Zinsanstieg und Auswirkungen
Höhere Kosten im Teilverkauf
Der extrem schnelle Anstieg der Kreditzinsen verteuert nicht nur die Immobilienfinanzierung. Wertfaktor erhöht als erster Anbieter im Teilverkauf das sogenannte Nutzungsentgelt - um satte 20 Prozent. Folgen weitere Anbieter? Aktuelle Tabelle von IMMO.info mit Kosten, Konditionen und Anbietern im Teilverkauf.
Die letzten Jahre kannte die Entwicklung der Immobilienzinsen nur eine Richtung: nach unten. In diesem Zuge hatten auch die Anbieter im Teilverkauf von Immobilien ihre Konditionen verbessert. Jedoch haben sich die Zinsen die letzten drei Monate in einem atemberaubenden Tempo erhöht. Eine Immobilienfinanzierung mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren verdoppelte sich von einem auf zwei Prozent. Welche Auswirkungen hat diese Entwicklung auf den Teilverkauf von Immobilien?
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Große Auswirkungen von Zinserhöhungen auf den Teilverkauf
Spezialisierte Firmen erwerben zunehmend Anteile an Wohnungen und Häusern von privaten Immobilieneigentümern. Die zumeist älteren Bewohner behalten sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Für den verkauften Anteil bezahlen die Bewohner eine Art Miete, das sogenannte Nutzungsentgelt.
Die Anbieter im Teilverkauf refinanzieren sich bei Banken. Sie nehmen Kredite auf, um den hohen Finanzbedarf bei Erwerb von Immobilienanteilen decken zu können. Auf die gesamte Immobilie wird eine Grundschuld eingetragen.
Wertfaktor ist einer der größeren Anbieter im Teilverkauf und hat als erster Anbieter das Nutzungsentgelt entsprechend der Zinsentwicklung merkbar erhöht. Anstatt von 2,9 Prozent pro Jahr, bezahlen die Verkäufer ab sofort 3,49 Prozent. Dafür werden die Zinsen auf einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben.
Wertfaktor erhöht Kosten um über 20 Prozent
Noch im Juni 2021 hatte Wertfaktor die Kosten für das Nutzungsentgelt von 3,3 auf 2,9 Prozent gesenkt. IMMO.info berichtete über die Kostensenkung bei Wertfaktor. Jetzt geht das Unternehmen den umgekehrten Weg und erhöht das Entgelt auf ein höheres Niveau als zuvor. 3,49 Prozent anstatt 2,9 Prozent klingt nicht viel. Die monetären Auswirkungen sind jedoch enorm.
Beispiel:
Die Kosten bei Verkauf eines Anteils von 250.000 Euro erhöhen sich demnach von 604 Euro pro Monat auf 727 Euro. Das entspricht einer Verteuerung von über 20 Prozent.
Außerdem verlangt Wertfaktor ab sofort einen Aufschlag von 0,3 Prozent auf das Nutzungsentgelt, wenn sich das Unternehmen an der Instandhaltung der Immobilie beteiligen soll. Das Nutzungsentgelt beträgt dann 3,79 Prozent. Bislang hatte sich Wertfaktor entsprechend des Anteils mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen beteiligt. Verkäufer, die den Aufschlag nicht in Kauf nehmen, müssen die Instandhaltungskosten voll bezahlen, obwohl ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört.
Nachgefragt: Reaktionen weiterer Teilverkauf-Anbieter
IMMO.info hat bei weiteren Anbietern nachgefragt. Werden die Kosten aufgrund der Zinserhöhungen nach oben angepasst? Abgesehen von Wertfaktor erhöht zum jetzigen Zeitpunkt kein weiterer Anbieter die Kosten für den Teilverkauf.
Der Anbieter Heimkapital fokussiert Standorte mit Wertsteigerungspotenzial: "Dort, wo wir ankaufen, rechnen wir mit einem Wertanstieg für den Zeitraum der Immobilienpartnerschaft...An diesen Standorten gehen wir davon aus, dass unsere Kunden im Vergleich zu anderen Verrentungsmodellen weiterhin profitieren können."
Ebenso bleibt Wohnwert bei ihren Konditionen: "Die Wohnwert Immobilien AG geht nach aktuellem Stand davon aus, dass es zu keiner Anpassung der Konditionen kommen wird." Und ergänzt: "Wir gehen von steigenden Immobilienpreisen aus, wenn auch nicht auf dem Niveau der Vorjahre. Je nach Lage und Art erwarten wir Steigerungen zwischen 2,3 Prozent und 3,8 Prozent - trotz steigender Zinsen."
Für die Deutsche Teilkauf sind die Entwicklungen "noch sehr frisch", daher bleiben die Konditionen unverändert.
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Tabelle: Aktuelle Kosten im Teilverkauf
Die Kosten im Teilverkauf lassen sich gut vergleichen. IMMO.info erfasst eine zunehmende Anzahl an Unternehmen, die Senioren die Wohnimmobilien anteilig abkaufen. Die Konditionen werden seitens IMMO.info regelmäßig abgefragt, zuletzt im April 2022.
Tabelle mit Kosten und Vergleich der Konditionen bei Teilverkauf der Wohnimmobilie:
Vergleichstabelle mit Konditionen und Kosten im Immobilien Teilverkauf
Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:
| Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Hausvorsorge | Hausvorteil | Heimkapital | Realwertpartner | Verkaufen aber bleiben | Vobahome | Wertfaktor | Wohnwert | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit |
||||||||||
| variabel / 1 Jahr | – | – | – | – | – | – | – | – | 5,9% | |
| 5 Jahre fix | – | – | – | – | – | – | – | 5,9% | ||
| 10 Jahre fix | 5,3% bis 6,0% | 5,5% | 5,5% | 5,69% | 4,99 bis 5,5% | 4,9 bis 5,85% | 4,9% | ab 5,5% | 5,5 % bis 6,18% | 5,9% |
| 15 Jahre fix | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 6,4% |
| unbegrenzt | – | – | – | – | – | – | 5,9 % ab 75 Jahren | – | 6,5 % bis 7,18% | – |
| Informationen zum Nutzungsentgelt | Stand 2. Dezember 2023
Die Höhe des Nutzungsentgelts ist von der Absicherung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch abhängig (erste oder zweite Rangstelle im Grundbuch). Das Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst. |
Stand 6. November 2023
Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 10-Jahres-SWAP angepasst. |
Stand 7. September 2023
Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Variables Nutzungsentgelt wird seit Dezember 2022 nicht mehr angeboten. |
Stand 15. November 2023
Nutzungsentgelt wird alle 10 Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. |
Stand 15. November 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. |
Stand 15. November 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des 3-Monats-Euribor angepasst (seit 2023, zuvor VPI). |
Stand 2. Mai 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren. |
Stand 14. November 2023
Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings. |
Stand 02. Dezember 2023
Nach Angaben von Wertfaktor wird das Nutzungsentgelt tagesaktuell und nach individueller Bewertung der Immobilie angepasst. Daher ist eine Spanne angegeben. Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: Das Durchführungsentgelt entfällt. |
Stand 6. Dezember 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. |
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf |
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| Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis | 0% | 5,5% | 4,25% | 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden | 0% | 3,25% | 3,9% Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). |
2,0% | 3,3% (bei 10 Jahren)
4,5% (Flex-Option / variabel) |
0% |
| Maklerkosten | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
| Mindestverkaufswert Garantie durch Verkäufer |
117% | 114% bis 117% je nach Bundesland |
117% | 117% | 117% | 117% | Seit Dezember 2023: Der Verkäufer muss keine Mindestwertentwicklung garantieren. | 117% | 117% | Seit November 2023: Der Verkäufer muss keine Mindestwertentwicklung garantieren. |
| Besonderheiten | Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. | Reduziertes Durchführungsentgelt auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Je nach Objekt und Lage kann sich das Durchführungsentgelt auf 3,75 bis 4,5 Prozent erhöhen. | – | – | Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | – |
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit |
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| Wohnrecht | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. |
| Kostenbeteiligung für Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:
Beteiligung entsprechend des Miteigentumsanteils
gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts. Die Kosten gewöhnlicher Ausbesserungs- und Erhaltungsmaßnahmen muss der Verkäufer tragen. |
Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:
Anteilige Beteiligung an: Außergewöhnlicher Instandhaltung, gesetzlich vorgeschriebener energetischer Sanierung und außerordentlichen öffentlichen Lasten. Die Beteiligung erhöht das monatliche Nutzungsentgelt. Die Kosten für die gewöhnliche Instandhaltung müssen die Verkäufer zu 100 Prozent übernehmen. |
Die Kostentragung liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich jedoch anteilig und mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. | Ja – Modernisierungen OHNE Erhöhung des Nutzungsentgelts
Nein – Instandhaltungskosten verbleiben beim Bewohner HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung oder energetische Maßnahmen pro Rata, sofern diese wertsteigernd sind, mit bis zu 10 % des Kaufpreises bei Ankauf. Das Nutzungsentgelt wird dafür nicht erhöht. Instandhaltung: Der Kunde kommt vollständig für die Instandhaltung (Reparaturen um die Nutzung des Objektes weiterhin zu gewährleisten) auf. |
Die Kosten trägt grundsätzlich der Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig (entsprechend der Miteigentumsanteile) und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltung, energetische Sanierung und Modernisierungsmaßnahmen, sofern diese sinnvoll sind. | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:
An den Kosten für größere Instandhaltung, energetische Sanierung und Modernisierung beteiligt sich Realwertpartner gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts entsprechend der Höhe des Miteigentumsanteils. |
Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Jedoch: Verkaufen aber bleiben bezuschusst Instandhaltungskosten, energetische Sanierungen und Modernisierungen mit bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. | Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:
Vobahome beteiligt sich anteilig an außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen (“Dach und Fach”) und der energetischen Sanierung. Die Beteiligung wird auf das monatliche Nutzungsentgelt umgelegt (Erhöhung von circa 38 Euro pro Monat bei 10.000 Euro “Zuschuss”). |
Die Kosten übernimmt grundsätzlich der Verkäufer. Optional: Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3 Prozent: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen, sowie bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. | Ja – Anteilig und KEINE Erhöhung des Nutzungsentgelts:
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an Dach und Fach, außerordentliche öffentliche Abgaben und gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung übernimmt Wohnwert anteilig, ohne das Nutzungsentgelt zu erhöhen. Gewöhnliche Maßnahmen können hingegen zu einer anteiligen Erhöhung des Nutzungsentgelts führen. Schönheitsreparaturen bis 500 Euro sind vom Verkäufer zu bezahlen. Darüber beteiligt sich Wohnwert analog zur gewöhnlichen Instandhaltung. |
| Sicherheit für Verkäufer Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen |
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch.Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. | Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
| Größe und Finanzierung des Anbieters | Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. | Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. | Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. | Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. | Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. | Start Anfang 2022. Immobilienanteile im Wert von 25 Millionen Euro. | Start in 2021. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. | Start in 2021. Vobahome (ehemals: Volksbank Immobilien) erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. | Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. | Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet. 20 Mitarbeiter und jährliches Volumen von 50 bis 100 Millionen Euro. (Stand Januar 2023) |
| Geprüfter Anbieter |  Zertifiziert am 02.05.2022 |
Zertifiziert am 02.12.2022 |
Zertifiziert am 03.11.2022 |
Zertifiziert am 02.05.2022 |
Zertifiziert am 02.03.2023 |
Zertifiziert am 08.08.2022 |
Zertifiziert am 05.08.2022 |
Zertifiziert am 25.05.2022 |
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| Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Hausvorsorge | Hausvorteil | Heimkapital | Realwertpartner | Verkaufen aber bleiben | Vobahome (ehem. Volksbank Immobilien) |
Wertfaktor | Wohnwert | |
Ist der Teilverkauf jetzt sinnvoll?
Wie sich die Kreditzinsen und die Kosten im Teilverkauf entwickeln, kann niemand seriös vorhersagen. Die zunehmende Anzahl an Wettbewerb im Immobilienteilverkauf spricht tendenziell für eine Verbesserung der Konditionen. Die Erhöhung der Kreditzinsen dagegen. Wir empfehlen eine Festschreibung der Zinsen, um zumindest eine Zeit lang eine Kostensicherheit zu behalten. Danach erhöhen die Anbieter das Nutzungsentgelt entsprechend der Entwicklung der Verbraucherpreise (VPI ) oder des Euribor. Denn das größte Risiko im Teilverkauf ist, dass sich Verkäufer die laufenden Kosten nicht mehr leisten können. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass sich alle Anbieter eine positive Wertentwicklung der Immobilie im Teilverkauf absichern.
Wir empfehlen stets einen ausführlichen Vergleich der unterschiedlichen Modelle zur Immobilienverrentung. Der Schnell-Check und Rechner von IMMO.info helfen Ihnen hierbei. Außerdem sollten Sie die Verträge von einem Rechtsanwalt und Steuerberater überprüfen lassen.
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