Rechner: Kaufen statt Mieten? Was lohnt sich mehr?

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Kaufen oder mieten? Viele wünschen sich einen Umzug ins Eigenheim. Doch nicht immer lohnt sich das.

Immobilien sind bei den 18- bis 29-Jährigen beliebt. Über 90 Prozent wünschen sich ein Eigenheim, wie eine repräsentative Umfrage des Kreditvermittlers Dr. Klein ergab. 39 Prozent wollen das in naher Zukunft. Dabei möchte über die Hälfte selbst in der Immobilie wohnen, rund ein Drittel plant eine Kombination aus Vermietung und Eigennutzung und 15 Prozent wollen nur vermieten.

In der Vergangenheit zahlte sich der Immobilienkauf in den meisten Fällen finanziell nicht aus, folgt man den Zahlen des Vermögensberaters Gerd Kommer. Der Münchner hat untersucht, ob sich das Kaufen statt Mieten in den vergangenen Jahrzehnten seit 1970 gerechnet hat.

Dazu verglich Kommer einen Immobilienkäufer mit einem Mieter:

Der Käufer finanziert eine Immobilie zu 70 Prozent per Kredit, während der Mieter die 30 Prozent Eigenkapital, die Kreditraten und die eingesparten Instandhaltungskosten in ein 60/40-Portfolio aus Aktien und Anleihen investiert.

Dabei berücksichtigte Kommer die historische Entwicklung der Mieten, der Kapitalmarktrenditen und der Wohnimmobilienpreise sowie Kapitalertragssteuern und Kauf- und Verkaufsnebenkosten:

Das Ergebnis: In sechs von zehn Zeiträumen lag der Mieter deutlich vorne, von 2000 bis 2022 waren Mieter und Käufer fast gleichauf und danach hatte der Käufer aufgrund des Immobilienbooms und der geringen Bauzinsen ein höheres Endvermögen. Allerdings konnte der Käufer den Mieter meist bloß um einen geringen Betrag schlagen und nie über einen vollen 30-Jahreszeitraum, sondern maximal über 16 Jahre.

Mieten kann somit – ökonomisch-historisch gesehen – genauso attraktiv sein wie Kaufen und war in den zurückliegenden 51 Jahren häufig sogar die finanziell attraktivere Alternative zum Eigenheim

, folgert Kommer und fügt an: “Wer primär darauf bedacht ist, das Meiste aus seinem Geld zu machen, wird also im Erwartungswert mit Mieten besser fahren als mit Kaufen.”

Indes spielen für Anleger nicht bloß finanzielle Erwägungen bei Kaufen statt Mieten eine Rolle. Viele Anleger haben nicht die Disziplin, einen Sparplan 30 Jahre lang durchzuhalten. Laut Zahlen der Bundesbank  ist das Median-Nettovermögen der Mieter viel geringer (16.000 Euro) als bei Eigentümern ohne Hypothek (396.000 Euro) und Eigentümern mit Hypothek (326.000 Euro). Das könnte daran liegen, dass eine kreditfinanzierte Immobilie einen “Zwangssparvertrag” darstellt und die Eigentümer zum Vermögensaufbau motiviert.

Nicht nur wirtschaftliche Kriterien sind für die Entscheidung über einen Kauf anstatt Miete wichtig.

Außerdem entscheiden sich Verbraucher vor allem aus nicht-finanziellen Gründen für einen Kauf statt Miete. Laut der eingangs erwähnten Umfrage schätzen Immobilien-Anhänger das besondere Lebensgefühl (89 Prozent) und die Möglichkeit, die eigenen vier Wände gestalten zu können (88 Prozent).

Wertsteigerungen sind nach zehnjähriger Haltedauer steuerfrei und Käufer genießen möglicherweise in ihrem sozialen Umfeld höheres Ansehen. Das Risiko von Mieterhöhungen oder Mietvertragskündigungen entfällt.

Kaufen wird aktuell laut dem Immobilienforscher Roman Witkowski attraktiver (Stand: August 2023). Denn die Nachfrage verschiebe sich vom Eigentums- auf den Mietmarkt. Folge seien starke Mietsteigerungen, erklärt Witkowski gegenüber IMMO.info.

Wer heute eine Immobilie findet, die den eigenen Ansprüchen, Wünschen und Vorstellungen entspricht und individuell erschwinglich ist, sollte nicht auf sinkende Preise spekulieren.

Gleichwohl sei die Höhe der Kaufpreise und der Mieten bloß eine Einflussgröße, die über die Attraktivität von Kaufen statt Mieten entscheide. Wichtig seien auch die künftige Wirtschaftspolitik, etwa weitere Sanierungspflichten für Eigentümer, die langfristige Entwicklung des Bauzinses, der unter anderem durch die EZB-Zinspolitik gesetzt werde, oder auch geopolitische Ereignisse.

Dr. Roman Witkowski, Diplom-Sachverständiger (DIA)

Roman Witkowski ist promovierter Volkswirt (Albert-Ludwigs-Universität Freiburg) und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten. Nach verschiedenen, teils leitenden Positionen im privaten sowie im öffentlichen Sektor der Immobilienwirtschaft ist er heute als Associate Director der Abteilung Research & Consulting bei CBRE Switzerland beschäftigt. Dort liegt sein Augenmerk, neben der Analyse der Schweizer Immobilienmärkte, auf der strategischen Beratung institutioneller Kunden.

Witkowski gegenüber IMMO.info: “Wie es also geo-, geld- und wirtschaftspolitisch weitergeht, wissen wir nicht. (…) Ohnehin ist der Kauf einer Immobilie nur der Ausgangspunkt für die theoretische Berechnung, ob Mieten statt Kaufen attraktiver ist. Diese Rechnung ist weit in die Zukunft gerichtet. Zu einem Ergebnis gelangt diese bereits heute nur auf Grundlage von vielen Annahmen.

Wer also heute eine Immobilie findet, die den eigenen Vorstellungen entspricht und individuell erschwinglich ist, sollte nicht auf sinkende Preise spekulieren. Der vermeintliche Vorteil eines geringeren Kaufpreises könnte durch zinssteigerungsbedingt steigende Fremdkapitalkosten aufgefressen oder gar negiert werden. Oder jemand anders entscheidet sich, das eigene Traumhaus zu erwerben.”

Laut einer aktuellen Untersuchung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts  im Auftrag der Postbank ist Kaufen besonders in Ostdeutschland relativ günstig. Demnach gibt es bundesweit 14 Regionen, in denen der durchschnittliche Haushalt einen leicht geringeren Anteil des Haushaltsnettoeinkommens für ein Immobiliendarlehen aufbringen muss als ein Mieter für die örtliche Nettokaltmiete.

Am günstigsten ist Kaufen statt Mieten im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt). Hier kostet ein Immobilienkredit bloß 9,6 Prozent des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens (Annahmen: 80 Prozent Finanzierung; 2,1 Prozent Tilgungssatz; 4,6 Prozent Zins). Mieter müssen hingegen für die Nettokaltmiete einer gleich großen Wohnung 11,6 Prozent aufwenden. Verkaufsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar wurden berücksichtigt – mit Ausnahme von etwaigen Maklerkosten.

Gleichwohl dürften auf dem Land die Ausgaben für Transport höher sein (ÖPNV, Auto). Außerdem könnte künftig eine Immobilie auf dem Land auch komplett wertlos werden, wenn sich kein Käufer finden lässt. Grund ist der demografisch absehbare Bevölkerungsrückgang.

Laut Daten der Bertelsmann Stiftung werden die Unterschiede zwischen den Regionen zunehmen. Gerade in Ostdeutschland finden sich viele strukturschwache und alternde Gebiete. Immobilien-Interessenten können auf der Internetseite wegweiser-kommune.de die wirtschaftlichen und demografischen Aussichten für die eigene Gemeinde prüfen.

IMMO.info hat sich auf Basis heutiger Angebotspreise (nicht Verkehrswert) drei fiktive Immobilien in Frankfurt am Main, Freiberg in Sachsen und in Marktoberdorf im Allgäu angeschaut. Pro Standort berechnete IMMO.info für jeweils drei Szenarien, ob sich Kaufen im Vergleich zu Mieten lohnt.

Im steigenden Szenario bleibt die Zuwanderung nach Deutschland hoch, was langfristig die Immobilienpreise nach zehn Jahren rascher als die Inflationsrate steigen lässt. Die EZB senkt die Zinsen nach zehn Jahren auf 1,5 Prozent im langfristigen Schnitt, wodurch die Bauzinsen relativ gering sind. Das 2-Prozent-Inflationsziel erreicht die EZB. Gleichzeitig steigen die Mieten um 5 Prozent alle drei Jahre.

Im mittleren Szenario fällt die Zuwanderung etwas geringer aus, weshalb die Immobilienpreise langfristig aufgrund der schrumpfenden Bevölkerung bloß in Höhe der Inflation steigen (zwei Prozent pro Jahr). Aufgrund der erhöhten Inflation von durchschnittlich drei Prozent in den ersten fünf Jahren hebt die EZB die Zinsen etwas an, was Immobilienfinanzierungen teurer macht als im steigenden Szenario.

Im sinkenden Szenario fällt die Zuwanderung sehr gering aus, was die Immobilienpreise aufgrund der schrumpfenden Bevölkerung nominal nicht mehr steigen lässt. Die Inflation bleibt in der Eurozone langfristig erhöht.

• 30% Eigenkapital
• Tilgungssatz von 1,5%
• Kapitalertragsteuern von 30% auf die Alternativanlage
• 2% nominale Kapitalmarktrendite
• Nebenkosten von 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
• Zinsbindungsfrist 10 Jahre.