Zeitmietverträge und mehr

Wohnen auf Zeit – Möglichkeiten und Unterschiede

Die Mehrzahl der Mietverträge in Deutschland läuft unbefristet, für Mieter ist das optimal. Will ein Eigentümer den Zugriff auf seine Wohnung nicht auf unbestimmte Zeit verlieren, befristet er das Mietverhältnis. Doch ein Vertrag über Wohnen auf Zeit ist nicht immer rechtmäßig. Rechtsanwalt Stefan Schmid stellt die verschiedenen Arten des Wohnens auf Zeit vor und erklärt, wann eine Befristung legitim ist.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 02.11.2022 | Lesezeit: 20 Minuten | Drucken

Wohnen auf Zeit
Wohnen auf Zeit - Zeitmietvertrag oder Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Zeitmietvertrag oder Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, Beispiele. Grafik: IMMO.info

Qualifizierter Zeitmietvertrag und die Befristungsgründe

Ein Zeitmietvertrag, weil der Vermieter nach drei Jahren neu entscheiden möchte, was mit der Wohnung passiert – seit der Mietrechtsreform 2001 ist das nicht mehr möglich. „Seit der Reform dürfen nur noch qualifizierte Zeitmietverträge geschlossen werden“, sagt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Schmid. „Das bedeutet, dass zwingend einer der drei im § 575 BGB genannten Befristungsgründe vorliegen muss.“
Befristungsgründe §575 BGB:

1 Eigenbedarf

Benötigt der Eigentümer die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Mitglieder seines Hausstandes, darf er das Mietverhältnis befristen. Ein Beispiel: In zwei Jahren beginnt der Sohn des Eigentümers in der entsprechenden Stadt zu studieren, das ist legitimer Eigenbedarf. „Wer als Familienangehöriger gilt, ist manchmal strittig. Ein Neffe, zu dem man ein enges Verhältnis pflegt, wird unter die Eigenbedarfsregel fallen, ein Urgroßneffe nicht“, ergänzt Schmid.

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2 Instandsetzen, Renovieren oder Abriss

Soll die Wohnung so instandgesetzt oder modernisiert werden, dass die Arbeiten in einer bewohnten Wohnung erheblich erschwert würden, gilt das als Befristungsgrund. „Modernisieren liegt im Interesse des Gesetzgebers“, so der Fachanwalt. Auch wenn die Räume in zulässiger Weise abgerissen werden sollen, etwa weil ein Aufzugsschacht an ebendieser Stelle benötigt wird, darf der Vermieter befristen.

3 Werkswohnung

Werden die Räume für einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ benötigt, so heißt es im Gesetz, darf ebenfalls befristet werden. „Das sind Einzelfälle, da heute kaum jemand Personal beschäftigt. Und wenn beispielsweise jemand eine Pflegekraft anstellt und sie einer eigenen Wohnung unterbringen möchte, so weiß er das nicht mit zwei Jahren Vorlauf“, erklärt Schmid

Keine Maximallaufzeit

Weitere Gründe für eine Befristung gibt es nicht. Rechtsanwalt Schmid nennt die BGB-Regel „Kauf bricht nicht Miete“. Obwohl sich eine vermietete Wohnung schlechter verkaufen lasse, habe der Gesetzgeber den Verkauf nicht als Befristungsgrund nicht aufgenommen. Der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über.

Falls der Eigentümer die Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen möchte, gilt das nicht als Befristungsgrund.

Ein qualifizierter Zeitmietvertrag muss schriftlich geschlossen werden, beide Parteien müssen unterschreiben. Anfangs- und Enddatum stehen explizit im Mietvertrag, ebenso wie die Miethöhe. Eine maximale Laufzeit gibt es nicht.

Rechtsanwalt Stefan Schmid Immobilienrecht-Dresden Fachanwalt Mietrecht

Stefan Schmid, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Stefan Schmid ist seit 1994 Rechtsanwalt in Dresden und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Stefan Schmid war in Großkanzleien in München tätig und leitet in Dresden die Kanzlei immobilienrecht-dresden.de  mit den Schwerpunkten privates Immobilienrecht und Mietrecht, Bau- und Architektenrecht, Verwaltungs- und Gesellschaftsrecht.

Der entsprechende Befristungsgrund muss im Mietvertrag oder in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung festgehalten und konkret formuliert werden. „Eigenbedarf“ reicht nicht aus, richtig müsste es heißen „Ab 1. Oktober 2024 studiert mein Sohn in der entsprechenden Stadt und zieht deshalb in die Wohnung ein“.

Falls im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, darf der Vermieter während der Laufzeit des Zeitmietvertrages die Miete nicht erhöhen.

Zeitmietvertrag: Wohnen auf Zeit – länger bleiben oder früher ausziehen?

Trotz Zeitmietvertrag länger wohnen bleiben?

München Wohnung befristet auf Zeit mieten

In angespannten Märkten - hier in München - ist Wohnen auf Zeit unbeliebt. Mieter bevorzugen einen unbefristeten Mietvertrag.

Oft akzeptiert ein Mieter den befristeten Vertrag, weil er dringend eine Wohnung benötigt. Eigentlich würde er jedoch gerne länger wohnen bleiben. „Unter bestimmten Umständen ist das möglich“, sagt Schmid. Frühestens vier Monate vor Ablauf des Mietvertrages kann der Mieter beim Eigentümer nachfragen, ob der Befristungsgrund weiter vorliegt. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten. Tut er das nicht, verlängert sich der Vertrag automatisch um die Verspätungszeit.

Verschiebt sich der Befristungsgrund, beginnen etwa die Renovierungsarbeiten ein Jahr später als geplant, kann der Mieter verlangen, dass der Mietvertrag bis zu diesem Termin weiterläuft.

Ist der Befristungsgrund in der Zwischenzeit weggefallen, beispielsweise weil der Sohn in einer anderen Stadt studiert, kann der Mieter verlangen, dass ihm ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit gewährt wird. Wenn nun die Tochter statt des Sohnes studiert, bleibt die Befristung legitim. Fällt jedoch der Eigenbedarf weg, darf der Vermieter nicht das Modernisieren als neuen Grund einbringen. Die Befristung ist nur im Hinblick auf den von Anfang an genannten Grund gültig. Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages können die Gründe nicht ausgetauscht werden.

Früher ausziehen trotz Zeitmietvertrag?

Eine ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrages ist nur dann möglich, wenn dieses Recht im Vertrag aufgenommen wurde. Ist das nicht der Fall, der Mieter möchte jedoch vor Ablauf der Frist ausziehen, besteht die Möglichkeit, die Wohnung unter zu vermieten. Das letzte Wort dazu hat der Eigentümer, der nicht jeden Untermieter akzeptieren muss.

Sonderform: alte Zeitmietverträge

Mietvertrag für Wohnen auf Zeit Befristung

Befristete Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform vom 31.08.2001 unterschrieben wurden, sind nach wie vor in ihrer ursprünglichen Form gültig.

Diese alten Verträge können eine Klausel enthalten, die eine automatische Verlängerung des Mietverhältnisses um die vereinbarte Mietdauer vorsieht, sofern nicht drei Monate vor Ablauf der Frist gekündigt wird. War der Mietvertrag für eine Dauer von fünf Jahren vereinbart, verlängert er sich alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Partei kündigt.

Bei alten Zeitmietverträgen ohne Verlängerungsklausel, die für eine Dauer von mehr als fünf Jahren geschlossen wurden, konnte der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Frist schriftlich vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Nur mit einem rechtmäßigen Kündigungsgrund (nach § 564b BGB, alt) kann der Vermieter das ablehnen.

Beide Formen der alten befristeten Mietverträge können folglich über Jahrzehnte laufen und sind noch heute im Umlauf.

Nicht zu verwechseln: Mietvertrag mit Mindestmietdauer

Ein befristeter Mietvertrag ist nicht mit einem Vertrag mit Mindestmietdauer zu verwechseln. Über eine Mindestmietdauer müssen sich Vermieter und Mieter einigen, da sie beide ausdrücklich für eine gewisse Zeitspanne auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Benutzen die Parteien einen vorformulierten Vertrag, darf die ordentliche Kündigung maximal für vier Jahre ausgeschlossen werden. Verhandeln Mieter und Vermieter individuell, sind auch längere Fristen möglich. Die Mindestmietdauer beginnt mit Vertragsabschluss, nicht erst bei Einzug. Nach Ablauf der Zeitspanne läuft der Vertrag als unbefristeter Mietvertrag weiter.

Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch

Eine weitere Form des Wohnens auf Zeit ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. „Ein Mietvertrag darf befristet werden, wenn die Nutzung der Wohnung nicht auf Dauer angelegt ist“, erklärt Rechtsanwalt Schmid. „Eine zum vorübergehenden Gebrauch überlassene Wohnung gilt nicht als Wohnraum und fällt daher nicht unter die Befristungsregeln von § 549 BGB.“

Zwar gebe es keine Definition von Wohnraum, so Schmid. Doch laut Rechtsprechung handle es sich nur dann um Wohnraum, wenn es um die auf Dauer angelegte Nutzung zum Wohnen als Lebensmittelpunkt gehe.

Um einen Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch abzuschließen, müssen also zwei Bedingungen erfüllt sein.

  1. Erstens verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nur vorübergehend an einen anderen Ort, in der Regel für einen Zeitraum von einem Monat bis zu einem Jahr.
  2. Zweitens gibt es einen Aufenthaltsgrund für diesen Standort. Das könnte etwa ein Gastsemester in einer anderen Stadt oder eine projektbezogene Arbeit sein.

Wichtig ist, dass der Mieter einen Grund angibt, der tatsächlich vorliegt. Schiebt der Vermieter einen Grund vor, handelt es sich um unzulässige Befristung.

Möbliertes Wohnen auf Zeit – ohne Mietpreisbremse

Möblierte Wohnung Mietvertrag wohnen auf Zeit

Wer nur vorübergehend eine Wohnung benötigt, wird häufig möbliert wohnen. Das kommt in der Regel teurer als eine unmöblierte Wohnung. „Mietspiegel weisen keine möblierten Wohnungen als Beispielfälle aus“, erklärt Rechtsanwalt Schmid. So lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete möblierter Wohnungen nicht bestimmen, und der Vermieter hat keine Bezugsgröße. Orientiert er sich am Mietspiegel unmöblierter Wohnungen, kann er einen Möblierungszuschlag erheben, für den es keine offizielle Regelung gibt.
Selbst wenn die Mietpreisbremse gilt, kann niemand überprüfen, ob der Vermieter die Obergrenze einhält: Er muss seine Berechnung Miete plus Möblierungszuschlag nicht offen legen

Touristische Vermietung

Auch die Beherbergung von Touristen fällt unter die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch; der Grund der Befristung liegt im Urlaubsaufenthalt.

Dieser Sonderform der Vermietung hat der Gesetzgeber durch das Zweckentfremdungs­verbot einen Riegel vorgeschoben. In Regionen und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Wohnräume für die Bewohner zur Verfügung stehen.

Bewohnt jemand seine Wohnung selbst und vermietet sie nur wenige Wochen im Jahr an Feriengäste, ist das ohne Genehmigung zulässig. Handelst es sich jedoch um gewerbliche Vermietung, soll also Gewinn erzielt werden, muss eine Genehmigung eingeholt werden, die allerdings nicht immer erteilt wird. Umfassende Informationen zum Thema Zweckentfremdung finden Sie in unserem Artikel „Zweckentfremdung von Wohnraum – was bedeutet das?“

Zweckentfremdung Wohnung

Vermietung über Airbnb und Co.

Zweckentfremdung von Wohnraum – was bedeutet das?

In vielen Regionen Deutschlands ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Damit der vorhandene Wohnraum […]

Fazit

Wohnen auf Zeit – ist es das Richtige für mich? Die Antwort vom Fachanwalt: „Das kommt darauf an.“ Habe ich die Absicht, nur vorübergehend an einem Ort zu bleiben, dann ist das eine passende Wohnform. Will ich mich dauerhaft niederlassen, spielt die Wohnraumsituation vor Ort eine wichtige Rolle: Finde ich einfach Ersatz, oder ist es sehr schwierig, eine neue Wohnung zu finden?

Im Falle eines befristeten Mietvertrages kann jeder darauf spekulieren, dass der Befristungsgrund wegfällt und ihm ein unbefristetes Mietverhältnis zusteht. „Mir wäre das Risiko zu hoch, dass ich nach der vereinbarten Frist tatsächlich ausziehen muss“, räumt Rechtsanwalt Schmid ein. Sei die Not allerdings groß und ich müsste in Kürze meine Wohnung räumen, dann „lieber eine auf zwei Jahre befristete Lösung als eine Räumungsklage.“

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Ausdruck: 09.12.2022

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