Deutsche Teilkauf, Wertfaktor, Heimkapital
Zinserhöhungen: Drastisch höhere Kosten im Teilverkauf
Massive Zinserhöhungen machen sich im Teilverkauf bemerkbar. Heimkapital, Wohnwert und Deutsche Teilkauf, bekannt unter der Marke Hausanker, erhöhen das Nutzungsentgelt. Die Erhöhungen des Anbieters Wertfaktor fallen mit mehr als 80 Prozent drastisch aus. Sind die Preiserhöhungen gerechtfertigt? *UPDATE 19.07.2022*
Die Zinserhöhungen schlagen auf den Teilverkauf durch. Alle großen Anbieter haben das sogenannte Nutzungsentgelt erhöht. Im Falle von Wertfaktor drastisch von 2,9 auf 5,29 Prozent. Eine moderate Erhöhung auf 3,75 Prozent hat hingegen die Firma Heimkapital bekannt gegeben.
Grund für die Kostensteigerungen ist die Refinanzierung: Im Teilverkauf holen sich die Firmen das Kapital von Banken und tragen hierfür eine Grundschuld auf das teilweise erworbene Objekt ein.
Alle Anbieter, aktuelle Konditionen und Bedingungen erhalten Sie in unserer Teilverkauf-Konditionentabelle:
Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:
| Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Hausvorsorge | Hausvorteil | Heimkapital | Verkaufen aber bleiben | Volksbank Immobilien | Wertfaktor | Wohnwert | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit |
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| variabel / 1 Jahr | – | – | 3,49% | – | – | 3,4% | – | 5,96% bis 6,07% | 5,3% |
| 5 Jahre fix | – | – | – | – | 3,9% | – | – | 5,5% | |
| 10 Jahre fix | 4,99% bis 5,5% | 5,5% | 4,49% | 4,95% | 5,75% | 4,9% | 5,5% | 5,47% bis 6,58% | 5,7% |
| 15 Jahre fix | – | – | – | – | – | – | – | – | 5,9% |
| unbegrenzt | – | – | – | – | – | 5,9 % ab 75 Jahren | – | 6,47 bis 7,58% | – |
| Informationen zum Nutzungsentgelt |
Stand 08. Dezember 2022. Die Höhe des Nutzungsentgelts ist von der Absicherung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch abhängig (erste oder zweite Rangstelle im Grundbuch). Das Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst. |
Stand 07. Dezember 2022. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. |
Stand 24. November 2022. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. |
Stand 04. November 2022. Nutzungsentgelt wird alle 10 Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. |
Stand 08. Dezember 2022. Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren. |
Stand 10. November 2022. Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings. |
Stand 1. Dezember 2022. Nach Angaben von Wertfaktor wird das Nutzungsentgelt tagesaktuell und nach individueller Bewertung der Immobilie angepasst. Daher ist eine Spanne angegeben. Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: 6,47% bis 7,58% und das Durchführungsentgelt entfällt. |
Stand 07. November 2022. Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. |
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Konditionen bei späterem Gesamtverkauf |
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| Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis | 0% | 5,5% | 3,25% | 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden | 0% | 3,9% Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). |
3,25% |
3,3% (bei 10 Jahren) 4,5% (Flex-Option / variabel) |
0% |
| Maklerkosten | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
| Mindestverkaufswert Garantie durch Verkäufer |
117% | 114% bis 117% je nach Bundesland |
115% | 117% | 117% | 100% | 117% | 117% | 115% |
| Besonderheiten | Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. | Reduziertes Durchführungsentgelt auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | – | – | Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | – |
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit |
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| Wohnrecht | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. |
| Instandhaltung | Liegt zu 100% beim Verkäufer. | Liegt zu 100% beim Verkäufer. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich anteilig, mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. | HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung pro Rata sofern diese Wertsteigernd sind und mit bis zu 10 % des Kaufpreises. Der Kunde kommt selbst für die Instandhaltung auf. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Zuschuss an Instandhaltungskosten von bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Volksbank Immobilien legt die Koste für Instandhaltung in Form einer Vorschusszahlung aus. Maximalsumme: bis 30.000 Euro oder maximal zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden dann auf das Nutzungsentgelt umgelegt. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3%: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. | Liegt zu 100% beim Verkäufer. Die Wohnwert Immobilien AG beteiligt sich auf freiwilliger Basis an Maßnahmen, allerdings nur bei entsprechender Erhöhung des Nutzungsentgelts. |
| Sicherheit für Verkäufer Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen |
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
| Größe und Finanzierung des Anbieters | Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. | Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. | Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. | Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. | Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. | Start in 2021. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. | Start in 2021. Die Volksbank erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. | Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. | Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet, hat bislang an fünf Objekten Anteile erworben und beschäftigt 8 Mitarbeiter (Stand Februar 2022). |
| Geprüfter Anbieter |  Zertifiziert am 02.05.2022 |
Zertifiziert am 02.12.2022 |
Zertifiziert am 03.11.2022 |
Zertifiziert am 02.05.2022 |
Zertifiziert am 08.08.2022 |
Zertifiziert am 05.08.2022 |
Zertifiziert am 25.05.2022 |
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| EV Liquidhome | Volksbank Immobilien | ||||||||
Wertfaktor: Drastische Erhöhung des Nutzungsentgelts
Ein drittes Mal innerhalb kurzer Zeit hat der Teilverkauf-Vorreiter Wertfaktor das Nutzungsentgelt erhöht. Dieses beträgt einer zehnjährigen Fixierung aktuell 5,29 Prozent. Über die Wertfaktor-Preiserhöhung im April berichtete IMMO.info. Im Ergebnis hat Wertfaktor das Nutzungsentgelt mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung von 2,9 auf 5,29 Prozent erhöht. Die Steigerung beträgt damit über 80 Prozent innerhalb weniger Monate.
Zusätzlich führt Wertfaktor ein Nutzungsentgelt von 2,9 Prozent bei einer flexiblen Zinsbindung ein, allerdings mit einem auf 4,5 Prozent erhöhten Durchführungsentgelt. Angesichts möglicher Zinssteigerungen ist ein flexibles Nutzungsentgelt mit einem Kostenrisiko verbunden.
Wertfaktor führt lebenslanges Nutzungsentgelt ein
Neu ist, dass Wertfaktor das Nutzungsentgelt auf Wunsch lebenslang festschreibt (mehr dazu). Dann sind happige 6,29 Prozent fällig. Allerdings entfällt dann das sogenannte Durchführungsentgelt. Mehr zu den aktuellen Konditionen von Wertfaktor.
Heimkapital mit neuen Konditionen ab Juli
Ebenfalls gibt Heimkapital eine Erhöhung des Nutzungsentgelts bekannt. Das Unternehmen konnte lange Zeit einen Prozentsatz von 2,9 Prozent halten, musste im Juli aber auf 3,75 Prozent erhöhen. Die Konditionenfestschreibung beträgt zehn Jahre.
Erfreulich: Heimkapital streicht das Durchführungsentgelt. Die Gebühr betrug 3,25 Prozent vom Gesamtverkaufspreis und entfällt ab sofort. Allerdings muss sich der Verkäufer entsprechend seiner übrigen Miteigentumsanteile an den Maklerkosten beteiligen.
Deutsche Teilkauf und Hausanker: Nutzungsentgelt steigt auf knapp fünf Prozent
Die Deutsche Teilkauf gehört zu den größeren Anbietern im Teilverkauf von Immobilien. Sie müssen auch hier die Erfahrung mehrfacher Preissteigerungen machen.
Deutsche Teilkauf erhöht das sogenannte Nutzungsentgelt für den verkauften Immobilienanteil auf 4,99 Prozent. Zuvor erhöhte das Unternehmen bereits von 2,9 Prozent auf 3,75 und dann auf 3,95 Prozent pro Jahr. Selbiges gilt für die Marke Hausanker der Deutsche Teilkauf.
Weitere Anbieter erhöhen ebenfalls das Nutzungsentgelt
Mit der Wohnwert Immobilien AG hat ein weiterer Anbieter im Teilverkauf das Nutzungsentgelt zum zweiten Mal erhöht. Die Firma teilt mit, dass das Nutzungsentgelt bei einer mehrjährigen Zinsfestschreibung um weitere 0,5 Prozent erhöht wird. Bei einer Fixierung auf fünf Jahre beträgt dieses ab sofort 3,7 Prozent, bei zehn Jahren 3,9 % und bei 15 Jahren 4,1 %. Das variable Nutzungsentgelt steigt von 2,9 auf 3,2 Prozent. (Stand 7. Juli 2022).
Ebenso hat die Firma Hausvorsorge mitgeteilt, dass das Nutzungsentgelt bei zehnjähriger Festschreibung auf 3,79 Prozent erhöht wird.
Sind die Preiserhöhungen gerechtfertigt?
Die Reaktion ist nachvollziehbar, denn die Anbieter refinanzieren den Kauf von Immobilienanteilen bei Banken. Steigende oder fallende Zinsen werden an die Kunden über das Nutzungsentgelt weitergeben. Nachdem es die letzten Jahre bei Immobilienkreditzinsen fast nur bergab ging, sind diese seit Jahresanfang mit großer Geschwindigkeit angestiegen. Ablesbar ist die Zinsentwicklung am Euro Bund Future . Je niedriger dieser ist, desto höher fallen die Zinsen aus. Seit Jahresanfang ist er von rund 170 auf 150 Punkte gefallen. Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren kosten nicht mehr rund ein, sondern mehr als drei Prozent.
Ob die Erhöhungen des Nutzungsentgelts im vorliegenden Ausmaß - zum Beispiel bei Wertfaktor von 2,9 auf 5,29 Prozent - gerechtfertigt sind, steht auf einem anderen Blatt.
Im Immobilienmarkt ist die Unsicherheit enorm und Immobilieneigentümer möchten die bis vor kurzem erheblich niedrigeren Konditionen im Teilverkauf nutzen. Doch Kunden machen die Erfahrung, dass sie nicht mehr bedient werden.
Interessenten berichten gegenüber IMMO.info und auf Bewertungsportalen von Erfahrungen, dass die Deutsche Teilkauf oder Hausanker ihnen kein Angebot mehr unterbreitet oder es zu Verzögerungen bei der Umsetzung des Teilverkaufs kommt. Dies obwohl ein verbindliches Kaufangebot vorliegt. Auch bei anderen Anbietern ist nachzulesen, dass Interessenten kein Angebot erhalten. Aufgrund der rasanten Entwicklung ist davon auszugehen, dass Banken zurückhaltender werden und Neukunden nur noch Angebote zu höheren Kosten erhalten.
Baufinanzierung Kommentar
Baufinanzierung: “Zinsen steigen nicht weiter”
IMMO.info empfiehlt trotz der Zinssteigerungen nichts zu überstürzen bei der Wahl der Verrentung oder des Teilverkaufs der Immobilie. Prüfen Sie alle Optionen und Anbieter sorgfältig und lassen Sie sich unabhängig beraten.
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