Indexmiete mit Formel und Tabelle 2024

Indexmiete berechnen: So geht’s!

Die Inflation hat die Indexmieten in die Höhe getrieben. IMMO.info zeigt Ihnen die Formel, um Erhöhungen der Indexmiete zu berechnen. Außerdem fünf Tricks, mit denen Sie eine Mieterhöhung verhindern. Mit Indexmiete 2023 Tabelle und Rechenbeispielen und Aktualisierungen für 2024. Update: Januar 2024

Autor: ELI Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 18.01.2024 | Lesezeit: 32 Minuten | Drucken

Experte Ira Hörndler, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mit Unterstützung von
Ira Hörndler, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Indexmiete Tabelle 2024 berechnen

So können Sie die Indexmiete berechnen

Indexmiete berechnen

Indexmiete berechnen: Grundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI), um die Indexmiete zu berechnen.

Eine Indexmiete ist an die Inflationsrate gekoppelt. Steigt oder fällt der Verbraucherpreisindex, darf auch die Kaltmiete steigen oder fallen. Dabei ist als Berechnungsgrundlage bloß der Verbraucherpreisindex (VPI) zugelassen, den das Statistische Bundesamt  monatlich berechnet, erklärt Ira Hörndler, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Die Erhöhung der Indexmiete lässt sich mit dieser Formel und den Werten aus der untenstehenden Tabelle berechnen:

Aktueller Indexstand * ÷ Alter Indexstand* × 100 = prozentuale Mietänderung
* Den Indexstand können Sie der untenstehenden aktuellen Indexmiete Tabelle 2023 entnehmen. Alternativ nutzen Sie den Wertsicherungsrechner, um die Indexmiete online berechnen zu lassen.
Indexmiete 2023

Mieterhöhung bei Indexmiete

Indexmiete 2024 – der Inflation ausgeliefert

Jahrelang waren Indexmietverträge für Mieter attraktiv. Ebenso wie die Lebenshaltungskosten stiegen die Mieten nur […]

Indexmiete Tabelle 2023: Indexstand des Verbraucherpreisindex, 2019 bis 2023

Anhand der Indexmiete Tabelle und Formel, können Sie die Veränderung der Indexmiete einfach berechnen:

  Tabelle: Indexmiete Tabelle 2023. Quelle: Statistisches Bundesamt / Ohne Gewähr – Stand: 9. Januar 2024
2023 2022 2021 2020 2019
Januar 114,3 105,2 101 99,8 97,7
Februar 115,2 106 101,6 100,1 98,1
März 116,1 108,1 102,1 100,3 98,5
April 116,6 108,8 102,4 100,4 99,4
Mai 116,5 109,8 102,6 100,4 99,6
Juni 116,8 109,8 102,9 100,5 99,9
Juli 117,1 110,3 103,4 99,7 100,3
August 117,5 110,7 103,5 99,7 100,2
September 117,8 112,7 103,8 99,7 100,2
Oktober 117,8 113,5 104,3 99,9 100,2
November 117,3 113,7 104,5 99,7 99,5
Dezember 113,2 104,7 99,8 100

Indexmiete Tabelle 2024

UPDATE: Für das Jahr 2024 liegen noch keine Daten für die Entwicklung des Verbraucherindex vor (Stand: 9. Januar 2024). Hier finden Sie demnächst die Indexmiete Tabelle 2024.

Ein Rechenbeispiel: So nutzen Sie die Formel!

Beispiel 1

Peter wohnt in einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Frankfurt am Main und zahlt 1.000 Euro Kaltmiete. Der Vermieter hat die Miete zuletzt im September 2021 erhöht. Er möchte nun zwei Jahre später im Jahr 2023 um zehn Prozent erhöhen. Peter müsste dann 1.100 Euro Kaltmiete bezahlen (zuzüglich Nebenkosten). Darf der Vermieter das?

Die Formel und Ergebnis lauten:

Im Ergebnis gerundet 13,5 Prozent Anstieg nach Verrbraucherpreisindex
117,8 ÷ 103,8 × 100 = 13,4874
Aktueller Indexstand Alter Indexstand prozentuale Mieterhöhung

Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von 103,8 Punkte (September 2021) auf 117,8 Punkte (September 2023). Das entspricht einem Anstieg von 13,5 Prozent. Der Vermieter kommt Peter also sogar entgegen und macht nicht den gesamten Indexanstieg geltend.

Alternative: Der Wertsicherungsrechner des Statistischen Bundesamts

Wer die Indexmiete nicht selbst berechnen möchte, kann auf den Online-Rechner des Statistischen Bundesamts zurückgreifen. Der Wertsicherungsrechner  zeigt nach wenigen Klicks an, um wie viel Prozent die Miete maximal steigen darf.

ZVG-Portal: Suche nach Immobilien in der Zwangsversteigerung

Ergebnis des oben genannten Beispiels im Wertsicherungsrechner des Statistischen Bundesamt.
Quelle: Webseite Statistisches Bundesamt.

So bedienen Sie den Wertsicherungsrechner

  1. Veränderungsrate in Prozent auswählen
  2. Verbraucherpreisindex für Deutschland anklicken
  3. Monatsindizes auswählen
  4. Indexstände September 2021 bis September 2023 angeben
  5. Die prozentuale Änderung nach Verbraucherpreisindex wird berechnet. Hieraus kann ein konkreter Geldbetrag hochgerechnet werden.

Laut Bauministerin Geywitz wäre es denkbar, Indexmieten an einen anderen Maßstab zu koppeln. “Man könnte etwa auch den Nettokaltmietenindex als Bezugspunkt wählen”, sagte die Politikerin der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. “Auch dies ist ein amtlich vom Statistischen Bundesamt festgestellter Index.”

Zum Vergleich Verbraucherpreisindex oder Nettokaltmietenindex?

Was passiert mit Anstiegen des Verbraucherpreisindex, die der Vermieter in der Vergangenheit nicht (voll) ausgeschöpft hat?

Ira Hörndler

Dr. Ira Hörndler ist Mediatorin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Nürnbergerin ist Partnerin der Kanzlei Advo Real Immobilienanwälte und hat mehrere Fachbücher über Mietrechtsfragen verfasst.

Angenommen, die Inflation steigt im ersten Jahr um fünf Prozent und im zweiten Jahr um zwei Prozent. Der Vermieter erhöht die Miete in Jahr eins aber bloß um drei Prozent. Darf der Vermieter im zweiten Jahr die Miete um mehr als zwei Prozent erhöhen, weil er in Jahr eins nicht den ganzen Indexanstieg geltend gemacht hat? Nein, erklärt die Anwältin Ira Hörndler gegenüber IMMO.info. “Nach dem Gesetzeswortlaut kann eine unterlassene Mieterhöhung nicht ,nachgeholt’ werden.” Der Mieter müsse im Mietanpassungsschreiben die Mieterhöhung berechnen und geltend machen. Die neue, erhöhte Miete dürfe bei der nächsten Mieterhöhung maximal um die Inflation steigen.

Nach dem Gesetzeswortlaut kann eine unterlassene Mieterhöhung nicht ,nachgeholt’ werden

Anders könne es eventuell aussehen, wenn der Vermieter im Anpassungsschreiben zwar eine höhere Miete verlange, aber auf die Zahlung für einen bestimmten Zeitraum oder “bis auf Weiteres” verzichte. “Ich kenne aber niemanden, der das bislang versucht hätte und es wäre auch fraglich, ob eine solche Regelung vor Gericht Bestand hätte”, erklärt Hörndler.

Ist die Indexmieterhöhung rechtmäßig?

Indexmiete berechnen: Das gilt bei Deflation!

Indexmiete Erhöhung Tabelle 2023 2024 Verbraucherpreisindex Nettokaltmietindex

Ist die Erhöhung der Indexmiete rechtmäßig? Eine Prüfung der Mieterhöhung kann erfolgversprechend sein, denn Vermieter müssen einiges beachten.

Wenn der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres sinkt, hat der Mieter ein Recht auf Mietsenkung. Der Mieter müsse die Senkung aber gegenüber dem Vermieter gemäß § 557 b BGB  geltend machen, erklärt Mietrechtsexpertin Ira Hörndler. “Das ist vielen Mietern nicht bekannt, sodass sie von einem Sinken des Index nicht profitieren.”

Der Mieter müsse sich dabei an die gleichen Formalitäten halten, die auch für den Vermieter bei einer Mieterhöhung gelten würden und die in § 557 b BGB stehen würden.

Lohnt sich die Indexmiete?

Bislang sind Mieter mit einer Indexmiete offenbar etwas schlechter gefahren als mit einem regulären Mietvertrag, der unter die Mietpreisbremse fällt. Zwischen 1995 und 2022 stieg der Verbraucherpreisindex und somit die Indexmiete um 1,7 Prozent pro Jahr. Die Nettokaltmieten stiegen hingegen laut dem Statistischen Bundesamt bloß um 1,3 Prozent.

Indexmiete berechnen: Vergleich der Entwicklung des Verbraucherpreisindex mit dem Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts

  Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung von IMMO.info
Indexmiete (Verbraucherpreisindex) Mietpreisindex
Von 1995 bis 2022 1,7 % 1,3 %
Von 2010 bis 2022 2,1 % 1,4 %
Von 2020 bis 2022 4,7 % 1,5 %
Im Jahr 2022 8,2 % 1,7 %

Entwicklung der Nettokaltmieten (Nettokaltmietenindex) und des Verbraucherpreisindex laut den Berechnungen des Statistischen Bundesamts, 2015 bis November 2022

Lange Jahre verliefen die reguläre Mieten und die Indexmiete aber relativ gleichläufig. Erst mit der Inflationswelle von 2022 steigen die Indexmieten wesentlich rascher:

ZVG-Portal: Suche nach Immobilien in der Zwangsversteigerung

Entwicklung der Nettokaltmieten und des Verbraucherpreisindex von 2015 bis 2023
Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Das zeigt sich auch in unseren Rechenbeispielen: Wer im Jahr 2000 eine Nettokaltmiete von 480 Euro bezahlt hätte, der läge zehn Jahre später bei 535 Euro. Mit der Indexmiete wäre der Anstieg etwas höher gewesen (561 Euro). Auch bei einer 120-Quadratmeter-Wohnung mit einer Ausgangsmiete von 1 140 Euro sind die Unterschiede in dem Zehn-Jahreszeitraum relativ gering (1 271 Euro versus 1 325 Euro).

Von 2010 bis 2020 stiegen Indexmieten und reguläre Mieten sogar im exakten Gleichlauf (plus 14,3 Prozent). Erst in den 2020er-Jahren steigt die Indexmiete wesentlich rascher. Als Basis für die Berechnungen dienten der Mietpreisindex und der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Beispiele: Tabelle Indexmiete – So haben sich die Indexmieten entwickelt

Fall 1: 80-Quadratmeter-Wohnung, 480 Euro Nettokaltmiete im Jahr 2000 (6 Euro pro Quadratmeter)

  Quelle: Statistisches Bundesamt (Entwicklung der Indexmiete und regulären Mieten) / Eigene Berechnungen IMMO.info
Mit Indexmiete Mit Mietpreisbremse
Von 2000 bis 2010 561 Euro (+16,2%) 535 Euro (+11,5%)
Von 2010 bis Dezember 2019 (10 Jahre) 642 Euro (+14,3%) 612 Euro (+14,3)
Von Januar 2020 bis Dezember 2022 722 Euro (+13,4%) 640 Euro (+4,6%)
Bis Oktober 2023 745 Euro (+3,1%)

Fall 2: 120-Quadratmeter-Wohnung mit 1140 Euro Nettokaltmiete im Jahr 2000 (9,50 Euro pro Quadratmeter)

  Quelle: Statistisches Bundesamt (Entwicklung der Indexmiete und regulären Mieten) / Eigene Berechnungen IMMO.info
Mit Indexmiete Mit Mietpreisbremse
Von 2000 bis 2010 1325 Euro (+16,2%) 1271 Euro (+11,5%)
Von 2010 bis Dezember 2019 (10 Jahre) 1514 Euro (+14,3%) 1453 Euro (+14,3)
Von Januar 2020 bis Dezember 2022 1717 Euro (+13,4%) 1520 Euro (+4,6%)
Bis Oktober 2023 1770 Euro (+3,1%)

Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR ) steigen die regulären Mieten langsamer, weil über 90 Prozent in bestehenden Verträgen festgelegt seien und ein Teil trotz wechselnder Marktverhältnisse unverändert bleibe. “Stärkere Anpassungen an die Marktsituation erfolgen häufig erst im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel.”

Ira Hörndler sieht gleichwohl Indexmieten langfristig im Vorteil. Bei inflationsindexierten Mieten seien Erhöhungen aufgrund von Sanierungen “nur sehr eingeschränkt möglich”. “Gerade im Hinblick darauf, dass der Bestand erheblich energetisch ertüchtigt werden muss, sehe ich trotz der momentan hohen Inflation weiterhin Indexmieten für den Mieter langfristig eher günstig an”, erklärt die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wie vermeide ich eine Erhöhung der Indexmiete? Fünf Tricks

Eine Erhöhung der Indexmiete ist nicht immer rechtens. Der Vermieter kann formale Fehler begehen oder widerrechtlich handeln. Fünf Tipps, wie Sie eine Index-Mieterhöhung abwenden:

Tipp 1

Den Mietspiegel beobachten

Wem eine Mieterhöhung zu hoch erscheint, sollte laut Expertin Ira Hörndler einen Blick auf den Mietspiegel werfen. “Wenn die Miete nach einer Indexmieterhöhung mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Miete liegt, und der Mieter wegen der Mieterhöhung auszieht, dürfte der Vermieter die Wohnung wegen der Mietpreisbremse nicht zu dem Preis vermieten, den er gegenüber seinem Bestandsmieter verlangt hat.”

Der Vermieter dürfe nämlich Mieterhöhungen der vergangenen zwölf Monate nicht gegenüber einem neuen Mieter geltend machen. Stattdessen erhalte er dann bloß den vor einem Jahr gültigen Mietzins. Ihm würde also der zwischenzeitliche Indexanstieg entgehen – das gibt Mietern Verhandlungsspielraum.

Der Vermieter habe daher ein Interesse daran, dass der Mieter bleibe, erklärt Hörndler. Das verstünden die meisten Vermieter und machten bloß die volle Indexentwicklung geltend, wenn die neue Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liege. “Wenn ein Vermieter das anders handhabt, würde ich als Mieter versuchen, ihm zu vermitteln, dass das nicht in seinem Interesse ist”, erklärt Hörndler.

Tipp 2

Mieterhöhung auf Rechtmäßigkeit prüfen

Der Vermieter darf die Indexmiete bloß alle zwölf Monate erhöhen. Wenn die Miete also zum 1. September 2023 steigt, darf sie erst wieder zum 1. September 2024 steigen. Außerdem muss ein voller Kalendermonat zwischen der Ankündigung der Erhöhung und dem Mietanstieg liegen. Entscheidend ist hierbei der Tag, an dem Ihnen das Schreiben zugeht.

Das Schreiben muss angeben, um welchen Betrag die Indexmiete steigt und auf welcher Veränderung des Index die Mieterhöhung beruht (§ 557 b BGB).

Tipp 3

Mietvertrag genau lesen

Eine Indexmieterhöhung ist nur zulässig, wenn diese explizit vereinbart ist.

Und: Die Mieterhöhung darf Vereinbarungen aus dem Mietvertrag nicht verletzen. Wenn die Miete laut Vertrag bloß um 90 Prozent der Indexentwicklung steigen darf oder bloß nach Erreichen eines Schwellenwerts, darf der Vermieter nicht davon abweichen.

Tipp 4

Berechnungsgrundlage prüfen

Der Vermieter darf als Berechnungsgrundlage bloß den Verbraucherpreisindex (VPI) verwenden. Prognosen der Europäischen Zentralbank oder von Wirtschaftsforschungsinstituten sind nicht erlaubt. Der Harmonisierte Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts darf ebenfalls nicht herangezogen werden.

Tipp 5

Ausgangsmiete prüfen

Indexmieterhöhungen fallen zwar nicht unter die Mietpreisbremse. Dafür aber die Ausgangsmiete, die Mieter und Vermieter beim Einzug vereinbaren. Diese darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten bloß für umfassende Modernisierungen, für einen Neubau und falls der Vormieter bereits eine höhere Miete bezahlt hat. Mieterhöhungen, die der Mieter gegenüber dem Vormieter in den vergangenen 12 Monaten durchgesetzt hat, darf er gegenüber dem neuen Mieter allerdings nicht geltend machen.

Indexmiete 2023

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Fazit: Indexmiete berechnen

  • Eine Indexmiete steigt entsprechend dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
  • Mit folgender Formel können Sie Ihre Indexmiete berechnen: Aktueller Indexstand ÷ Alter Indexstand × 100 – 100 = prozentuale Mieterhöhung
  • Hier finden Sie die Indexmiete Tabelle 2023
  • Ihre Mieterhöhung können Sie auch mit wenigen Klicks über den Wertsicherungsrechner des Statistischen Bundesamts ermitteln – Anleitung.
  • Sinkt der Verbraucherpreisindex (Deflation), haben Mieter ein Recht auf Mietsenkung.
  • Wer eine Mieterhöhung vermeiden will, sollte diese auf Rechtmäßigkeit prüfen, einen Blick in den Mietspiegel werfen und den Mietvertrag genau lesen – Details.
  • Bislang sind die regulären Kaltmieten etwas langsamer gestiegen als die Indexmieten. Der Verbraucherpreisindex erhöhte sich zwischen 1995 und 2022 rascher als der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts. Zum Vergleich der Entwicklung des Nettokaltmietenindex mit dem Verbraucherpreisindex
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