Vobahome (ehem. Volksbank Immobilien)

Seit Juni 2023 wird der Teilverkauf von der neu gegründeten Firma Vobahome GmbH angeboten. Zuvor: Volksbank Immobilien GmbH.

Haben Sie Erfahrungen mit “Volksbank Immobilien” oder “Vobahome”? Schreiben Sie uns!

Altes Logo der Volksbank Immobilien GmbH. Slogan: Träume brauchen Sicherheit.

Die Vobahome GmbH ist eine Neugründung mit Eintragung am 19. Juni 2023. Zuvor wurde das Teilverkauf-Angebot “volksbank-teilverkauf.de” von der Firma Volksbank Immobilien GmbH angeboten.

Nach Aussage der Geschäftsführung gegenüber IMMO.info ist die neu gegründete Firma Vobahome GmbH eine Vertriebsgesellschaft. Die Immobilienanteile werden wie bisher durch die Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH angekauft. Die Firma Volksbank Immobilien GmbH mit Sitz in Erbach ist weiterhin als Immobilienmakler-Gesellschaft tätig.

Die Firmen sind Teil des genossenschaftlichen Finanzverbundes mit einer dezentralen Aufstellung. Der Verbund betreut bundesweit rund 30 Millionen Kunden. Einige Aufgaben, zum Beispiel Kreditsachbearbeitung oder Kreditprüfung, werden durch die Muttergesellschaft erbracht. Vobahome ist eine hundertprozentige Tochter der  Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG, einem Zusammenschluss der Volksbank Odenwald und Raiffeisen-Volksbank Miltenberg.

Zuvor sind Volksbanken als Kooperationspartner und Refinanzierungspartner von Anbietern im Teilverkauf aufgefallen. Zum Beispiel kooperieren die Volksbank Mittelhessen und die VR Bank Nord mit dem Teilverkauf-Anbieter Wertfaktor.

Das Angebot der Volksbank Immobilien Teilverkauf, jetzt Vobahome, ist ein neues Angebot im genossenschaftlichen Finanzverbund. Das Unternehmen mit Sitz in Michelstadt erwirbt Immobilienanteile direkt von Teilverkäufern und hält diese im Bestand. Damit ist die Firma der erste und bisher einzige Anbieter im Verbund.

Der Teilverkauf wird von Verbraucherschützern und der BaFin kritisch gesehen. Vobahome engagiert sich als Gründungsmitglied im Bundesverband Immobilienverrentung. Zuvor hatten Anbieter einen freiwilligen Qualitätskodex unterschrieben.

Die angebotenen Produkte der Vobahome GmbH entsprechen der vorherigen Firma Volksbank Immobilien Teilverkauf. Wesentliche Bedingungen für einen Teilverkauf über Vobahome erfahren Kunden nach Erhalt von schriftlichen Unterlagen. Nach Angabe der Volksbank erwirbt diese einen Anteil von maximal 50 Prozent an der Immobilie mit einem Mindestwert von 200.000 Euro. Dafür erhalten Kunden eine Auszahlung. Dieser bemisst sich am Verkehrswert zum Zeitpunkt des Teilverkaufs, ermittelt von unabhängigen, zertifizierten Gutachtern. Die Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH wird stiller Teilhaber der Immobilie. Teilverkäufer erhalten ein  Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.

Für den verkauften Anteil wird ein Nutzungsentgelt fällig, es sichert das Nießbrauchrecht. Laut eigenen Angaben ist die Volksbank der einzige Anbieter, der nicht von externen Kapitalgebern und dessen Zinssätzen abhängig ist. Das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf wird auf zehn Jahre festgeschrieben und beträgt 5,2 Prozent (wenn Objekt einwandfrei) oder mehr (Stand: 29. Januar 2024). Nach Ablauf der Festschreibung, ähnlich einer Zinsbindungsfrist,wird das Entgelt im Turnus von fünf Jahren am Verbraucherpreisindex VPI  angepasst.

Der verkaufte Anteil kann jederzeit zurückgekauft werden. Bei einem möglichen späteren Gesamtverkauf haben Familienmitglieder das Vorkaufsrecht. Für den Gesamtverkauf fällt ein sogenanntes Serviceentgelt von 2,0 Prozent an. Bei Verkauf an Angehörige oder Rückkauf wird dieses auf 1,0 Prozent reduziert, maximal jedoch 2.500 Euro. Das Durchführungsentgelt bemisst sich am kompletten Immobilienwert bei Gesamtverkauf, nicht nur am Wert des Immobilienanteils.

Hinzu kommen die anteiligen Maklergebühren. Je nach Bundesland sind bis zu 7,14 Prozent Maklerkosten fällig.

Den Weiterverkauf der angekauften Immobilienanteile schließt die Volksbank nach eigenen Angaben in ihren Verträgen aus.

Volksbank wirbt mit “Sparpotenzial” von 10.950 Euro – mit Festgeld-Zinsen bei zehn Jahre Laufzeit. Aber: Verbraucher müssen auf den Auszahlungsbetrag von 50.000 Euro über zehn Jahre 27.500 Euro bezahlen. Tatsächliches Minus: 16.550 Euro. Quelle: volksbank-teilverkauf.de/immobilienteilverkauf-rechner

Kunden der Vobahome können einen “Teilverkauf mit Zinsgutschrift” wählen. Sie können das erhaltene Geld anlegen und erhalten aktuell einen Guthaben-Zinssatz von 1,7 Prozent bei einer Laufzeit von einem Jahr. Die Volksbank verkauft diese Möglichkeit als “Sparpotenzial”. Tatsächlich müssen Verbraucher berücksichtigen, dass sie gleichzeitig ein Nutzungsentgelt von derzeit mindestens 5,5 Prozent bezahlen müssen. Das ist offensichtlich ein Minusgeschäft für Verbraucher. Besser ist es für Verbraucher möglichst genau zu planen, wieviel Geld benötigt wird und sich nur dieses auszahlen zu lassen. Gegebenenfalls in mehreren Schritten.

Das Unternehmen bietet eine so genannte „Splitting-Option“: Das Nutzungsentgelt bezieht sich demnach nur auf das Kapital, dass Sie aktuell nutzen möchten. Es muss allerdings mindestens 50 Prozent der Gesamtauszahlung sein. Nach spätestens 36 Monaten muss die zweite Auszahlung abgerufen werden. Je nach gewählter Option lässt sich Nutzungsentgelt sparen. Achtung: Das Nutzungsentgelt erhöht sich nach Auszahlung der zweiten Tranche von 5,5 (wenn Objekt einwandfrei) auf 5,8 Prozent.

Die Splitting-Option lohnt sich demnach nur für Kunden, wenn diesen einen Teil des Geldes sofort und den zweiten Teil später benötigen und mit steigenden Zinsen rechnen. Der Vorteil durch die Splitting-Option etwaige Verwahrentgelte, auch Strafzinsen genannt, bei den Banken zu sparen, ist seit dem Ende der Nullzinspolitik im Sommer 2022 nicht mehr gegeben.

Nach Angaben des Unternehmens gegenüber IMMO.info kann der Kundenberater eine Günstigerprüfung erstellen. Ansonsten könnten Kunden einfach zu einem späteren Zeitpunkt einen weiteren Teilverkauf (bis maximal 50 Prozent des Immobilienwerts) durchführen, dann zu neuen Konditionen. Außerdem ist die Erhöhung des Nutzungsentgelts umso nachteiliger, je länger Kunden mit dem Teilverkauf und der Zahlung des Nutzungsentgelts planen.

Beispiel

Immobilienwert zum Zeitpunkt des Verkaufs: 500.000 Euro
Gewünschte Auszahlung: 100.000 Euro – davon werden 50.000 Euro erst nach 18 Monaten benötigt
80 % Eigentumsanteil, 20 % Anteil der Volksbank

Mit Splitting-Option:
Gewünschte Auszahlung im ersten Jahr: 50.000 Euro
Nutzungsentgelt: 229 Euro pro Monat (5,5 % von 50.000 Euro)

Restzahlung nach 18 Monaten: 50.000 Euro
Neues Nutzungsentgelt: 483 Euro pro Monat (5,8 % von 100.000 Euro)

Nach zehn Jahren wirkt sich dann die Splitting-Option wie folgt aus:
Nutzungsentgelt bei normalem Verfahren: 55.000 Euro
Nutzungsentgelt bei Nutzung der Splitting-Option: 53.388 Euro
Ersparnis: 1.612 Euro

“Große Träume verwirklichen” – Bewerbung des Teilverkaufs auf der Webseite von Vobahome Quelle: volksbank-teilverkauf.de

Für Kunden im Teilverkauf ist das sichere Beibehalten eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts von wesentlicher Bedeutung. Wie dieses Recht konkret abgesichert wird, geht aus der Webseite nicht hervor. Es wird nur angegeben, dass es sich um ein „verbrieftes Nießbrauchrecht“ handelt. Im Magazin ist die allgemeine Anmerkung zu finden, dass Banken in der Regel den Nießbrauch nachrangig hinter der Grundschuld eintragen.

Nach Auskunft der Geschäftsleitung gegenüber IMMO.info wird eine Grundschuld vorrangig auf die Immobilie eingetragen. Ein Nießbrauchrecht für den Verkäufer steht im Rang hinter der Grundschuld. Der Nießbrauch wird über eine Sicherungszweckerklärung abgesichert. Das Nießbrauchrecht kann erlöschen, wenn das Nutzungsentgelt über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten nicht vollständig bezahlt wird und eine weitere Nachfrist von drei Monaten verstrichen ist. Weitere Auflösungsbedingung ist, dass ein Insolvenzverfahren gegen Sie eröffnet wird.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Mindestabsicherung. Unternehmen im Teilverkauf lassen sich bei einem späteren Gesamtverkauf eine Wertentwicklung der Immobilie garantieren. Was passiert, wenn der Immobilienwert nicht steigt oder gar sinkt? Die Verkäufer haften dann mit ihrem restlichen Immobilienanteil. Den schriftlichen Unterlagen der Volksbank Immobilien GmbH aus Heidelberg ist zu entnehmen, dass eine Grundschuld auf die gesamte Immobilie eingetragen wird. Auch auf den bei Ihnen verbleibenden Miteigentumsanteil. Die Volksbank sichert sich hierbei einen Immobilienwert von 117 Prozent des zu zahlenden Kaufpreises ab. Informieren Sie sich über dieses Risiko:

Vobahome beteiligt sich als Miteigentümer im ersten Schritt bei außerordentlichen Investitionen in “Dach und Fach” und energetischen Maßnahmen anteilig. Es sind nicht alle Instandhaltungsmaßnahmen im Gebäude erfasst. Eine Begrenzung gibt es nicht mehr. Zuvor hatte Vobahome ein Vorschussmodell mit bis zu 30.000 Euro und maximal zehn Prozent des Kaufpreises angeboten.

Im zweiten Schritt holt sich Vobahome die Kosten durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts zurück. Das Unternehmen gibt an, dass im Regelfall die Beteiligung das Nutzungsentgelt um 38 Euro monatlich pro 10.000 Euro Zuschuss erhöht. Das entspricht einem zusätzlichen Entgelt von 456 Euro pro Jahr bei einer Maßnahme, die 10.000 Euro kostet.

Alternativ können Kunden die Maßnahmen selbst tragen. Nach Aussage des Unternehmens gibt es hierfür eine Regelung im Vertrag, dass die Investitionskosten (ohne Verzinsung oder Abschreibung) im Falle des Gesamtverkaufs zurückbezahlt werden.

Alleiniger Geschäftsführer ist Thomas Weiss (47 Jahre). Einzelprokura besitzt Alexander Roll (40 Jahre).

Bodo Tilly (Bankkaufmann, Immobilienmakler) und Christoph Heider (40 Jahre)  verbleiben als Geschäftsführer bei der Volksbank Immobilien GmbH. In dieser Funktion sind sie als Immobilienmakler der Volksbank Odenwald und der Raiffeisen Volksbank Miltenberg tätig.