Eigenbedarfskündigung: Gründe, Fristen und Widerspruch

Direkt zum Schema: Eigenbedarfskündigung rechtmäßig?

Eigentum ist Grundrecht. Doch auch das Recht des Mieters auf Wohnraum wird durch das Grundgesetz geschützt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt sogar fest, dass Mietverträge nicht gekündigt werden dürfen, solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und seine Miete pünktlich bezahlt. Es gibt aber Ausnahmen. Die wichtigste Ausnahme in § 573 BGB : Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wohnung und meldet Eigenbedarf an.

Eigenbedarf können Vermieter für sich selbst, für nahe Familienangehörige und für Angehörige des Haushalts anmelden. Zu den berechtigten, engen Familienmitgliedern zählen:

• Eltern, Großeltern, Pflegeeltern, Schwiegereltern
• Kinder, Pflegekinder, Schwiegerkinder
• Ehepartner/ eingetragene Lebenspartner, auch getrennt lebend oder geschieden
• Geschwister
• Enkel
• Nichten und Neffen

Eigenbedarfskündigung: Für welche Familienmitglieder und Partner dürfen Eigentümer einen Eigenbedarf anmelden?

Für entfernte Verwandte oder Verschwägerte (Tante/Onkel, Cousine/Cousin, Schwägerin/Schwager, Stiefeltern/Stiefkinder und Stiefenkel) ist nur dann eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn die besondere Beziehung zum Vermieter begründet und rechtlich akzeptiert wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dieser der Fürsorge und des Unterhalts der Person verpflichtet ist. Regelmäßige Besuche reichen als Begründung nicht aus.

Soll der Eigenbedarf für Haushaltsangehörige außerhalb der direkten Verwandtschaft angemeldet werden, etwa für Lebenspartner und dessen Kinder oder Haushaltshilfen, muss im Einzelfall entschieden werden, ob der Anspruch zutrifft. Hier muss ebenfalls die Bindung zum Vermieter erklärt werden.

Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen zahlreiche Formalitäten eingehalten werden:

Ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind häufig die Gründe des Eigenbedarfs. In letzter Zeit haben die Gerichte diese Gründe der Eigenbedarfskündigung von Vermietern anerkannt:

• Der Vermieter hat den Wunsch im kürzlich gekauften Eigentum zu wohnen statt zur Miete.
• Der Wohnraum soll zur Überbrückung dienen, da die aktuelle Wohnung für längere Zeit saniert wird.
• Es wird Nachwuchs erwartet, das Paar benötigt die größere Wohnung. Auch ein Kinderwunsch reicht schon aus.
• Ein volljähriges Kind zieht aus der Eltern-Wohnung aus.
• Es besteht der Wunsch nach einer Scheidung / Trennung in eine kleinere Wohnung zu ziehen.
• Man will sich im Alter räumlich verkleinern.
• Aufgrund von körperlichen Einschränkungen will man im Erdgeschoss wohnen.
• In der Wohnung kann die dringend benötigte Pflegeperson mit untergebracht werden.
• Ein Familienmitglied bedarf mehr Pflege und soll näher beim Pflegenden wohnen.
• Beruflich wird dauerhaft und an mehreren Tagen in der Woche ein Zweitwohnsitz benötigt.
• Der Arbeitsweg wird durch den Umzug deutlich verkürzt.
• Die Wohnung wird dauerhaft und regelmäßig als Ferienwohnung gebraucht.
• In der Wohnung besteht die Möglichkeit, einen Raum als Arbeitszimmer zu nutzen.

Bei einer Kündigung mit der Begründung, dass die Immobilie fortan gewerblich genutzt werden soll, gelten strengere Maßstäbe. Dann müssen Sie zum Beispiel auch erklären, welche Nachteile entstehen, wenn Sie die Wohnung nicht geschäftlich nutzen können. Ein Grund wäre, dass ein Büro im Haus benötigt wird, um sich so besser um die jungen Kinder oder die im Haus wohnende, erkrankte Mutter zu kümmern. Zu beachten sind im Vorfeld die kommunalen Vorschriften. Nicht immer darf Wohnraum zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken umfunktioniert werden. Mischformen sind teilweise möglich. Ebenso erlaubt ist das Arbeiten im sogenannten Homeoffice.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Bei einer Eigenbedarfskündigung sind die Fristen laut Mietvertrag einzuhalten. Enthält der Mietvertrag dazu keine Angabe, gelten die gesetzlichen Vorgaben zu den Fristen.

Demnach richtet sich die Kündigungsfrist nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses:

Längere Frist bei Eigenbedarf im Zweifamilienhaus

Wenn der Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt und einen Teil vermietet, sieht das Gesetz ein erleichterte Kündigung in § 573 a BGB  vor. Der Vermieter kann jederzeit kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Im Kündigungsschreiben sollte stehen, dass man die Eigenbedarfskündigung auf diese gesetzliche Sonderregelung stützt und sich die Frist entsprechend verlängert.

Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Ist die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrags Ihr Eigentum geworden, dann tritt für Sie als neuer Eigentümer eine Sperrfrist von drei Jahren ein. Das heißt, Sie können frühestens drei Jahre nach dem Erwerb eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Großstädten und Ballungsgebieten mit Wohnungsmangel kann die besondere Frist bei Eigenbedarfskündigung sogar zehn Jahre betragen.

Mieter können bis zwei Monate vor dem Auszugstermin beziehungsweise zum Ende der Kündigungsfrist der Eigenbedarfskündigung schriftlich widersprechen.

Der Widerspruch kann zum Beispiel erfolgen, wenn

• die Fristen und Formalien nicht stimmen.
• nur eine vage Absicht des Vermieters (oder seiner Angehörigen) besteht, die Wohnung zu beziehen.
• die Wohnung für den vom Vermieter angegeben Zweck ungeeignet ist (zum Beispiel wenn der gehbehinderte Vater in eine Dachwohnung ohne Aufzug einziehen soll).
• ein Fall von sozialer Härte vorliegt, sodass dem Mieter ein Auszug nicht zugemutet werden kann (zum Beispiel bei älteren oder kranken Menschen).
• der Vermieter keine natürliche Person ist, sondern eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH. Solche Vermieter können keine Eigenbedarfskündigung erteilen. Eine Ausnahme ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Hält der Widerspruch der Eigenbedarfskündigung vor Gericht nicht stand und weigert sich der Mieter weiterhin auszuziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Eine Eigenbedarfskündigung kann nur mit einer Räumungsklage durchgesetzt werden. Für die Räumung bedarf es eines Gerichtstitels.

Vermieter können beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirken, wenn der Mieter nach einer ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung nicht auszieht. Das ist auch möglich, wenn der Mieter Widerspruch eingelegt hat, dieser aber nicht begründet beziehungsweise wirksam ist.

Lässt der gekündigte Mieter erkennen, dass er die Wohnung nicht fristgerecht räumen wird, kann eine Räumungsklage auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen. Möglich ist dann eine Klage wegen Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung nach § 259  Zivilprozessordnung (ZPO). Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Beschluss vom 25.10.2022, Az.: VIII ZB 58/21 ) entschieden.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf muss der Vermieter eine Nachfrist ankündigen. Verstreicht auch diese Frist ohne Auszug des Mieters, kann der Vermieter die Räumungsklage einreichen. Das Amtsgericht stellt die Klage dem Mieter zu. Der Mieter kann der Räumungsklage widersprechen.

Wird kein Widerspruch erhoben, spricht das Gericht ein Urteil mit einem Räumungstitel aus. Dieser wird vier Wochen später wirksam. Danach kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Wohnung räumen lässt.

Wenn der Mieter der Klage widerspricht, wird das Problem in einer Gerichtsverhandlung entschieden.

Ein geforderter Auszug aus der Wohnung kann Mieter hart treffen. Insbesondere älteren, kranken und stark mit dem Wohnort verbundenen Menschen fällt es nicht leicht, das gewohnte Umfeld zu verlassen. Ebenfalls können Familien große Nachteile entstehen, etwa durch einen viel weiteren Schul- oder Arbeitsweg. Mieter können daher der Kündigung auch aus Härtegründen widersprechen § 574 BGB  

Allerdings wird nicht jeder Umstand akzeptiert. Die Gerichte prüfen sehr genau, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf für den Mieter zumutbar ist oder eine soziale Härte vorliegt. So ist nicht jeder älterer Mieter, der nach Jahren sein Zuhause verlassen muss, pauschal ein Härtefall.

Es kommt vielmehr auf die Umstände an, die ein Umzug bedeuten würde, sowie die Interessen des Vermieters gemäß Kündigungsscheiben und seinen Grundrechten (Recht am Eigentum nach Art. 14  Grundgesetz). Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt wieder in einem seiner Härtefall-Urteile entschieden (3.2.2021, Az.: VIII ZR 68/19 ).

Mehr Informationen zum Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung von Mietern im hohen Alter:

Auch reicht ein Attest nicht, in dem der Arzt aus gesundheitlichen Gründen dringend von einem Umzug abrät. Wenn es um einen Härtefall wegen Krankheit geht, muss auch eine Prognose über die gesundheitlichen Folgen eines Auszugs für den Mieter eingeholt werden. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 30.8.2022 entschieden (Az.: VIII ZR 429/21 ). Das Gericht wird im Zweifel zusätzlich ein Sachverständigengutachten einholen.

Die Gerichte behandeln jeden Härtefall als Einzelfall.

Unter einer Härte versteht der Gesetzgeber alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art, die infolge der Eigenbedarfskündigung eintreten können.

• Die Ersatzwohnung ist nicht zumutbar aufgrund der Lage, Größe oder Ausstattung.
• Der Umzug beeinträchtigt den Beruf erheblich.
• Der Umzug gefährdet den Schulabschluss, die Ausbildung oder das Studium der Kinder.
• Die Mieterin befindet sich kurz vor oder nach der Geburt.
• Physische und psychische Erkrankungen machen den Umzug unzumutbar.
• Der Mieter ist sehr alt und pflegebedürftig.
• Verwurzelung mit der Wohnumgebung: Je länger, die Mieter in der Wohnung leben, desto gewichtiger tritt dieser Umstand in die Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter ein.

• vorübergehende und befristete Vermietung
• möbliert vermieteter Wohnraum einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung
• Wohnraum, der an eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten Träger der privaten Wohlfahrtspflege vermietet ist.

Bestätigt das Gericht den Härtefall, werden Mietverhältnisse meist auf bestimmte Zeit (oft ein Jahr) weitergeführt. In dieser Zeit wird der Mieter aufgefordert, eine neue Wohnung zu finden. Der Mieter kann die Härteklausel dann nur erneut anwenden, wenn sich auch neue Umstände ergeben haben, die einen Umzug unzumutbar erscheinen lassen. Eine Verlängerung des Mietvertrags auf Lebenszeit ist unzulässig.

Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, können sich Mieter und Vermieter auch auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen. Hierin kann man sich auf kürzere oder längere Fristen für den Auszug verständigen und auch eine Abfindung festhalten. Allerdings setzt dies im Vorfeld das Einverständnis des Mieters voraus, auf die Wohnraumwünsche einzugehen.

Der Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses ist preislich oft attraktiver als eine unvermietete Immobilie. Der Wunsch im Eigentum, anstatt zur Miete zu wohnen ist einer der anerkannten Gründe einer Eigenbedarfskündigung. Es spricht also nichts gegen die Wohnungskauf oder Hauskauf.

Käufer sollten allerdings zwei Punkte berücksichtigen:

1 Kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Käufer sollten sich, soweit das möglich ist, erkundigen, ob ein Härtefall vorliegen könnte. Das ist nicht immer möglich, schließlich können Kaufinteressenten hierzu keine Auskünfte der Mieter erzwingen. Bei älteren Mietern muss ein Käufer jedoch stets mit dem Vorliegen eines Härtefalls rechnen. Insbesondere hochbetagte Mieter können oft erfolgreich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen.

2 Eigentumsumschreibung: Kaufen und sofort wegen Eigenbedarf kündigen funktioniert nicht

Notartermin, Kaufpreis zahlen und sofort eine Eigenbedarfs­kündigung aussprechen? Das funktioniert nicht. Eine Eigenbedarfskündigung kann nur der Eigentümer aussprechen, ansonsten ist die Eigenbedarfs­kündigung unwirksam. Eigentümer ist nur derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet in der Praxis konkret, dass Käufer mit der Eigenbedarfs­kündigung warten müssen, bis die Eigentums­umschreibung erfolgt ist. Das Grundbuchamt wartet stets die Zahlung der Grunderwerbssteuer ab und je nach Bundesland und Behörde kann die Eigentums­umschreibung einige Monate dauern. Erkundigen Sie sich vorher bei Ihrem Notar, wann damit ungefähr zu rechnen ist.

Folgendes Schema gibt eine schnelle Übersicht, ob eine Eigenbedarfskündigung gilt. Unbedingt abzuklären sind im einzelnen, wer Eigenbedarf anmelden kann, welche Fristen bei Eigenbedarfskündigung zu beachten sind, ob ein Widerspruch möglich ist, zum Beispiel aufgrund eines Härtefalls.

Wir empfehlen Verkäufer und Käufer, dass sie mit dem Thema offen umgehen und das Gespräch mit dem Mieter suchen. Eine einvernehmliche Lösung ist oftmals die beste Lösung. Insbesondere in Grenzfällen kann dem Mieter finanziell und zeitlich geholfen werden. Ein für beide Seiten kostspieliger und nervenaufreibender Rechtsstreit sollte vermieden werden.