Lohnt sich ein Offener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds kaufen und vermieten Immobilien und schütten die Erträge an die Anteilsinhaber aus. Die Fonds investieren überwiegend in gewerbliche Objekte wie Büros, Hotels, Einkaufszentren oder Shoppingcenter in Westeuropa, wie Zahlen des Fondsverbands BVI  zeigen. Bloß 4,3 Prozent der Anlegergelder stecken in Wohnimmobilien.

Banken bewerben die Fonds als eine “attraktive und stabile Geldanlage”, bei der das Risiko “gering” sei. “Tatsächlich verkaufen Banken, Sparkassen und Fondsgesellschaften sie aber vor allem wegen der Provisionen, die in Form von Ausgabeaufschlag und Vertriebsfolgeprovision anfallen”, erklärt die Verbraucherzentrale.

Tatsächlich verkaufen Banken, Sparkassen und Fondsgesellschaften sie aber vor allem wegen der Provisionen

In Deutschland werden die drei größten Offenen Immobilienfonds, die jeweils ein Fondsvermögen von über 15 Milliarden Euro aufweisen, von Tochterunternehmen der Sparkassen, der Commerzbank und der Volksbanken- und Raiffeisenbanken betrieben.

Indes bieten die Fonds laut den Honorarberatern auch Chancen. Ilka Faupel sieht die Fonds als guten Diversifikator. ”Da es ein sogenanntes ,Alternatives Investment’ ist, entwickelt sich ein offener Immobilienfonds weitestgehend unabhängig vom Aktienmarkt, stellt also eine gute Beimischung zu stark schwankenden Investments am Kapitalmarkt dar”, erklärt die Münchnerin.

Offene Immobilienfonds sind zudem steuerlich begünstigt. 60 Prozent der Kurssteigerungen sind steuerfrei, wenn der Fonds inländische Immobilien hält. Bei Auslandsimmobilien sind es sogar 80 Prozent. Das ist deutlich mehr als bei Aktienfonds (30 Prozent) und Mischfonds (15 Prozent).

Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien, weniger in Wohnimmobilien.

Anleger sind zudem breiter diversifiziert als bei einem Immobilien-Direktinvestment mit Grundbucheintrag. Die größten deutschen Fonds investieren in eine hohe zweistellige bis dreistellige Zahl von Objekten, wie eine Auswertung von IMMO.info zeigt. Außerdem streuen die Fonds über Nutzungsarten wie Büro, Handel und Gastronomie und über mehrere Länder hinweg.

Die Rendite ist vergleichsweise stabil. “Seit der Erstauflage 1972 verzeichnet Hausinvest jedes Jahr eine positive Wertentwicklung”, wirbt etwa ein Anbieter auf seiner Internetseite.

Der stetige Wertzuwachs vieler Fonds liegt in der Bewertungsmethode des Fondsvermögens begründet. Im Gegensatz zu etwa Aktienfonds findet keine Marktpreisfindung statt. Was ein Objekt wert ist, erfahren Anleger und die Fondsgesellschaft erst nach einem Verkauf.

Bis dahin bewerten zwei voneinander unabhängige Gutachter mindestens vierteljährlich das gesamte Immobilienvermögen. Die Fondsgesellschaft legt auf Basis der Gutachten den Ausgabepreis und den Rücknahmepreis fest, zu denen Anleger die Anteile kaufen und zurückgeben können.

Honorarberater sehen mehrere Nachteile. Etwa würden die Preise von Gewerbeimmobilien nicht bloß aufgrund der gestiegenen Zinsen fallen, sondern auch aufgrund von strukturellen Problemen, erklärt Klaus Porwoll. Es gebe einen Trend zum Homeoffice und zum Onlineshopping.

Zudem sei das Umfeld aufgrund hoher Zinsen und der rückläufigen Bautätigkeit schwierig, “weshalb weiter fallende Preise drohen”, erklärt Porwoll. Die Immobilienpreise sinken aktuell in vielen Ländern aufgrund der gestiegenen Bauzinsen, die eine Folge der Zinserhöhungen der Zentralbanken sind.

Die Kurse von Anteilen der Offenen Immobilienfonds spiegeln den Abschwung an den Immobilienmärkten noch nicht wider. Sie sind zuletzt sogar weiter gestiegen (Stand: Juli 2023). Etwa können Anleger beim größten Offenen Immobilienfonds Deka Immobilien Europa Anteile zu einem Rückgabepreis von 47,88 Euro verkaufen.

Die Kurse von Anteilen der Offenen Immobilienfonds spiegeln den Abschwung an den Immobilienmärkten noch nicht wider

An der Börse wird hingegen bloß ein Preis von 44,99 Euro bezahlt. Das ist ein Abschlag von 6 Prozent (Stand: 10. Juli 2023). Auch bei anderen Fonds liegen die Abschläge zwischen 7 und 13 Prozent, wie eine Auswertung von IMMO.info zeigt.

Anleger können Anteile nicht sofort zurückgeben, sondern unterliegen einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren nach dem Kauf und einer Kündigungsfrist von einem Jahr. Wer also heute beschließt, seine Anteile an die Fondsgesellschaft zurückzugeben, muss dies heute unwiderruflich gegenüber der Fondsgesellschaft anmelden. Ausbezahlt wird er aber erst in 12 Monaten – und zwar zu dem dann geltenden Rücknahmepreis, nicht zum derzeit ausgewiesenen Rücknahmepreis.

Der Gesetzgeber hat die Haltefristen im Jahr 2013 eingeführt, nachdem es im Zuge der Finanzkrise 2008 zu einer Vertrauenskrise in die Offenen Immobilienfonds gekommen war. Viele Anleger zogen damals ihre Gelder ab und manche Fonds verfügten nicht über genügend Liquidität, um alle Forderungen zu bedienen.

Die Fonds waren daraufhin jahrelang geschlossen und mussten schließlich Immobilien zu relativ geringen Preisen verkaufen. Schlussendlich wurden manche der Fonds abgewickelt und Anleger verzeichneten teils deutlich zweistellige Verluste.

Risiko, dass die Liquidität eines solchen Fonds nicht ausreicht, wenn viele Anleger gleichzeitig aus einem offenen Immobilienfonds raus wollen

Experten sind sich indes uneins, ob die Reform von 2013 ein Szenario wie 2008 verhindern kann. Etwa sieht Klaus Porwoll gegenüber IMMO.info “das Risiko, dass die Liquidität eines solchen Fonds nicht ausreicht, wenn viele Anleger gleichzeitig aus einem offenen Immobilienfonds raus wollen”.

Daneben könnten auch Sanierungsauflagen auf Bundes- oder EU-Ebene den Wert der Immobilien und somit die Performance der Fonds belasten.

Die Kosten von Offenen Immobilienfonds sind relativ hoch, was die Performance drückt. Die laufenden Kosten (TER) liegen zwischen 0,84 und 1,3 Prozent der angelegten Summe pro Jahr, wie eine Auswertung von fünf der größten Fonds durch IMMO.info zeigt.

Dazu kommen noch Ausgabeaufschläge von bis zu 5,26 Prozent, wenn Anleger die Anteile über einen Vermittler oder eine Bank anstatt über die Börse beziehen. Diesen Anteil der angelegten Summe verlieren Anleger gleich zu Beginn unwiderruflich. Die laufenden Kosten von ETFs sind deutlich geringer und liegen meist unter 0,5 Prozent.

Die Renditen sind laut Klaus Porwoll “sehr gering”. Die fünf untersuchten Fonds rentierten in den vergangenen zehn Jahren zwischen 2,4 und 2,8 Prozent pro Jahr (Inflation nicht eingerechnet). Das ergibt eine Auswertung der Internetseiten der Fondsanbieter durch IMMO.info.

Ein global diversifizierter Aktien-ETF stieg im selben Zeitraum um 7,1 Prozent pro Jahr. Ein europaweit streuender Immobilienaktien-ETF entwickelte sich zwar mit 1,8 Prozent per annum schwächer. Das dürfte aber vor allem am derzeitigen Abschwung an den Immobilienmärkten liegen, in dem Immobilienaktien um 45 Prozent eingebrochen sind. Bei den Offenen Immobilienfonds ist die Entwicklung noch nicht eingepreist.

Welcher Immobilienfonds? Geringe Kosten und Mindestgröße gehören in die Betrachtung bei der Fondsauswahl.

Honorarberater raten denn auch, auf möglichst geringe Kosten zu achten. Etwa können Anleger Anteile über die Börse erwerben. So vermeiden sie den Ausgabeaufschlag und vereinnahmen aktuell Abschläge von bis zu 13 Prozent.

“Am besten schaut man sich die Historie des Fonds an, das heißt, wie konstant hat er sich entwickelt, hat er auch in schwierigen Phasen verlässlich Erträge erwirtschaftet”, erklärt Ilka Faupel weiter. Das bedeute gleichzeitig, dass ein zu junger Fonds schwer einzuschätzen sei.

Die Verbraucherzentrale rät zu einem Fondsvolumen von über 500 Millionen Euro. Geld sollte “stets” über mehrere Offene Immobilienfonds verteilt werden, um das Risiko zu begrenzen. Laut Stiftung Warentest sollte nicht mehr als 10 Prozent des Vermögens in Offene Immobilienfonds fließen.

Klaus Porwoll sieht eine Vermietungsquote unter 90 Prozent als ein Warnsignal. “Ich würde allerdings nicht warten, bis die Vermietungsquote unter 90 Prozent fällt, sondern schon zuvor, wenn sie deutlich Richtung 90 Prozent zu fallen beginnt, über einen Verkauf nachdenken”, erklärt er.