Verbraucherschutz
Was nützt ein freiwilliger Qualitätskodex im Teilverkauf?
Teilverkauf ist ein noch junges Modell des sogenannten Immobilienverzehrs. Verbraucherschützer sehen das Modell kritisch, Kosten und Verträge gelten als wenig transparent. Nun haben einige Teilverkauf-Anbieter die Kritik aufgegriffen und einen freiwilligen Qualitätskodex („Code of Conduct“) unterzeichnet.
Beim Teilverkauf verkaufen zumeist Senioren bis zu 50 Prozent ihrer privaten Wohnimmobilie. Um wohnen bleiben zu können, die Immobilie instand zu halten und für den späteren Gesamtverkauf fallen Kosten an. In unserem Ratgeber Teilverkauf: Gemeinnütziger Ratgeber, Anbieter und Vergleich stellen wir das Modell ausführlich vor und schlüsseln die Kosten auf, sodass die individuellen Konditionen der verschiedenen Anbieter vergleichbar werden.
Freiwillige Selbstverpflichtung für Transparenz bei Teilverkauf-Verträgen
Mehr Transparenz der Verträge und bessere Vergleichbarkeit der Angebote forderte auch die Verbraucherministerkonferenz letztes Jahr in Weimar von den Teilverkauf-Anbietern. Um Verbraucher zu schützen, wurde der Ruf nach staatlicher Regulierung laut. Auf der diesjährigen Konferenz der Verbraucherminister soll über Prüfungen und konkrete Maßnahmen beraten werden.
Verbraucherschutz Teilverkauf
Verbraucherschutz: Forderungen zur Regulierung von Teilverkauf und Immobilienrente
Vier Anbieter des Teilverkaufs haben gemeinsam eine freiwillige Selbstverpflichtung (Code of Conduct) unterzeichnet. Quelle: coc.tv.de
Mit einer freiwilligen Selbstverpflichtung möchten die vier Unternehmen Liquid Home (Engel&Völkers), Heimkapital, Volksbank Teilverkauf und Wertfaktor mehr Transparenz bei Teilverkauf-Verträgen schaffen. Schon vor dieser Initiative hat die Deutsche Teilkauf einen ebenfalls freiwilligen Code of Conduct veröffentlicht.
Nutzen eines freiwilligen Codes of Conduct
Der Text des Qualitätskodex der vier oben genannten Unternehmen kann hier nachgelesen werden:
Die Unterzeichner verpflichten sich unter anderem dazu, die Verträge transparent zu gestalten und alles, was den Teilverkauf, das Nießbrauchrecht, die Miteigentümerschaft und das Ende der Partnerschaft betrifft, vertraglich zu regeln. Spätestens vier Wochen vor dem Notartermin sollen alle Unterlagen schriftlich vorliegen, sodass sie in Ruhe geprüft werden können.
Der gesamte Prozess soll von qualifizierten Mitarbeitern begleitet werden, die ein entsprechendes Studium abgeschlossen haben oder über eine Berufsausbildung verfügen wie etwa Notarfachangestellte oder Immobilienkaufleute. Ein unabhängiger zertifizierter Gutachter soll den Wert der Immobilie ermitteln. Alle Kosten sollen klar und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden, der eingetragene Nießbrauch soll insolvenzfest sein, das Nutzungsentgelt kalkulierbar, der angekaufte Immobilien-Anteil darf nicht an Dritte weiterverkauft werden.
Wichtige Punkte des Qualitätskodex aus Sicht von IMMO.info
IMMO.info sind insbesondere drei Punkte bei der Durchsicht des Qualitätskodex aufgefallen:
- Eine Veröffentlichung der Notarverträge ist nicht vorgesehen. Wer die komplexen Verträge der verschiedenen Teilverkauf-Anbieter vergleichen möchte, muss sich jeden einzelnen zuschicken lassen. Dann kann er überprüfen, ob all die im Code of Conduct angeführten Punkte tatsächlich vertraglich geregelt werden.
- Nicht erwähnt ist die Wertsteigerungsgarantie von 17 Prozent. Wer einen Teil seines Hauses verkauft, muss dem Teilkäufer bis zum Weiter- oder Rückverkauf in den meisten Fällen 17 Prozent Wertzuwachs garantieren. Legt die Immobilie nur um zehn Prozent an Wert zu, müssen die fehlenden sieben Prozent aus dem eigenen verbleibenden Immobilienanteil bezahlt werden. Macht die Immobilie Verlust, muss der Teilverkäufer sogar die gesamten 17 Prozent aufbringen.
- Im elften und letzten Punkt der Transparenzerklärung verpflichten sich die vier unterzeichnenden Firmen alle zuvor genannten Kriterien in ihren Verträgen umzusetzen. Zudem heißt es, die Verträge würden jährlich einer Prüfung unterzogen. Wer die Verträge prüft, geht aus dem Code of Conduct nicht hervor.
Ist das fair? Risiko im Teilverkauf
Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab
Fazit und Kommentar IMMO.info
Es ist ein milliardenschwerer Markt in Deutschland: Senioren, die Wohneigentum besitzen, aber nicht genug Geld in der Portokasse haben. Wohnen bleiben und die Immobilie ganz oder teilweise zu Geld zu machen, hört sich nach einer Win-win-Situation für Immobilienbesitzer und Anbieter der Immobilienverrentung an. Das Modell des Teilverkaufs ist ein komplexes Konstrukt, das Laien kaum auf Anhieb durchschauen können. Dabei wird es von den Anbietern massiv beworben. Wie seriös der jeweilige Anbieter ist, lässt sich nicht an der Werbung ablesen.
In unseren umfangreichen Ratgebern stellen wir die verschiedenen Formen der Immobilienverrentung sowie Verkauf und Teilverkauf mit Wohnrecht detailliert vor. Die Modelle des sogenannten Immobilienverzehrs sind mit hohen Kosten verbunden. In einigen Fällen mögen diese für Senioren die einzige Möglichkeit sein, bei garantiertem Wohnrecht Geld aus der Immobilie zu entnehmen.
Die elf Punkte des Qualitätskodex sind ehrenwert und eigentlich selbstverständlich. Insbesondere, dass nur qualifiziertes Personal die Senioren bei solch wichtigen Entscheidungen berät sollte aus Sicht von IMMO.info eine Selbstverständlichkeit sein. Ebenso die vollständige Transparenz gegenüber dem Verbraucher: Aus Sicht von IMMO.info ist eine exakte Aufschlüsselung aller Kosten und Risiken zwingend erforderlich.
Für die Verbraucher ist es unmöglich zu erfahren, ob der ihnen vorliegende Vertrag dem geprüften Vertragswerk entspricht, denn die Unternehmen im Teilverkauf veröffentlichen dieses nicht. An dieser Stelle wäre mehr Offenheit wünschenswert.
Im Ergebnis ist eine ausreichende Überprüfung der Verträge und der rechtlichen Folgen für Laien nicht möglich. Sie müssen sich von einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater beraten lassen. Die elf Kriterien des Qualitätskodex lassen sich als Leitfaden nutzen, um ein Angebot und den entsprechenden Vertrag zu beurteilen. Egal ob der Anbieter einen Code of Conduct unterzeichnet hat oder nicht.
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Vergleichen von Immobilien-Teilverkauf-Anbietern
Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:
| Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Hausvorsorge | Hausvorteil | Heimkapital | Realwertpartner | Verkaufen aber bleiben | Vobahome | Wertfaktor | Wohnwert | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit |
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| variabel / 1 Jahr | – | – | – | – | – | – | – | – | 6,5% | |
| 5 Jahre fix | – | – | – | – | – | – | – | 6,5% | ||
| 10 Jahre fix | 4,99% bis 5,6% | 5,5% | 5,5% | 5,69% | 4,99 bis 5,5% | 4,9 bis 5,85% | 4,9% | 5,5% | 5,93% bis 6,38% | 6,5% |
| 15 Jahre fix | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 6,9% |
| unbegrenzt | – | – | – | – | – | – | 5,9 % ab 75 Jahren | – | 6,93% bis 7,38% | – |
| Informationen zum Nutzungsentgelt | Stand 1. September 2023
Die Höhe des Nutzungsentgelts ist von der Absicherung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch abhängig (erste oder zweite Rangstelle im Grundbuch). Das Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst. |
Stand 5. September 2023
Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 10-Jahres-SWAP angepasst. |
Stand 7. September 2023
Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Variables Nutzungsentgelt wird seit Dezember 2022 nicht mehr angeboten. |
Stand 1. August 2023
Nutzungsentgelt wird alle 10 Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. |
Stand 5. September 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. |
Stand 18. Februar 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. |
Stand 2. Mai 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren. |
Stand 2. August 2023
Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings. |
Stand 05. September 2023
Nach Angaben von Wertfaktor wird das Nutzungsentgelt tagesaktuell und nach individueller Bewertung der Immobilie angepasst. Daher ist eine Spanne angegeben. Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: 6,92% bis 7,33% und das Durchführungsentgelt entfällt. |
Stand 3. August 2023
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. |
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf |
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| Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis | 0% | 5,5% | 4,25% | 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden | 0% | 3,25% | 3,9% Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). |
2,0% | 3,3% (bei 10 Jahren)
4,5% (Flex-Option / variabel) |
0% |
| Maklerkosten | Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
0% im Durchführungsentgelt inklusive |
Max. 3,57% / 7,14% (Mit / Ohne Provisionsteilung) × Eigentumsanteil Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision. |
| Mindestverkaufswert Garantie durch Verkäufer |
117% | 114% bis 117% je nach Bundesland |
117% | 117% | 117% | 117% | 100% | 117% | 117% | 115% |
| Besonderheiten | Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. | Reduziertes Durchführungsentgelt auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | Je nach Objekt und Lage kann sich das Durchführungsentgelt auf 3,75 bis 4,5 Prozent erhöhen. | – | – | Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. | – |
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit |
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| Wohnrecht | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. | Lebenslanges Nießbrauchrecht. |
| Instandhaltung | Beteiligung an größeren Maßnahmen Instandhaltung (Dach und Fach), energetische Sanierung und öffentliche Lasten gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts. | Liegt zu 100% beim Verkäufer. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich anteilig, mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. | HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung pro Rata sofern diese Wertsteigernd sind und mit bis zu 10 % des Kaufpreises. Der Kunde kommt selbst für die Instandhaltung auf. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. | Liegt zu 100% beim Verkäufer. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Zuschuss an Instandhaltungskosten von bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Vobahome legt die Koste für Instandhaltung in Form einer Vorschusszahlung aus. Maximalsumme: bis 30.000 Euro oder maximal zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden dann auf das Nutzungsentgelt umgelegt. | Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3%: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. | Liegt beim Verkäufer. Der Verkäufer hat aber einen Anspruch auf eine Beteiligung an werterhöhenden oder werterhaltenden Maßnahmen durch die Wohnwert Immobilien AG. Dies unter entsprechender Erhöhung des Nutzungsentgelts. |
| Sicherheit für Verkäufer Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen |
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch.Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. | Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt. Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit. |
| Größe und Finanzierung des Anbieters | Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. | Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. | Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. | Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. | Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. | Start Anfang 2022. Immobilienanteile im Wert von 25 Millionen Euro. | Start in 2021. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. | Start in 2021. Vobahome (ehemals: Volksbank Immobilien) erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. | Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. | Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet. 20 Mitarbeiter und jährliches Volumen von 50 bis 100 Millionen Euro. (Stand Januar 2023) |
| Geprüfter Anbieter |  Zertifiziert am 02.05.2022 |
Zertifiziert am 02.12.2022 |
Zertifiziert am 03.11.2022 |
Zertifiziert am 02.05.2022 |
Zertifiziert am 02.03.2023 |
Zertifiziert am 08.08.2022 |
Zertifiziert am 05.08.2022 |
Zertifiziert am 25.05.2022 |
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| Deutsche Teilkauf | EV Liquidhome | Hausvorsorge | Hausvorteil | Heimkapital | Realwertpartner | Verkaufen aber bleiben | Vobahome (ehem. Volksbank Immobilien) |
Wertfaktor | Wohnwert | |
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