Verbraucherschutz und BaFin: Wird Teilverkauf kundenfreundlicher?

Der Immobilien-Teilverkauf steht bei Verbraucherschützern in der Kritik. Zuletzt hatten die Verbraucherschutzminister Vorschläge zur Regulierung des Teilverkaufs ins Spiel gebracht. Großer Kritikpunkt ist die Mindestwertabsicherung. Bisher fordern alle Unternehmen, dass die Verkäufer, fast immer Senioren, mit ihrem übrigen Immobilienanteil für eine positive Wertentwicklung gerade stehen. Das Risiko des Wertentwicklung der Immobilie wird auf die Verkäufer, die Miteigentümer bleiben, abgewälzt. Das kann im ein bedeutender Nachteil sein, wie Beispielsrechnungen von IMMO.info aufzeigen:

Wohnwert wirbt mit finanzieller Freiheit. Wie ausgewogen ist das Vertragsverhältnis bei Teilverkauf der Immobilie? Quelle: wohnwert-immobilien-teilverkauf.de

Als erster Teilverkauf-Anbieter streicht Wohnwert die Mindestabsicherung. “Alle Eigentümer profitieren gemäß Miteigentumsanteil an Wertsteigerungen – alle Eigentümer “haften” gemäß Miteigentumsanteil an Wertverlusten”, so Thorsten Wilhelm, Geschäftsführer der Wohnwert.

Nachgezogen ist die Firma Verkaufen aber bleiben. Sie teilt mit, dass sie nach Abzug der Kosten nur den Anteil des Kaufpreises erhält, der dem erworbenen Anteil an der Immobilie entspricht.

Noch stehen Wohnwert und Verkaufen aber bleiben mit dem Angebot alleine da, wie der IMMO.info Tabelle zu entnehmen ist. Auf die Konditionen scheint sich die ausgewogene Vertragsgestaltung auszuwirken. Bei Vergleich der Teilverkaufkonditionen liegen die Nutzungsentgelte der Wohnwert im oberen Bereich. Verkaufen aber bleiben zieht bei einem späteren Gesamtverkauf neben dem Durchführungsentgelt zusätzlich die Kaufnebenkosten ab, die die Firma bei Teilankauf bezahlt hat.

Im IMMO.info Online-Vergleichsrechner lässt sich das Szenario sinkender Immobilienpreise simulieren. Ohne Mindestabsicherung tragen beide Parteien das Wertverlustrisiko. Die Gesamtbilanz des Teilverkaufsmodells von Wohnwert schneidet besser ab bei fallenden Immobilienwerten:

Beispiel einer Wohnung in München mit 60 Quadratmetern, Bewohner: 80 und 82 Jahre, Verkehrswert 840.000 Euro.

Gesetzliche Verpflichtungen zur energetischen Sanierung: Wer übernimmt welche Kosten bei Immobilien-Teilverkauf?

Die ersten Kunden des Teilverkaufs mussten die Kosten für Instandhaltung, Modernisierung oder energetischer Sanierung komplett alleine stemmen, obwohl ihnen die Immobilie nur noch anteilig gehörte. Mittlerweile haben die Anbieter nachgebessert.

Einige Teilverkauf-Anbieter bieten ihren Kunden eine Kostenbeteiligung an größeren Instandhaltungsmaßnahmen, bei einer energetischen Sanierung oder bei außerordentlichen öffentlichen Abgaben an. Dazu gehören die Deutsche Teilkauf, Liquidhome oder Realwertpartner.

Interessenten sollten sich die Versprechungen der Teilkäufer genau ansehen. Sämtliche Anbieter beteiligen sich nur anteilig, also entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Manche Anbieter deckeln die Ausgaben. Andere beteiligen sich lediglich bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen.

Die meisten Anbieter holen sich die Kosten zurück: Sie erhöhen im Gegenzug zur Kostenbeteiligung das monatliche Nutzungsentgelt. So beträgt die Erhöhung bei Vobahome und anderen Anbietern circa 456 Euro jährlich bei einer Kostenbeteiligung von 10 000 Euro. Eine Kostenbeteiligung ohne Erhöhung des Nutzungsentgelts ermöglichen derzeit Wohnwert (u.a. für Instandhaltungsmaßnahmen an Dach und Fach und gesetzlich vorgeschriebener energetische Sanierung) und Hausvorteil für Modernisierungen jeder Art, die eine Werterhöhung versprechen.

Der Druck der Finanzdienstleistungsaufssicht BaFin  beschleunigt die Änderungen der Vertragswerke. Die Anbieter sind in der Abklärung mit der BaFin, ob ein erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft vorliegt, teilten mehrere Unternehmen gegenüber IMMO.info mit. Die Neuregelungen der Kostenbeteiligung bei Instandhaltung, energetischer Sanierung oder öffentlichen Lasten sind wichtige Indizien für eine “eigentümertypische Verantwortung” und sprechen gegen ein Kreditgeschäft.

Mehr zur Prüfung von Teilverkauf-Unternehmen durch die BaFin: