Zinsen, Baufinanzierung, Immobilienpreise 2025: Wie geht es weiter?

Wenn Häuser und Wohnungen dank besserer Rahmenbedingungen weniger unerschwinglich sind als im Vorjahr, steigt die Nachfrage. Das führt zu steigenden Preisen – ein Grundprinzip unseres Wirtschaftssystems.

Immobilienpreisentwicklung 2025 – Viele Faktoren wirken sich auf die Immobilienpreise aus. Was ist für 2025 zu erwarten?

So kann eine moderate Preissteigerung als Indikator für ein Umfeld gelten, das sich normalisiert. „Wir rechnen für Häuser und Wohnungen in Deutschland mit einem durchschnittlichen Plus von etwa zwei Prozent über das Jahr hinweg“, sagt Sagner. Die Preisreduktion sei abgeschlossen, eventuelle Mängel einer Immobilie sowie Sanierungsbedarf seien eingepreist. Ein leichtes aufwärts der Preise habe sich bereits im vierten Quartal 2024 angedeutet.

Wir rechnen für Häuser und Wohnungen in Deutschland mit einem durchschnittlichen Plus von etwa zwei Prozent

Verkäufer finden sich 2025 in einer komfortablen Situation: Sie müssen ihre Preise kaum mehr senken. Für potenzielle Käufer ist das eine schlechte Nachricht: Ihr Verhandlungsspielraum ist deutlich gesunken. Die Entwicklung läuft vom Käufer- zum Verkäufermarkt.

Andere Immobilienexperten rechnen mit einer ähnlichen Immobilienpreisentwicklung 2025 wie Sagner. Das Baufinanzierungsportal Dr. Klein erwartet im laufenden Jahr um ein bis drei Prozent Wertzunahme bei Wohnimmobilien. Nach einer Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters  unter Immobilienanalysten ist 2025 eine Steigerung der Kaufpreise für Wohnimmobilien um 3,5 Prozent möglich, wobei die Mehrheit der Experten mit niedrigeren Zuwächsen rechnet.

Die angegebenen Zahlen sind Durchschnittswerte und zeigen Trends. Da sich der deutsche Immobilienmarkt aus regional unterschiedlichen Märkten zusammensetzt, können in einzelnen Städten und Regionen unterschiedliche Werte gelten. Unter Punkt 10 des Artikels gehen wir differenzierter auf die Preisentwicklung 2025 ein.

Generell gilt: Immobilienpreise hängen immer mit der gesamtwirtschaftlichen Situation zusammen, daher betrachten wir wichtige Einflussfaktoren.

Die Inflation bewegt sich nach ihrem Höchststand 2022 wieder Richtung Normalniveau. Im März 2025 liegt die Inflationsrate in Deutschland bei 2,3 Prozent; auf diesen Wert hat sie sich bereits Mitte des Vorjahres stabilisiert. Es gibt Befürchtungen, dass das von der Bundesregierung beschlossene Sondervermögen die Inflation antreiben könnte.

Sagner sieht durch die anstehenden gewaltigen Investitionen keinen Grund für Inflationsängste. „Wir können uns auf moderate Inflationsraten in den kommenden Jahren einstellen – solange nichts Unvorhersehbares passiert“, sagt der Ökonom. Das Investitionspaket sei allerdings ein Grund dafür, dass das IW Köln  von dem Ziel von Inflationsraten unter zwei Prozent abgerückt sei. Realistisch werde nun mit einem Korridor um zwei Prozent gerechnet. Laut einer Studie des ifo Instituts  erwarten internationale Experten für Deutschland im Jahr 2025 eine Inflationsrate von 2,4 Prozent.

Immobilienpreisentwicklung 2025: Experten erwarten weitere Zinssenkungen.

Der Rückgang der Inflation hat der Europäischen Zentralbank EZB ermöglicht, die Leitzinsen zu senken. Seit Juni 2024 wurde der Zinssatz von 4,5 Prozent in mehreren Schritten auf 2,25 Prozent aktuell im Jahr 2025 gesenkt (Stand April 2025). Ob und wie viele Zinsschritte im laufenden Jahr 2025 folgen, ist unter Experten umstritten.

Obwohl die EZB weitere Senkungen angekündigt hat, wagt Sagner keine Prognose. In der global sehr instabilen Lage sieht er Luft nach unten. Die EZB werde zunächst abwarten, wie es mit der Handelspolitik von US-Präsident Donald Trump weitergehe und wie die US-Notenbank Fed darauf reagiere, schätzt Sagner.

Nach der Zinssenkung vom 6. März 2025 sagte der Präsident des Münchner ifo Instituts Clemens Fuest, er halte die Möglichkeiten für Zinssenkungen weitgehend für erschöpft: „Der Hauptrefinanzierungszins liegt jetzt relativ knapp über der Inflationsrate. Steigende Löhne und wachsende Neuverschuldung könnten dazu führen, dass die Inflation nicht weiter sinkt, sondern eher wieder steigt. Deshalb dürften die Spielräume für weitere Zinssenkungen gering sein“, so Fuest.

Laut der Nachrichtenagentur Reuters rechnet die Großbank BNP Paribas damit, dass die EZB ihren Leitzins im Juni auf 2,0 Prozent senken wird. Der Chef der französischen Zentralbank François Villeroy de Galhau hält Reuters zufolge eine Zinssenkung auf 2,0 Prozent bis Ende des Sommers für möglich.

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen je nach persönlicher Bonität, Eigenkapital und Bank zwischen rund 3,2 und 4,2 Prozent. Sagner zufolge wird sich dieses Niveau im Verlauf des Jahres kaum ändern. Obwohl die Bauzinsen im Verhältnis zu den Vorjahren hoch liegen, wechseln wieder mehr Immobilien den Besitzer. „Wir sehen hier einen Gewöhnungseffekt. Das ist gut so, denn niemand sollte damit rechnen, dass bei den Bauzinsen in absehbarer Zeit wieder eine eins vor dem Komma stehen wird.“

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Nach wie vor gilt für Immobilienkredite: Die Banken gewähren für energieeffiziente Häuser bessere Konditionen als für sanierungsbedürftige Objekte. „Wenn jedoch jemand zu einer Immobilie, die nicht energieeffizient ist, ein Sanierungsdarlehen beantragt, bekommt er in der Regel ebenfalls Top-Konditionen ohne Zinsaufschläge“, so der IW-Experte.

Der Baufinanzierer Dr. Klein erwartet für das erste Halbjahr 2025 schwankende Bauzinsen für 10-jährige Darlehen in einem Zinskorridor von 3,2 bis 3,7 Prozent. Die Deutsche Bank geht kurzfristig von maximal vier Prozent aus.

Die Kreditvergabe der Banken läuft weiterhin nach strengen Kriterien. So muss etwa die Jobsicherheit gewährleistet sein, um einen langfristigen Kredit zu erhalten. Sowohl für die Banken als auch für Kaufwillige wird das immer schwieriger zu beurteilen: „Noch vor einigen Jahren galt ein Arbeitsplatz in der Automobilindustrie als sicher; heute kann man damit nicht blind rechnen. Niemand weiß genau, wo uns die wirtschaftliche Transformation hinbringt“, räumt Pekka Sagner ein.

Das wesentliche Hemmnis für die meisten Menschen ist der Mangel an Eigenkapital

Ausreichendes Eigenkapital ist eine weitere fundamentale Voraussetzung, um einen Kredit zu erhalten. Nach einer aktuellen Studie des IW Köln liegt die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland nicht an den hohen Preisen. „Das wesentliche Hemmnis für die meisten Menschen ist der Mangel an Eigenkapital, denn die hohen Transaktionskosten – allen voran die Grunderwerbsteuer – zehren den Großteil der Ersparnisse bereits auf oder überfordern gar die Haushalte. Nur zwölf Prozent der jungen Mieterinnen und Mieter verfügen über ein Finanzvermögen von mehr als 60.000 Euro – in vielen Regionen reicht schon dies kaum aus, die Erwerbsnebenkosten für ein typisches Einfamilienhaus zu decken.“

Die neue Koalition wünscht sich, dass möglichst viele Menschen Wohneigentum bilden, um sich selbst gegen Altersarmut ein Stück weit abzusichern. „Wir kurbeln den Wohnungsbau und die Eigentumsbildung durch eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive an“, steht im Koalitionsvertrag . Für die ersten 100 Tage verspricht die neue Regierung einen „Wohnungsbau-Turbo“.

Auch im neuen Sondervermögen der Bundesregierung ist die schwierige Situation am deutschen Immobilienmarkt ein Thema: Es geht beispielsweise um die Digitalisierung der Baubranche, um Bürokratieabbau bei Baugenehmigungen, um Energieeffizienz- und soziale Wohnraumförderung.

„Sicher gibt es in dem Förderpaket Impulse, die das Bauen voranbringen und das Wohnen etwas erschwinglicher machen. Kurzfristig wird das Investitionspaket keine Auswirkung auf die Immobilienpreise haben“, erklärt Sagner. Auch über große neue Programme der Förderbank KfW ist bisher nichts bekannt.

Einige Programme des letzten Jahres fördern weiterhin mit vergünstigten Krediten das Wohneigentum. Kredite mit niedrigen Zinsen gibt es etwa für klimafreundlichen Neubau oder Kauf (Programm 296, 297, 298) und mit besonders niedrigen Zinsen für Familien mit Kindern, die klimafreundlich bauen oder kaufen (Programm 300) und ihre Immobilie selbst nutzen.

Finanzielle Hilfen gewährt auch das deutsche Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA . Selbstnutzer und Investoren können Zuschüsse für verschiedene energetische Sanierungen, etwa an der Gebäudehülle, neue Heizungen und Heizungsoptimierung beantragen.

Potenzielle Immobilienkäufer warteten 2023 und 2024 eher ab; nun kehren sie im Jahr 2025 auf den Markt zurück. Pekka Sagner formuliert das so: „Der Teil der Bevölkerung, der sich aktuell den Immobilienerwerb leisten kann, ist kleiner als vor der Zinswende. Aber er ist größer als in den letzten beiden Jahren.“ Das zeigten die zunehmenden Transaktionszahlen.

Ein Grund für mehr Nachfrage sind die tendenziell fallenden Zinsen, ein weiterer ist die Steigerung der Einkommen und Reallöhne. Zu höheren Einkommen trotz angespannter Konjunktur führten höhere Tarifabschlüsse und Einmalzahlungen, auch bedingt durch den Fachkräftemangel in vielen Sektoren. Steigende Einkommen und sinkende Inflationsraten erhöhen die Kaufkraft. Im Jahr 2024 nahmen die Reallöhne laut Statistischem Bundesamt um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Das ist der stärkste Reallohnanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2008.

Ein Teil der Immobiliennachfrage geht auf die explodierenden Mietpreise zurück. Während die Immobilien-Kaufpreise im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal stabil geblieben sind, stiegen die Mietpreise nach Zahlen des IW um 4,7 Prozent an. Sagner zufolge werden sie auch 2025 deutlich stärker steigen als die Kaufpreise. Der IW-Experte rechnet mit einer Zunahme um vier bis fünf Prozent in 2025. Auch das ist ein Durchschnittswert mit großen regionalen Abweichungen nach oben und unten.

Egal ob Mieten oder Kaufen, Wohnen verschlingt im Jahr 2025 einen größeren Teil des Haushaltseinkommens

Allen voran leiden einkommensschwache Familien unter den teuren Mieten. Sie haben zudem kaum eine Möglichkeit, Wohneigentum zu bilden. Familien mit durchschnittlichen oder überdurchschnittlichen Einkommen kaufen häufig dann, wenn sie eine größere Wohnung benötigen. Große Wohnungen sind nicht nur extrem teuer zu mieten, sondern auch kaum zu finden. Da kann der Kauf die bessere Option sein. Eine Hürde zum Eintritt in den Käufermarkt stellt – wie oben ausgeführt – der hohe Bedarf an Eigenkapital dar. Erschwerend kommt hinzu, dass Haushalte mit hoher Mietbelastung kaum Eigenkapital ansparen können. „Egal ob Mieten oder Kaufen, Wohnen verschlingt im Jahr 2025 einen größeren Teil des Haushaltseinkommens als vor einigen Jahren“, so ein Fazit von Pekka Sagner.

Zu wenig Wohnungsbau: Neubau ist auch im Jahr 2025 für Investoren nicht erschwinglich. Mietpreise werden deshalb weiter steigen.

Ein weiterer Faktor, der Miet- und Kaufpreise beeinflusst, ist der Mangel an Neubauten. Der Neubau bleibt seit Jahren hinter dem Bedarf zurück, und auch für die nächsten ein bis zwei Jahre gibt es keine Entwarnung. Im Jahr 2024 sank die Zahl der Baugenehmigungen laut Statistischem Bundesamt im dritten Jahr in Folge. 2024 wurde der Bau von 215.900 Wohnungen genehmigt, ein Minus von 16,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Weniger neue Wohnungen wurden zuletzt im Jahr 2010 genehmigt, damals waren es 187.600.

Ein kleiner Lichtblick: Im Januar 2025 stiegen die Baugenehmigungen für Ein- und Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahresmonat um durchschnittlich 6,9 Prozent, so das Statistische Bundesamt. Doch von der Genehmigung zur Fertigstellung ist es ein langer Weg. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen im Jahr zu bauen, wurde 2021 bis 2023 deutlich verfehlt. Im Jahr 2023 wurden 294.400 Wohnungen fertiggestellt. Die Zahlen für 2024 werden erst im Mai veröffentlicht; es ist sowohl für 2024 als auch für die Folgejahre mit einem weiteren Rückgang zu rechnen. Nicht nur, weil weniger Baugenehmigungen erteilt wurden, sondern auch, weil viele bereits genehmigte Bauvorhaben wegen zu hoher Baukosten storniert werden.

Da die Kaufpreise nachgegeben haben, während die Mieten gestiegen sind, bieten sich Kapitalanlegern interessante Möglichkeiten.

Attraktive Neubauförderungen für klimafreundliche Mehrfamilienhäuser etwa der Förderbank KfW sowie die Sonderabschreibungssätze machen Immobilieninvestitionen lukrativ. Zudem ist die Vermietbarkeit perspektivisch sehr gut, wenn die Region passt. „Kapitalanleger müssen sich fragen: Neubau oder Bestand?“ Ein Grund für die Entscheidung ist Sagner zufolge die Liquidität. Wer in Neubau investiere, müsse einen höheren Preis bezahlen, dafür habe er die nächsten Jahre idealerweise seine Ruhe. Wer sich für eine Bestand-Immobilie entscheide, zahle weniger Geld vorneweg, müsse dafür in den nächsten Jahren finanzielle Mittel in die Sanierung nachschießen. Dabei biete jeder Sanierungsschritt Potenzial zur Mietsteigerung. Einmal mehr zahlen, und dann seine Ruhe haben, oder nach und nach Geld in eine Bestandsimmobilie stecken – diese Entscheidung müssen Kapitalanleger ebenso treffen wie Selbstnutzer.

Pekka Sagner hat in einer IW-Studie untersucht, wie sich Kauf- und Mietpreise in Deutschland seit der Zinswende im Jahr 2022 entwickelt haben. Dazu teilt er die Städte nach wirtschaftlicher Bedeutung, Einwohnerzahl, Infrastruktur und ihrer Rolle im Immobilienmarkt in verschiedene Kategorien ein. A-Städte sind die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. „A-Städte gelten als sicherste Anlageziele, bieten aufgrund hoher Kaufpreise jedoch niedrigere Renditen.“

B-Städte sind große Städte mit regionaler Bedeutung wie Leipzig oder Hannover; sie wachsen dynamisch und haben Potenzial für Miet- und Kaufpreissteigerungen.

Zu C-Städten gehören etwa Freiburg oder Kiel mit begrenzter wirtschaftlicher Bedeutung, aber oft attraktiven Lebensbedingungen. Daher sind sie für Eigennutzer oft besonders interessant. D-Städte sind kleinere Städte mit geringer Marktdynamik, oft abhängig von lokalen Faktoren wie Universitäten oder Industrieclustern und damit in der Wertentwicklung eher volatil.

Im Betrachtungszeitraum 2022 bis 2024 sind die Kaufpreise in A-Städten besonders deutlich zurückgegangen. In den Jahren zuvor waren die Preise in diesen Städten besonders stark gestiegen:

• A-Städte: -10,9 Prozent
• B-Städte: -7,6 Prozent
• C-Städte: -8,0 Prozent
• D-Städte: -7,3 Prozent

In Städten, in denen die Kaufpreise am meisten sanken, zogen die Mietkosten am deutlichsten an:

• A-Städte: +11,5 Prozent
• B-Städte: +10,0 Prozent
• C-Städte: +9,4 Prozent
• D-Städte: +9,1 Prozent

Die Studie hebt die Situation in Berlin hervor, wo die Kaufpreise um lediglich 6,6 Prozent nachgaben, die Mieten dagegen um 22,2 Prozent anzogen – der absolute Spitzenwert. Die Entwicklung hänge mit der Stärke des IT-Sektors in Berlin zusammen. Insgesamt entwickelten sich Städte besser, in denen viele Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor angesiedelt sind. Im Gegensatz zum Industriesektor, der unter der schwachen Konjunktur leide, verhielten sich die Dienstleister robust.