Deutsche Teilkauf, Wertfaktor, Heimkapital
Zinserhöhungen: Drastisch höhere Kosten im Teilverkauf
Massive Zinserhöhungen machen sich im Teilverkauf bemerkbar. Heimkapital, Wohnwert und Deutsche Teilkauf, bekannt unter der Marke Hausanker, erhöhen das Nutzungsentgelt. Die Erhöhungen des Anbieters Wertfaktor fallen mit mehr als 80 Prozent drastisch aus. Sind die Preiserhöhungen gerechtfertigt? *UPDATE 19.07.2022*
Die Zinserhöhungen schlagen auf den Teilverkauf durch. Alle großen Anbieter haben das sogenannte Nutzungsentgelt erhöht. Im Falle von Wertfaktor drastisch von 2,9 auf 5,29 Prozent. Eine moderate Erhöhung auf 3,75 Prozent hat hingegen die Firma Heimkapital bekannt gegeben.
Grund für die Kostensteigerungen ist die Refinanzierung: Im Teilverkauf holen sich die Firmen das Kapital von Banken und tragen hierfür eine Grundschuld auf das teilweise erworbene Objekt ein.
Alle Anbieter, aktuelle Konditionen und Bedingungen erhalten Sie in unserer Teilverkauf-Konditionentabelle:
Vergleichstabelle mit Konditionen und Kosten im Immobilien Teilverkauf
Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:
| Heimkapital | Verkaufen aber bleiben | Wohnwert | Hausvorsorge | Realwertpartner | Hausvorteil | Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Vobahome | Wertfaktor | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit | ||||||||||
| variabel / 1 Jahr | – | – | 5,6 % | – | – | – | – | – | – | |
| 5 Jahre fix | – | – | 5,6 % | – | – | – | – | – | ||
| 10 Jahre fix | 4,99 bis 5,19 % | 4,9 % | 5,6 % | 5,25 % | 4,9 bis 5,5 % | 5,2 % | 5,3 % bis 6,0 % | 4,95 % | 5,1 % im Durchschnitt | 5,5 % bis 6,18 % |
| 15 Jahre fix | – | – | 6,1 % | – | – | – | – | – | – | – |
| unbegrenzt | – | 5,9 % unbegrenzte Festschreibung (für Kunden ab 75 Jahren) | – | – | – | – | – | – | – | 6,5 % bis 7,18 % |
| Informationen zum Nutzungsentgelt | Stand: 02. Juli 2025 Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. | Stand: 3. April 2025 Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren. | Stand: 2. Juli 2025 Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. | Stand: 7. Mai 2025 Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des SWAP-Mitte-Satz angepasst. Variables Nutzungsentgelt wird seit Dezember 2022 nicht mehr angeboten. | Stand: 21. März 2024 Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des 3-Monats-Euribor angepasst (seit 2023, zuvor VPI). | Stand: 3. April 2025 Nutzungsentgelt wird alle 10 Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Das monatliche Nutzungsentgelt ist vom Kunden frei wählbar (“Variante reduziertes Nutzungsentgelt”)Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. | Deutsche Teilkauf hat das Neugeschäft weitgehend eingestellt. Stand: 11. Dezember 2024 | Stand: 3. Juli 2025 Durchschnittliches Nutzungsentgelt. Dieses wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 10-Jahres-SWAP angepasst. | Stand: 7. April 2025 Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings. | Letzte Änderung: 5. Januar 2024 Wertfaktor stellt das Neugeschäft weitgehend ein. Ab 1.1.2024 wird die Ankaufstrategie nicht fortgeführt. Mehr dazu. Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: Das Durchführungsentgelt entfällt. |
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf | ||||||||||
| Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis | 0% | 3,9% Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). | 0% | 2,5% | 3,25% | 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden | 0% | 5,5% | 2,0% | 3,3% (bei 10 Jahren) 4,5% (Flex-Option / variabel) |
| Maklerkosten | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. | 0% im Durchführungsentgelt inklusive | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. | 0% im Durchführungsentgelt inklusive | 0% im Durchführungsentgelt inklusive | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. | 0% im Durchführungsentgelt inklusive | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. | 0% im Durchführungsentgelt inklusive |
| Mindestverkaufswert Garantie durch Verkäufer | 117% | Seit Dezember 2023: Der Verkäufer muss keine Mindestwertentwicklung garantieren. | 117 % Mindestwertentwicklung (seit Dezember 2024) | 119% | 117% | 117% | 117% | 118% | 117% bis 119% | 117% |
| Besonderheiten | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.Heimkapital ermöglicht den Teilverkauf für jüngere Immobilieneigentümer. Diese erhalten ein lebenslanges Nießbrauchrecht. | – | – | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 1,5 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Je nach Objekt und Lage kann sich das Durchführungsentgelt auf 3,75 bis 4,5 Prozent erhöhen. | Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. | Reduziertes Durchführungsentgelt auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. | – | Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. |
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit | ||||||||||
| Wohnrecht | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. |
| Kostenbeteiligung für Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung | Instandhaltung: Heimkapital beteiligt sich anteilig (entsprechend der Miteigentumsanteile) an insbesondere außergewöhnlichen Instandhaltungskosten und außerordentlichen öffentlichen Lasten in Höhe seines Miteigentumsanteils. Wertsteigernde Investitionen: Der Kunde hat ein Wahlrecht, ob er den anteiligen Zuschuss von Heimkapital in Anspruch nimmt. Tut er dies nicht, so kommt dem Kunden auch die Wertsteigerung aus den Maßnahmen beim Verkauf alleine zu Gute. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Jedoch: Verkaufen aber bleiben bezuschusst Instandhaltungskosten, energetische Sanierungen und Modernisierungen mit bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. | Ja – Anteilig und KEINE Erhöhung des Nutzungsentgelts: Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an Dach und Fach, außerordentliche öffentliche Gewöhnliche Maßnahmen können hingegen zu einer anteiligen Erhöhung | Die Kosten der außergewöhnlichen öffentlichen Lasten und Abgaben sowie der außergewöhnlichen,,Instandhaltung und Instandsetzung tragen Käufer und Verkäufer ab Besitzübergang in Höhe ihrer Miteigentumsanteile. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen (Arbeiten an „Dach und Fach“, die über die gewöhnliche Instandhaltung und bloße Schönheitsreparaturen hinaus gehen) und gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierungen. Eine Kostenbeteiligung seitens Hausvorsorge zieht eine Erhöhung des monatlichen Nutzungsentgelts nach sich. | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts: An den Kosten für größere Instandhaltung, energetische Sanierung und Modernisierung beteiligt sich | Ja – Modernisierungen OHNE Erhöhung des Nutzungsentgelts Nein – Instandhaltungskosten verbleiben beim Bewohner HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung oder energetische Maßnahmen pro Instandhaltung: Der Kunde kommt vollständig für die Instandhaltung (Reparaturen um die | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts: Beteiligung entsprechend des Miteigentumsanteils
gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts. Die Kosten gewöhnlicher Ausbesserungs- und Erhaltungsmaßnahmen muss | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts: Anteilige Beteiligung an: Außergewöhnlicher Instandhaltung, gesetzlich vorgeschriebener energetischer Die Kosten für die gewöhnliche Instandhaltung müssen die Verkäufer zu 100 Prozent übernehmen. | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts: Vobahome beteiligt sich anteilig an außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen (“Dach und Fach”) und der | Die Kosten übernimmt grundsätzlich der Verkäufer. Optional: Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3 Prozent: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen, sowie bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. |
| Sicherheit für Verkäufer Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen | Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 119% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch.Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. | Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt.Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. | Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
| Größe und Finanzierung des Anbieters | Gründung im Jahr 2020. Unter anderen ist die Vereinigte Volksbank eG mit Sitz in Reinheim an Heimkapital beteiligt. | Start in 2021. Finanzierung erfolgt nach Unternehmensangaben überwiegend mit Eigenkapital. | Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet. 20 Mitarbeiter und jährliches Volumen von 50 bis 100 Millionen Euro. (Stand Januar 2023) | Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. | Start Anfang 2022. Immobilienanteile im Wert von 25 Millionen Euro. | Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. | Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. | Start im Jahr 2020. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. | Start in 2021. Vobahome (ehemals: Volksbank Immobilien) erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. | Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. |
| Geprüfter Anbieter | NEIN |  Zertifiziert am 08.11.2024 | Zertifiziert am 08.11.2024 | Zertifiziert am 05.02.2025 | Zertifiziert am 10.07.2024 | Zertifiziert am 08.11.2024 | NEIN | NEIN | NEIN | NEIN |
| Heimkapital | Verkaufen aber bleiben | Wohnwert | Hausvorsorge | Realwertpartner | Hausvorteil | Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Vobahome (ehem. Volksbank Immobilien) | Wertfaktor | |
Wertfaktor: Drastische Erhöhung des Nutzungsentgelts
Ein drittes Mal innerhalb kurzer Zeit hat der Teilverkauf-Vorreiter Wertfaktor das Nutzungsentgelt erhöht. Dieses beträgt einer zehnjährigen Fixierung aktuell 5,29 Prozent. Über die Wertfaktor-Preiserhöhung im April berichtete IMMO.info. Im Ergebnis hat Wertfaktor das Nutzungsentgelt mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung von 2,9 auf 5,29 Prozent erhöht. Die Steigerung beträgt damit über 80 Prozent innerhalb weniger Monate.
Zusätzlich führt Wertfaktor ein Nutzungsentgelt von 2,9 Prozent bei einer flexiblen Zinsbindung ein, allerdings mit einem auf 4,5 Prozent erhöhten Durchführungsentgelt. Angesichts möglicher Zinssteigerungen ist ein flexibles Nutzungsentgelt mit einem Kostenrisiko verbunden.
Wertfaktor führt lebenslanges Nutzungsentgelt ein
Neu ist, dass Wertfaktor das Nutzungsentgelt auf Wunsch lebenslang festschreibt (mehr dazu). Dann sind happige 6,29 Prozent fällig. Allerdings entfällt dann das sogenannte Durchführungsentgelt. Mehr zu den aktuellen Konditionen von Wertfaktor.
Heimkapital mit neuen Konditionen ab Juli
Ebenfalls gibt Heimkapital eine Erhöhung des Nutzungsentgelts bekannt. Das Unternehmen konnte lange Zeit einen Prozentsatz von 2,9 Prozent halten, musste im Juli aber auf 3,75 Prozent erhöhen. Die Konditionenfestschreibung beträgt zehn Jahre.
Erfreulich: Heimkapital streicht das Durchführungsentgelt. Die Gebühr betrug 3,25 Prozent vom Gesamtverkaufspreis und entfällt ab sofort. Allerdings muss sich der Verkäufer entsprechend seiner übrigen Miteigentumsanteile an den Maklerkosten beteiligen.
Deutsche Teilkauf und Hausanker: Nutzungsentgelt steigt auf knapp fünf Prozent
Die Deutsche Teilkauf gehört zu den größeren Anbietern im Teilverkauf von Immobilien. Sie müssen auch hier die Erfahrung mehrfacher Preissteigerungen machen.
Deutsche Teilkauf erhöht das sogenannte Nutzungsentgelt für den verkauften Immobilienanteil auf 4,99 Prozent. Zuvor erhöhte das Unternehmen bereits von 2,9 Prozent auf 3,75 und dann auf 3,95 Prozent pro Jahr. Selbiges gilt für die Marke Hausanker der Deutsche Teilkauf.
Weitere Anbieter erhöhen ebenfalls das Nutzungsentgelt
Mit der Wohnwert Immobilien AG hat ein weiterer Anbieter im Teilverkauf das Nutzungsentgelt zum zweiten Mal erhöht. Die Firma teilt mit, dass das Nutzungsentgelt bei einer mehrjährigen Zinsfestschreibung um weitere 0,5 Prozent erhöht wird. Bei einer Fixierung auf fünf Jahre beträgt dieses ab sofort 3,7 Prozent, bei zehn Jahren 3,9 % und bei 15 Jahren 4,1 %. Das variable Nutzungsentgelt steigt von 2,9 auf 3,2 Prozent. (Stand 7. Juli 2022).
Ebenso hat die Firma Hausvorsorge mitgeteilt, dass das Nutzungsentgelt bei zehnjähriger Festschreibung auf 3,79 Prozent erhöht wird.
Sind die Preiserhöhungen gerechtfertigt?
Die Reaktion ist nachvollziehbar, denn die Anbieter refinanzieren den Kauf von Immobilienanteilen bei Banken. Steigende oder fallende Zinsen werden an die Kunden über das Nutzungsentgelt weitergeben. Nachdem es die letzten Jahre bei Immobilienkreditzinsen fast nur bergab ging, sind diese seit Jahresanfang mit großer Geschwindigkeit angestiegen. Ablesbar ist die Zinsentwicklung am Euro Bund Future . Je niedriger dieser ist, desto höher fallen die Zinsen aus. Seit Jahresanfang ist er von rund 170 auf 150 Punkte gefallen. Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren kosten nicht mehr rund ein, sondern mehr als drei Prozent.
Ob die Erhöhungen des Nutzungsentgelts im vorliegenden Ausmaß - zum Beispiel bei Wertfaktor von 2,9 auf 5,29 Prozent - gerechtfertigt sind, steht auf einem anderen Blatt.
Im Immobilienmarkt ist die Unsicherheit enorm und Immobilieneigentümer möchten die bis vor kurzem erheblich niedrigeren Konditionen im Teilverkauf nutzen. Doch Kunden machen die Erfahrung, dass sie nicht mehr bedient werden.
Interessenten berichten gegenüber IMMO.info und auf Bewertungsportalen von Erfahrungen, dass die Deutsche Teilkauf oder Hausanker ihnen kein Angebot mehr unterbreitet oder es zu Verzögerungen bei der Umsetzung des Teilverkaufs kommt. Dies obwohl ein verbindliches Kaufangebot vorliegt. Auch bei anderen Anbietern ist nachzulesen, dass Interessenten kein Angebot erhalten. Aufgrund der rasanten Entwicklung ist davon auszugehen, dass Banken zurückhaltender werden und Neukunden nur noch Angebote zu höheren Kosten erhalten.
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Baufinanzierung: “Zinsen steigen nicht weiter”
IMMO.info empfiehlt trotz der Zinssteigerungen nichts zu überstürzen bei der Wahl der Verrentung oder des Teilverkaufs der Immobilie. Prüfen Sie alle Optionen und Anbieter sorgfältig und lassen Sie sich unabhängig beraten.
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