Teilverkauf Nachteil: Wenn Haus oder Wohnung an Wert verlieren

Für viele Senioren sind die Hürden der Immobilienfinanzierung im Alter zu hoch. Der Immobilien-Teilverkauf erscheint attraktiv: Immobilieneigentümer können einen Anteil an ihrem Eigenheim veräußern und aufgrund eines Nießbrauchrechts dauerhaft wohnen bleiben. Der Kaufpreis für den Immobilienanteil von maximal 50 Prozent bemisst sich am aktuellen Marktwert der Immobilie. Ein Abschlag aufgrund des lebenslangen Nießbrauchrechts erfolgt im ersten Schritt nicht. Dies im Gegensatz zu einem Komplettverkauf von Haus oder Wohnung mit Nießbrauchrecht. Nachteil ist hier, dass ein beispielsweise 70-jähriger Verkäufer seine Immobilie zu einem auf unter 50 Prozent des Marktwerts reduzierten Preis verkaufen muss.

Teuer wird der Teilverkauf im zweiten Schritt: Die Verkäufer müssen ein monatliches Nutzungsentgelt bezahlen. Außerdem wird für die Zukunft genau festgelegt, zu welchen Bedingungen der restliche Anteil an der Immobilie an den Teilverkauf-Anbieter übertragen werden muss. Der Anbieter verdient zusätzlich an einem sogenannten Durchführungsentgelt.

Das Mietrecht ist außen vor, denn die Verkäufer befinden sich in einem Miteigentümerverhältnis. Aufgrund dessen sind im Teilverkauf bis zu einem gewissen Maße Regelungen möglich, die Nachteile für die betagten Verkäufer darstellen.

Wie der Teilverkauf genau funktioniert und welche Konditionen üblich sind, erfahren Sie in unserem großen Ratgeber:

Einer der größten Nachteile bei Verkauf von Haus oder Wohnung im Teilverkauf-Modell wird bei einigen Anbietern erst mit Erhalt der Notarverträge deutlich: Die Verkäufer der Immobilie tragen das Risiko der Immobilienwertentwicklung. So lassen sich die Anbieter Wertfaktor, Deutsche Teilkauf oder Engel & Völkers Liquidhome zusichern, dass der Immobilienwert bei einem späteren Gesamtverkauf mindestens um 17 Prozent steigen muss. Sollte das nicht der Fall sein, dann erhalten die Miteigentümer für ihren restlichen Immobilienanteil einen entsprechend reduzierten Verkaufserlös. Ein entsprechender Notarhinweis in der Miteigentümervereinbarung, die IMMO.info vorliegt, lautet:

Der Notar wies auf Folgendes hin: Da der Verkäufer mindestens 117 % des Kaufpreises … aus dem Gesamtverkaufspreis erhält, trägt der Verkäufer allein das Risiko, dass der Wert des Grundbesitzes bis zu Gesamtverkauf nicht um mindestens 17 % steigt oder gar fällt.

Damit sichert sich der Anbieter im Teilverkauf eine Wertsteigerung. Zwar gleicht etwa der Anbieter Deutsche Teilkauf den Nachteil mit einem Bonus bei Wertsteigerung aus. Jedoch kann im schlimmsten Fall einer negativen Preisentwicklung der Immobilienanteil dem Verkäufer nicht mehr viel einbringen.

Eine Ausnahme bildet der Anbieter Verkaufen aber bleiben. Seit dem Jahr 2024 müssen Verkäufer nicht mehr für den Werterhalt garantieren.

Die Konditionen im Teilverkauf sind zunächst attraktiv. Nachteile des Teilverkaufs werden im zweiten Verkaufsschritt sichtbar. Ist das fair?

IMMO.info hat der Absicherung und dem Wertverlustrisiko im Teilverkauf umfangreiche Ratgeber gewidmet. Wir beantworten folgende Fragen:

• Wie genau funktioniert die Absicherung der Wertsteigerung?
• Welche Anbieter bieten welche Konditionen im Teilverkauf?
• Beispielsrechnungen: Ist ein Totalverlust des Immobilienanteils möglich?
• Sind die Regelungen im Teilverkauf ausgewogen?

Außerdem gibt es im neuen Modell Teilverkauf weitere Risiken und Nachteile, die Sie kennen müssen. Hier geht es zu den umfassenden Teilverkauf-Ratgebern: