Mietpreisbremse – Schutzinstrument mit Schlupflöchern

Die Mietpreisbremse soll übermäßige Mietsteigerungen bei Wiedervermietung begrenzen. Vermieter dürfen bei einem Mieterwechsel in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal eine Miete verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um zehn Prozent übersteigt. Vor Einführung der Mietpreisbremse konnten Mieten nach einem Mieterwechsel unreguliert erhöht werden.

Wo die Mietpreisbremse gilt, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen. Sie weisen den Geltungsbereich für einzelne Gemeinden aus; bisher für einen Zeitraum von fünf Jahren, heute unbegrenzt. In 2025 gelten in 13 von 16 Bundesländern entsprechende Verordnungen; laut Deutschem Mieterbund betreffen sie 492 Gemeinden. Bayern hat 208 Gebiete ausgewiesen, gefolgt von Baden-Württemberg mit 89 Gebieten. Auf einer Internetseite des Mieterbundes kann jeder überprüfen, ob die eigene Gemeinde mit der Mietpreisbremse geschützt wird .

Die Verordnung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 556d -g verankert.

Häufig wird der Mietpreisbremse vorgeworfen, dass sie so viele Ausnahmen zulässt. Beispielsweise sind Neubauwohnungen von ihr ausgenommen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden. Kritiker wünschen, dass dieses Datum angepasst wird, denn zehn Jahre alte Wohnungen sind kein Neubau.

Unabhängig davon, ob die Miete nach umfassender Renovierung oder wegen höherer Vormiete die 110 Prozent der Vergleichsmiete übersteigt: Der Vermieter muss vor dem Abschluss des neuen Mietvertrags unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, dass und aus welchem Grund es sich um eine Ausnahme der Mietpreisbremse handelt. Je nach Grund für die Ausnahme müssen Renovierungskosten offengelegt oder die Miethöhe nachgewiesen werden, die der Vormieter in den letzten zwölf Monaten seines Mietverhältnisses gezahlt hat.

Versäumt der Vermieter, darauf hinzuweisen, dass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, kann er sich nicht mehr darauf berufen und muss die Mietpreisbremse einhalten.

Index- und Staffelmieten sowie Mietverträge mit einer Laufzeit von weniger als sechs Monaten sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen. In unserem Ratgeber zur Indexmiete erklären wir, was diese Art von Mietverträgen ausmacht. Die verschiedenen Formen von Zeitmietverträgen stellen wir in dem Artikel Wohnen auf Zeit – Möglichkeiten und Unterschiede vor.

Vermietern, die das finanziell Maximale aus ihren Mietwohnungen herausholen möchten, ist die Mietpreisbremse ein Dorn im Auge. Alle möglichen Schlupflöcher der gesetzlichen Regelung werden genutzt.

• Die Mietpreisbremse betrifft ausdrücklich nur Wohnräume. So kann im Hauptmietvertrag die Regelung eingehalten, mit Zusatzverträgen für Keller oder Garten die Miete dagegen aufgestockt werden.
• Auch möblierte Wohnungen dürfen bei Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent teurer vermietet werden als vergleichbare Wohnungen. Allerdings ist ein Möblierungsaufschlag zulässig, der nicht detailliert ausgewiesen werden muss. Damit ist kaum zu überprüfen, ob der Aufschlag gerechtfertigt oder überzogen ist.
• Kettenmietverträge bieten Vermietern ein weiteres Schlupfloch, die gesetzliche Regelung zu umgehen. Wenn ein Vermieter demselben Mieter dieselbe Wohnung immer wieder neu vermietet, kann er mit jedem neuen Vertrag die Miete erhöhen. Falls die Mietdauer jeweils unter sechs Monaten liegt, greift die Mietpreisbremse nicht. Kettenmietverträge sind selten legal. Vor allem dann nicht, wenn sie dazu dienen, eine gesetzliche Regelung wie die Mietpreisbremse zu umgehen.

Verstoßen Vermieter gegen die Mietpreisbremse, drohen ihnen keine Sanktionen. Sie müssen lediglich die zu viel gezahlte Miete zurücküberweisen. Maximal für einen Zeitraum von 30 Monaten und das nur, wenn Mieter in rechtlich korrekter Form rügen. Mieter müssen also achtsam sein und selbst aktiv werden. Mieterschützer und Mieter gehen davon aus, ein Bußgeld für Vermieter würde die Wirksamkeit der Mietpreisbremse deutlich erhöhen.
Wer den Verdacht hat, seine Miete könnte unrechtmäßig hoch sein, sollte wie folgt vorgehen: Zunächst prüfen, ob die Mietpreisbremse in der entsprechenden Gemeinde gilt. Anschließend die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen, aus dem Mietspiegel oder selbst ermittelt. Schließlich schriftlich Rüge beim Vermieter einreichen und eine Rückzahlung fordern.

Eine qualifizierte Rüge muss auf jeden Fall enthalten

• Rüge der Miethöhe gemäß § 556g BGB
• Adresse der Wohnung
• Vergleichsmiete aus Mietspiegel bzw. selbst ermittelt (pro Quadratmeter)
• Höhe der eigenen Miete (pro Quadratmeter)
• Hinweis darauf, dass die eigene Miete mehr als 110 Prozent der Vergleichsmiete beträgt
• Aufforderung, die überhöhte Miete anzupassen und die zu viel gezahlten Beträge rückwirkend zu erstatten

Die Beweislast, dass eine Wohnung überteuert ist, tragen – mit und ohne Mietspiegel – die Mieter. Ohne Mietspiegel ist es komplizierter, eine Vergleichsmiete herauszufinden. Es bestehen mehrere Möglichkeiten:

1 Zum einen gibt es den Einzelfallvergleich: Dazu werden die Mietkosten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen ermittelt. Örtliche Mietervereine, Nachbarn, frühere Mieter sowie Makler können befragt oder Anzeigen auf Onlineportalen und in lokalen Zeitungen ausgewertet werden.

2 Vielleicht bieten Landesbaubehörden oder kommunale Wohnungsämter Mietdaten. Gegen Gebühr kann man sich ein Sachverständigengutachten erstellen lassen – diese Methode ist rechtlich am sichersten und zugleich am teuersten. Auf den Webseiten von Verbraucherzentralen oder Mietervereinen finden sich häufig Online-Vergleichsrechner, die zumindest Anhaltspunkte bieten. Möglicherweise gibt es bereits Gerichtsurteile zum Thema.

Seit ihrer Einführung 2015 ging die Mietpreisbremse Mietern und ihren Vertretern nicht weit genug. Daher wurde in mehreren Schritten nachgebessert.

Die Bundesregierung und Mieterschützer halten den Wohnungsneubau für den wichtigsten Baustein, um die Situation auf Mietmärkten langfristig zu entspannen. Einigkeit herrscht aber auch darin, dass die Mietpreisbremse ein sinnvolles Schutzinstrument für Mieter ist. Allerdings nur dann, wenn die Rechte genutzt und durchgesetzt werden. Und das ist nur möglich, wenn Mieter informiert und aktiv sind sowie ein juristisches Vorgehen nicht scheuen. Tatsächlich rügt nur ein Bruchteil der Mieter, da viele ihre Rechte nicht kennen; andere haben Angst, die Wohnung zu verlieren, und zahlen lieber mehr.

Die Mietpreisbremse würde effektiver, wenn es bundesweit Mietspiegel gebe, Ausnahmen gestrichen, Schlupflöcher gestopft und Bußgelder bei Verstößen eingeführt würden.

Kritiker kämpfen zudem um eine Abschaffung der Rügepflicht. Wären überhöhte Mietpreise, etwa wie Wucher, straf- und zivilrechtlich relevant, würden nicht so viele Mieter an der Rügepflicht und ihrer formalen Umsetzung scheitern.