Mikroapartment kaufen: Sind Studentenwohnungen und Co. eine sinnvolle Geldanlage?

Mikroapartment, Kleinwohnung, Studentenwohnung oder Serviced Apartments im Boardinghouse: Viel Wohnen auf wenig Platz.

Ein Mikroapartment ist ein kleines Ein-Zimmer-Apartment. Üblicherweise enthält es ein Bad, eine Küche und einen Schlafplatz auf weniger als 40 Quadratmetern. Die Kleinwohnung ist bereits voll möbliert und Mieter bezahlen typischerweise eine All-In-Miete (einschließlich Bewirtschaftungskosten).

Mikroapartments sind vor allem als Studentenwohnungen gängig. Es gibt aber auch entsprechende Wohnungen im Gastgewerbe, für Senioren, Berufstätige und zeitlich begrenzt für Arbeiter oder Monteure. Verbreitet sind die Mini-Wohnungen vor allem in den Metropolen und Hochschulstädten.

^*Serviced Apartments werden auch Boardinghouse Apartments genannt. Es werden zum Teil hotelähnliche Leistungen in geringem Umfang angeboten. Beispielsweise eine Zimmerreinigung.

Stefan Brauckmann vom Moses Mendelssohn Institut sieht in Mikroapartments ein Zukunftsthema. “Die Nachfrage wird steigen”, sagt der Immobilienforscher, der professionelle Investoren zu Mikroapartments berät.

Ursachen dürften die Versingelung der Haushalte sein, die weiter hohe Zahl an Studenten, die Alterung der Bevölkerung und die Digitalisierung des Arbeitsplatzes, wodurch Arbeitskräfte mobiler werden.

Die Nachfrage wird steigen
(Stefan Brauckmann vom Moses Mendelssohn Institut)

Laut dem Marktforschungsunternehmen Savills  soll denn auch die Zahl der studentischen Mikroapartments allein in den 30 größten Universitätsstädten bis 2026 auf über 75.000 steigen. Das wäre ein Plus von knapp 13 Prozent zum Jahr 2022 (siehe Schaubild).

Stefan Brauckmann, Immobilienforscher beim Moses Mendelssohn Institut in Hamburg

Stefan Brauckmann verantwortet den Bereich Immobilienforschung des Hamburger Moses Mendelssohn Instituts, einer Forschungsstelle der gemeinnützigen Moses Mendelssohn Stiftung. Zuvor baute er die Abteilung “Research & Analyse” innerhalb des Immobilienunternehmens GBI AG auf.

© Moses Mendelssohn Institut GmbH / Albrechts Beste Bilder

Laut dem Marktforschungsunternehmen Savills  soll denn auch die Zahl der studentischen Mikroapartments allein in den 30 größten Universitätsstädten bis 2026 auf über 75.000 steigen. Das wäre ein Plus von knapp 13 Prozent zum Jahr 2022 (siehe Schaubild).

Gleichwohl ist unsicher, wie sich die Nachfrage langfristig entwickeln wird. Zwar ist die Zahl der Studenten aus dem Ausland vor der Corona-Krise gestiegen, aber die Zahl der deutschen Studenten dürfte eher stagnieren oder fallen. Laut dem Statistisches Bundesamt  gibt es 11 Prozent weniger Studienanfänger seit dem Hoch im Jahr 2011. Auch das Centrum für Hochschulentwickung prognostizierte in einer Studie von 2017 ein Absinken der Studentenzahl bis 2030 und anschließend ein moderates Ansteigen bis 2050, sollten anteilig nicht mehr Jüngere als früher studieren.

Privatanleger haben zwei Optionen:

1. Kauf eines Mikroapartments von einem spezialisierten Anbieter
2. Kauf von Anteilen an einem Fonds, der Mikroapartments vermietet

Spezialisierte Anbieter errichten große Wohngebäude und verkaufen einzelne Mikroapartments an Privatanleger. Dabei gibt es zwei Modelle:

• Pachtvertrag mit einem Betreiber (ohne Vermietungsrisiko)
• Vertrag mit einem Verwalter (mit Vermietungsrisiko)

1a Pachtvertrag

Beim Modell mit Pächter schließt der Privatanleger, dem das Mikroapartment gehört, einen Pachtvertrag mit einem Pächter oder einer Betreiberfirma. Dabei handelt es sich in der Regel um den Verkäufer oder um ein verbundenes Unternehmen. Dieser übernimmt die Bewirtschaftung (Services, Instandhaltung, Vermietung etc.). Hier trägt der Pächter das Risiko von Mietausfällen.

1b Verwaltervertrag

Bei einem Vertrag mit einem Verwalter trägt der Privatanleger und Eigentümer das Risiko von Mietausfällen. Der Verwalter kümmert sich je nach Vereinbarung um die Mietersuche, Verwaltung, Instandhaltung etc. und erhält dafür ein Entgelt. Im Gegensatz zum Modell mit Pächter trägt ein Verwalter nicht das Risiko von Mietausfällen.

Bei verwalteten Immobilien gibt es manchmal einen Mietpool. Das bedeutet, dass die Mieteinkünfte von allen Apartments gesammelt und anteilig an die Eigentümer ausgeschüttet werden. Das soll das Mietausfallsrisiko gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilen.

Mehr über die Vorteile, Nachteile und Risiken dieser Modelle.

Privatanleger können Anteile an einem Immobilienfonds erwerben, der Mikroapartments kauft und vermietet. Hier treten keine laufenden Ausgaben oder Nachschusspflichten auf, etwa Zahlungen für eine Instandhaltungsrücklage oder für die Dienste des Hausverwalters. Allerdings haben Immobilienfonds historisch gesehen relativ schwach rentiert und die Kosten sind häufig hoch.

Die Rendite von Studentenwohnungen und Mikroapartments muss höher sein, denn die Verwaltung und das Leerstandsrisiko verursachen höhere Kosten.

Die Rendite von Mikroapartments dürfte leicht höher sein als die von gewöhnlichen Wohnimmobilien. Stefan Brauckmann schätzt die Überrendite auf 0,5 Prozentpunkte pro Jahr. “Ob dieses Renditeplus den höheren Verwaltungsaufwand rechtfertigt, ist abzuwägen”, sagt er. Je wohnwirtschaftlicher das Objekt, desto näher sei die Rendite an der von normalen Wohnimmobilien.

Anleger erhalten die Mehrrendite nicht umsonst. Mikroapartments seien riskanter, weil die Fluktuation, das Leerstandsrisiko und somit der Verwaltungsaufwand höher sei, erklärt Brauckmann. Außerdem sei die Drittverwendung oftmals eingeschränkt – etwa könnten viele Objekte bloß an eine spezielle Zielgruppe vermietet werden und seien nicht selbst bewohnbar. Der Vervielfältiger – also das Verhältnis aus Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete – sei entsprechend geringer, erklärt Brauckmann.

Anleger erhalten die Mehrrendite nicht umsonst. Mikroapartments sind riskanter, weil die Fluktuation, das Leerstandsrisiko und somit der Verwaltungsaufwand höher sind

Die Marktforscher von Savills schätzen die Nettoanfangsrendite von Studentenwohnungen bei großen, professionellen Investoren auf 4,7 Prozent (im Jahr 2023). Dabei handelt es sich um das Verhältnis aus Vertragsmiete minus Bewirtschaftungskosten zum Marktwert plus Erwerbsnebenkosten. On top kommen mögliche Wertsteigerungen.

Bei gewöhnlichen Mehrfamilienhäusern war die Mietrendite der professionellen Investoren laut Savills deutlich geringer (siehe Tabelle).

Bei Privatanlegern dürften die Renditen geringer sein. Etwa berichtete die Stiftung Warentest eine Nettoanfangsrendite von 2,8 bis 3,3 Prozent für das Jahr 2014 (einschließlich Rückstellungen für die Instandhaltungskosten).

Die Preise sind hoch, die Miet­erträge im Verhältnis dazu eher bescheiden

Die Verbraucherschützer holten sich im Jahr 2014 diverse Angebote für Studentenwohnungen ein, die gewerbliche Anbieter an Privatanleger vertreiben. Die Ergebnisse sah Stiftung Warentest als “ernüchternd” an. “Die Preise sind hoch, die Miet­erträge im Verhältnis dazu eher bescheiden”, heißt es in einem Bericht. Zudem sei ein Investment nicht risikolos. Verschärfte Sanierungsauflagen und steigende Grunderwerbssteuern dürften die Renditen seither eher gedrückt denn erhöht haben.

Eine DIW -Studie und historische Daten zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise legen zudem nahe, dass Wohnimmobilien langfristig schwach rentieren – etwa im Vergleich zu Aktien oder Anleihen.

Wem es also um eine möglichst hohe Rendite geht, dürfte mit einem Aktien-Anleihe-Portfolio besser fahren als mit einem Mikroapartment.

Details über die Rendite und Preisentwicklung von Wohnimmobilien erfahren Sie in unserem Ratgeber über Immobilien als Geldanlage und in unserem Artikel über die historische Preisentwicklung von Wohnimmobilien:

Mikroapartments sind relativ erschwinglich. Laut Stefan Brauckmann liegen die Preise vielfach im Bereich von 120.000 Euro. IMMO.info hat einen überregionalen Anbieter angefragt und Angebote zwischen 130.000 und 200.000 Euro erhalten.

Mikroapartments unterliegen zudem nicht der Mietpreisbremse, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde oder die Mieter nur vorübergehend einziehen. Vorübergehend bedeutet, dass der Lebensmittelpunkt nicht im Mikroapartment liegt. Bei Studenten gilt ein Aufenthalt von einem Semester oder weniger als vorübergehend.

Anleger haben weniger Aufwand. Ein Pächter oder ein Verwalter übernimmt in der Regel die Bewirtschaftung der Immobilie.

Auch das Mietausfallrisiko dürfte geringer sein als bei einer Einzelimmobilie. In der Regel gibt es einen Mietpool, in den alle Mieteinnahmen fließen und aus dem die Eigentümer anteilig ausbezahlt werden. Manchmal gibt es sogar einen Pächter, der das volle Vermietungsrisiko trägt.

Stefan Brauckmann sieht die Gefahr adverser Selektion. Die besten Objekte würden großen Investoren zum Kauf angeboten. Für den Pächter sei es von Vorteil, wenn er bloß mit einem Eigentümer geschäftlich verbunden sei. “An private Kleinanleger werden häufig die weniger attraktiven Objekte vertrieben, für die sich kein institutioneller Investor finden lässt”, erklärt der Immobilienforscher. Daher sei es wichtig, das konkrete Angebot genau zu prüfen.

An private Kleinanleger werden häufig die weniger attraktiven Objekte vertrieben, für die sich kein institutioneller Investor finden lässt

Außerdem warnt Brauckmann vor einem freiwilligen Mietpool. Hier könne es zu einem Vermietungswettkampf und Reibereien zwischen den Eigentümern kommen, etwa wenn ein Eigentümer die Miete stark nach unten drücke.

Wenn ein Eigentümer die Wohnung selbst nutze, könnten Sanktionen drohen. Etwa könne eine Gemeinde bei einem Studentenwohnheim weniger Autostellplätze verlangen, um die Baukosten und somit die Mieten zu verringern. Im Gegenzug verpflichteten sich die Betreiber, nur an Studenten zu vermieten. “Bei einem Verstoß drohen empfindliche Sanktionen, die über den Mietpool auf alle Eigentümer umgelegt werden könnten”, erklärt Brauckmann.

Anleger unterliegen einem Leerstandsrisiko, wenn sie keinen Pachtvertrag mit einem Betreiber abgeschlossen haben. Anlegern entgehen nicht bloß Mieteinnahmen, sondern sie müssen auch Nebenkosten für Heizung, Strom und Weitere tragen. Gerade bei Studentenwohnungen sei die Fluktuation groß, erklärt Brauckmann. “Im August und September ist die Nachfrage hoch, danach ebbt sie stark ab.”

Kostenrisiko bei Pauschalmiete: Viele Mikroapartments werden mit einer Pauschalmiete inklusive Nebenkosten oder Nebenkostenpauschale vermietet. Hier besteht für Anleger ein Kostenrisiko bezüglich der Höhe der Nebenkosten. Diese schmerzhafte Erfahrung mussten einige Eigentümer in den Jahren 2022 und 2023 nach explodierenden Strom- und Gaspreisen erfahren.

Ein Anbieter verweist im Verkaufsprospekt auf ein Insolvenzrisiko. Gehe der Anbieter pleite, drohe der anteilige oder vollständige Verlust des investierten Geldes, wenn die Immobilie noch nicht fertiggestellt sei. Eigentümer könnten für Gewährleistungsansprüche haften (zum Beispiel aus Baumängeln) oder müssten öffentliche Abgaben und Lasten begleichen.

Stiftung Warentest weist zudem auf mögliche hohe Kosten hin, etwa für Instandhaltung oder die Betreibung des Mietpools durch den Verwalter. Die relativ geringe Instandhaltungsrücklage aus dem Prospekt diene häufig bloß zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Möbel müssten Anleger nach spätestens zehn Jahren ersetzen. “Dafür sollten sie im Durch­schnitt mindestens 10 Prozent der Anschaffungs­kosten pro Jahr ansetzen”, rät Stiftung Warentest.

Anleger tragen zudem die typischen Erwerbsnebenkosten für etwa Notar und Grunderwerbsteuer, die sich typisch für Immobilien rasch auf zehn Prozent und mehr des Kaufpreises summieren. On top kommen Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie, etwa des Mietpools. Verkauft der Anleger vorzeitig, kann er Verluste machen – insbesondere, wenn die Immobilie nur wenig oder gar nicht an Wert gewonnen hat. Wertzuwächse sind erst nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei.

Anleger sollten die folgenden vier Punkte prüfen:

• Für welche Zielgruppe ist die Lage überhaupt geeignet? (etwa für Studenten aufgrund der Nähe zu einer Universität oder Berufstätige aufgrund einer anliegenden Geschäftsmeile)
• Ist zu erwarten, dass auch langfristig Wohnraum an dem Standort nachgefragt wird?
• Lässt sich das Mikroapartment zu einem vernünftigen Preis wieder verkaufen? Studentenwohnheime sind in der Regel weniger marktfähig als Ein-Zimmer-Wohnungen, die auch für Senioren oder junge Berufstätige interessant sind.
• Passt ein Investment zu meiner restlichen Vermögensstruktur? Wer bereits eine eigene Immobilie besitzt, die einen zweistelligen Prozentanteil des Vermögens ausmacht, dürfte mit anderen Anlageklassen besser fahren (mehr Risikostreuung).

Idealerweise sollten Anleger über Ortskenntnisse verfügen, um das Potenzial einer Immobilie einschätzen zu können. Idealerweise sollte eine alternative Nutzung möglich sein, etwa die Vermietung an Berufstätige anstatt Studenten, falls die bisherigeZielgruppe weniger Wohnraum nachfragt.

Laut Matti Schenk von Savills ist der Markt für Privatanleger relativ klein. “Von den größten Betreibern in Deutschland bieten meines Wissens bloß i Live und Campus Viva einzelne Apartments für Privatanleger an”, erklärt der Immobilienforscher gegenüber IMMO.info.

Darüber hinaus gebe es diverse kleinere beziehungsweise regionale Projektentwickler, die Mikroapartments für den Einzelverkauf erstellten. In der Regel hätten diese Objekte aber keinen Betreiber, sondern nur eine Hausverwaltung. Dadurch gebe es kaum Unterschiede zur klassischen Wohnungsbewirtschaftung.

Matti Schenk, Associate Director Research beim Immobilienberatungsunternehmen Savills

Matti Schenk beschäftigt sich seit über zehn Jahren mit dem Markt für Studenten- und Mikrowohnen. Der Wirtschaftsgeograph arbeitet seit dem Jahr 2014 in der deutschen Research-Abteilung des weltweit tätigen Immobilienberatungsunternehmens Savills. Er hat zahlreiche Marktberichte und Studien zum deutschen Wohnungs- sowie Studentenwohnungsmarkt veröffentlicht und ist Redner auf Fachveranstaltungen.