Immobilienblase?

Wie werden sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln?

Verbraucher können in der aktuellen Zinslage ihre vorhandene Liquidität nicht mit nennenswerter Rendite anlegen – zumindest nicht in Anlageklassen mit geringem Risiko. Gleichzeitig befinden sich Bauzinsen auf einem Tiefpunkt. Das macht Immobilien attraktiv. Allerdings sind die Preise für Wohnungen und Häuser stark angestiegen. Zahlreiche Menschen bewegt die Frage, wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln. Befinden wir uns in einer Immobilienblase? Oder ist jetzt der richtige Zeitpunkt eine Immobilie zu kaufen?

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 28.05.2021 | Lesezeit: 7 Minuten | Drucken

Immobilienblase Entwicklung Immobilienpreise Zinsen

Befinden wir uns in einer Immobilienblase? Gründe dafür und dagegen

Preise für Wohnimmobilien sind in den meisten Regionen in Deutschland stark gestiegen. Das unschöne Wort Immobilienblase ist in der Presse häufig zu lesen. Sind die aktuellen Immobilienpreise tatsächlich eine ungesunde Übertreibung? Befinden wir uns in einer bald platzenden Blase? Oder handelt es sich um eine fundamental gesunde Entwicklung, die sich weiterhin fortsetzt?

Wir haben die Argumente für und gegen das Vorliegen einer Immobilienblase, beziehungsweise sinkender oder steigender Immobilienpreise, in Deutschland zusammengetragen.

Wie wird sich die Zinsentwicklung auf die Immobilienpreise auswirken?2021-05-21T12:26:22+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Die Zinsen befinden sich nahe des historischen Tiefs. Viele erwerben deshalb hochpreisige Immobilien. Einen Zinsanstieg können oder wollen sich viele Eigentümer nicht leisten. Im Jahr 2012 wurden für Immobilienkredite noch vier Prozent Zinsen verlangt. Die Preise würden bei solchen Zinsen einbrechen.

Steigende Immobilienpreise 

Die Zinsen werden in absehbarer Zeit unverändert bleiben und liegen unter der Inflation. Eine Korrektur ist möglich, aber nicht in einem Ausmaß, das die Wirtschaft und Immobilienpreise abstürzen lässt. Die Notenbanken werden das verhindern. Zumindest in den nächsten Jahren.

Einschätzung von IMMO.info
Immobilienpreise könnten deshalb mittel- bis langfristig sinken
Werden die Immobilienpreise steigen oder sinken aufgrund der Wirtschafts- und Einkommensentwicklung?2021-06-14T21:20:46+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise aufgrund der Wirtschafts- und Einkommensentwicklung spricht:

  • Unsicherheiten bleiben: Probleme bei Banken und Umwälzungen in der Automobilindustrie, Entwicklung von Zinsen und Inflation, Schuldenkrise, Klimakrise, Handelsstreit.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise aufgrund der Wirtschafts- und Einkommensentwicklung spricht:

  • Die Konjunkturerwartungen hellen sich auf lt. ZEW .
  • Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Wohnimmobilienmarkt
Einschätzung von IMMO.info
neutral
Welches sind wichtige Expertenmeinungen für oder gegen eine Immobilienpreisblase?2021-05-21T12:42:27+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Expertenmeinungen für sinkende Immobilienpreise:

  • Der Europäische Systemrisikorat (ESR) warnt vor einer Überhitzung des Marktes
  • Kaufpreise steigen weiterhin stärker als Mieten laut Postbank Wohnatlas
  • „Lange Perioden steigender Märkte führen in der Regel zu übertriebener Zuversicht und trügerischem Vertrauen in Scheinsicherheit“ sagt Stefan Wundrak, Nuveen Real Estate bei private banking magazin
Steigende Immobilienpreise 

Expertenmeinungen für steigende Immobilienpreise::

  • “Der deutsche Immobilienmarkt bleibt ein sicherer Hafen. Institutionellen Investoren geht es um den Werterhalt und nicht um die Rendite. … Wir erwarten daher im laufenden Jahr moderate Preiszuwächse und 2021 eine Fortsetzung des Preisanstiegs auf Vorkrisenniveau.” laut Michael Voigtländer, IW Köln bei Cash.Online .
  • „Exzessive spekulative Prozesse auf breiter Front sind also nicht erkennbar, auch wenn die Entwicklung in Teilmärkten Sorge bereitet“ meint Konstantin Kholodilin, DIW .
  • Renditen von Anlageimmobilien sind aktuell sogar höher als im Jahr 2005 laut Ulrich Schmidt, ifw Kiel .
Einschätzung von IMMO.info
neutral
Welchen Einfluss hat die Eigentumsquote auf steigende oder fallende Immobilienpreise?2021-05-21T12:41:57+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund der Eigentumsquote:

  • Mieter erfahren in Deutschland seit langer Zeit einen besonderen Schutz durch den Gesetzgeber. Mieten sind im Vergleich zu Kaufpreisen weniger stark gestiegen. Mieten anstatt kaufen kann attraktiver sein. Dies ist ein Argument für sinkende Immobilienpreise.
Steigende Immobilienpreise 

Argumente für steigende Immobilienpreise aufgrund der Eigentumsquote:

  • Laut Statistischen Bundesamt wohnen 56 Prozent der Haushalte in Deutschland in Mietswohnungen und nur 44 Prozent bewohnen Eigentum. Der Anteil der Wohneigentümer ist damit im europäischen Vergleich niedrig. Es gibt somit Nachholbedarf bei der Eigentumsquote in Deutschland.
Einschätzung von IMMO.info
neutral
Welche steuerlichen Faktoren sorgen für steigende oder sinkende Immobilienpreise?2021-05-21T12:38:39+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise spricht:

  • Es gibt politische Stimmen, die die mit Immobilien verbundenen Steuervorteile kritisieren. Diese Steuervorteile könnten somit nicht auf Dauer fortbestehen.
Steigende Immobilienpreise 

Für weiterhin steigende Immobilienpreise spricht:

  • Immobilien sind steuerlich mehrfach begünstigt. Größtes Privileg ist die Steuerfreiheit auf den Verkaufserlös, wenn die Immobilien eigengenutzt sind oder lange genug gehalten werden. Solange solche Steuervorteile fortbestehen, sind diese einer der Faktoren für höhere Immobilienpreise.
Einschätzung von IMMO.info
Neutral – Bundestagswahl 2021 steht an
Welche Faktoren spielen eine Rolle für eine Immobilienblase? Auswirkung staatlicher Eingriffe in den Immobilienmarkt2021-05-21T12:36:25+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise spricht:

  • Nachverdichtungen und Schaffung von Bauland wird in angespannten Märkten vorangebracht und könnte beschleunigt werden.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise spricht:

  • Hohe Anforderungen an Neubauten und zu wenig Verbesserungen bei Bürokratieabbau und Genehmigungsverfahren.
  • Viele staatliche Vorgaben hemmen den Wohnungsbau und die Attraktivität von Wohnimmobilien für Eigentümer: Hoher Mieterschutz, Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau. Wohnungsknappheit führt zu steigenden Preisen. Maßnahmen gegen Mieterhöhungen sind derzeit populär, obwohl sie oft einen gegenteiligen Effekt haben.
Einschätzung von IMMO.info
Steigende Immobilienpreise
Immobilienpreisentwicklung: Werden die Nachfrage und der Bedarf an Wohnraum zu einer Immobilienblase führen?2021-05-21T12:29:22+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise spricht:

  • „Lage, Lage, Lage“. Wenn die Lage nicht stimmt, dann ist es möglich, dass Immobilienwerte fallen. Zum Beispiel in strukturschwachen Regionen.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise spricht:

Insgesamt sprechen die knappen Flächen und insbesondere der Zuzug in beliebte Ballungsräume für eine steigende Nachfrage. Damit für eine weitere Erhöhung der Immobilienpreise.

Einschätzung von IMMO.info
Immobilienpreise steigen in guten Lagen
Immobilienpreisentwicklung aufgrund der Kreditvergabe: welche Auswirkungen kann man erwarten?2021-05-21T13:01:44+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für mittel- bis langfristig stabile Immobilienpreise aufgrund einer risikogerechten Kreditvergabe spricht:

  • Die Kreditvergabe ist nicht zu lax: Nicht jeder bekommt einen Immobilienkredit. Die Kreditvergabe wurde als Folge der Finanzkrise erheblich verschärft. Banken werden in Haftung genommen, wenn sie ihre Kunden nicht ausreichend auf die Kapitaldienstfähigkeit prüfen. Zum Kapitaldienst gehören Tilgungen, die aufgrund der niedrigen Zinsen einen hohen Anteil einnehmen.
Steigende Immobilienpreise 

Für mittel- bis langfristig steigende Immobilienpreise aufgrund von Änderungen der Kreditvergabe spricht:

  • Es wurden Aufweichungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgenommen. Manchmal sind Finanzierungen ohne Eigenkapitalanteil möglich, das ist allerdings die Ausnahme und nur bei sehr guter Bonität möglich.
Einschätzung von IMMO.info
Stabile Immobilienpreise
Entwicklung des Bedarfs an Pro-Kopf-Wohnfläche und dessen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt2021-05-21T12:31:08+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise sorgen folgende Faktoren:

  • Neue Konzepte mit weniger Platzbedarf „tiny house“ und Umwandlung nicht mehr benötigte Gewerbeflächen könnten Wohnflächen schaffen.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise sorgen folgende Faktoren:

  • Die Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland steigt stetig an und es wird erwartet, dass die Wohnfläche pro Kopf bundesweit auf über 50 Quadratmeter ansteigt laut Studie von LBS und empirica .
  • Es ist davon auszugehen, dass die Corona-Epidemie den Wunsch nach mehr Wohnfläche verstärkt hat. Das Home-Office-Zimmer ist für viele Mitmenschen wichtig geworden.
  • Hinzu kommt, dass ältere Menschen zunehmend in den eigenen vier Wänden wohnen und gepflegt werden möchten.

Der Platzbedarf in den eigenen vier Wänden wird zukünftig wohl weiter hoch gehen.

Einschätzung von IMMO.info
Steigende Immobilienpreise

In der Tabelle sind zahlreiche Faktoren ersichtlich, die für oder gegen steigende Immobilienpreise sprechen. Die Experten geben keine einheitliche Meinung ab. Niemand kann vorhersagen, welche Faktoren in Zukunft wie ausschlaggebend sind. Eine klare Tendenz zu einer Immobilienblase ergibt sich nicht.

Unser Fazit: Immobilienblase in Deutschland derzeit nicht sichtbar

Wir gehen nicht von einer Immobilienblase aus, deren Platzen ein drastisches Einbrechen der Märkte für Wohnimmobilien zur Folge hätte. Die Preise für Immobilien in Deutschland sind zwar stark gestiegen. Und es kann zu einer Stagnation der Immobilienpreise kommen, zeitweise können diese fallen. Genauso wahrscheinlich ist es, dass die Preise weiterhin steigen, wenn vielleicht nicht in dem Umfang der vergangenen vier Jahren.

Unsere drei wichtigsten Gründe, die gegen eine Immobilienblase sprechen

  1. Der große Unterschied zu den vergangenen Immobilienblasen in den USA oder Spanien zur Zeit der Finanzkrise ist, dass die Kreditvergabe für Immobilien in Deutschland restriktiv erfolgt. Banken finanzieren Immobilien nur mit einem ausreichend großen Eigenkapitalanteil und einem klaren Nachweis, dass auch unter Stressszenarien der Kapitaldienst in Zukunft erbracht werden kann.
  2. Der weitere wichtige Punkt ist, dass Immobilien nicht am Bedarf vorbei gebaut werden. Nach Meinung vieler Experten und Politiker wird die aktuelle Bautätigkeit dem tatsächlichen Bedarf noch lange nicht gerecht.
  3. Schließlich sind die Aussichten auf die Wirtschaftsentwicklung und Einkommensentwicklung trotz Corona-Pandemie positiv.

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Ausdruck: 19.10.2021

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