Kapitalanlage Immobilien

Risiken und Chancen für Kapitalanleger

Eine Immobilie kaufen, diese mit wenig Eigenkapital und sehr niedrigen Zinsen finanzieren und dann mit Gewinn vermieten. Das klingt nach einer lukrativen Einnahmequelle, zumal Immobilien für viele Verbraucher als sichere Kapitalanlage angesehen werden. Es gibt jedoch Aspekte, die vielen Kapitalanlegern nicht bewusst sind. Soll ich in Immobilien als Kapitalanlage investieren? Hier erhalten Sie eine Übersicht mit Chancen und Risiken, die Sie in Ihren Überlegungen einbeziehen sollten.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 21.05.2021 | Lesezeit: 7 Minuten | Drucken

Kapitalanlage Immobilien Vermögen in Immobilien anlegen

Welche Chancen und Risiken bieten Immobilien als Kapitalanlage?

Kapitalanlage Immobilien vermieten

Chancen Risiken
Wert­entwicklung
  • Sachwert und damit Inflationsschutz
  • Wertschwankungen sind niedrig
  • Lage ist am wichtigsten.
  • Hohe Risiken in schwierigen Lagen
  • Immobilienwerte können fallen zum Beispiel bei Zinserhöhungen
  • Wertsteigerung im langfristigen Durchschnitt nur zwei Prozent pro Jahr, Aktien sind renditestärker
Laufende Einnahmen
  • Gut planbare Einkünfte
  • Mieten können beispielsweise entsprechend des Verbraucherpreisindex angehoben werden
  • Mietpreisbremse und weitere neue Regelungen zur Eindämmung von Mietpreissteigerungen
  • Mietzahlungen können ausfallen
Laufende Kosten
  • Laufende Kosten sind abschätzbar, viele Kosten können auf Mieter umgelegt werden
  • Abschreibungen, gegebenenfalls erhöht bei Denkmal oder im Sanierungsgebiet
  • Modernisierungsmaßnahmen können auf Mieter umgelegt werden
  • Kreditzinsen sind sehr niedrig
  • Tendenz der Politik den Mieter auf Kosten des Vermieters zu entlasten, siehe neue Regelungen zur Umlage der Grundsteuer oder CO2-Steuer.
  • Langfristig können die Kreditzinsen steigen und zu erheblichen Mehrkosten führen
Einmalige Kosten
  • Wenig Eigenkapital, zum Beispiel nur 20 Prozent kann ausreichend für Immobilien-Investment sein
  • In der Regel Steuerfreiheit für Privatpersonen, die die Immobilie länger als zehn Jahre halten
  • Unerwartete Reparaturen und Schäden mit erheblichen Kosten müssen vom Eigentümer getragen werden
  • Baurisiko: Hohes Kostenrisiko, wenn gebaut wird, insbesondere bei Bestandsimmobilien
Kapitalanlage Portfolio
  • Gute Beimischung, da Sachwert. Nur für größere Vermögen sinnvoll, wenn ausreichend liquide Mittel verbleiben
  • Klumpenrisiko bei zu kleinen Vermögen
  • Schneller Verkauf kann schwierig sein, bzw. zu Verlusten führen
Erbe und Schenkung
  • Vererben von Immobilien ist aufwändig für Erben und kann zu Streit führen
Sonstiges
  • Eigennutzung ist möglich und einhergehend Mietersparnis
  • Immobilieneigentum ist illiquide, ein Verkauf ist mit Aufwand und Nebenkosten verbunden

Immobilien als Kapitalanlage sind nur bei ausreichend Eigenkapital empfehlenswert

Zunächst empfehlen wir Immobilien zur Vermietung nur dann als Kapitalanlage, wenn Ihr Vermögen ausreichend Spielraum für weitere Anlageformen und liquide Mittel zulässt.

Immobilien als Kapitalanlage Risiko Baumangel

Baumängel: Immobilien als Kapitalanlage sind nicht risikofrei

Sie dürfen nicht alles auf eine Karte setzen, sondern sollten Ihr Vermögen breit streuen und immer ausreichend Liquidität für unvorhergesehene Ausgaben bereithalten. Bedenken Sie, dass Immobilienwerte nicht nur steigen, sondern auch fallen können. Zum Beispiel sind enorme Auswirkungen bei einer Erhöhung der Kreditzinsen zu erwarten. Durch das Hebeln des Werts mit einem niedrigen Eigenkapitalanteil, steigen neben den Chancen auch die Risiken einer Wertänderung. In der langfristigen Betrachtung erzielen Aktien übrigens eine höhere Rendite als Immobilien. Die Bau- und Immobilienpreise stellt das Statistische Bundesamt zur Verfügung.

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Unsere Tipps für die Immobilie als Kapitalanlage

Die Risiken, die mit einer Immobilie verbunden sind, sollten Sie immer in Ihre Überlegungen einbeziehen. Es können Mieten ausfallen oder schlecht planbare Kosten für Reparaturen, neue rechtliche Anforderungen, öffentliche Abgaben oder Steuern entstehen.

Trotzdem gibt es Chancen, die ein Immobilieninvestment interessant machen. Ein großer Pluspunkt, aber nicht alleiniges Kriterium, ist, dass Sie im Gegensatz zu fast allen anderen Anlagemöglichkeiten keine Steuern auf die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie bezahlen. In manchen Fällen ist außerdem die Schenkung oder das Vererben von Immobilien steuerlich privilegiert. Auch die niedrigen Kreditzinsen sprechen für ein Investment. Allerdings sind damit einhergehend die Immobilienpreise bereits rasant angestiegen.

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Immobilienpreise Entwicklung Preise

Bevor Sie in Immobilien als Kapitalanlage einsteigen, sollten Sie daher alle wichtigen Überlegungen anstellen. Unsere Tipps:

  • Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Vermögenssituation. Haben Sie auf lange Frist ausreichend Kapital für die Immobilienanlage verfügbar?
  • Kalkulieren Sie einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes und laufende Instandhaltung ein.
  • Planen Sie auf lange Frist von mindestens zehn Jahren.
  • Bevorzugen Sie Immobilienkredit mit langer Zinsbindungsfrist und tilgen Sie ausreichend.
  • Sehen Sie sich alle Chancen und Risiken an. Unser Überblick hilft Ihnen dabei.

Ein direktes Investment in Immobilien ist übrigens nicht unbedingt erforderlich, damit Sie am Immobilienmarkt partizipieren. Es gibt Alternativen, zum Beispiel Immobilienaktien oder Fonds:

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