Immobilien-GmbH: Wann sie sich steuerlich lohnt – und wann nicht

Die Immobilien-GmbH für nur eine Immobilie nennt man auch Objekt-GmbH oder Objektgesellschaft.

Die Immobilien-GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die Grundstücke und Immobilien erwirbt, verwaltet und überwiegend Erträge aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Sie agiert als juristische Person (Kapitalgesellschaft) – und beschränkt damit die persönliche Haftung der Immobilieneigentümer.

Arten von Immobiliengesellschaften

Es gibt weitere Gesellschaftsformen, die sich als Immobiliengesellschaft eignen. Zum Beispiel eine Aktiengesellschaft, GbR oder GmbH & Co. KG. Je nachdem, ob Sie sich für eine Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft entscheiden, haften Sie unterschiedlich:

Bei einer Personengesellschaft (zum Beispiel GbR, KG) haften die Gesellschafter persönlich und unbeschränkt mit ihrem gesamten Privatvermögen. Lediglich in der KG ist die Haftung für Kommanditisten auf ihre Einlage beschränkt.

Bei einer Kapitalgesellschaft (zum Beispiel GmbH, AG) ist die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt. Gesellschafter oder Aktionäre haften in der Regel nicht mit ihrem Privatvermögen.

Diese Entscheidung beeinflusst nicht nur das unternehmerische Risiko, sondern auch die Finanzierungsmöglichkeiten, die steuerliche Behandlung und den administrativen Aufwand.

Eine Immobiliengesellschaft, die nur eine Immobilie besitzt, finanziert und verwaltet, wird auch Objektgesellschaft genannt. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Immobilien-GmbH als Kapitalgesellschaft. Lassen Sie sich vor Gründung von Ihrem Steuerberater beraten, welche Gesellschaft für Ihre Zwecke geeignet ist.

Die Gründung einer Immobilien-GmbH erfolgt nach dem GmbH-Gesetz (GmbHG ). Erforderlich ist ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro, von dem mindestens 12.500 Euro als Bar- oder Sacheinlage einzubringen sind. Die Gesellschaft wird mit der Eintragung ins Handelsregister  rechtsfähig und haftet nur mit dem Gesellschaftsvermögen – das Privatvermögen der Gesellschafter bleibt geschützt.

Nach der Gründung kann die GmbH Grundstücke und Immobilien erwerben, verwalten und veräußern. Die Aktivitäten haben jedoch Einfluss auf die steuerliche Einordnung und eine mögliche Gewerbesteuerpflicht.

Die Gründung einer Immobilien-GmbH lohnt sich für Investoren, die:

• ein größeres Immobilienportfolio besitzen oder aufbauen wollen: Finanzexperten empfehlen die GmbH-Struktur ab einem Immobilienvermögen im siebenstelligen Bereich, also mindestens einer Million Euro, damit sich die steuerlichen Vorteile stärker auswirken. Außerdem sind die Verwaltungskosten nicht zu unterschätzen.
• langfristig vermieten statt verkaufen wollen: Wer auf stabile Mieteinnahmen setzt, profitiert von der GmbH. Wer dagegen Immobilien mit Wertsteigerung verkaufen will, sollte aufpassen: Bei der GmbH fällt auch nach zehn Jahren Spekulationssteuer an, während Privatverkäufe nach dieser Frist steuerfrei sein können.
• laufend hohe Mieteinnahmen erzielen: Die GmbH kann die Steuerlast senken, da Gewinne nicht mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz, sondern mit dem niedrigeren Körperschaftssteuersatz besteuert werden. Dies lohnt sich vor allem, wenn der Einkommensteuersatz hoch ist. Zudem ist eine Befreiung von der Gewerbesteuer möglich.
• Erbschafts- und Nachfolgeregelungen optimieren wollen: Innerhalb einer GmbH können Immobilien leichter übertragen werden, da nicht die Immobilie selbst, sondern Gesellschaftsanteile vererbt oder verkauft werden.

Ein wesentlicher Vorteil der Immobilien-GmbH ist die geringere Steuerlast auf Mieteinnahmen. Die GmbH zahlt auf ihren Gewinn nur 15 Prozent Körperschaftsteuer und 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag (§ 23 Absatz 1  Körperschaftssteuergesetz). Dies ist oft günstiger als der persönliche Einkommensteuersatz, der bei Privatpersonen bis zu 45 Prozent betragen kann.

Die Immobilien-GmbH gilt grundsätzlich als Gewerbebetrieb und unterliegt der Gewerbesteuer (§ 2 Absatz 2  Gewerbesteuergesetz). Diese bemisst sich nach dem Gewerbeertrag, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Bei reiner Vermögensverwaltung kann die GmbH unter Umständen von der Gewerbesteuer befreit werden.

Immobilien-GmbHs haben Steuervorteile, die sich erheblich auswirken können.

Die so genannte “erweiterte Gewerbesteuerkürzung” (§ 9 Absatz 1  GewStG) kann eine GmbH von der Gewerbesteuer befreien – vorausgesetzt, sie verwaltet ausschließlich eigenen Grundbesitz und erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewerbliche Tätigkeiten wie Immobilienhandel, Sanierungen, Baumaßnahmen oder Nebenleistungen (zum Beispiel der Betrieb von Photovoltaikanlagen) führen zur Gewerbesteuerpflicht. Im Zweifelsfall klären Sie mit einem Steuerberater, ob Ihre Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuerkürzung profitieren kann.

Gewinne können in der GmbH verbleiben und reinvestiert werden, ohne sofort besteuert zu werden. Das kann sich zum Beispiel vorteilhaft bei einem Immobilienverkauf auswirken, auf den auch nach zehn Jahren Steuern anfallen.

Erst bei der Ausschüttung an die Gesellschafter fällt zusätzlich Abgeltungsteuer (25 Prozent plus Solidaritätszuschlag) an. Möglich ist, zum sogenannten Teileinkünfteverfahren zu wechseln. Hierbei werden 60 Prozent des Ausschüttungsbetrags mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Gesellschafters versteuert. Die restlichen 40 Prozent sind steuerfrei. Das Verfahren kann insbesondere für Gesellschafter mit hohen persönlichen Einkommensteuersätzen von Vorteil sein. Wichtiger Vorteil: Bis zur Ausschüttung können Sie Ihren vollen Betrag anlegen und so zum Beispiel Zinsen erhalten.

Die Übertragung von Grundstücken auf eine Immobilien-GmbH kann zur Erhöhung der Abschreibungsbemessungsgrundlage (AfA-Step-Up) genutzt werden. Dabei wird der Wert des Gebäudes neu berechnet, wodurch sich höhere Abschreibungsbeträge ergeben können. Das ist besonders vorteilhaft, wenn die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben ist oder die ursprünglichen Anschaffungskosten niedrig waren.

Zu beachten ist, dass bei der Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen in eine GmbH die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt.

Wie funktioniert der AfA-Step-Up?

Normalerweise richtet sich die Abschreibung nach den ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie. Durch die Übertragung auf eine GmbH kann jedoch ein höherer Wert als Grundlage herangezogen werden:

Verkauf der Immobilie an die eigene GmbH
Die Immobilie wird zum aktuellen Marktwert an die GmbH verkauft.
Dieser Marktwert ist meist höher als die ursprünglichen Anschaffungskosten.
Die GmbH bilanziert die Immobilie mit dem neuen, höheren Wert.
Wichtig: In der Regel ist ein Gutachten sinnvoll, um den aktuellen Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.

Höhere Abschreibung als steuerlicher Vorteil
Da die Abschreibung auf Basis der neuen Bemessungsgrundlage erfolgt, sind die jährlichen AfA-Beträge höher. Dies senkt den steuerpflichtigen Gewinn der GmbH und reduziert die Steuerlast.

Die Immobilien-GmbH bietet auch bei der Vermögensübertragung und Erbschaftsteuer Vorteile. So können zum Beispiel Schenkungssteuerfreibeträge für Ehegatten und Kinder alle zehn Jahre passgenau genutzt werden. Durch die sukzessive Übertragung von GmbH-Anteilen können auf diese Weise Freibeträge mehrfach in Anspruch genommen werden, was zu einer erheblichen Steuerersparnis führt.

Eine weitere Strategie ist die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchgestaltungen. Hierbei behält der Übertragende das Nutzungsrecht an der Immobilie, während das Eigentum in die GmbH übergeht.

Da die GmbH eine eigene juristische Person ist, haftet sie nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen. Das Privatvermögen der Gesellschafter bleibt unberührt. Die Haftungsbeschränkung schützt jedoch vor Pflichtverletzungen der Geschäftsführung. Geschäftsführer sind verpflichtet, bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung unverzüglich Insolvenz anzumelden.

Die Gründung und der Betrieb einer GmbH sind mit erheblichem Verwaltungsaufwand verbunden.

• Gründungskosten: Notarkosten, Handelsregistereintrag, Steuerberater.
• Buchführungspflicht: Doppelte Buchführung, Jahresabschlüsse und Bilanzierung.
• Steuerpflichten: Körperschaftsteuer, gegebenenfalls Gewerbesteuer und Umsatzsteuer.

Vor allem bei kleineren Immobilienportfolios können diese laufenden Kosten die steuerlichen Vorteile aufheben.

Die Gewinne der GmbH werden zunächst mit Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Gewerbesteuer besteuert. Auf Gewinnausschüttungen wird zusätzlich die Kapitalertragsteuer und ebenfalls Solidaritätszuschlag erhoben. Alternativ zur Abgeltungssteuer kann das steuerlich günstigere Teileinkünfteverfahren angewendet werden.

Die Immobilien-GmbH kann unter bestimmten Bedingungen von der Gewerbesteuer befreit werden. Wird jedoch eine gewerbliche Tätigkeit aufgenommen – etwa durch Handel mit Immobilien oder Projektentwicklung oder Dienstleistungen bei der Ferienwohnungsvermietung –, kann dies zur gewerblichen Tätigkeit führen.

Das bedeutet: Alle Einkünfte der GmbH unterliegen der Gewerbesteuer, was die Steuerlast deutlich erhöht. Eine strikte Trennung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichen Tätigkeiten ist daher wichtig.