Erbbaurecht als Alternative zum Teilverkauf

IMMO.info: Herr Wontke, das eigene Haus zu behalten und nur das Grundstück zu verkaufen und dann im Erbbaurecht weiter zu nutzen ist eine wenig bekannte Alternative zum Teilverkauf. Was ist der wichtigste Unterschied?

Christoph Wontke: Die grundbuchliche Trennung von Haus und Grundstück. Das Haus bleibt beim Eigentümer, das Grundstück wird verkauft. Der Hauseigentümer nutzt im Erbbaurecht für 199 Jahre das Grundstück, auf dem sein Haus steht. Wem das Grundstück gehört, spielt für den Hauseigentümer keine Rolle.

IMMO.info: Das bedeutet, wenn es Grundpartner nicht mehr gibt, läuft der Vertrag für die Hauseigentümer unverändert weiter?

Christoph Wontke: Ja, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt, egal ob durch Verkauf oder Zwangsversteigerung, bleibt das Erbbaurecht davon unberührt. Das wird durch die zwei separaten Grundbuchblätter und den Eintrag des Erbbaurechts im ersten Rang garantiert.

IMMO.info: Ist Ihr Modell weniger erklärungsbedürftig als der für Laien schwer verständliche Teilverkauf?

Christoph Wontke: Eine Immobilientransaktion ist immer erklärungsbedürftig. Es ist eine große Entscheidung, die wohl überlegt sein sollte und bei der es viele Details zu klären gibt. Wir sprechen in Ruhe mit Interessierten, die sich Zeit für die Entscheidung nehmen dürfen.

IMMO.info: Wie finden potenzielle Kunden zu Ihnen?

Christoph Wontke: Viele Anfragen kommen, weil Hauseigentümer „Alternativen zu Teilverkauf“ im Internet suchen. Den größten Teil unserer Kunden akquirieren wir selbst. Bei etwa 70 bis 80 Prozent der Anfragen können wir ein Angebot unterbreiten.

IMMO.info: Welche Anfragen nehmen Sie an?

Christoph Wontke: Die zu kaufenden Grundstücke müssen mindestens 75.000 Euro wert sein. Bei niedrigeren Summen macht das Modell für beide Seiten keinen Sinn. Im extrem ländlichen Raum wird dieser Wert selbst bei großen Flächen nicht immer erreicht.

IMMO.info: Können Kunden ihr Grundstück zurückkaufen?

Christoph Wontke: Wir bieten zwei Modelle an: Wer einen etwas höheren Erbbauzins zahlt, erhält das Recht, sein Grundstück innerhalb der ersten zehn Jahre jederzeit zurückzukaufen. Dieses Recht geht auf mögliche Erben oder Erwerber des Erbbaurechts über. Verzichtet man auf dieses Recht, zahlt man einen niedrigeren Erbbauzins.

IMMO.info: Zu welchem Preis können Grundstücke zurückgekauft werden?

Christoph Wontke: Zum 27-fachen des Erbbauzinses, das ist transparent. Da wir nicht wissen, ob und wann ein Grundstück zurückgekauft wird, müssen wir von dieser Summe eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Bei unserem früheren Modell war der Bodenrichtwert für den Rückkaufpreis ausschlaggebend, das konnte – je nach Wertsteigerung – sehr teuer werden.

Ein Grundstück wird für 100.000 Euro verkauft und im Erbbaurecht weiter genutzt. Der Erbbauzins liegt bei fünf Prozent; er kostet 5000 Euro im Jahr. Für den Rückkauf wird die 27-fache Summe fällig, also 135.000 Euro.

IMMO.info: Welche Haus- und Grundstückstypen kommen für Ihr Modell der Immobilienverrentung infrage?

Christoph Wontke: Die Grundstücke müssen real geteilt sein. Bei Reihenhäusern ist das nicht immer der Fall. Zudem kaufen wir keine Grundstücke von größeren Mehrfamilienhäusern. Grundstücke von Zwei- bis Dreifamilienhäusern dagegen eignen sich gut für unser Erbbaurechtsmodell. Die Eigentümer können einen Teil des Hauses bewohnen, einen anderen vermieten und mit den Mieteinnahmen den Erbbauzins bezahlen. Manche Menschen teilen ihr Einfamilienhaus aus genau diesem Grund in zwei Wohnungen auf. Wir kaufen auch Grundstücke vollständig vermieteter Einfamilien- oder Doppelhäuser.

IMMO.info: Der Preis hängt vom Bodenrichtwert ab?

Christoph Wontke: Grundsätzlich ja, aber wir kaufen nicht blind, sondern lassen ein Gutachten erstellen. Nach unten bieten wir Spielraum an: Falls jemand nur wenig Kapital benötigt, korrigieren wir den Preis nach unten, damit fallen niedrigere Erbbauzinsen an. Grundpartner profitiert übrigens nicht von dem günstigen Kaufpreis, da das Erbbaurecht ja über 199 Jahre läuft und das Grundstück während dieser Zeit vom Erbbauberechtigten genutzt wird.

IMMO.info: Anfang 2025 nannten Sie das Ziel, im laufenden Jahr Grundstücke im Wert von 20 bis 40 Millionen Euro zu kaufen. Liegen Sie im Plan?

Christoph Wontke: Vielleicht erreichen wir die untere Grenze. Das Jahr ist noch nicht vorbei, wir kaufen nach wie vor an. Unser Ziel ist es, unser Unternehmen und unser Grundstücksportfolio organisch und langfristig wachsen zu lassen.

IMMO.info: Welche Summe streben Sie für das Jahr 2026 an?

Christoph Wontke: Wir lassen das auf uns zukommen. Zukäufe für 20 Millionen Euro sind für uns ein gutes Ziel. Wenn es 40 Millionen werden, machen wir das gerne. Würde das Geschäft noch größer, müssten wir die Firma umstrukturieren.

IMMO.info: Wie finanzieren Sie die Grundstückskäufe?

Christoph Wontke: Wir haben sowohl einen Bankpartner als auch einen Partner mit Eigenkapital; wir nutzen beide Wege.

IMMO.info: Welche Herausforderungen sehen Sie für Grundpartner in nächster Zeit?

Christoph Wontke: Es geht vor allem darum, unser Modell bekannter zu machen. Es gibt großen Bedarf an Alternativen zum meiner Meinung nach oft problematischen Teilverkauf und bisher wenige Angebote. Unser Modell des Erbbaurechts könnte für viele Menschen eine passende Lösung sein.