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Rechner: Kaufen statt Mieten? Was lohnt sich mehr?

Die Frage “Kaufen statt Mieten?” ist für viele Menschen eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wer die Finanzierung einer Immobilie zu sehr auf Kante näht, kann das später bitter bereuen. IMMO.info hat sich angeschaut, ob sich bislang Kaufen statt Mieten in Deutschland gelohnt hat und wie es künftig weitergehen könnte. Der IMMO.info Rechner hilft bei der Entscheidung: Kaufen statt Mieten?

Autor: ELI Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 09.10.2023 | Lesezeit: 28 Minuten | Drucken

Experte Dr. Roman Witkowski, Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten
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Dr. Roman Witkowski, Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten
Kaufen statt Mieten
Eigenheim - Kaufen oder Mieten

Kaufen oder mieten? Viele wünschen sich einen Umzug ins Eigenheim. Doch nicht immer lohnt sich das.

Immobilien sind bei den 18- bis 29-Jährigen beliebt. Über 90 Prozent wünschen sich ein Eigenheim, wie eine repräsentative Umfrage des Kreditvermittlers Dr. Klein ergab. 39 Prozent wollen das in naher Zukunft. Dabei möchte über die Hälfte selbst in der Immobilie wohnen, rund ein Drittel plant eine Kombination aus Vermietung und Eigennutzung und 15 Prozent wollen nur vermieten.

Kaufen statt Mieten hat sich in der Vergangenheit oft nicht gerechnet?

In der Vergangenheit zahlte sich der Immobilienkauf in den meisten Fällen finanziell nicht aus, folgt man den Zahlen des Vermögensberaters Gerd Kommer. Der Münchner hat untersucht, ob sich das Kaufen statt Mieten in den vergangenen Jahrzehnten seit 1970 gerechnet hat.

Dazu verglich Kommer einen Immobilienkäufer mit einem Mieter:

Der Käufer finanziert eine Immobilie zu 70 Prozent per Kredit, während der Mieter die 30 Prozent Eigenkapital, die Kreditraten und die eingesparten Instandhaltungskosten in ein 60/40-Portfolio aus Aktien und Anleihen investiert.

Dabei berücksichtigte Kommer die historische Entwicklung der Mieten, der Kapitalmarktrenditen und der Wohnimmobilienpreise sowie Kapitalertragssteuern und Kauf- und Verkaufsnebenkosten:

Annahmen der Berechnung Kaufen statt Mieten:
Mieter und Eigenheimbesitzer leben in einer identischen Immobilie, 30 Prozent Eigenkapital, Kaufpreis der Immobilie beträgt 100.000 Euro, Nebenkosten von 8.650 Euro, 30 Jahre Kreditlaufzeit, Instandhaltungskosten wurden eingerechnet. Kommer bemerkt: “Den unrealistisch niedrigen Betrag von 100.000 Euro verwenden wir aus Einfachheitsgründen; würde man stattdessen zum Beispiel eine Million Euro annehmen, hätte das keinen Einfluss auf das relative Endergebnis.

Quelle: Gerd Kommer.”
Zeitraum Endvermögen Käufer Endvermögen Mieter Gewinner
Fall 1: 1970-1999 (30 Jahre) 253.000 Euro 682.000 Euro Mieter
Fall 2: 1975-2004 (30 Jahre) 176.000 Euro 624.000 Euro Mieter
Fall 3: 1980-2009 (30 Jahre) 136.000 Euro 535.000 Euro Mieter
Fall 4: 1985-2014 (30 Jahre) 144.000 Euro 411.000 Euro Mieter
Fall 5: 1990-2019 (30 Jahre) 200.000 Euro 385.000 Euro Mieter
Fall 6: 1995-2020 (26 Jahre) 162.000 Euro 285.000 Euro Mieter
Fall 7: 2000-2020 (21 Jahre) 152.000 Euro 149.000 Euro unentschieden
Fall 8: 2005-2020 (16 Jahre) 142.000 Euro 104.000 Euro Käufer
Fall 9: 2010-2020 (11 Jahre) 135.000 Euro 81.000 Euro Käufer
Fall 10: 2015-2020 (6 Jahre) 93.000 Euro 54.000 Euro Käufer

Kaufen statt Mieten: Der Mieter lag in der Mehrheit der Fälle vorne

Das Ergebnis: In sechs von zehn Zeiträumen lag der Mieter deutlich vorne, von 2000 bis 2022 waren Mieter und Käufer fast gleichauf und danach hatte der Käufer aufgrund des Immobilienbooms und der geringen Bauzinsen ein höheres Endvermögen. Allerdings konnte der Käufer den Mieter meist bloß um einen geringen Betrag schlagen und nie über einen vollen 30-Jahreszeitraum, sondern maximal über 16 Jahre.

Mieten kann somit – ökonomisch-historisch gesehen – genauso attraktiv sein wie Kaufen und war in den zurückliegenden 51 Jahren häufig sogar die finanziell attraktivere Alternative zum Eigenheim

, folgert Kommer und fügt an: “Wer primär darauf bedacht ist, das Meiste aus seinem Geld zu machen, wird also im Erwartungswert mit Mieten besser fahren als mit Kaufen.”

Was sind die Vorteile und Nachteile von Kaufen statt Mieten?

Indes spielen für Anleger nicht bloß finanzielle Erwägungen bei Kaufen statt Mieten eine Rolle. Viele Anleger haben nicht die Disziplin, einen Sparplan 30 Jahre lang durchzuhalten. Laut Zahlen der Bundesbank  ist das Median-Nettovermögen der Mieter viel geringer (16.000 Euro) als bei Eigentümern ohne Hypothek (396.000 Euro) und Eigentümern mit Hypothek (326.000 Euro). Das könnte daran liegen, dass eine kreditfinanzierte Immobilie einen “Zwangssparvertrag” darstellt und die Eigentümer zum Vermögensaufbau motiviert.

Entscheidung Kaufen statt mieten

Nicht nur wirtschaftliche Kriterien sind für die Entscheidung über einen Kauf anstatt Miete wichtig.

Außerdem entscheiden sich Verbraucher vor allem aus nicht-finanziellen Gründen für einen Kauf statt Miete. Laut der eingangs erwähnten Umfrage schätzen Immobilien-Anhänger das besondere Lebensgefühl (89 Prozent) und die Möglichkeit, die eigenen vier Wände gestalten zu können (88 Prozent).

Wertsteigerungen sind nach zehnjähriger Haltedauer steuerfrei und Käufer genießen möglicherweise in ihrem sozialen Umfeld höheres Ansehen. Das Risiko von Mieterhöhungen oder Mietvertragskündigungen entfällt.

Gegenüberstellung von Vorteilen und Nachteilen: Kaufen statt Mieten?

Quelle: IMMO.info
Vorteile Nachteile
Kaufen
  • Besonderes Lebensgefühl
  • Bauliche Freiheiten
  • Kein Mieterhöhungs- und Kündigungsrisiko
  • Anreiz zum Vermögensaufbau (“Zwangssparvertrag”)
  • Mehr Sozialprestige
  • Kursgewinne sind in der Regel bei einem Verkauf steuerfrei
  • Klumpenrisiko, da ein großer Teil des Vermögens in einem einzigen Objekt steckt
  • Verlustrisiko bei vorzeitigem Verkauf aufgrund der hohen Kauf- und Verkaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundsteuer etc.)
  • Instandhaltungskosten und -aufwand
  • Besondere Risiken aus einer Kreditfinanzierung:
    – Überschuldungsrisiko bei fallenden Immobilienpreisen
    – Zinserhöhungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
Mieten
  • Hohe Flexibilität (etwa bei Berufswechsel)
  • Geringe Instandhaltungskosten und -aufwand
  • Hoher Mieterschutz

Kaufen statt Mieten aktuell: Kaufen wird attraktiver

Kaufen wird aktuell laut dem Immobilienforscher Roman Witkowski attraktiver (Stand: August 2023). Denn die Nachfrage verschiebe sich vom Eigentums- auf den Mietmarkt. Folge seien starke Mietsteigerungen, erklärt Witkowski gegenüber IMMO.info.

Wer heute eine Immobilie findet, die den eigenen Ansprüchen, Wünschen und Vorstellungen entspricht und individuell erschwinglich ist, sollte nicht auf sinkende Preise spekulieren.

Gleichwohl sei die Höhe der Kaufpreise und der Mieten bloß eine Einflussgröße, die über die Attraktivität von Kaufen statt Mieten entscheide. Wichtig seien auch die künftige Wirtschaftspolitik, etwa weitere Sanierungspflichten für Eigentümer, die langfristige Entwicklung des Bauzinses, der unter anderem durch die EZB-Zinspolitik gesetzt werde, oder auch geopolitische Ereignisse.

Dr. Roman Witkowski, Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten

Dr. Roman Witkowski, Diplom-Sachverständiger (DIA)

Roman Witkowski ist promovierter Volkswirt (Albert-Ludwigs-Universität Freiburg) und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten. Nach verschiedenen, teils leitenden Positionen im privaten sowie im öffentlichen Sektor der Immobilienwirtschaft ist er heute als Associate Director der Abteilung Research & Consulting bei CBRE Switzerland beschäftigt. Dort liegt sein Augenmerk, neben der Analyse der Schweizer Immobilienmärkte, auf der strategischen Beratung institutioneller Kunden.

Witkowski gegenüber IMMO.info: “Wie es also geo-, geld- und wirtschaftspolitisch weitergeht, wissen wir nicht. (…) Ohnehin ist der Kauf einer Immobilie nur der Ausgangspunkt für die theoretische Berechnung, ob Mieten statt Kaufen attraktiver ist. Diese Rechnung ist weit in die Zukunft gerichtet. Zu einem Ergebnis gelangt diese bereits heute nur auf Grundlage von vielen Annahmen.

Wer also heute eine Immobilie findet, die den eigenen Vorstellungen entspricht und individuell erschwinglich ist, sollte nicht auf sinkende Preise spekulieren. Der vermeintliche Vorteil eines geringeren Kaufpreises könnte durch zinssteigerungsbedingt steigende Fremdkapitalkosten aufgefressen oder gar negiert werden. Oder jemand anders entscheidet sich, das eigene Traumhaus zu erwerben.”

Wo ist Kaufen besonders günstig im Vergleich zu Mieten? Ostdeutschland ist besonders erschwinglich.

Laut einer aktuellen Untersuchung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts  im Auftrag der Postbank ist Kaufen besonders in Ostdeutschland relativ günstig. Demnach gibt es bundesweit 14 Regionen, in denen der durchschnittliche Haushalt einen leicht geringeren Anteil des Haushaltsnettoeinkommens für ein Immobiliendarlehen aufbringen muss als ein Mieter für die örtliche Nettokaltmiete.

Am günstigsten ist Kaufen statt Mieten im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt). Hier kostet ein Immobilienkredit bloß 9,6 Prozent des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens (Annahmen: 80 Prozent Finanzierung; 2,1 Prozent Tilgungssatz; 4,6 Prozent Zins). Mieter müssen hingegen für die Nettokaltmiete einer gleich großen Wohnung 11,6 Prozent aufwenden. Verkaufsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar wurden berücksichtigt – mit Ausnahme von etwaigen Maklerkosten.

Vergleich von Kaufen statt Mieten

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2022. Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2022 für Kauf oder Miete. Die unterstellten Einkommen für 2022 sind Schätzungen von MB Research.

*Verfügbares Einkommen des Landkreises oder der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte des Landkreises oder der kreisfreien Stadt
**Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 4,6 % p.a., Anfangstilgung 2,1 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren
***Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-WohnungQuellen: MB Research (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Berechnungen HWWI, Postbank
Quellen: MB Research (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Berechnungen HWWI, Postbank
Landkreis Bundesland Anteil Finanzierung Kauf**
In Prozent
Anteil Miete***
In Prozent
Differenz
In Prozentpunkten. Mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen
Mansfeld-Südharz Sachsen-Anhalt 9,6 % 11,9 % – 2,3
Elbe-Elster Brandenburg 9,9 % 11,5 % – 1,6
Saale-Orla-Kreis Thüringen 10,2 % 11,8 % – 1,6
Greiz Thüringen 9,4 % 10,5 % – 1,1
Altenburger Land Thüringen 10,3 % 11,4 % – 1,1
Vogtlandkreis Sachsen 9,5 % 10,6 % – 1,0
Sonneberg Thüringen 11,4 % 12,1 % – 0,8
Unstrut-Hainich-Kreis Thüringen 10,8 % 11,5 % – 0,7
Burgenlandkreis Sachsen-Anhalt 10,4 % 11,1 % – 0,7
Salzlandkreis Sachsen-Anhalt 11,1 % 11,7 % – 0,6

Gleichwohl dürften auf dem Land die Ausgaben für Transport höher sein (ÖPNV, Auto). Außerdem könnte künftig eine Immobilie auf dem Land auch komplett wertlos werden, wenn sich kein Käufer finden lässt. Grund ist der demografisch absehbare Bevölkerungsrückgang.

Laut Daten der Bertelsmann Stiftung werden die Unterschiede zwischen den Regionen zunehmen. Gerade in Ostdeutschland finden sich viele strukturschwache und alternde Gebiete. Immobilien-Interessenten können auf der Internetseite wegweiser-kommune.de die wirtschaftlichen und demografischen Aussichten für die eigene Gemeinde prüfen.

Verteilung der Typen von Gemeinden in Deutschland.

Verteilung der Arten von Gemeinden in Deutschland. Quelle: www.wegweiser-kommune.de (Datenstand 2018) / Bertelsmann Stiftung.

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Kaufen statt Mieten? Wir haben drei Beispiele durchgerechnet

Rechner Kaufen statt mieten Wohnung Haus

IMMO.info hat sich auf Basis heutiger Angebotspreise (nicht Verkehrswert) drei fiktive Immobilien in Frankfurt am Main, Freiberg in Sachsen und in Marktoberdorf im Allgäu angeschaut. Pro Standort berechnete IMMO.info für jeweils drei Szenarien, ob sich Kaufen im Vergleich zu Mieten lohnt.

Rechner: Kaufen statt Mieten für drei Immobilien in Städten und auf dem Land

Quellen: IMMO.info Rechner “Mieten statt Kaufen” / Angebotspreise von immowelt.de (Stand: September 2023) *Anschaffungsnebenkosten setzen sich zusammen aus den Kosten für Notar und Grundbuch (2% des Kaufpreises), der Maklerprovision (2,975% in Hessen und 3,57% in Sachsen und Bayern) sowie Grunderwerbsteuer (aktuell: 6% in Hessen, 5,5% in Sachsen und 3,5% in Bayern). Zum Anschaffungsnebenkostenrechner. Bei den Monatsmieten und Kaufpreisen handelt es sich um Durchschnitte von Angebotspreisen im jeweiligen Ort oder Stadtteil auf der Inseratsplattform immowelt.de.
**Die Annahmen unterliegen den verschiedenen Szenarien steigend, mittel und sinkend (siehe unten)
Gallus
Stadtviertel von Frankfurt am Main
Freiberg
Sachsen
Marktoberdorf
bayerische Kleinstadt im Allgäu
Eckdaten Wohnung (90m2) Einfamilienhaus (120m2) Wohnung (90m2)
Kaufpreis* 554.670 Euro (6163 Euro/m2) 213.840 Euro (1782 Euro/m2) 302.670 Euro (3363 Euro/m2)
Eigenkapital 30 % 166.401 Euro 64.152 Euro 90.801 Euro
Monatsmiete kalt* 1575 Euro (17,50 Euro/m2) 828 Euro (6,9 Euro/m2) 990 Euro (11 Euro/m2)
Anschaffungsnebenkosten* 60.875 Euro 23.672 Euro 27.452 Euro
Kaufpreis-Miete-Verhältnis 29,3 21,5 25,5
Eckdaten Wohnung (90m2) Einfamilienhaus (120m2) Wohnung (90m2)
Monatliche Kosten (Zins plus Tilgung plus Nebenkosten) 2.340 Euro 1.210 Euro 1.390 Euro
Kaufen lohnt nach Jahr…
Steigendes Szenario** 5 5 4
Mittleres Szenario** 6 4 4
Sinkendes Szenario** 19 13 15
Direkt zum Rechner Wohnung Frankfurt Einfamilienhaus Freiberg Wohnung Marktoberdorf

Rechenbeispiele zukünftiger Szenarien: wann ist Kaufen statt Mieten besser

Steigendes Szenario im Rechner – Mieten statt Kaufen

Im steigenden Szenario bleibt die Zuwanderung nach Deutschland hoch, was langfristig die Immobilienpreise nach zehn Jahren rascher als die Inflationsrate steigen lässt. Die EZB senkt die Zinsen nach zehn Jahren auf 1,5 Prozent im langfristigen Schnitt, wodurch die Bauzinsen relativ gering sind. Das 2-Prozent-Inflationsziel erreicht die EZB. Gleichzeitig steigen die Mieten um 5 Prozent alle drei Jahre.

Moderates / mittleres Szenario im Rechner – Mieten statt Kaufen

Im mittleren Szenario fällt die Zuwanderung etwas geringer aus, weshalb die Immobilienpreise langfristig aufgrund der schrumpfenden Bevölkerung bloß in Höhe der Inflation steigen (zwei Prozent pro Jahr). Aufgrund der erhöhten Inflation von durchschnittlich drei Prozent in den ersten fünf Jahren hebt die EZB die Zinsen etwas an, was Immobilienfinanzierungen teurer macht als im steigenden Szenario.

Sinkendes Szenario im Rechner – Mieten statt Kaufen

Im sinkenden Szenario fällt die Zuwanderung sehr gering aus, was die Immobilienpreise aufgrund der schrumpfenden Bevölkerung nominal nicht mehr steigen lässt. Die Inflation bleibt in der Eurozone langfristig erhöht.

Grundannahmen im Mieten-oder-Kaufen Rechner

  • 30% Eigenkapital
  • Tilgungssatz von 1,5%
  • Kapitalertragsteuern von 30% auf die Alternativanlage
  • 2% nominale Kapitalmarktrendite
  • Nebenkosten von 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
  • Zinsbindungsfrist 10 Jahre.
Quelle: IMMO.info, Rechner Mieten statt Kaufen
Steigendes Szenario Moderates / mittleres Szenario Sinkendes Szenario
Wertsteigerung der Immobilie
pro Jahr, nominal
2,5% p.a.
in den ersten zehn Jahren, danach 3%
2% p.a. Minus 4% p.a.
in den ersten fünf Jahren, danach 1 und 2%
Zinssatz
6-Monats-EURIBOR)
2% p.a.
in den ersten zehn Jahren, danach 1,5%
2% p.a. 2% p.a.
Inflation 3% p.a.
in den ersten fünf Jahren, danach 2%
3% p.a.
in den ersten fünf Jahren, danach 2%
5% p.a.
die ersten 5 Jahren, langfristig 3%
Anstieg der Mieten
pro Jahr
5% alle drei Jahre
Betriebskosten
pro Monat und Quadratmeter
3,50 Euro
Kapitalmarktrendite
nominal
2 %

Fazit: Lohnt sich kaufen statt mieten?

Ob sich Kaufen statt Mieten künftig lohnt, ist laut dem Immobilienforscher Roman Witkowski gleichwohl nicht seriös voraussagbar. “Um dies beurteilen zu können, müsste einerseits die Entwicklung der Immobilienmärkte hinsichtlich der Kauf- und Mietpreisentwicklung auf 60 Jahre oder besser länger vorhersehbar sein”, erklärt er. “Andererseits müsste auf die gleiche Frist die Entwicklung der Weltwirtschaft bekannt sein, um beurteilen zu können, wie rentabel ein alternatives Investment zum Vermögensaufbau mit den Minderausgaben sein wird.”

Es bleibe letztendlich “eine sehr individuelle Frage, ob der Kauf oder das Mieten für einen selbst attraktiver ist und besser zu den individuellen Wünschen passt”.

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Was lohnt sich?

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