Immobilienteilverkauf

Kostenexplosion im Teilverkauf von Immobilien. Was können Verbraucher tun?

Der Immobilienteilverkauf wurde schlagartig teurer. Welche Konditionen werden aktuell angeboten? Und wie vermeiden Verbraucher eine finanzielle Schieflage?

Autor: TV Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 10.11.2022 | Geändert: 01.12.2022 16:28
Veröffentlicht: 10.11.2022 | Geändert: 01.12.2022 16:28
Immobilienteilverkauf Kosten Konditionen

Zinserhöhungen schlagen auf den Immobilienteilverkauf voll durch. Das sogenannte Nutzungsentgelt hat sich mehr als verdoppelt. Glücklich schätzen können sich Verbraucher, die das Nutzungsentgelt, ähnlich einer Zinsfestschreibung bestenfalls mehr als zehn Jahre, fixiert haben.

Die laufenden Kosten im Teilverkauf haben sich verdoppelt

Zum Jahresanfang 2022 war die Welt noch in Ordnung. Zinsen für Immobilienkredite befanden sich auf einem Rekordtief. Entsprechend niedrig lag das Nutzungsentgelt für Teilverkäufer. Die Verkäufer im Alter von zumeist über 60 Jahren dürfen aufgrund eines Wohnrechts lebenslang in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Ähnlich einer Miete muss das Wohnrecht, beziehungsweise Nießbrauchrecht, monatlich bezahlt werden. Das Nutzungsentgelt bemisst sich als jährlicher Prozentsatz am verkauften Immobilienanteil und wird auf den Monat umgerechnet.

Die Erhöhungen seit Anfang 2022 sind eklatant. Es ist keine Übertreibung, von einer Verdoppelung zu sprechen, wie aus folgender Tabelle ersichtlich ist.

Vergleich des Nutzungsentgelts bei Teilverkauf in Höhe von 100.000 €: Entwicklung Januar 2022 bis Dezember 2022. Zehnjährige Festschreibung des Nutzungsentgelts. Darstellung: IMMO.info. Stand: 1. Dezember 2022
Drastische Entwicklung des Nutzungsentgelts im Immobilienteilverkauf - Verkaufter Immobilienanteil im Wert von 100.000 Euro
Januar 2022 Dezember 2022 Erhöhung
Heimkapital % 2,9 % 5,75 % + 98 %
Pro Monat 242 € 479 € + 237 €
Wertfaktor % 2,9 % 6,03 % (Mittelwert) + 108 %
Pro Monat 242 €  503 € + 261 €
Hausanker (Deutsche Teilkauf) % 2,9 %  (ab) 4,99 % + 72 %
Pro Monat 242 € 416 € + 174 €

Alle Details zum Teilverkauf und Nutzungsentgelt:

Teilverkauf

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Übersicht: Aktuelle Konditionen im Immobilienteilverkauf

Die Anbieter im Immobilienteilverkauf passen das Nutzungsentgelt entsprechend der Zinsentwicklung laufend an. In der IMMO.info Konditionenübersicht erhalten Sie eine aktuelle Aufstellung der wichtigsten Konditionen. Nutzen Sie außerdem unseren IMMO.info Teilverkauf Rechner.

Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:

Deutsche Teilkauf Teilverkaufsanbieter Logo
Deutsche Teilkauf
Engel und Völkers Liquid Home
Liquidhome
Teilverkauf Anbieter Hausvorsorge
Hausvorsorge
Teilverkauf Anbieter Hausvorteil
Hausvorteil
Heimkapital Anbieter für Teilverkauf von Immobilien
Heimkapital
Verkaufen aber bleiben GmbH Teilverkauf Anbieter
Verkaufen aber bleiben
Volksbank Immobilien
Wertfaktor GmbH Teilverkauf Anbieter
Wertfaktor
Wohnwert Immobilien AG
Wohnwert
Quellen: eigene Recherchen, Stand: 08.12.2022
  Deutsche Teilkauf EV Liquidhome Hausvorsorge Hausvorteil Heimkapital Verkaufen aber bleiben Volksbank Immobilien Wertfaktor Wohnwert
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit
 
variabel / 1 Jahr 3,49% 3,4% 5,96% bis 6,07% 5,3%
5 Jahre fix   3,9% 5,5%
10 Jahre fix 4,99% bis 5,5% 5,5% 4,49% 4,95% 5,75% 4,9% 5,5% 5,47% bis 6,58% 5,7%
15 Jahre fix 5,9%
unbegrenzt 5,9 % ab 75 Jahren 6,47 bis 7,58%
Informationen zum Nutzungsentgelt

Stand 08. Dezember 2022.

Die Höhe des Nutzungsentgelts ist von der Absicherung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch abhängig (erste oder zweite Rangstelle im Grundbuch). Das  Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst.

Stand 07. Dezember 2022.

Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst.

Stand 24. November 2022.

Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst.

Stand 04. November 2022.

Nutzungsentgelt wird alle 10  Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben.

Stand 08. Dezember 2022.

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren.

Stand 10. November 2022.

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings.

Stand 1. Dezember 2022.

Nach Angaben von Wertfaktor wird das Nutzungsentgelt tagesaktuell und nach individueller Bewertung der Immobilie angepasst. Daher ist eine Spanne angegeben.

Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. 

Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: 6,47% bis 7,58% und das Durchführungsentgelt entfällt.

Stand 07. November 2022.

Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
 
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 0% 5,5% 3,25% 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden 0% 3,9%
Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). 
3,25%

3,3% (bei 10 Jahren)

4,5% (Flex-Option / variabel)

0%
Maklerkosten Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend der Eigentumsanteile. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die Provision.
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% 114% bis 117%
je nach Bundesland
115% 117% 117% 100% 117% 117% 115%
Besonderheiten Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
 
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht.
Instandhaltung Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Die Hausvorsorge beteiligt sich anteilig, mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen. HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung pro Rata sofern diese Wertsteigernd sind und mit bis zu 10 % des Kaufpreises. Der Kunde kommt selbst für die Instandhaltung auf. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Heimkapital beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10% des Kaufpreises (maximal jedoch 30.000 Euro) an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Zuschuss an Instandhaltungskosten von bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Volksbank Immobilien legt die Koste für Instandhaltung in Form einer Vorschusszahlung aus. Maximalsumme: bis 30.000 Euro oder maximal zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden dann auf das Nutzungsentgelt umgelegt. Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um 0,3%: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Die Wohnwert Immobilien AG beteiligt sich auf freiwilliger Basis an Maßnahmen, allerdings nur bei entsprechender Erhöhung des Nutzungsentgelts.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen

Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten Kundenwunsch.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. 

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Größe und Finanzierung des Anbieters Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2021. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2021. Die Volksbank erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet, hat bislang an fünf Objekten Anteile erworben und beschäftigt 8 Mitarbeiter (Stand Februar 2022).
Geprüfter Anbieter Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022   Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.12.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 03.11.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 08.08.2022   Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 05.08.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 25.05.2022
 

Deutsche Teilkauf

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EV Liquidhome

Hausvorsorge

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Hausvorteil

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Heimkapital

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Verkaufen aber bleiben

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Volksbank Immobilien

Wertfaktor

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Wohnwert

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Teilverkauf wird teuer: Was können Verbraucher tun?

Unternehmen im Immobilienteilverkauf refinanzieren sich bei Banken. Das Nutzungsentgelt ist deshalb von der Zinsentwicklung abhängig. Zwar haben viele Verbraucher das Nutzungsentgelt für mehrere Jahre festgeschrieben und Anbieter dürfen während des Festschreibungszeitraums die Konditionen nicht anpassen. Es gibt jedoch Verbraucher mit einer variablen oder einjährigen Kondition. Nach Ablauf der Festschreibungsfrist wird das Nutzungsentgelt der aktuellen Zinsentwicklung angepasst, zum Beispiel entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI ) oder EURIBOR .

Zinsentwicklung des 6-Monats-Euribor auf über zwei Prozent. Zuvor war dieser über sechs Jahre im Negativbereich. Quelle: euribor-rates.eu

Zinsentwicklung des 6-Monats-Euribor auf über zwei Prozent. Zuvor war dieser über sechs Jahre im Negativbereich. Quelle: euribor-rates.eu

Immobilienkredit als Alternative zum Teilverkauf?

Die Alternativen zum Immobilienteilverkauf, dazu gehören Immobilienkredite, haben sich ebenfalls verteuert. Gab es Anfang 2022 noch Kredite mit einem Zinssatz von einem Prozent, so sind es heute bei zehn Jahren Zinsfestschreibung etwa 3,5 Prozent. Zuletzt sind die Kreditzinsen leucht gesunken. Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein rechnet im aktuellen Zinskommentar damit, dass sich die Zinsen für Immobilienkredite im ersten Halbjahr 2023 weiter nach oben entwickeln. Für viele Immobilieneigentümer scheidet daher der Immobilienkredit als Alternative aus. Für Senioren kommt hinzu, dass eine Immobilienfinanzierung für ältere Kreditnehmer von einigen Banken nur unter strengen Bedingungen genehmigt wird - trotz hohem Immobilienvermögen. Außerdem müssen Banken die stark gestiegenen Lebenshaltungskosten berücksichtigen, die den finanziellen Spielraum für die Erbringung des Kapitaldiensts einschränken.

Weitere Alternativen zum Teilverkauf

Auch die anderen Modelle zur Freisetzung vom Immobilienvermögen, sogenannte Equity Release Modelle, sind teurer geworden. Jedoch sind diese zum Teil weniger stark von der Zinsentwicklung abhängig. Es lohnt sich daher, Modelle zu vergleichen. Neben den Immobilienkrediten und Immobilienteilverkauf gehören hierzu unter anderem :

Nutzen Sie den IMMO.info Schnell-Vergleich, um die Modelle kennenzulernen und schnell zu vergleichen. Außerdem empfehlen wir versierten Verbrauchern unseren Rechner für Teilverkauf, Immobilienrente und mehr.

Was können Teilverkäufer tun, die eine variable oder nur einjährige Fixierung der Konditionen vereinbart haben? Die Verbraucher ohne langfristige Festschreibung sind mit erheblich gestiegenen Kosten konfrontiert.

Nachgefragt: Was können Kunden bei Kostensteigerungen tun?

Wer einen Immobilienteilverkauf mit variablem Nutzungsentgelt abgeschlossen hat, muss seine neue finanzielle Situation gut prüfen. Insbesondere sollten Verbraucher tätig werden, wenn sie sehen, dass die monatliche Nutzungsgebühr eine zu große finanzielle Belastung wird. Denn das größte Risiko im Teilverkauf ist, dass sich die Verkäufer und Bewohner das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr leisten können.

IMMO.info hat bei den größten Anbietern des Immobilienteilverkaufs nachgefragt. Eine gute Nachricht vorweg: Nach Angaben der Unternehmen haben die meisten Verbraucher einen Teilverkauf mit einer mehrjährigen Festschreibung der Konditionen gewählt. Manche Anbieter hatten außerdem keine variablen Konditionen im Angebot, dazu gehören die Firmen Hausvorteil, Volksbank Immobilien Teilverkauf, Wohnwert und Verkaufen aber bleiben. Auch Heimkapital teilt mit, dass sie ausschließlich Bestandskunden mit einer Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren haben, sodass für es ihre Kunden bisher keine Veränderungen der Nutzungsentgelte gab. Diese sind frühestens in circa sieben Jahren zu erwarten.

Einige Anbieter ermöglichen ihrem Kundenbestand, der von Kostensteigerungen betroffen ist, einen Umstieg auf ein Nutzungsentgelt mit mehrjähriger Fixierung. Damit kann zumindest das Risiko weiterer Erhöhungen abgefedert werden.

Viele Anbieter betonen, dass sie kein Interesse an einem Zahlungsausfall bei ihren Kunden haben. Das Reputationsrisiko ist hoch. Die Deutsche Teilkauf hat sogar eine eigene Stiftung ins Leben gerufen, die Kunden in finanzieller Schieflage helfen soll.

Immobilien Teilverkauf Kosten berechnen

Besser vorher prüfen: Kann ich mir das Nutzungsentgelt im Teilverkauf leisten? Auch bei weiter steigenden Zinsen und Lebenshaltungskosten?

Durchweg heben die Anbieter hervor, dass sich Kunden mit finanziellen Problemen möglichst frühzeitig an die Anbieter wenden sollen, um individuelle Lösungen zu finden.

Die Unternehmen Heimkapital, Verkaufen aber bleiben und Wohnwert betonen außerdem, dass die Prüfung der Kunden und finanziellen Situation vor Abschluss eines Teilverkaufs wichtig sei. Der Teilverkauf werde nur Kunden angeboten, die sich eine Veränderung der Konditionen leisten können - dies unter Betrachtung von Worst-Case-Szenarien.

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