Immobilienrente und Teilverkauf: Wird die energetische Sanierung zur Kostenfalle?

Neue Regelungen zur Kostenbeteiligung bei energetischer Sanierung oder großen Instandhaltungsmaßnahmen im Teilverkauf. Zum Update

Ob Feuchtigkeit im Keller oder notwendige Dämmung: Teilverkäufer tragen überproportional hohe Kosten für Instandhaltung oder energetischen Sanierung

Einen Teil seiner Immobilie zu verkaufen, bedeutet im Alter mehr finanzielle Freiheiten. Der Teilverkauf als Alternative zur Immobilienrente befreit aber nicht von den Pflichten und Kosten zur energetischen Sanierung. Diese bleiben meist bei den bisherigen Eigentümern. Was bedeutet: Sie müssen mit ihren neuen finanziellen Mitteln gesetzlich auferlegte Sanierungsmaßnahmen bezahlen. Denn viele der von Senioren bewohnten Häuser haben ein altes Baujahr. Nicht jedes ist ausreichend gedämmt, hat eine energieeffiziente Heizung oder mehrfach isolierte Fenster.

Energetisch sanierte Häuser erfahren eine Wertsteigerung

Ob Immobilienrentner oder Teilverkäufer: Der gestiegene Wert macht sich erst beim Gesamtverkauf der Immobilie bemerkbar. Hiervon profitieren in erster Linie die Anbieter von Verrentungs- und Teilverkaufsmodellen. Allenfalls noch die Erben beim Verkauf des übrigen Immobilienanteils. Denn mit den Bewohnern wird meist ein lebenslanges Wohnrecht, bzw. Nießbrauchrecht vereinbart.

Das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA ) fordert, die Pflichten und Kosten bei energetischen Sanierungen besser in den Verträgen zu regeln. „Diese fehlen bei vielen Anbietern von Teilverkauf- und Verrentungsmodellen. Sie beziehen sich lediglich auf Instandhaltungen“, hat Klaus Morgenstern vom Deutschen Institut für Altersvorsorge beobachtet.

Klaus Morgenstern, Experte und Sprecherrat des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA)

Noch keinen Bestandteil finden energetische Maßnahmen, die die Bundesregierung aktuell in die Wege leitet. Die Ampelregierung plant ein gesetzliches Verbot für den Betrieb von Öl- und Gasheizungen ab 2045. Neue Heizungen dieser Art sollen schon ab 2024 verboten werden. Stattdessen darf eine neu eingebaute Heizung nur noch auf Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden.

„Das geht aktuell nur über Wärmepumpen. Die aber deutlich teurer als gängige Heizungsanlagen, die mit Gas betrieben werden“, sagt er. Die EU-Parlament will zudem Eigentümer verpflichten, ineffiziente Gebäude zu sanieren. Bestehende Wohngebäude sollen bis 2030 mindestens die EU-Energieeffizienz-Klasse E erreichen, bis 2033 die Energieeffizienzklasse D. Die neue Skala von A bis G soll von allen EU-Ländern eingeführt werden. Entscheidend für die Einstufung ist der Energiebedarf der Immobilie. Dieser resultiert hauptsächlich aus der Heizungsanlage und der Wärmedämmung.

Neue Regelungen zur Kostenbeteiligung bei energetischer Sanierung oder großen Instandhaltungsmaßnahmen im Teilverkauf. Zum Update

Was bisher geregelt ist, offenbaren die Aussagen verschiedener Anbieter. Unternehmen, die Immobilienrenten mit lebenslangem Wohnrecht anbieten, übernehmen in der Regel die Instandhaltungskosten. Denn diese werden bei einem Gesamtverkauf neuer Eigentümer und tragen die damit verbundenen Pflichten. So schickt beispielsweise die Deutsche Leibrenten AG zwei Mal im Jahr einen Techniker vorbei, der das Haus auf mögliche Schäden untersucht. Ein zerbrochener Dachziegel, ein undichtes Fenster oder ein Leck in der Heizung: All das gehört zur Instandsetzung und wird repariert. Das Unternehmen kümmert sich auch um die „energetische Ertüchtigung“ der Immobilie, so Pressesprecherin Claudia Thöring gegenüber IMMO.info. Es entscheidet, ob und wann eine energetische Maßnahme wie etwa ein Heizungstausch oder eine Fassadendämmung durchgeführt wird. „Gesetzliche Auflagen werden erfüllt“, sagt sie.

Energetische Sanierungen helfen nicht nur, das Klima zu schützen. Sie helfen Bewohnern auch, ihre Heiz- und Stromkosten zu senken. Vom steigenden Immobilienwert profitieren Bewohner kaum. „Egal ob der Marktwert der Immobilie fällt oder steigt: Die Höhe der Immobilienrente bleibt unverändert“, sagt Thöring. Sie wird berechnet auf Basis des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Beim Teilverkauf bleibt der bisherige Eigentümer oft für die Instandhaltung und Modernisierung seines Hauses verantwortlich. Der Teilkäufer wird lediglich stiller Teilhaber. Daher können und müssen die Bewohner entscheiden, wann welche Instandhaltungsmaßnahme notwendig ist, wenn nicht gesetzlich vorgegeben. Klaus Morgenstern bemängelt, dass sie meist „allein für einen Heizungsaustausch aufkommen müssen, obwohl der neue Miteigentümer von einer damit verbundenen Wertsteigerung auch profitiert.“ In den meisten Fällen wird eine energieeffizientere Heizung eingebaut, manchmal in Kombination mit erneuerbaren Energien (Solarthermie, Wärmepumpe).

Beim Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome werden die Kosten für eine energetische Sanierung auf den Immobilienwert angerechnet. Allerdings nur, wenn die genauen Sanierungsmaßnahmen vor dem Teilverkauf feststehen. „Die dadurch entstehende Wertsteigerung reduziert den Anteil, den man an seiner Immobilie verkaufen muss, um die geplanten Maßnahmen umzusetzen“, erklärt Geschäftsführer Christian Kuppig. Somit komme die Wertsteigerung aus den Maßnahmen zu 100 Prozent dem Eigentümer zu Gute. Wenn die Rechnung aufgeht: Ob energetische Sanierungen eines Hauses mit dem Erlös aus dem Teilverkauf bezahlt werden können, muss im Einzelfall geprüft werden.

Der Teilverkauf-Pionier Wertfaktor beteiligt sich seit Kurzem an den Kosten. 10.000 Euro stehen jedem Kunden für Instandhaltungsmaßnahmen bereit, weitere 10.000 Euro für energetische Sanierungen.

Weitere Anbieter des Teilverkaufs sind nachgezogen. Die Firma Heimkapital übernimmt anteilig die Instandhaltung oder Modernisierung bis zu 30.000 Euro.

Neue Regelungen zur Kostenbeteiligung bei energetischer Sanierung oder großen Instandhaltungsmaßnahmen im Teilverkauf. Zum Update

Wer noch nicht weiß, welche konkreten energetischen Maßnahmen auf die eigene Immobilie zukommen, sollte sich absichern. Vereinbaren Sie mit dem Anbieter, dass Kosten der Instandhaltung oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben vom Miteigentümer zumindest anteilig mitgetragen werden. Sinnvoll ist, das Haus zuvor energetisch bewerten zu lassen. Unabhängige Energieberater erstellen einen Sanierungsfahrplan, mit dem Sie die Kosten für die energetischen Sanierungen kalkulieren können. Ob Sie diese mit einem Teil des Erlöses begleichen oder lieber gleich investieren, damit Ihr Haus besser bewertet wird, entscheiden Sie selbst. Berechnen und vergleichen Sie die Modelle der Anbieter genau, damit Sie nicht zur Kostenfalle werden! Lassen Sie die Regelungen auch von einem Rechtsanwalt prüfen.

Das Deutsche Institut für Altersvorsorge plädiert dafür, dass die neuen Käufer, also die Anbieter von Immobilienverrentungen und Teilverkäufen, die energetischen Sanierungskosten tragen. Das hat nicht nur finanzielle Gründe, sondern auch ganz praktische. „Man stelle sich nur eine 82-jährige Witwe vor, die den Austausch der alten Heizungsanlage organisieren und finanzieren soll“, sagt Klaus Morgenstern. Für viele Senioren ist das gar nicht allein zu bewältigen.

Update: Unternehmen im Teilverkauf regeln die Instandhaltung und energetische Sanierung neu. Viele Anbieter beteiligen sich an den Kosten größerer Instandhaltungsmaßnahmen und an der energetischen Sanierung entsprechend ihrer Anteile. Die Kostenbeteiligungen holen sich die meisten Anbieter über ein höheres monatliches Nutzungsentgelt zurück. Teilweise sind diese Änderungen auf Anforderungen der Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin zurückzuführen. (Update November 2023 - TV)

Hier erhalten Sie eine ausführliche Übersicht der Konditionen der wichtigsten Anbieter im Teilverkauf: