Kündigung aufgrund Eigenbedarfs unwirksam

Eigenbedarfskündigung und Härtefall: Hohes Alter kann vor Kündigung schützen

Ältere Mieter werden vor einer Eigenbedarfskündigung besser geschützt. Hohes Alter und Verwurzelung am Wohnort können nach einem aktuellen Urteil einen Härtefall begründen, so dass eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs nicht möglich ist.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 17.06.2021
Zuletzt geändert: 17.06.2021
Härtefall Alter Eigenbedarfskündigung

Neues Urteil: Das Alter des Mieters ist ein gewichtiger Grund für einen Härtefall

Wollen Sie eine vermietete Wohnung günstig erwerben und dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Ohne Begründung geht das nicht. Aber auch wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können, kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Stichwort: Härtefall nach § 574 BGB . In einem aktuellen Urteil hat das Landgericht Berlin (AZ 67 S 345/18 am 25. Mai 2021) aufgrund des hohen Alters der Mieter in Verbindung mit derer Verwurzelung im Wohnumfeld einen Härtefall angenommen.

Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter zur Feststellung eines Härtefalls

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter und Immobilieneigentümer ist an strenge Vorgaben und formelle Anforderungen geknüpft. Der Vermieter muss erklären und notfalls nachweisen, dass er die Wohnung oder das Haus für sich oder seine nahen Familienangehörigen benötigt. Es dürfen ihm keine anderen Immobilien gehören, die er ohne deutliche Nachteile für seine Wohnzwecke nutzen könnte.

Auf der anderen Seite werden die Gründe des Mieters beleuchtet, die für seinen Verbleib in der Immobilie sprechen. Wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt, dann kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung erfolgreich widersprechen. Ein Härtefall liegt beispielsweise bei Krankheit, Schwangerschaft, sozialer Verwurzelung im Wohnumfeld oder bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit vor. Außerdem wird ein Härtefall bejaht, wenn der Mieter keine andere Wohnung zu angemessenen Konditionen erhält. Das ist zum Beispiel in angespannten Mietmärkten wahrscheinlich.

Der Einspruch gegen die Eigenbedarfskündigung aufgrund eines Härtefalls landet in vielen Fällen vor dem Gericht. Oftmals spielen mehrere Gründe auf beiden Seiten zusammen. Die individuellen Umstände und Lebenssituationen von Mieter und Vermieter werden im Rechtsstreit gegeneinander abgewogen.

Hohes Alter des Mieters als alleiniger Grund reicht nicht aus

Urteil Gründe Eigenbedarf Kündigung Landgericht Berlin

In dem Rechtsstreit hatte die Vermieterin den Mietern im Jahr 2015, kurz nach Erwerb der Wohnung, mit der Begründung des Eigenbedarfs gekündigt. Die beiden Mieter, mittlerweile 87 und 84 Jahre alt, leben seit dem Jahr 1997 in der Wohnung. Sie haben der Kündigung mit der Begründung eines Härtefalls aufgrund ihres Alters widersprochen. Der BGH hatte in einem Revisionsverfahren festgestellt, dass alleine das hohe Alter der Mieter für das Vorliegen eines Härtefalls nicht ausreicht und das Verfahren an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

Hohes Alter in Verbindung mit sozialer Verwurzelung ist ein Härtefall

Das aktuelles Urteil des Landgericht Berlin hat den Schutz der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung gestärkt. Es hat geurteilt, dass das hohe Alter der Mieter in Verbindung mit deren sozialer Verwurzelung für die Begründung eines Härtefalls ausreichend ist – dies unabhängig von gesundheitlichen Folgen der Vertragsbeendigung. Hinzu kommt, dass die Mieter den Verlust der Wohnung nicht ohne Weiteres kompensieren könnte. Die Interessen der Vermieterin für eine Eigennutzung der Wohnung fallen hingegen im Vergleich nur gering aus. Die Nutzung wäre für die Vermieterin lediglich ein Komfortzuwachs und sie würde die Wohnung nicht ganzjährig nutzen.

In der Praxis werden hochbetagte Senioren vor Eigenbedarfskündigungen geschützt

Viele Gerichtsentscheidungen verdeutlichen den Mieterschutz in Deutschland. Das Alter alleine ist kein ausreichender Grund, eine unzumutbare Härte anzunehmen. In der Praxis haben Mietern im hohen Alter jedoch weitere Gründe, die für den Verbleib der Menschen in der Immobilie sprechen. Dies sind zum Beispiel:

  • Krankheit und gesundheitliche Folgen bei Auszug
  • Verwurzelung in der Wohnumgebung
  • angespannter Mietmarkt und wirtschaftliche Unzumutbarkeit
  • weitere finanzielle, familiäre, gesundheitliche Gründe

Ein Härtefall ist bei älteren Mietern in vielen Fällen begründbar. Insbesondere dann, wenn das Interesse an der Eigennutzung durch den Immobilieneigentümer niedrig ausfällt.

Mietvertrag mit Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung

Bei Abschluss der Mietvertrags ist es möglich, einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung schriftlich zu vereinbaren. Ein solcher Mietvertrag ist bei Verkauf und Rückanmietung der Immobilie nicht unüblich. Senioren, die ihr Eigenheim verkaufen und gleichzeitig wieder anmieten, wechseln die Seiten. Sie werden vom Eigentümer zum Mieter und genießen den vollen Mieterschutz. Sollte der Vermieter insolvent gehen, dann kann der Schutz vor der Eigenbedarfskündigung jedoch entfallen. Allerdings können Mieter im Rentenalter die Eigenbedarfskündigung in Härtefällen abwehren. Wie dargelegt, ist ein Härtefall bei hochbetagten Senioren durchaus wahrscheinlich. Informationen zum Mietvertrag mit Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung und der Problematik der Vermieterinsolvenz finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber:

Lesen Sie hierzu

Sales and lease back - Mietvertrag Rückanmietung Rückmietung

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