Immobilienblase in Deutschland?

Immobilienblase? Wie werden sich Immobilienpreise in 2022 entwickeln?

Verbraucher können in der aktuellen Zinslage ihre vorhandene Liquidität nicht mit nennenswerter Rendite anlegen – zumindest nicht in Anlageklassen mit geringem Risiko. Gleichzeitig befinden sich Bauzinsen auf einem Tiefpunkt. Das macht Immobilien attraktiv. Allerdings sind die Preise für Wohnungen und Häuser stark gestiegen. Viele Menschen bewegt die Frage, wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln. Befinden wir uns in einer Immobilienblase? Oder ist jetzt der richtige Zeitpunkt eine Immobilie zu kaufen?

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 07.02.2022 | Lesezeit: 7 Minuten | Drucken

Immobilienblase Entwicklung Immobilienpreise Zinsen

Befinden wir uns in einer Immobilienblase? Gründe dafür und dagegen

Preise für Wohnimmobilien sind in den meisten Regionen in Deutschland stark gestiegen. Das Unwort “Immobilienblase” hört man immer öfters. Sind die aktuellen Immobilienpreise eine ungesunde Übertreibung? Befinden wir uns in einer bald platzenden Blase? Oder handelt es sich um eine fundamental gesunde Entwicklung? Und wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?

Wir haben die Argumente für und gegen das Vorliegen einer Immobilienblase, beziehungsweise sinkender oder steigender Immobilienpreise, in Deutschland zusammengetragen. In einem weiteren Artikel erhalten Sie fünf Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung 2022.

Wie wird sich die Zinsentwicklung auf die Immobilienpreise auswirken?2022-01-25T12:03:27+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Die Zinsen befinden sich nahe des historischen Tiefs. Privatpersonen und Investoren erwerben hochpreisige Immobilien und finanzieren diese sehr günstig. Allerdings ist die Inflation zuletzt stark angestiegen. Die US-Notenbank FED hat Zinserhöhungen angekündigt, die EZB könnte nachziehen. Einen Zinsanstieg können oder wollen sich viele Eigentümer nicht leisten. Im Jahr 2012 wurden für Immobilienkredite noch vier Prozent Zinsen verlangt. Die Immobilienpreise würden bei Zinsen in dieser Höhe einbrechen.

Steigende Immobilienpreise 

Die Zinsen werden in nächster Zeit nicht deutlich steigen. Sie liegen weiterhin unterhalb der Inflation. Die EZB belässt den Leitzins bei null Prozent . Eine Korrektur der Zinspolitik ist möglich, aber in einem Ausmaß, das die Wirtschaft und Immobilienpreise abstürzen lässt, unwahrscheinlich. Die Notenbanken wollen das vermeiden. Zumindest in den nächsten Jahren sollte ein niedriges Zinsniveau vorherrschen.

Einschätzung von IMMO.info
Immobilienpreise könnten deshalb mittel- bis langfristig sinken
Werden die Immobilienpreise steigen oder sinken aufgrund der Wirtschafts- und Einkommensentwicklung?2022-09-13T13:55:21+02:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise aufgrund der Wirtschafts- und Einkommensentwicklung spricht:

  • Unsicherheiten bleiben: Probleme bei Banken und Umwälzungen in der Automobilindustrie, Entwicklung von Zinsen und starker Anstieg der Inflation, Schuldenkrise, Klimakrise, Handelsstreit, Ukraine-Krieg.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise aufgrund der Wirtschafts- und Einkommensentwicklung spricht:

  • Lieferengpässe und Coronawellen bremsen die Wirtschaft und treiben die Preise nach oben. Allerdings wird eine starke Erholung erwartet, wenn auch zeitlich nach hinten verschoben (ifo Institut ).
  • Aber: Corona-Pandemie hat zu steigenden Immobilienpreisen auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt
Einschätzung von IMMO.info
neutral
Welchen Einfluss hat die Eigentumsquote auf steigende oder fallende Immobilienpreise?2022-01-25T12:35:06+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund der Eigentumsquote:

  • Mieter erfahren in Deutschland seit langer Zeit einen besonderen Schutz durch den Gesetzgeber. Die neue Regierung wird den Mieterschutz weiter stärken. Mieten sind im Vergleich zu Kaufpreisen weniger stark gestiegen. Mieten anstatt kaufen kann attraktiver sein.
Steigende Immobilienpreise 

Argumente für steigende Immobilienpreise aufgrund der Eigentumsquote:

  • Laut Statistischen Bundesamt wohnen 56 Prozent der Haushalte in Deutschland in Mietswohnungen und nur 44 Prozent bewohnen Eigentum. Der Anteil der Wohneigentümer ist damit im europäischen Vergleich niedrig. Es gibt somit Nachholbedarf bei der Eigentumsquote in Deutschland.
  • Die neue Ampelregierung möchte für Eigennutzer den Immobilienkauf fördern.
Einschätzung von IMMO.info
neutral
Welche steuerlichen Faktoren sorgen für steigende oder sinkende Immobilienpreise?2022-01-25T13:02:10+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise spricht:

  • Es gibt politische Stimmen, die die mit Immobilien verbundenen Steuervorteile kritisieren. Es ist unklar, ob die neue Bundesregierung die steuerliche Situation ändert. Immobilieneigentum könnte unattraktiver werden. Mehr zum Steuerprivileg bei Immobilienverkauf.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise spricht:

  • Immobilien sind steuerlich begünstigt. Hierzu gehört die Steuerfreiheit auf den Verkaufserlös, wenn die Immobilien eigengenutzt sind oder lange genug gehalten werden.
  • Erste Bundesländer reduzieren die Grunderwerbssteuer für Privatpersonen, die zum Eigenbedarf kaufen.
  • Steuervorteile machen Immobilienerwerb interessanter.
Einschätzung von IMMO.info
Neutral
Auswirkungen weiterer staatlicher Eingriffe auf den Immobilienmarkt2022-01-25T13:09:11+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise spricht:

  • Nachverdichtungen und Schaffung von Bauland wird in angespannten Märkten vorangebracht und könnte beschleunigt werden.
  • Die neue Bundesregierung plant laut Koalitionsvertrag  die Schaffung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise spricht:

  • Hohe Anforderungen an Neubauten und zu wenig Verbesserungen bei Bürokratieabbau und Genehmigungsverfahren.
  • Viele staatliche Vorgaben hemmen den Wohnungsbau und die Attraktivität von Wohnimmobilien für Eigentümer: Hoher Mieterschutz, Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau. Wohnungsknappheit führt zu steigenden Preisen. Maßnahmen gegen Mieterhöhungen sind in der Ampelkoalition populär, obwohl sie oft einen gegenteiligen Effekt haben.
Einschätzung von IMMO.info
Steigende Immobilienpreise
Bevölkerungsentwicklung: Wo werden die Nachfrage und der Bedarf an Wohnraum die Immobilienpreise treiben?2022-01-25T13:17:35+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise spricht:

  • „Lage, Lage, Lage“. Wenn die Lage nicht stimmt, dann ist es möglich, dass Immobilienwerte fallen. Zum Beispiel in strukturschwachen Regionen.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise spricht:

Insgesamt sprechen die knappen Flächen und insbesondere der Zuzug in beliebte Ballungsräume für eine steigende Nachfrage. Der Trend zum Homeoffice hat ländliche Regionen im Umfeld von Metropolen an Attraktivität gewinnen lassen. Dort steigen die Immobilienpreise.

Einschätzung von IMMO.info
Immobilienpreise steigen in guten Lagen
Immobilienpreisentwicklung aufgrund der Kreditvergabe: welche Auswirkungen kann man erwarten?2022-01-25T13:26:04+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für mittel- bis langfristig stabile Immobilienpreise aufgrund einer risikogerechten Kreditvergabe spricht:

  • Die Kreditvergabe ist nicht zu lax: Nicht jeder bekommt einen Immobilienkredit. Die Kreditvergabe wurde als Folge der Finanzkrise erheblich verschärft. Banken werden in Haftung genommen, wenn sie ihre Kunden nicht ausreichend auf die Kapitaldienstfähigkeit prüfen. Zum Kapitaldienst gehören Tilgungen, die aufgrund der niedrigen Zinsen einen hohen Anteil einnehmen.
  • Zuletzt hat die BaFin gefordert, dass Banken für Immobilienkredite mehr Eigenkapital vorhalten.
Steigende Immobilienpreise 

Für mittel- bis langfristig steigende Immobilienpreise aufgrund von Änderungen der Kreditvergabe spricht:

  • Es wurden Aufweichungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgenommen. Manchmal sind Finanzierungen ohne Eigenkapitalanteil möglich, das ist allerdings die Ausnahme und nur bei sehr guter Bonität möglich.
Einschätzung von IMMO.info
Stabile Immobilienpreise
Entwicklung des Bedarfs an Pro-Kopf-Wohnfläche.2022-01-25T13:29:12+01:00
Sinkende Immobilienpreise 

Für sinkende Immobilienpreise sorgen folgende Faktoren:

  • Neue Konzepte mit weniger Platzbedarf „tiny house“ und Umwandlung nicht mehr benötigte Gewerbeflächen könnten Wohnflächen schaffen.
Steigende Immobilienpreise 

Für steigende Immobilienpreise sorgen folgende Faktoren:

  • Die Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland steigt stetig an und es wird erwartet, dass die Wohnfläche pro Kopf bundesweit auf über 50 Quadratmeter ansteigt laut Studie von LBS und empirica .
  • Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnfläche verstärkt. Das Home-Office-Zimmer planen viele Immobilienkäufer fest ein.
  • Hinzu kommt, dass ältere Menschen zunehmend in den eigenen vier Wänden wohnen und gepflegt werden möchten.
Einschätzung von IMMO.info
Steigende Immobilienpreise

Es gibt viele unterschiedliche Faktoren, die für oder gegen steigende Immobilienpreise sprechen. Auch Experten geben keine einheitliche Meinung ab.

Unsere Einschätzung: Immobilienblase in Deutschland nicht sichtbar

Eine Immobilienblase, deren Platzen ein drastisches Einbrechen der Märkte für Wohnimmobilien zur Folge hätte, ist aus unserer Sicht nicht erkennbar. Die Preise für Immobilien in Deutschland sind sehr stark gestiegen. Und es kann zu einer Stagnation der Immobilienpreise kommen, zeitweise können diese fallen. Genauso wahrscheinlich ist es jedoch, dass die Preise weiterhin steigen, wenn vielleicht nicht in dem Umfang der vergangenen Jahren.

Unsere drei wichtigsten Gründe, die gegen eine Immobilienblase sprechen

  1. Der große Unterschied zu den vergangenen Immobilienblasen in den USA oder Spanien zur Zeit der Finanzkrise ist, dass die Kreditvergabe für Immobilien in Deutschland restriktiv erfolgt. Banken finanzieren Immobilien nur mit einem ausreichend großen Eigenkapitalanteil und einem klaren Nachweis, dass auch unter Stressszenarien der Kapitaldienst in Zukunft erbracht werden kann. Und die BaFin passt auf: Zuletzt hat sie von Banken einen größeren Kapitalpuffer zur Absicherung von Immobilienkrediten gefordert.
  2. Der weitere wichtige Punkt ist, dass Immobilien nicht am Bedarf vorbei gebaut werden. Nach Meinung vieler Experten und Politiker wird die aktuelle Bautätigkeit dem tatsächlichen Bedarf noch lange nicht gerecht. Der Koalitionsvertrag sieht zwar den Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr vor. Wie das erreicht werden kann, ist jedoch unklar.
  3. Die Folgen der Corona-Pandemie bremsen immer noch die Wirtschaft. Gute Aussichten auf eine weitere Erholung der Wirtschaftsentwicklung und Einkommensentwicklung sind jedoch vorhanden.

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Ausdruck: 27.09.2022

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