Der richtige Zeitpunkt?

Haus günstig kaufen? Immobilienkauf 2023

So groß war die Auswahl lange nicht: Wer jetzt ein Haus günstig kaufen möchte, findet ein vielfältiges Angebot. Aber die Verunsicherung am Markt ist groß. Gleich zuschlagen oder abwarten? IMMO.info betrachtet gemeinsam mit Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) wichtige Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. 2023 günstig ein Haus kaufen? Wir geben Hinweise, ob und wann das möglich ist.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 03.01.2023
Zuletzt geändert: 03.01.2023
Haus günstig kaufen

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ein komplexes Gebilde. Nur weil verhältnismäßig viele Häuser und Wohnungen zum Verkauf stehen, lassen sich diese nicht automatisch günstig erwerben. Unter anderem folgende Parameter beeinflussen die Kosten eines Immobilienkaufs:

Inflation

Energiekrise, Krieg in der Ukraine, Spätfolgen der Corona-Pandemie und Lieferengpässe – das waren die großen Preistreiber in 2022. Die Teuerungsrate in Deutschland lag im November 2022 bei zehn Prozent. Für das Gesamtjahr rechnet das IW Köln  mit einer Inflationsrate von etwa acht Prozent; weit überdurchschnittlich stiegen die Preise von Energieträgern und zahlreichen Lebensmitteln.

Es sieht so aus, als ob die Spitze der Inflation hinter uns liegt.
— Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln IW

Dabei zogen die Verbraucherpreise im November um 0,4 Prozentpunkte weniger stark an als im Vormonat. „Es sieht so aus, als ob die Spitze der Inflation hinter uns liegt“, sagt Immobilienökonom Pekka Sagner. „Lieferkettenprobleme lösen sich auf, die Preise von Benzin und Diesel liegen etwa auf Vorjahresniveau, die Preise für Flüssiggas sind gesunken“. Dabei weist er darauf hin, dass nun keinesfalls alle Produkte günstiger würden. Doch jedes Produkt, das nicht teurer wird, trägt dazu bei, die Inflation zu senken.

Inflation und steigende Löhne können Schulden entwerten

Inflation

Wie geht es mit der Inflation weiter? Welche Auswirkung haben die steigenden Preise auf den Immobilienmarkt?

Für 2023 prognostiziert das IW eine Teuerungsrate von knapp sieben Prozent. Bis wir in Deutschland die von der Europäischen Zentralbank (EZB ) für den Euroraum angepeilten zwei Prozent Inflation erreichen, brauchen wir noch etwas Geduld.

Die Verbraucherpreise legten 2022 wesentlich stärker zu als die Löhne. Arbeitnehmer mussten sich häufig mit Einmalzahlungen zufriedengeben. So verschlangen die Fixkosten, die jeder Haushalt zur Befriedigung seiner Grundbedürfnisse hat, einen immer höheren Anteil des Einkommens. Für große Anschaffungen, etwa eine Immobilie, und die dafür notwendigen Hypothekenraten stand immer weniger Geld zur Verfügung. Für 2023 erwartet Pekka Sagner weniger zurückhaltende Lohnforderungen und höhere Abschlüsse bei den Tarifverhandlungen.

Steigen die Einkommen mit der Teuerungsrate etwa im Gleichschritt, profitieren Hypothekenbesitzer: Die Inflation entwertet dann ihre Kreditschuld – ein Haus günstig kaufen, der Traum würde wahr. Wer jedoch noch nicht gekauft und finanziert hat, muss in Zukunft hohe Zinsen für Immobilienkredite in Kauf nehmen.

Zinsen - wie geht es weiter?

Durch die Anhebung des Leitzinses, an dem auch die deutschen Banken hängen, bekämpft die Europäische Zentralbank die Inflation. Höhere Zinsen verteuern das Geld, die Kreditnachfrage geht zurück, und die Verbraucher konsumieren weniger. Damit Unternehmen dennoch ihre Produkte verkaufen, senken sie die Preise, die Inflation flaut langsam ab.

Kleinere Zinserhöhungen in 2023

In vier Schritten hat die EZB den Leitzins in der zweiten Jahreshälfte 2022 von 0 auf 2,5 Prozent angehoben. Zuvor lag er für lange Zeit mit einem halben Prozent im Minusbereich. Nicht nur Pekka Sagner und das IW Köln gehen davon aus, dass noch weitere kleine Zinsanhebungen folgen. „Die sind im Finanzmarkt schon eingepreist und werden für keine großen Überraschungen sorgen.“

Zinsgewinne für Sparanlagen lassen auf sich warten

Für den Immobilienmarkt sind vor allem die Bauzinsen wichtig. Um Wohneigentum finanzieren zu können, müssen sich die Haushalte Geld leihen. Die Gebühren dafür sind die Bau- oder Hypothekenzinsen. Je höher diese Zinsen, umso schwieriger ist es, ein Haus günstig zu kaufen. Die Zeiten von historisch günstigen Baufinanzierungen mit Zinssätzen von unter einem Prozent gehören der Vergangenheit an.

Die gute Nachricht im schwierigen Umfeld: Der Höhepunkt scheint überschritten, die Bauzinsen haben bereits etwa ein halbes Prozent nachgegeben und werden Sagner zufolge nicht mehr so stark steigen wie in diesem Jahr. „Ich erwarte, dass wir uns Anfang nächsten Jahres bei etwas über drei Prozentpunkten für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung einpendeln.“

Mit Zeitverzögerung ziehen die Sparzinsen an. „Die Dynamik bei Sparzinsen ist zurückhaltender als die bei Hypothekenzinsen“, dämpft der Immobilienökonom die Hoffnung auf schnelle Zinsgewinne. Die wird es erst dann geben, wenn der Realzins steigt.

Denn trotz Ende der Negativzinsen stehen Sparer heute schlechter da als vor einem Jahr. Die Rechnung ist einfach: Bei null Prozent Zinsen und einer Inflation von einem Prozent, habe ich einen jährlichen Kaufkraftverlust von einem Prozent. Bei zwei Prozent Zinsen und einer Inflation von zehn Prozent verliert meine Kaufkraft acht Prozent im Jahr.

Kreditvergabe für Immobilien

Hauskauf Zinsen

Banken haben die Kreditvergabe bei Hauskauf eingeschränkt.

Anfang 2022 lief das Baufinanzierungsgeschäft vielversprechend an, bei Bausparverträgen, die lange Zeit aus der Mode waren, beobachtete Pekka Sagner einen regelrechten Boom. Hypothekenbesitzer mit auslaufenden Kreditverträgen zogen ihre Anschlussfinanzierung vor, um sich günstige Zinsen zu sichern. Mit den steigenden Zinsen in der zweiten Jahreshälfte brach das Kreditgeschäft massiv ein. Zinsen und Inflation sind hoch, die Unsicherheit ist groß – nur wenige interessierten sich für einen Baukredit.

Haus günstig kaufen? Vielen Haushalten stehen die Kreditangebote von Anfang 2022 nicht mehr offen

Das Interesse an Baufinanzierung wird 2023 nicht schlagartig steigen. Diejenigen, die eine Immobilie kaufen möchten, müssen sich im Vergleich zum Vorjahresbeginn auf geänderte Rahmenbedingungen einstellen.

Haushalte können sich weniger Haus leisten

„Die gestiegenen Zinsen beeinflussen das Verhältnis von Annuität und Einkommen negativ“, sagt der IW-Immobilienexperte. Bei gleichbleibenden Einkommen auf der einen Seite, gestiegenen Zinsen und Verbraucherpreisen auf der anderen Seite „können sich Haushalte weniger Haus leisten“.

Banken und Baufinanzierer sehen bei Kaufwilligen genau hin und machen eine neue Haushaltsrechnung mit höheren Kosten für die Lebenshaltung auf. Je mehr Luft zwischen Einnahmen und Ausgaben und je höher das Eigenkapital, umso größer die Chance auf einen Kredit. Potenzielle Käufer von Bestandsimmobilien mit schlechter Energiekennzahl benötigen einen besonders großen Einkommenspuffer. Die Kosten für Energie und Sanierung sind hoch und kaum kalkulierbar. „Etliche Haushalte werden feststellen müssen, dass ihnen Kredite, die sie Anfang 2022 bekommen hätten, nun nicht mehr offen stehen“, beschreibt Sagner die Situation.

Kreditwürdigkeit und Bonität Prüfung Bank Immobilienkredit

Höhere Anforderungen beim Immobilienkredit

Kreditwürdigkeit: Banken verlangen mehr Sicherheiten

Die hohe Inflation macht sich nicht nur in der Haushaltskasse bemerkbar. Sie beeinflusst auch die […]

Wird ein Kredit bewilligt, sind Planbarkeit und Kalkulierbarkeit des Schuldenabbaus für Selbstnutzer entscheidend. Daher werden Baukredite in der Regel auf zehn bis 15 Jahre festgeschrieben. Damit nach Ablauf der Zinsfestschreibung keine böse Überraschung droht, empfiehlt Sagner von Anfang an folgende Fragen durchzuspielen:

  • Wie hoch sind meine Schulden zum Ende der Zinsbindung?
  • Wie würden sich verschiedene Zinssätze auf die Tilgungszeit auswirken?
  • Wie kann ich bis zum Renteneintritt Schuldenfreiheit erreichen?

Jeder Immobilienkredit nach zehn Jahren kündbar

Wer jedes Risiko scheut, entscheidet sich für einen Volltilger-Kredit. Der wird mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,5 Prozentpunkten teuer bezahlt, ist aber bis zur Tilgung des letzten Euros planbar. Und was viele nicht wissen: In Deutschland ist jeder Baukredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar - unabhängig von der Vertragslaufzeit des Immobilienkredits. Dieses Widerrufsrecht gilt nur für Kreditnehmer. Wie lange das Darlehen noch läuft, spielt dabei keine Rolle.

Egal ob Volltilger oder nicht: Es rechnet sich, nach zehn Jahren die Kreditkonditionen auf dem Markt mit der eigenen Belastung zu vergleichen und gegebenenfalls umzuschulden.

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Kündigung des Immobilienkredits nach 10 Jahren

Ein Kündigungsbrief an die Bank mit Darlehensnummer und der Formulierung ‚zum nächstmöglichen Zeitpunkt‘, der von allen Kreditnehmern unterschrieben ist, genügt. Der nächstmögliche Zeitpunkt liegt genau zehn Jahre und sechs Monate nach der Auszahlung des Darlehens.

Immobilienmarkt – Jetzt ein Haus günstig kaufen?

Inflation und gestiegene Bauzinsen – die negativen Nachrichten entmutigen Immobiliensuchende. Für diejenigen, die sich nicht entmutigen lassen, hat das einen positiven Effekt: Die Annoncen stauen sich auf den Immobilien-Portalen, wie Immobilienscout oder Immowelt. Die letzte Auswertung der Immobilienportale von IMMO.info hat ergeben, dass sich die Anzeigenanzahl fast verdoppelt hat. Die Chancen, ein Haus günstig zu kaufen, könnten steigen.

Der Angebotsüberhang bringt Immobiliensuchenden drei Vorteile:

  1. Käufer und Verkäufer können sich wieder auf Augenhöhe treffen und auf Augenhöhe einen für beide Parteien fairen Preis aushandeln. „Was wir die letzten Jahre gesehen haben, war ja kein Wunschzustand. Ein Markt funktioniert am besten mit ähnlich verhandlungsstarken Partnern“, so Sagner.
  2. Irgendwo in der Vielzahl der Angebote findet man ein Objekt, das optimal zu den eigenen Präferenzen passt. Niemand muss irgendetwas kaufen, um überhaupt zu Wohneigentum zu gelangen.
  3. Viele Angebote, das bedeutet mehr Zeit im Kaufprozess. Mehr Zeit zu überlegen und zu vergleichen, mehr Zeit, Bankangebote einzuholen und die Finanzierung aufzustellen. Dabei wird es immer Häuser und Wohnungen geben, die sehr schnell den Besitzer wechseln.

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In den letzten Jahren lag der Verkaufspreis von Immobilien häufig über dem Angebotspreis im Internet: vor allem in gefragten Lagen überboten sich Interessenten gegenseitig, um nur ja zum Zuge zu kommen. Ein Haus günstig kaufen war nahezu unmöglich. Jetzt werden zahlreiche Immobilien wohl unterhalb des zunächst geforderten Preises verkauft werden müssen. Denn noch liegen die ausgeschriebenen Preise hoch, sie sind allenfalls moderat gesunken. Damit passen sie nicht recht zur Gesamtsituation.

Der IW-Experte empfiehlt, vor allem bei Häusern aus den 50er, 60er und 70er-Jahren genau hinzusehen. Sind diese nicht kernsaniert, muss man mit hohen Sanierung- und Energiekosten rechnen. Bisher war der Energieverbrauch eines Hauses sekundär, heute ist er eines der wichtigsten Merkmale. Da die Preise für nicht kernsanierte Häuser aus dieser Zeitspanne in den vergangenen Jahren besonders gestiegen sind, werden sie Sagner zufolge nun mehr nachgeben als andere. Der Eindruck, mit Objekten aus dieser Zeit günstig ein Haus kaufen zu können, vernachlässigt die Folgekosten.

Von einer großen Preiskorrektur über die gesamte Bandbreite an Immobilien geht das IW nicht aus. Bestandsimmobilien werden weiter nachgefragt, da der Neubau massiv einbricht und die Anspannung am Mietmarkt zunimmt.

Angebot an Wohnraum, Neubau und Baukosten

Noch wird vielerorts kräftig gebaut. Es sind jedoch alte Aufträge, die abgewickelt werden. Sie wurden meist schon vor einem Jahr oder früher erteilt und vor Baubeginn bezahlt. Neue Aufträge gibt es kaum, immer häufiger stornieren Bauherren ihre Projekte. Denn Neubau ist für viele Bauunternehmer unkalkulierbar geworden. Die Zeitspanne zwischen Projektkalkulation und Baubeginn ist so groß, dass niemand absehen kann, wie sich der derzeit instabile Markt bis dahin entwickelt. Da die Grundstücke teuer sind, muss knapp kalkuliert werden; es bleibt keine Luft für unerwartete Preissteigerungen der Bau- und Materialkosten.

Den Einbruch der Neubauten belegen auch die rückläufigen Baugenehmigungen. Wie das Statistische Bundesamt  im Dezember 2022 mitteilte, sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Oktober 2022 um 14,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Betrachtet man die Zeitspanne von Januar bis Oktober 2022 so gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Genehmigungen von Wohnungen um 4,7 Prozent, die Genehmigungen von Einfamilienhäusern um 15,9 Prozent zurück.

Politische Abkehr vom Eigenheimneubau

Mit dem Einbruch der Neubauten verfehlt die Bundesregierung ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr deutlich. Dennoch halten Bundeskanzler Olaf Scholz und Bauministerin Klara Geywitz an ihrer Absicht fest und bekunden damit den politischen Willen zur Bautätigkeit. Im „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“  haben sich im Oktober Länder, Kommunen, die Bauwirtschaft und andere auf 190 Maßnahmen verständigt, um bezahlbaren Wohnraum zu fördern.

Das Bekenntnis zur Förderung bezahlbaren Wohnraums geht mit der Abkehr von der Förderung neuer Einfamilienhäuser einher. Die einzige Neubauförderung im kommenden Jahr gebe Familien mit weniger als 60.000 Euro steuerpflichtiges Einkommen zinsvergünstigte Darlehen für die Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, sagt Sagner.

Ich sehe das als offensichtlich bekundeten politischen Willen, vom Eigenheimneubau wegzukommen und als Abkehr von der Wohneigentumsförderung im klassischen Sinne.
— Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Die Regierung möchte damit sowohl den ressourcenintensiven Einzelhausbau als auch die damit einhergehende Flächenversiegelung verhindern.

Mietmarkt

Die Situation bleibt Anfang 2023 angespannt, die Mieten steigen weiter. Vor allem drei Gründe sind dafür verantwortlich:

  1. Vermieter holen sich über die Miete ihren persönlichen Inflationsausgleich. Indexmieten führten zu sprunghaften Mietsteigerungen – trotz Mietpreisbremse.
  2. Alle Haushalte, die den Sprung ins Eigentum nicht schaffen, wohnen weiter zur Miete. In den vergangenen Jahren kauften rund 400.000 Haushalte jährlich Wohneigentum. Jetzt scheitern Sagner zufolge 280.000 bis 300.000 Haushalte an der schwierigen Marktsituation und bleiben – verhältnismäßig finanzkräftige – Mieter. Der Druck durch nicht frei werdende Mietwohnungen ist groß.
  3. Da aufgrund der aktuellen Unsicherheiten und gestiegenen Kosten insgesamt weniger gebaut wird, geht auch der Bau von Mietwohnungen zurück.

Vor allem für Mieter mit geringem Einkommen wird die Situation zunehmend schwieriger: knappes Angebot, überproportional viele Marktteilnehmer, steigende Kaltmiete und weiterhin hohe Nebenkosten. Und bislang ist kaum Entspannung in Sicht.

Zusammenfassung: 2023 ein Haus günstig kaufen

Bevor IW-Immobilienökonom Pekka Sagner seine Empfehlung zum Immobilienkauf 2023 gibt, fassen wir kurz die Rahmenbedingungen zusammen: Zum Jahresbeginn haben voraussichtlich sowohl die Inflation als auch die Bauzinsen ihren Höhepunkt überschritten, liegen aber weiterhin auf hohem Niveau. Immobilienangebote stauen sich auf den Verkaufsplattformen, die Preise haben nur moderat nachgegeben. Wahrscheinlich werden sie kurzfristig in kleinen Schritten weiter sinken, doch mit einer breiten Preiskorrektur rechnet das IW Köln nicht. Durch die weiterhin rückläufige Zahl der Neubauten bleiben Bestandsimmobilien begehrt, dies stützt auch mittelfristig die Preise im Bestand.

Auch in diesem angespannten Umfeld rät Sagner dazu, den Immobilienkauf von der persönlichen Lebensplanung abhängig zu machen. Wenn das Eigenheim ein Traum ist, die Finanzierung gut durchkalkuliert und möglich ist, dann spricht nichts gegen den Immobilienkauf. Das Objekt der Wahl muss zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten passen, das gilt in jeder Situation, wie schon in den Ratgebern „Mieten oder kaufen?“ und „Wie viel Haus kann ich mir leisten?" beschrieben.

Keine Frage, resümiert der IW-Experte, der Immobilienkauf sei teurer geworden. Dafür finden Käufer nun unter den zahlreichen Angeboten leichter Objekte, die zu den eigenen Präferenzen passen.

Momentan tasten sich Käufer und Verkäufer vorsichtig ab. Man kommt sich entgegen, es ist ein Prozess. Der IW-Immobilienökonom bringt es auf den Punkt: „Entweder wartet man ab, bis der Prozess abgeschlossen ist und die Preise möglicherweise noch etwas nachgegeben haben, oder man gestaltet aktiv mit und verhandelt seinen Preis persönlich.“ Und wenn es gut läuft, kann man verhältnismäßig günstig ein Haus kaufen.

Wer kaufen will, sollte also gezielt nach seinem Traumobjekt in der gewünschten Lage suchen, Kontakt zum Verkäufer sowie zu Finanzierern aufnehmen und verhandeln.

Sagner formuliert das so: „Ich realisiere, dass es nicht mehr so einfach ist, eine Immobilie zu verkaufen. Ich hätte Interesse an Ihrem Haus, aber der Preis passt meiner Meinung nach nicht recht zur Marktsituation.“ Es lohnt sich, das Gespräch offen und aktiv zu führen.

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