Teilverkauf trotz Kredit: Ist das sinnvoll – und was gilt es zu beachten?

Bei einem Teilverkauf verkauft man bis zu 50 Prozent einer Immobilie an ein spezialisiertes Unternehmen. Verkäufer erhalten den Verkaufspreis sofort und können über das Geld frei verfügen. Im Gegenzug zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt, das derzeit in der Regel bei fünf bis 5,5 Prozent des Teilverkaufspreises liegt (Stand: Mai 2024).

Die Anbieter übernehmen die Erwerbsnebenkosten für Notar, Makler, Grundbuch und Co. und dürfen die Immobilie spätestens im Todesfall verkaufen. Die Instandhaltungskosten tragen die Anbieter in der Regel nur gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts..

Ein Teilverkauf einer Immobilie mit Grundschuld verläuft nahezu identisch wie der Verkauf einer Immobilie ohne Kredit. “Der einzige wesentliche Unterschied liegt darin, dass bei einer kreditbelasteten Immobilie die Restschuld durch den Teilverkauf abgelöst werden muss”, erklärt Christian Kuppig, Geschäftsführer des Anbieters Engel & Völkers LiquidHome.

Der bisherige Kredit kann nicht weiterlaufen, weil der Teilankäufer die gesamte Immobilie wieder mit einem Kredit – einer Grundschuld – belastet, der auf ihn läuft und den ersten Rang im Grundbuch einnimmt. Die Banken der Teilankäufer akzeptieren als Sicherheit keine zweitrangige Grundschuld.

Einige Anbieter erklären gegenüber IMMO.info, dass 40 bis 90 Prozent aller angekauften Immobilien mit einem Darlehen belastet sind. Laut Andreas Müller, Geschäftsführer von Realwertpartner, beträgt der Kredit in den meisten Fällen mehr als 100.000 Euro. Thorsten Wilhelm von Wohnwert Immobilien erklärt, die Belastung sei meistens “nur noch sehr gering”. Ein Kredit kommt also durchaus häufig vor und ist kein Ausschlusskriterium.

Teilverkauf von Immobilien mit Grundschuld: Die Konditionen ändern sich laut Teilverkauf-Anbieter nicht.

Laut den befragten Anbietern darf der Kredit bis zu 50 Prozent des aktuellen, gutachterlich geschätzten Marktwerts ausmachen. Grund ist, dass die Anbieter maximal die Hälfte einer Immobilie kaufen. Dabei muss der bestehende Kredit vollständig durch den Teilverkaufserlös getilgt werden, damit die Grundschuld des vorherigen Kreditgebers aus dem Grundbuch gelöscht werden kann und der Teilankäufer eine Grundschuld im ersten Rang eintragen lassen kann.

Die Konditionen seien für Teilverkäufer trotz eines Kredits gleich, erklären die Anbieter übereinstimmend. “Die Konditionen verschlechtern sich nicht und es gibt auch keine sonstigen Nachteile für KundInnen, die eine kreditbelastete Immobilie teilverkaufen möchten”, sagt etwa Thorsten Wilhelm von Wohnwert.

Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg  sieht den Teilverkauf kritisch. “Es handelt sich um kein massentaugliches Produkt, das für eine bestimmte Verbrauchergruppe pauschal geeignet ist”, erklärt der Leiter der Abteilung Baufinanzierung und Baurecht gegenüber IMMO.info.

Für Ältere, die aufgrund eines geringen Einkommens oder Schulden keinen Kredit bekommen, könne der Teilverkauf die einzige Alternative sein. Voraussetzung: Ein Komplettverkauf mit oder ohne Auszug komme nicht infrage. Dann sei aber nach Ablösung der Altschulden das erhaltene Geld rasch aufgebraucht und es drohe ein Gesamtverkauf mit Auszug. “Ein Bankkredit dürfte fast immer günstiger sein, weil beim Teilverkauf Produktkosten des Anbieters on top kommen”, erklärt Krolzik.

Die Verbraucherzentrale Hamburg gibt Tipps, was bei einem Teilverkauf von Immobilien zu beachten ist. Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg, Jochen Knobloch

Wirtschaftlich gesehen mache der Teilverkauf bei einer Kreditbelastung von 30 bis 50 Prozent keinen Sinn, außer in Ausnahmefällen. Etwa bei einer hohen Kreditrate, die deutlich höher sei als das Nutzungsentgelt. “Bei einer Kreditbelastung von 5 oder 10 Prozent kann man darüber nachdenken, wenn die restlichen Bedingungen stimmen.”

Laut Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg sollten Verbraucher die folgenden Punkte prüfen:

1. Brauche ich wirklich jetzt das Geld?
   Wenn kein unmittelbarer Liquiditätsbedarf bestehe, solle man nicht teilverkaufen, rät Krolzik. Wer etwa Rücklagen für eine Sanierung bilden wolle, könne die Immobilie immer noch im Ernstfall verkaufen und müsse das nicht heute tun.
2. Wie lange brauche ich das Geld?
   Wer bloß einen zeitlich begrenzten Liquiditätsengpass überbrücken will – etwa bis zur Auszahlung einer Lebensversicherung -, sollte von einem Verkauf absehen. “Hier sollte man einen anderen Weg finden, etwa sich das Geld privat leihen”, erklärt Krolzik. Selbst ein normaler Bankkredit sei besser geeignet, weil die Nebenkosten viel geringer seien und dem Hausbesitzer weiter alle Optionen offen stehen würden
3. Wie lange soll der Teilverkauf halten?
   Wenn ein Teilverkauf dauerhaft funktionieren soll, gehe das normalerweise bloß mit einem auskömmlichen Einkommen oder einem geringen Nutzungsentgelt, erklärt Krolzik. Verbraucher sollten daher genau rechnen, ob man aus den regelmäßigen Einkünften und den Ersparnissen das Nutzungsentgelt stemmen könne.
4. Angebote vergleichen
   Inzwischen bieten mehr als ein Dutzend Unternehmen einen Teilverkauf an. In unserem Teilverkauf Konditionen-Vergleich erfahren Sie weitere Details.
5. Alternativen prüfen
   Anleger haben mehrere Optionen, um eine Immobilie zu Geld zu machen und gleichzeitig wohnen zu bleiben. Krolzik nennt zum Beispiel einen Komplettverkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch, einen Verkauf mit Rückmietung, ein Bankdarlehen oder eine Realteilung (siehe unten).

Verbraucher können einen neuen Immobilienkredit aufnehmen und das bisherige Darlehen umschulden, etwa wenn der Kredit auslaufe, kündbar sei oder es sich um ein Bauspardarlehen handele. “Dadurch bleiben einem alle Entscheidungsmöglichkeiten offen – etwa vermieten, teilverkaufen oder selber bewohnen”, erklärt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale.Wenn eine Umschuldung nicht möglich sei, werde es “schwierig”. Manche Bausparkassen verlangen laut Krolzik aber keine vollständige Tilgung des bisherigen Darlehens und akzeptieren eine Eintragung der Grundschuld im zweiten Rang. Mehr zur Immobilienfinanzierung für Senioren:

Hier bezahlen Verbraucher während der Laufzeit bloß Zinsen und müssen erst am Laufzeitende oder bei Verkauf das geliehene Geld zurückzahlen. Wer eine Immobilie vererbe, könne so die Schulden auf die Erben übertragen, erklärt Krolzik. Diese könnten das Haus verkaufen und aus den Erlösen den Kredit tilgen. Mehr zu Seniorenkrediten: Best-Ager der Allianz oder Rentendarlehen der Sparkasse Niederrhein.

Senioren können eine Immobilie verkaufen und sich ein lebenslanges Miet-, Wohn- oder Nießbrauchrecht geben lassen. Bei einem Wohnrecht dürfen sie in der Immobilie wohnen bleiben und zahlen keine Miete, bei einem Nießbrauchrecht dürfen sie sogar die Immobilie vermieten. Krolzik hält ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vor allem für Ältere über 70 für interessant. “Bei einem Lebensalter von 55 oder 65 ist der Wert eines Wohn- oder Nießbrauchrechts sehr hoch und der Verkaufserlös entsprechend geringer”, erklärt der Baufinanzierungsexperte.

Besonders eine Rückmietung mit Kündigungsausschluss wegen Eigenbedarfs sei “überlegenswert”. “Allerdings sollte man beachten, dass man ausziehen muss, wenn man die Miete nicht mehr bezahlen kann.” Vorteil sei der hohe Verkaufserlös, die wegfallenden Instandhaltungskosten und die hohe Flexibilität. “Ich als Mieter kann jederzeit kündigen, aber der Vermieter darf mir nicht kündigen”, erklärt Krolzik.

Die Rückmietung sei eine gute Lösung, um einen begrenzten Zeitraum von bis zu zehn Jahren zu überbrücken, etwa bis zum Einzug in ein Pflegeheim. Bei einem längeren Zeitraum brauche man ein ausreichend hohes Einkommen, um die Miete begleichen zu können.

Hier wird eine Immobilie in zwei oder mehr Wohnungen aufgeteilt. Einen Teil bewohnt man selbst und einen verkauft man. “Grundsätzlich ist das eine gute Lösung”, erklärt Krolzik. Dazu müssten aber bestimmte bautechnische Voraussetzungen erfüllt sein. Ein Bauingenieur oder Architekt könne bei einer Begehung einschätzen, ob eine Realteilung infrage komme.

Falls ein Haus über eine kleine, separate Zusatzwohnung verfügt, können Verbraucher das Grundstück und die Immobilie verkaufen und sich ein Miet-, Wohn- oder Nießbrauchrecht für die Einliegerwohnung geben lassen. Wer über keine Einliegerwohnung verfügt, könnte sich eine bauen lassen und im Anschluss verkaufen. Mit dem Verkaufserlös lässt sich ein Kredit tilgen.

Verbraucher können eine Immobilie verkaufen und das Grundstück behalten. Das lässt das Erbbaurecht zu. Der Käufer zahlt im Gegenzug eine regelmäßige Erbpacht. Vertraglich kann geregelt werden, dass der Pachtgeber zu einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilie zurückkaufen darf.

Alexander Krolzik schlägt eine familieninterne Übertragung einer kreditbelasteten Immobilie vor. “Hier haben Senioren mehr Verhandlungsspielraum und das Haus bleibt in der Familie”, erklärt er. Etwa könnte man eine Immobilie an ein Familienmitglied verkaufen, den Kredit tilgen und sich ein Wohnrecht zusichern lassen.