Volksbank Immoliquid

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Immoliquid bietet Seniorenkredite an - lohnt sich das? Quelle: Webseite volksbank-immoliquid.de

Das Prinzip von Immoliquid klingt einfach: Senioren geben Informationen zu ihrer Immobilie und finanziellen Lage preis. Anhand dieser Daten ermittelt Vobahome den maximalen Kreditbetrag. Die Kreditnehmer entscheiden dann selbst, wie viel Geld sie sich auszahlen lassen und wie sie den Kredit zurückzahlen wollen – ob monatlich, durch Sondertilgungen oder erst bei einem späteren Verkauf der Immobilie.

Wichtigste Punkte:

1. Getilgt werden muss erst am Ende.
2. Die Zinsen fallen über die gesamte Laufzeit an und müssen bezahlt werden.

Im Gegensatz zum Teilverkauf bleiben die Kreditnehmer zu 100 Prozent Eigentümer ihrer Immobilie. Obwohl der Seniorenkredit von der Vobahome GmbH angeboten wird, fungiert die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG als Vertragspartner für Immoliquid.

Der Mindestkreditbetrag von Immoliquid beträgt 60.000 Euro. „In der Regel liegt der Kapitalbedarf jedoch eher bei 100.000 Euro“, erzählt Thomas Weiss.

Thomas Weiss, Geschäftsführer Vobahome

Thomas Weiss (47) ist Geschäftsführer der Volksbank-Tochter Vobahome. Immoliquid wird in Kooperation mit der Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG angeboten.

Eine Besonderheit dieses Seniorenkredits ist, dass die Darlehenshöhe entweder durch die Einnahmen des Antragstellers oder durch den Wert der Immobilie begrenzt wird.

Generell wird nicht mehr als die Hälfte des Immobilienwerts als Kredit ausgegeben (50 Prozent des sogenannten Verkehrswerts). Damit sollen die Kreditnehmer vor einer möglichen Überschuldung geschützt werden.

Beispiele zum Maximalkreditbetrag

Das Kreditangebot orientiert sich am aktuellen Zinssatz. „Aufgrund der aktuellen Lage sind langfristige Zinsbindungen derzeit günstiger als kurzfristige“, erklärt Weiss. Seine Kunden wollen Sicherheit, deshalb nutzen viele die zehnjährige Zinsfestschreibung, die Immoliquid bietet.

Aufgrund der aktuellen Lage sind langfristige Zinsbindungen derzeit günstiger als kurzfristige

Aktuell liegt der Zinssatz bei 5,04 Prozent (Stand: Ende November 2023). Je nachdem, ob das Darlehen zeitnah oder erst nach einem späteren Verkauf der Immobilie zurückgezahlt wird, werden unterschiedliche Zinssätze angeboten. Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent pro Jahr sind möglich.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Beispiel 1:
Eine 70-jährige Frau lebt in einer Immobilie mit 70 m² Wohnfläche im Wert von etwa 200.000 Euro, besitzt ein Auto und bezieht eine monatliche Rente von 1.500 Euro. Bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung (5,04 %) und einer monatlichen Tilgung von 0,5 Prozent beträgt der Kredit maximal 100.000 Euro. Er wird durch den Beleihungswert der Immobilie begrenzt.

Beispiel 2:
Ein 80-jähriger Mann bewohnt eine Immobilie mit 100 m² Wohnfläche im Wert von 1.500.000 Euro, erhält eine monatliche Rente von 2.000 Euro und besitzt ein Auto. Obwohl rechnerisch ein Kredit von 500.000 Euro möglich wäre, wird die Darlehenshöhe aufgrund der Einnahmen auf 200.000 Euro begrenzt. Angenommen wird folgender Kapitaldienst: Zinssatz (5,04 % pro Jahr) und Tilgung (0,5 % pro Jahr), das entspricht einer Leistung von 923 Euro pro Monat.

Ob für den Umbau des Hauses, die Finanzierung der Pflege oder die Erfüllung eines lang gehegten Wunsches: Kreditnehmer können frei entscheiden, wofür sie den Seniorenkredit verwenden. Das prüft die Volksbank nicht nach. In der Praxis zeige sich, dass die Mittel überwiegend im Haus verbleiben und für anstehende Maßnahmen genutzt werden, so der Geschäftsführer von Vobahome.

Zur Absicherung des Darlehens trägt die Volksbank beim Notar eine Grundschuld ins Grundbuch ein. Die maximale Beleihung beträgt 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Sind bereits Grundschulden im Grundbuch eingetragen, verlangt die Volksbank, dass diese vor der Kreditaufnahme gelöscht werden. Der Immoliquid-Kredit ermöglicht die Ablösung bestehender Grundschulden. Die damit verbundenen Löschungs- und Eintragungsgebühren beim Notar trägt der Kreditnehmer.

„Das Alter spielt keine Rolle“, betont Weiss. Wohl aber ein frei verfügbares Einkommen von mindestens 300 Euro im Monat. Senioren ohne ausreichendes Einkommen können alternative Einnahmequellen wie private Rentenversicherungen, Mieteinnahmen oder betriebliche Altersversorgungen vorlegen. Als Alternative bietet die Volksbank den Teilverkauf an. Allerdings geht dann - wie der Name schon sagt - ein Teil der Immobilie in den Besitz der Volksbank über.

Der Immoliquid-Kredit kann mit entsprechenden Ratenzahlungen und möglichen Sondertilgungen innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt werden. „In 99 Prozent der Fälle wird aber lediglich ein kleiner Betrag getilgt oder nur die Zinsen beglichen", erklärt er. Die Kreditnehmer benötigen das Kapital und wünschen sich eine geringe monatliche Belastung. Die Tilgung erfolgt dann erst durch den Gesamtverkauf der Immobilie oder wird durch die Erben zurückgezahlt. Das Darlehen ist auf die Erben übertragbar.

„Hinsichtlich der Konditionen ähnlich“, berichtet Weiss. Die Kreditsumme ist jedoch häufig auf circa 50.000 Euro begrenzt. Außerdem ist die Auszahlung zweckgebunden und muss - im Gegensatz zu Immoliquid - nachweislich für Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie verwendet und innerhalb einer bestimmten Frist zurückgezahlt werden. „Die Kreditrückführung ist natürlich vorteilhaft, führt jedoch zu einer erhöhten monatlichen Belastung“, sagt er.

Einen ähnlichen Ansatz verfolgt der Kredit VR Immoflex, allerdings sind die Konditionen derzeit etwas teurer. „Im Gegensatz zu Immoliquid unterliegt der Immoflex-Kredit nicht der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, erklärt Weiss. Der Grund liegt in der Konstruktion des Darlehens: Kreditgeber und Vertragspartner ist die DZ Privatbank, ein Mitglied der Finanzgruppe der Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit Sitz in Luxemburg. Die Volksbank in Deutschland führt für sie die Beratung, die Kreditwürdigkeitsprüfung und die Abwicklung des Kreditvertrags durch. Zudem „tritt die kooperierende Volksbank als Bürge für den Kunden auf“, erklärt er.