Nutzungsentgelt im Immobilien Teilverkauf

Kostensprung: Nutzungsentgelte im Teilverkauf steigen weiter

Mit steigenden Zinsen erhöht sich das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf von Immobilien. Was ist das Nutzungsentgelt? Welche Anbieter im Teilverkauf verlangen welches Nutzungsentgelt? Können sich Teilverkäufer die steigende monatliche Belastung noch leisten? Auch die Alternativen zum Teilverkauf werden teurer. UPDATE 26. November.

Autor: TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 29.11.2022
Zuletzt geändert: 29.11.2022
Teilverkauf Nutzungsentgelt Kosten Anbieter

Weitere Anbieter im Immobilienteilverkauf haben das Nutzungsentgelt erhöht. Anhand der großen Vergleichstabelle der Konditionen im Teilverkauf behalten Sie den Überblick.

Wie funktioniert das Nutzungsentgelt im Immobilien-Teilverkauf?

Vergleich Nutzungsentgelt Teilverkauf

Das Nutzungsentgelt ist der größte Kostenfaktor im Teilverkauf. Wer sich die monatliche Zahlungen nicht sicher leisten kann, sollte sich auf einen Teilverkauf nicht einlassen.

Eigenheimbesitzer können mit einem Teilverkauf einen Anteil von bis zu 50 Prozent an ihrem Haus oder an ihrer Wohnung an spezialisierte Anbieter verkaufen. Gleichzeitig sichern sie sich ein lebenslanges Wohnrecht. Das Wohnrecht ist jedoch nicht kostenlos. Der Anbieter und neue Miteigentümer möchte eine Art Verzinsung für den erworbenen Immobilienanteil. Hierfür hat sich der Begriff Nutzungsentgelt eingebürgert. Das Nutzungsentgelt ist der prozentuale Anteil am verkauften Immobilienanteil pro Jahr, der monatlich zu bezahlen ist.

Beispiel: Wie berechnet man das Nutzungsentgelt im Teilverkauf?

Ihre Immobilie hat einen Wert von 500.000 Euro. Wenn Sie einen Anteil von 50 Prozent an Ihrer Immobilie verkaufen, dann erhalten Sie einen Betrag von 250.000 Euro. Der Anbieter räumt Ihnen ein Wohnrecht ein und erhält hierfür eine Verzinsung, das Nutzungsentgelt. Bei einem Nutzungsentgelt von 4,5 Prozent pro Jahr müssen Sie pro Jahr 11.250 Euro bezahlen (4,5 Prozent von 250.000 Euro). Auf den Monat umgerechnet beträgt das Nutzungsentgelt 937,50 Euro monatlich (11.250 Euro : 12).

Üblicherweise bleibt das Nutzungsentgelt für mehrere Jahre unverändert, zum Beispiel für zehn Jahre. Je nach Dauer der Festschreibung, ähnlich einer Zinsbindungsfrist, wird ein Aufschlag auf das Nutzungsentgelt fällig. Nach Ablauf der Frist wird das Nutzungsentgelt an der Zinsentwicklung angepasst, zum Beispiel anhand der EURIBOR  Raten. Grund hierfür ist, dass sich die Anbieter im Teilverkauf bei Banken refinanzieren. Steigen die Zinsen, steigt auch das Nutzungsentgelt.

Alle Details zum Teilverkauf und Nutzungsentgelt:

Teilverkauf

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Großer Vergleich: Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Seit Jahresanfang sind die Zinsen rasant gestiegen. Nicht nur Immobilienkredite wurden schlagartig teurer. Ebenso müssen Teilverkäufer tiefer in die Tasche greifen. Unser Vergleich zeigt: Zahlten Eigenheimbesitzer im Januar noch etwa drei Prozent, sind es aktuell im Durchschnitt mehr als fünf Prozent.

Das hat finanziell erhebliche Auswirkungen, wie man der nachfolgenden Vergleichstabelle entnehmen kann:

Tabelle: Entwicklung des Nutzungsentgelt bei Teilverkauf in Höhe von 250.000 €

Vergleich des Nutzungsentgelts bei Teilverkauf in Höhe von 250.000 €: Entwicklung Januar 2022 bis Oktober 2022. Zehnjährige Festschreibung des Nutzungsentgelts. Darstellung: IMMO.info. Stand: 26. November 2022
Zeitraum Zinsfestschreibung / Fixierung
Januar 2022 November 2022 Erhöhung
Heimkapital % 2,9 % 5,75 % + 98 %
Pro Monat 604 € 1.198 € + 209 €
Wertfaktor % 2,9 % ab 5,38 % + 86 %
Pro Monat 604 € 1.121 € + 517 €
Deutsche Teilkauf /
Hausanker
% 2,9 %  ab 4,99 % + 72 %
Pro Monat 604 € 1.040 € + 436 €

Aktuelle Teilverkauf Konditionen im Vergleich

Nicht nur das Nutzungsentgelt ist wichtig. Unserer aktuellen Tabelle können Sie alle Konditionen im Teilverkauf entnehmen. Die Tabelle umfasst alle großen und viele kleine Anbieter, die einen Teilverkauf anbieten. Nutzen Sie außerdem den umfassenden Teilverkauf Rechner.

Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:

Deutsche Teilkauf Teilverkaufsanbieter Logo
Deutsche Teilkauf
Engel und Völkers Liquid Home
Liquidhome
Teilverkauf Anbieter Hausvorsorge
Hausvorsorge
Teilverkauf Anbieter Hausvorteil
Hausvorteil
Heimkapital Anbieter für Teilverkauf von Immobilien
Heimkapital
Verkaufen aber bleiben GmbH Teilverkauf Anbieter
Verkaufen aber bleiben
Volksbank Immobilien
Wertfaktor GmbH Teilverkauf Anbieter
Wertfaktor
Wohnwert Immobilien AG
Wohnwert
Quellen: eigene Recherchen, letzte Aktualisierungen: 23.01.2023
Deutsche Teilkauf EV Liquidhome Hausvorsorge Hausvorteil Heimkapital Verkaufen aber bleiben Volksbank Immobilien Wertfaktor Wohnwert
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit
variabel / 1 Jahr  – 3,4% 6,44% bis 6,55% 5,3%
5 Jahre fix 4,99% 3,9% 5,5%
10 Jahre fix 4,99% bis 5,5% 4,99% 4,99% 4,95% 5,75% 4,9% 5,65% im Durchschnitt 5,53% bis 6,58% 5,7%
15 Jahre fix 5,9%
unbegrenzt 5,9 % ab 75 Jahren 6,53% bis 7,58%
Informationen zum Nutzungsentgelt Stand 13. Januar 2023

Die Höhe des Nutzungsentgelts ist von der Absicherung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch abhängig (erste oder zweite Rangstelle im Grundbuch). Das  Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst.

Stand 18. Januar 2023

Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 10-Jahres-SWAP angepasst.

Stand 3. Januar 2023

Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Variables Nutzungsentgelt wird seit Dezember 2022 nicht mehr angeboten.

Stand 3. Januar 2023

Nutzungsentgelt wird alle 10  Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben.

Stand 12. Januar 2022

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Stand 3. Januar 2023

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren.

Stand 12. Januar 2023

Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings.

Stand 23. Januar 2023

Nach Angaben von Wertfaktor wird das Nutzungsentgelt tagesaktuell und nach individueller Bewertung der Immobilie angepasst. Daher ist eine Spanne angegeben.

Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. 

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: 6,53% bis 7,58% und das Durchführungsentgelt entfällt.

Stand 9. Januar 2023

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 0% 5,5% 3,25% 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden 0% 3,9%
Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). 
3,25% 3,3% (bei 10 Jahren)

4,5% (Flex-Option / variabel)

0%
Maklerkosten Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% 114% bis 117%
je nach Bundesland
117% 117% 117% 100% 117% 117% 115%
Besonderheiten Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht.
Instandhaltung Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich anteilig, mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung pro Rata sofern diese Wertsteigernd sind und mit bis zu 10 % des Kaufpreises. Der Kunde kommt selbst für die Instandhaltung auf. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Zuschuss an Instandhaltungskosten von bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Volksbank Immobilien legt die Koste für Instandhaltung in Form einer Vorschusszahlung aus. Maximalsumme: bis 30.000 Euro oder maximal zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden dann auf das Nutzungsentgelt umgelegt. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3%: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Die Wohnwert Immobilien AG beteiligt sich auf freiwilliger Basis an Maßnahmen, allerdings nur bei entsprechender Erhöhung des Nutzungsentgelts.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. 

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Größe und Finanzierung des Anbieters Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2021. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2021. Die Volksbank erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet, hat bislang an fünf Objekten Anteile erworben und beschäftigt 8 Mitarbeiter (Stand Februar 2022).
Geprüfter Anbieter Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.12.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 03.11.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 08.08.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 05.08.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 25.05.2022
Deutsche Teilkauf

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EV Liquidhome Hausvorsorge

Anbieter Webseite 

Hausvorteil

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Heimkapital

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Verkaufen aber bleiben

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Volksbank Immobilien Wertfaktor

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Wohnwert

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Nutzungsentgelte steigen weiter: Ist der Teilverkauf noch leistbar?

Nach dem sprunghaften Anstieg der Nutzungsentgelte zu Jahresanfang, sind die Nutzungsentgelte und Zinsen bis Anfang August etwas gefallen. Zuletzt sind sie jedoch wieder gestiegen. Ablesbar ist die Entwicklung am Euro Bund Future (Börse Frankfurt ): Sinkt der Euro Bund Future, gehen die Zinsen hoch und anders herum. Dies gilt für die Zinsentwicklung bei Immobilienkrediten und das Nutzungsentgelt gleichermaßen.

Anbieter passen die Nutzungsentgelte an

Entsprechend passen die Anbieter im Teilverkauf die Nutzungsentgelte an. Einen großen Zinssprung sieht man bei dem Anbieter Wertfaktor. Ende November hat Wertfaktor das Nutzungsentgelt objektabhängig auf 5,38 bis 6,58 Prozent bei zehn Jahren Festschreibung festgelegt. Bei einer lebenslangen Fixierung beträgt der jährliche Prozentsatz 6,38 bis 7,58. Gegenüber dem Stand von 2,9 Prozent zu Jahresanfang entspricht die mehr als einer Verdoppelung der laufenden Kosten im Teilverkauf.

Die Firma Hausvorteil hat das Nutzungsentgelt von 4,29 auf 4,95 Prozent jährlich erhöht.Ende September hatte der Anbieter Wohnwert das Nutzungsentgelt bei einer zehnjährigen Festschreibung auf 4,7 Prozent gesteigert. Verkaufen aber bleiben liegt bei 4,9 Prozent und verspricht für 5,9 Prozent ein lebenslang gültiges Nutzungsentgelt - dies nur für Kunden älter als 75 Jahre.

Der Anbieter Deutsche Teilkauf hat für sich und seine Marke Hausanker ebenfalls auf die Zinserhöhungen reagiert. In Abhängigkeit von der Absicherung des Nutzungsentgelts (erst- oder zweitrangig - mehr zur Sicherheit im Teilverkauf), beträgt das Nutzungsentgelt zwischen 4,99 und 5,5 Prozent. Außerdem bietet die Deutsche Teilkauf Bestandskunden, die einen variablen Zinssatz vereinbart hatten, den Umstieg auf eine zehnjährige Festschreibung der Konditionen an.

Im hochpreisigen Segment liegen Volksbank Immobilien Teilverkauf und Liquidhome mit einem Nutzungsentgelt von jeweils 5,5 Prozent.

Teilverkauf-Anbieter Heimkapital mit Kostensprung

Der Anbieter Heimkapital gehört zu den großen Unternehmen im Teilverkauf. Nach 2,9 Prozent zum Jahresanfang hatte Heimkapital bis zuletzt ein vergleichsweise günstiges Nutzungsentgelt von 3,9 Prozent anbieten können. Umso größer fällt die Kostenerhöhung aus. Das Nutzungsentgelt beträgt bei Heimkapital ab sofort 5,75 Prozent, ebenfalls fixiert auf zehn Jahre.

Über alle Anbieter sind seit Jahresanfang die Nutzungsentgelte drastisch angestiegen. Dies mit finanziell weitereichenden Folgen. In unserem Vergleich ist zu sehen, dass beispielsweise an den Anbieter Wertfaktor für einen verkauften Anteil von 250.000 Euro fast 500 Euro mehr pro Monat zu entrichten sind. Das entspricht nahezu einer Verdoppelung. Können sich Immobilienverkäufer das noch leisten? Ja, sie müssen!

Was passiert wenn ich mir das Nutzungsentgelt nicht mehr leisten kann?

Immobilienteilverkauf Kosten Konditionen

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Alternativen zum Teilverkauf sind ebenfalls teuer geworden

Wer aufgrund der gestiegenen Nutzungsentgelt von einem Teilverkauf Abstand nimmt, steht vor dem Problem, dass auch die Alternativen teurer geworden sind. Alle Modelle werden mehr oder weniger von der Zinsentwicklung beeinflusst.

Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung von einer Zinsniveau von etwa einem Prozent auf über drei Prozent vervielfacht.

Wer seine Immobilie unter Beibehaltung eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts oder unter Vereinbarung einer Rückanmietung verkaufen möchte, muss mit größeren Abschlägen rechnen. Analog zur Verteuerung der Immobilienfinanzierung, sind Käufer zurückhaltender geworden und in ersten Regionen fallen die Immobilienpreise.

Ebenso kann sich die Immobilienrente nicht gänzlich von der Entwicklung lösen. Die Preisentwicklung für Immobilien und die Refinanzierung werden von den Anbietern einkalkuliert.

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