Zinsanstieg und Auswirkungen

Höhere Kosten im Teilverkauf

Der extrem schnelle Anstieg der Kreditzinsen verteuert nicht nur die Immobilienfinanzierung. Wertfaktor erhöht als erster Anbieter im Teilverkauf das sogenannte Nutzungsentgelt - um satte 20 Prozent. Folgen weitere Anbieter? Aktuelle Tabelle von IMMO.info mit Kosten, Konditionen und Anbietern im Teilverkauf.

Autor: TV Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 19.04.2022
Veröffentlicht: 19.04.2022
Kosten Teilverkauf

Die letzten Jahre kannte die Entwicklung der Immobilienzinsen nur eine Richtung: nach unten. In diesem Zuge hatten auch die Anbieter im Teilverkauf von Immobilien ihre Konditionen verbessert. Jedoch haben sich die Zinsen die letzten drei Monate in einem atemberaubenden Tempo erhöht. Eine Immobilienfinanzierung mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren verdoppelte sich von einem auf zwei Prozent. Welche Auswirkungen hat diese Entwicklung auf den Teilverkauf von Immobilien?

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Große Auswirkungen von Zinserhöhungen auf den Teilverkauf

Spezialisierte Firmen erwerben zunehmend Anteile an Wohnungen und Häusern von privaten Immobilieneigentümern. Die zumeist älteren Bewohner behalten sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Für den verkauften Anteil bezahlen die Bewohner eine Art Miete, das sogenannte Nutzungsentgelt.

Die Anbieter im Teilverkauf refinanzieren sich bei Banken. Sie nehmen Kredite auf, um den hohen Finanzbedarf bei Erwerb von Immobilienanteilen decken zu können. Auf die gesamte Immobilie wird eine Grundschuld eingetragen.

Wertfaktor ist einer der größeren Anbieter im Teilverkauf und hat als erster Anbieter das Nutzungsentgelt entsprechend der Zinsentwicklung merkbar erhöht. Anstatt von 2,9 Prozent pro Jahr, bezahlen die Verkäufer ab sofort 3,49 Prozent. Dafür werden die Zinsen auf einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben.

Wertfaktor erhöht Kosten um über 20 Prozent

Zinsanstieg Inflation

Noch im Juni 2021 hatte Wertfaktor die Kosten für das Nutzungsentgelt von 3,3 auf 2,9 Prozent gesenkt. IMMO.info berichtete über die Kostensenkung bei Wertfaktor. Jetzt geht das Unternehmen den umgekehrten Weg und erhöht das Entgelt auf ein höheres Niveau als zuvor. 3,49 Prozent anstatt 2,9 Prozent klingt nicht viel. Die monetären Auswirkungen sind jedoch enorm.

Beispiel:

Die Kosten bei Verkauf eines Anteils von 250.000 Euro erhöhen sich demnach von 604 Euro pro Monat auf 727 Euro. Das entspricht einer Verteuerung von über 20 Prozent.

Außerdem verlangt Wertfaktor ab sofort einen Aufschlag von 0,3 Prozent auf das Nutzungsentgelt, wenn sich das Unternehmen an der Instandhaltung der Immobilie beteiligen soll. Das Nutzungsentgelt beträgt dann 3,79 Prozent. Bislang hatte sich Wertfaktor entsprechend des Anteils mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen beteiligt. Verkäufer, die den Aufschlag nicht in Kauf nehmen, müssen die Instandhaltungskosten voll bezahlen, obwohl ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört.

Nachgefragt: Reaktionen weiterer Teilverkauf-Anbieter

IMMO.info hat bei weiteren Anbietern nachgefragt. Werden die Kosten aufgrund der Zinserhöhungen nach oben angepasst? Abgesehen von Wertfaktor erhöht zum jetzigen Zeitpunkt kein weiterer Anbieter die Kosten für den Teilverkauf.

Der Anbieter Heimkapital fokussiert Standorte mit Wertsteigerungspotenzial: "Dort, wo wir ankaufen, rechnen wir mit einem Wertanstieg für den Zeitraum der Immobilienpartnerschaft...An diesen Standorten gehen wir davon aus, dass unsere Kunden im Vergleich zu anderen Verrentungsmodellen weiterhin profitieren können."

Ebenso bleibt Wohnwert bei ihren Konditionen: "Die Wohnwert Immobilien AG geht nach aktuellem Stand davon aus, dass es zu keiner Anpassung der Konditionen kommen wird." Und ergänzt: "Wir gehen von steigenden Immobilienpreisen aus, wenn auch nicht auf dem Niveau der Vorjahre. Je nach Lage und Art erwarten wir Steigerungen zwischen 2,3 Prozent und 3,8 Prozent - trotz steigender Zinsen."

Für die Deutsche Teilkauf sind die Entwicklungen "noch sehr frisch", daher bleiben die Konditionen unverändert.

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Tabelle: Aktuelle Kosten im Teilverkauf

Immobilien Teilverkauf Vergleich Anbieter

Die Kosten im Teilverkauf lassen sich gut vergleichen. IMMO.info erfasst eine zunehmende Anzahl an Unternehmen, die Senioren die Wohnimmobilien anteilig abkaufen. Die Konditionen werden seitens IMMO.info regelmäßig abgefragt, zuletzt im April 2022.

Tabelle mit Kosten und Vergleich der Konditionen bei Teilverkauf der Wohnimmobilie:

Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:

Deutsche Teilkauf Teilverkaufsanbieter Logo
Deutsche Teilkauf
Engel und Völkers Liquid Home
Liquidhome
Teilverkauf Anbieter Hausvorteil
Hausvorteil
Teilverkauf Anbieter Hausvorsorge
Hausvorsorge
Heimkapital Anbieter für Teilverkauf von Immobilien
Heimkapital
Verkaufen aber bleiben GmbH Teilverkauf Anbieter
Verkaufen aber bleiben
Volksbank Immobilien
Wertfaktor GmbH Teilverkauf Anbieter
Wertfaktor
Wohnwert Immobilien AG
Wohnwert
Quellen: eigene Recherchen, Stand: 16.09.2022
Deutsche Teilkauf EV Liquidhome Hausvorteil Hausvorsorge Heimkapital Verkaufen aber bleiben Volksbank Immobilien Wertfaktor Wohnwert
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit
variabel / 1 Jahr 3,49% 3,4% 4,8% bis 5,21% 4,3%
5 Jahre fix 3,9% 4,5%
10 Jahre fix 4,99% 4,5% 4,29% 4,49% 3,9% 4,9% 4,75% 5,24% bis 5,71% 4,7%
15 Jahre fix 4,9%
unbegrenzt
Informationen zum Nutzungsentgelt Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird alle 10  Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. Bei Auszahlung vor 31.12.2022 erhalten Kunden noch reduzierte Nutzungsentgelte (2,79 / 3,79 %).

Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst.

Nutzungsentgelt wird nach dem Fixierungszeitraum von zehn Jahren alle fünf Jahre entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren.

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings.

Nach Angaben von Wertfaktor wird das Nutzungsentgelt tagesaktuell und nach individueller Bewertung der Immobilie angepasst. Daher ist eine Spanne angegeben.

Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORa angepasst. 

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: 6,24% bis 6,71% und das Durchführungsentgelt entfällt.

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 0% 5,5% 4,9% 3,25% 0% 3,9%
Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). 
3,25% 3,3% (bei 10 Jahren)

4,5% (Flex-Option / variabel)

0%
Maklerkosten Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% 114% bis 117%
je nach Bundesland
117% 115% 117% 100% 117% 117% 115%
Besonderheiten Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht.
Instandhaltung Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung pro Rata sofern diese Wertsteigernd sind und mit bis zu 10 % des Kaufpreises. Der Kunde kommt selbst für die Instandhaltung auf. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich anteilig, mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Zuschuss an Instandhaltungskosten von bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Volksbank Immobilien legt die Koste für Instandhaltung in Form einer Vorschusszahlung aus. Maximalsumme: bis 30.000 Euro oder maximal zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden dann auf das Nutzungsentgelt umgelegt. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3%: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Die Wohnwert Immobilien AG beteiligt sich auf freiwilliger Basis an Maßnahmen, allerdings nur bei entsprechender Erhöhung des Nutzungsentgelts.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Finanzierungsgrundschuld und auf die gesamte Immobilie.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. 

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Größe und Finanzierung des Anbieters Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Keine Informationen zu Kapitalgebern, Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute. Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2021. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2021. Die Volksbank erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet, hat bislang an fünf Objekten Anteile erworben und beschäftigt 8 Mitarbeiter (Stand Februar 2022).
Geprüfter Anbieter Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 08.08.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 05.08.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 25.05.2022
Deutsche Teilkauf

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EV Liquidhome Hausvorteil Hausvorsorge Heimkapital

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Verkaufen aber bleiben

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Volksbank Immobilien Wertfaktor

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Wohnwert

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Ist der Teilverkauf jetzt sinnvoll?

Wie sich die Kreditzinsen und die Kosten im Teilverkauf entwickeln, kann niemand seriös vorhersagen. Die zunehmende Anzahl an Wettbewerb im Immobilienteilverkauf spricht tendenziell für eine Verbesserung der Konditionen. Die Erhöhung der Kreditzinsen dagegen. Wir empfehlen eine Festschreibung der Zinsen, um zumindest eine Zeit lang eine Kostensicherheit zu behalten. Danach erhöhen die Anbieter das Nutzungsentgelt entsprechend der Entwicklung der Verbraucherpreise (VPI ) oder des Euribor. Denn das größte Risiko im Teilverkauf ist, dass  sich Verkäufer die laufenden Kosten nicht mehr leisten können. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass sich alle Anbieter eine positive Wertentwicklung der Immobilie im Teilverkauf absichern.

Wir empfehlen stets einen ausführlichen Vergleich der unterschiedlichen Modelle zur Immobilienverrentung. Der Schnell-Check und Rechner von IMMO.info helfen Ihnen hierbei. Außerdem sollten Sie die Verträge von einem Rechtsanwalt und Steuerberater überprüfen lassen.

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