Lebenslanges Nutzungsentgelt

Teilverkauf mit Konditionen auf Lebzeiten

Wertfaktor bietet erstmalig den Teilverkauf zu lebenslang gleichbleibenden Konditionen an. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird auf Lebzeiten festgeschrieben. Die Zinssicherheit für die Nutzung des verkauften Immobilienanteils kostet: Im Vergleich zu einer zehnjährigen Fixierung beträgt der Aufschlag 25 Prozent. Lohnt sich das Angebot? *Update am 21.06.2022*

Autor: TV Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 12.06.2022 | Geändert: 21.06.2022 16:27
Veröffentlicht: 12.06.2022 | Geändert: 21.06.2022 16:27
Teilverkauf berechnen Wertfaktor

Was ist ein lebenslanges Nutzungsentgelt?

Der Anbieter Wertfaktor ist der Erfinder des Immobilien-Teilverkaufs. Das Modell wurde inzwischen von zahlreichen Firmen kopiert. Darunter sind große Anbieter, zum Beispiel Heimkapital oder Deutsche Teilkauf mit der Marke Hausanker. Die Verkäufer von Immobilienanteilen erhalten ein lebenslanges Wohnrecht. Als Gegenleistung müssen Sie ein sogenanntes Nutzungsentgelt bezahlen.

Kostensicherheit: Nutzungsentgelt wird auf mehrere Jahre festgeschrieben

Wertfaktor Teilverkauf berechnen lebenslang Nutzungsentgelt

Eine lange Fixierung der monatlichen Kosten sorgt für Kostensicherheit im Teilverkauf - auch bei steigenden Zinsen.

Das Nutzungsentgelt bemisst sich am verkauften Immobilienanteil und beträgt in der der Regel 2,9 bis 3,9 Prozent pro Jahr. Die Höhe des Nutzungsentgelts variiert in Abhängigkeit vom Zeitraum der festgeschriebenen Höhe. Ähnlich zu der Zinsfestschreibung bei Immobilienkrediten, kann das Nutzungsentgelt nach dem Zeitraum entsprechend der Zins- und Preisentwicklung, zum Beispiel entsprechend des Verbraucherpreisindex VPI  angepasst werden. Der Anbieter Wertfaktor hatte im April bereits reagiert und das Nutzungsentgelt mit zehnjähriger Zinsfestschreibung auf 3,49 Prozent erhöht. Wertfaktor Geschäftsführer Christoph Neuhaus begründete dies mit „dem stärksten Anstieg der langfristigen Refinanzierungskosten in den letzten 40 Jahren“. Weitere Teilverkauf-Anbieter sind mittlerweile ebenso nachgezogen und haben die Kosten für das Nutzungsentgelt erhöht.

Neu: Wertfaktor bietet lebenslange Festschreibung an

Stark steigende Zinsen haben Verbraucher für die Notwendigkeit einer Zinsfestschreibung für einen langen Zeitraum sensibilisiert. Üblicherweise bieten Unternehmen im Teilverkauf einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren für eine Fixierung an. Einige haben zusätzlich einen Zeitraum von 15 Jahren im Angebot.

Der Anbieter Wertfaktor ist den nächsten Schritt gegangen - als erstes Unternehmen im Teilverkauf wurde ein Produkt entwickelt, das ein lebenslang gleich hohes Nutzungsentgelt garantiert. Unter dem Namen "Planungssicherheit" entfällt jegliche Anpassung des Nutzungsentgelts auf Lebzeiten.

Wertfaktor: Konditionen auf Lebzeiten sind teuer

Lohnt sich der Teilverkauf mit lebenslangen Konditionen über Wertfaktor? Zunächst ist festzustellen: Alle Unternehmen im Teilverkauf verlangen ein höheres Nutzungsentgelt, wenn Sie den Zeitraum für ein gleichbleibendes Nutzungsentgelt verlängern. Das entspricht den Konditionen bei Aufnahme eines Immobilienkredits. Auch die Teilankäufer lassen auf die Immobilie als Sicherheit eine Grundschuld eintragen und holen sich bei Banken Kredite zur Refinanzierung.

Die Erhöhung des Nutzungsentgelts bei lebenslanger Fixierung ist erheblich

Anstatt von 2,99 Prozent bei einer jährlichen Anpassungsmöglichkeit (Produkt "Flex"), verlangt Wertfaktor ein Nutzungsentgelt von 4,99 Prozent bei einer lebenslangen Fixierung. Das entspricht einem um über 67 Prozent höheren Nutzungsentgelt. Im Vergleich zu einer zehnjährige Festschreibung mit 3,99 Prozent, beträgt das Plus immer noch mehr als 25 Prozent.

Das Angebot von Wertfaktor richtet sich an Immobilieneigentümer im Rentenalter. Als Voraussetzung für den Teilverkauf über Wertfaktor kommuniziert das Unternehmen zwar kein Mindestalter. Die Zielgruppe liegt jedoch bei Menschen im Alter von über 60 Jahren. Je nach Sterbetafel haben 60-Jährige eine durchschnittliche Lebenserwartung von 20 bis 25 Jahren. Bei 80-jährigen liegt diese bei unter zehn Jahren. Je älter die Immobilieneigentümer sind, desto ungünstiger ist das Angebot einer lebenslangen Konditionenfestschreibung. Im Gegensatz zu den Anbietern einer Leibrente, differenziert Wertfaktor sein Angebot nicht nach dem Alter der Verkäufer. Für hochbetagte Menschen ist eine Konditionenfestschreibung auf zehn oder 15 Jahre zu bevorzugen.

Bei Immobilienkrediten erhöht sich der Zinssatz bei einem um fünf Jahre längeren Zinsfestschreibungszeitraum derzeit um circa 0,2 Prozent. Zum Beispiel kostet ein Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung auf fünf Jahre 2,6 Prozent und auf zehn Jahre 2,8 Prozent.

Rechenbeispiel

Wenn man die Zinsschritte der Immobilienkredite auf das Nutzungsentgelt anwendet, dann ist das Angebot von Wertfaktor teuer. Grob gerechnet müssten die Senioren eine unwahrscheinliche Lebenserwartung von 35 Jahren haben. (Nutzungsentgelt von 4,99 Prozent anstatt 3,99 Prozent: 5 x 0,2 % zzgl. 10 Jahre).

Positiv: Das Durchführungsengelt entfällt beim Teilverkauf mit Konditionen auf Lebzeiten

Zugute halten kann man dem neuen Angebot Wertfaktor, dass das Unternehmen bei Abschluss der Lebenslang-Option das sogenannte Durchführungsentgelt streicht, das bei einem späteren Gesamtverkauf anfällt. Auch beteiligt sich Wertfaktor an Instandhaltungsmaßnahmen. Allerdings nur anteilig mit zweimal mit bis zu 10.000 Euro und nur an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Bei den Optionen "Flex" und "10 Jahre Festschreibung" müssen Kunden Aufpreise von 75 Euro und 50 Euro in Kauf nehmen, damit sich Wertfaktor entsprechend der Miteigentumsanteile beteiligt. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die neuen Angebote und Tarife von Wertfaktor.

Neue Konditionen von Wertfaktor im Überblick

Neue Konditionen Wertfaktor je nach Fixierungszeit des Nutzungsentgelts. Darstellung: IMMO.info
Zeitraum Zinsfestschreibung / Fixierung
1 Jahr 10 Jahre Lebenslang
Monatliches Nutzungsentgelt

Prozent pro Jahr vom verkauften Immobilienanteil

2,99 % 3,99 % 3,99 %
Anpassung des Nutzungsentgelts Entsprechend Entwicklung 12-Monats- EURIBOR Entsprechend Entwicklung der 10-jährigen Bundesrendite Nutzungsentgelt lebenslang gleichbleibend
Durchführungsentgelt bei späterem Gesamtverkauf

Prozent vom gesamten Immobilienwert

4,5 % 3,25 % 0 %

Welche Konditionen bieten andere Unternehmen im Teilverkauf?

Hier erhalten Sie die wichtigsten Unternehmen im Teilverkauf und die aktuellen Konditionen im großen Vergleich:

Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:

Deutsche Teilkauf Teilverkaufsanbieter Logo
Deutsche Teilkauf
Engel und Völkers Liquid Home
Liquidhome
Teilverkauf Anbieter Hausvorteil
Hausvorteil
Teilverkauf Anbieter Hausvorsorge
Hausvorsorge
Heimkapital Anbieter für Teilverkauf von Immobilien
Heimkapital
Wertfaktor GmbH Teilverkauf Anbieter
Wertfaktor
Wohnwert Immobilien AG
Wohnwert
Quellen: eigene Recherchen, Stand: 01.06.2022
Deutsche Teilkauf EV Liquidhome Hausvorteil Hausvorsorge Heimkapital Wertfaktor Wohnwert
Konditionen während der Laufzeit
Nutzungsengelt
variabel / 1 Jahr 2,75% 2,9% 2,99% 2,9%
5 Jahre fix 3,0% 2,9% 3,2%
10 Jahre fix 3,75% 3,25% 2,9% 2,9% 2,9 % 3,99% 3,4%
15 Jahre fix 3,2% 3,6%
unbegrenzt
Informationen zum Nutzungsentgelt Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird alle 10 bzw. 15 Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird nach dem Fixierungszeitraum von zehn Jahren alle fünf Jahre entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Nutzungsentgelt wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORa angepasst. 

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: 4,99% und das Durchführungsentgelt entfällt..

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 0% 5,5% 4,9% 3,25% 3,25% 3,25% (bei 10 Jahren)

4,5% (Flex-Option)

0%
Maklerkosten Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungs- / Serviceentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% 114% bis 117%
je nach Bundesland
117% 115% 117% 117% 115%
Besonderheiten Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25% (10 Jahre) oder 3,5% (Flex-Option) bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht.
Instandhaltung Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung pro Rata sofern diese Wertsteigernd sind. Der Kunde kommt selbst für die Instandhaltung auf. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich anteilig, mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3% (dann: 3,79%): Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Die Wohnwert Immobilien AG beteiligt sich auf freiwilliger Basis an Maßnahmen, allerdings nur bei entsprechender Erhöhung des Nutzungsentgelts.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Finanzierungsgrundschuld und auf die gesamte Immobilie.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. 

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Größe und Finanzierung des Anbieters Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Keine Informationen zu Kapitalgebern, Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute. Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Circa 400 Immobilien bis Ende 2020. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet, hat bislang an fünf Objekten Anteile erworben und beschäftigt 8 Mitarbeiter (Stand Februar 2022).
Geprüfter Anbieter Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 25.05.2022
Deutsche Teilkauf

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EV Liquidhome Hausvorteil Hausvorsorge Heimkapital

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Wertfaktor Wohnwert

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