Schnäppchen mit Risiko: So finden Sie eine herrenlose Immobilie

Ein herrenloses Haus hat keinen Eigentümer. Es ist oft sanierungsbedürftig oder überschuldet.

Eine Immobilie oder ein Grundstück kann “herrenlos” werden (eigentümerlos), wenn der bisherige Inhaber sein Eigentumsrecht aufgibt – etwa weil ein Haus stark sanierungsbedürftig ist oder ein geerbtes Grundstück überschuldet ist.

Dazu muss er den Eigentumsverzicht gegenüber dem Grundbuchamt erklären und in das Grundbuch eintragen lassen (§ 928 Abs. 1 BGB ). Mit der Eintragung gilt das Grundstück als herrenlos.

Wird eine Immobilie herrenlos, hat das Bundesland ein Aneignungsrecht. Es bekommt also zuerst Zugriff und darf sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen (§ 928 Abs. 2 BGB ). Dann stehen dem Land drei Wege offen:

1. Das Land lässt das Recht ruhen, sodass kein Dritter auf das Grundstück zugreifen kann.
2. Das Land kann das Recht abtreten, etwa durch einen Verkauf.
3. Das Land verzichtet auf das Recht, sodass jeder Dritte gegenüber dem Grundbuchamt erklären kann, dass er Eigentümer des Grundstücks werden will.

Ob und wie das Aneignungsrecht ausgeübt wird, ist von Land zu Land verschieden. Manche Bundesländer eignen sich alle herrenlosen Immobilien und Grundstücke an (etwa Bayern oder Thüringen). Andere prüfen, ob sich eine Aneignung wirtschaftlich lohnt oder ob die Kommune vor Ort Interesse hat (etwa Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern).

Weiter unten können Sie die Regelung für Ihr Bundesland nachlesen und erfahren, wo Sie sich über herrenlose Immobilien in Ihrem Bundesland informieren können.

Das Bundesland, in welchem das Grundstück liegt, darf sich als Erster eine herrenlose Immobilie aneignen und entscheiden, was mit dem Haus oder dem Grundstück passiert. Dabei verfährt jedes Bundesland etwas anders.

IMMO.info hat sich unter den Finanz- und Bauministerien der Länder umgehört, wie mit herrenlosen Immobilien verfahren wird und wo sich Kaufinteressierte über Objekte informieren können:

Baden-Württemberg entscheidet für jede Immobilie oder jedes Grundstück einzeln, ob es sein Aneignungsrecht ausübt oder nicht.

Eine Liste/Zusammenstellung aller herrenloser Grundstücke in allen Grundbüchern des Landes Baden-Württemberg wird nicht geführt

erklärt eine Sprecherin des Finanzministeriums.

Auch eine zentrale Plattform, auf der das Land herrenlose Immobilien zum Verkauf anbiete, gebe es nicht. Informationen über herrenlose Grundstücke könnten bei lokalen Grundbuchämtern, kommunalen Behörden oder über spezialisierte Onlineplattformen gefunden werden.

Das Bundesland Bayern verzichtet nicht auf das Aneingungsrecht herrenloser Grundstücke und Immobilien.

Bayern verzichtet grundsätzlich nicht auf sein Aneignungsrecht, erklärt ein Sprecher des Bauministeriums gegenüber IMMO.info. Eine Liste mit herrenlosen Grundstücken gibt es aber nicht: Ein automatisiertes, frei zugängliches Register werde weder im Grundbuch, im Amtlichen Liegenschaftskataster­informationssystem (ALKIS) noch im Bayerischen Liegenschafts­informationssystem (BayLIS) geführt.

Interessierte können über die Immobilien Freistaat Bayern (IMBY ) ein Aneignungsrecht im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung erwerben. Die Angebote werden auf der Internetseite des Staatsbetriebs ausgeschrieben.

Die (Belegenheits-) Bezirke sind in Berlin für herrenlose Grundstücke zuständig, erklärt eine Sprecherin der Senatsverwaltung Finanzen. Die Senatsverwaltung für Finanzen sei gar nicht beteiligt und herrenlose Grundstücke würden auch nicht zentral berlinweit erfasst.

Wer eine Auskunft für einen Bezirk oder berlinweit wünsche, müsse sich an einen oder alle der 12 Bezirksämter  wenden.

Wenn das Land Brandenburg sein Aneignungsrecht ausübt und das Eigentum an einer herrenlosen Immobilie übernimmt, kümmert sich der Brandenburgische Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen (BLB) um den Verkauf.

Auf der Internetseite der staatlichen Institution werden Angebote für herrenlose Immobilien veröffentlicht. Interessierte können sich auch per E-Mail oder postalisch an den Landesbetrieb wenden und nach einem konkreten Grundstück fragen (unter Angabe von Ort, Straße, Nr. und/oder Gemarkung, Flur und Flurstück). Pauschale Auskünfte zu herrenlosen Grundstücken erteilt das BLB aber nicht.

Kontaktinformationen BLB (für Nachfragen nach konkreten herrenlosen Grundstücken):

E-Mail: [email protected]
Adresse BLB: Sophie- Alberti-Straße 4-6, 14478 Potsdam

Außerdem veröffentlicht das BLB eine Liste  mit allen Grundstücken, bei denen das Land auf sein Aneignungsrecht verzichtet hat. Weitere Informationen finden Interessierte auf der Seite des BLB .

Das Grundbuchamt führt in Bremen und Bremerhaven keine Liste über herrenlose Grundstücke. Technisch sei es nicht möglich, diese Information aus den Grundbüchern herauszufiltern, erklärt eine Sprecherin des Senators für Finanzen, der für die Aneignung von herrenlosen Grundstücken zuständig ist. Außerdem seien dem Senator für Finanzen derzeit keine herrenlosen Grundstücke bekannt (Stand: Juni 2024).

Das Land Hamburg führt keine Liste über herrenlose Immobilien. Der Finanzbehörde Hamburg sei keine Plattform bekannt, auf der herrenlose Immobilien zum Verkauf angeboten würden, erklärt eine Sprecherin.

Kaufinteressierte können beim Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung (LGV ) Auszüge aus dem Liegenschaftskataster gegen eine Gebühr bestellen, falls ein berechtigtes Interesse vorliegt, wie ein Sprecher des LGV mitteilt.

Der Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen (LBIH) kümmert sich in Hessen um herrenlose Immobilien. Allerdings gebe es weder eine Liste aller Immobilien, bei denen das Land Hessen auf sein Aneignungsrecht verzichtet habe, noch eine zentrale Plattform, auf der das Land Immobilien zum Verkauf anbiete, erklärt ein Sprecher des Finanzministeriums auf Nachfrage.

Das LBIH werde nicht automatisch von Grundbuchämtern unterrichtet, wenn Inhaber ihre Grundstücksrechte aufgeben würden. Es gebe auch keine automatische Mitteilung, wenn sich Dritte ein Grundstück aneignen würden.

Interessierte könnten sich an ihre Gemeinde wenden oder auf Online-Plattformen nach Angeboten suchen. “Aneignungsrechte zu werthaltigen Grundstücken werden zu Veräußerungszwecken auf diversen Immobilienportalen eingestellt”, erklärt der Sprecher. Etwa führe das LBIH einen Account  auf Immobilienscout24.

Das Land Mecklenburg -Vorpommern übernimmt ein herrenloses Grundstück nur, wenn keine Gründe dagegen sprechen, etwa eine hohe Hypothek oder Grundschuld, erklärt ein Sprecher des Finanzministeriums.

Falls kein anderer öffentlicher Träger Bedarf anmelde, ziehe man eine Abtretung des Aneignungsrechts in Bedacht. Dann veröffentliche man ein Angebot auf der Internetseite  der Staatlichen Bau- und Liegenschaftsverwaltung des Landes Mecklenburg-Vorpommern unter der Rubrik “Ausschreibungen/Immobilienangebote”.

Zudem können sich Interessenten mit Anfragen zu bestimmten Grundstücken direkt an das Finanzministerium wenden. Speziell für Immobilienaufgaben gibt es ein eigenes Email-Postfach mit der Adresse [email protected].

Das Land Niedersachsen eignet sich ein Grundstück nur “äußerst selten” an, wie ein Mitarbeiter des Niedersächsischen Landesamts für Bau und Liegenschaften (NLB) erklärt.

“Wenn ein Grundstück für einen Dritten interessant ist, so tritt das Land sein Aneignungsrecht entgeltlich an diese Person ab. Diese kann dann das Aneignungsrecht ausüben.”

In der Regel seien die Immobilien ohne Eigentümer aber wertlos, weil sie überschuldet oder stark sanierungsbedürftig seien. Oder es handle sich um Kleinst- und Wegeflächen, die nicht wirtschaftlich genutzt werden könnten und bei denen die Eigentümer einer Verkehrssicherungspflicht unterliegen würden.

Daher gebe es keine Liste über herrenlose Immobilien. Die wenigen zum Verkauf angebotenen Objekte würden über die Internetseite  des NLBL beworben. Kaufinteressierte können sich außerdem an die Grundbuchämter wenden, erklärt der Mitarbeiter.

Das Land Nordrhein-Westfalen eignet sich ein Grundstück nur an, wenn ein unmittelbares Landesinteresse besteht. Das sei meistens nicht der Fall, weil die Mehrzahl der Grundstücke überschuldet oder stark sanierungsbedürftig sei, heißt es auf der Internetseite des Bau und Liegenschaftsbetriebs NRW (BLB NRW ).

Das Land verfüge auch über keine Übersicht aller herrenlosen Grundstücke. Kaufinteressierte sollten sich daher an die Grundbuchämter wenden.

Das Landesamt für Steuern führt keine Listen über herrenlose Grundstücke. Wer eine herrenlose Immobilie finden wolle, könne beim Landesamt für Steuern in Koblenz nachfragen, das die Aneignungsrechte verwalte und verwerte, erklärt eine Sprecherin des rheinland-pfälzischen Finanzministeriums.

Allerdings seien die herrenlosen Grundstücke aufgrund der Lage, des Zuschnitts, des Zustands oder der wertüberhöhenden Belastungen “überwiegend wertlos”. Die wenigen marktfähigen Grundstücke würden regelmäßig auf dem Portal Kleinanzeigen  verkauft. “In der Regel handelt es sich hierbei um Acker-, Wald- und Weinberggrundstücke sowie Brachland, selten um bebauten und bebaubaren Grundbesitz”, erklärt die Sprecherin.

Saarländische Kaufinteressenten sollten sich an das Grundbuchamt wenden. Das Ministerium für Inneres und Bauen führt keine Liste über herrenlose Grundstücke, erklärt ein Sprecher. Auch das saarländische Grundbuchamt führt keine Liste, wie ein Sprecher des Amtsgerichts Saarbrücken auf Nachfrage erklärte, bei dem das Saarländische Grundbuchamt angesiedelt ist.

Das Land Sachsen erfährt nur von einem Eigentumsverzicht, wenn es von den Amtsgerichten darüber informiert wird. Dies geschehe aber nicht fristgebunden oder lückenlos, erklärt ein Mitarbeiter des Geschäftsbereichs Zentrales Flächenmanagement im Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement. “Eine zentrale Liste wird nicht geführt.”

Entscheidet sich das Land für einen Verkauf, wird das Angebot auf der Internetseite  des Staatsbetriebs Sächsisches Immobilien- und Baumanagement veröffentlicht (im Geschäftsbereich Zentrales Flächen-Management). Das ZFM verfügt auch über fünf Außenstellen , bei denen sich Kaufinteressierte über Angebote in ihrer Region informieren können.

Der Landesbetrieb Bau- und Liegenschaftsmanagement Sachsen-Anhalt (BLSA) ist für herrenlose Immobilien zuständig, erklärt ein Sprecher des Finanzministeriums. Dieser veröffentlicht  auf seiner Internetseite Verkaufsangebote für herrenlose Immobilien und eine Liste aller bisherigen Aneignungsverzichte. Die überwiegende Mehrzahl sei durch private Personen bereits wieder angeeignet worden.

Eine Liste mit allen Flurstücken ohne Eigentümer könne man vom Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt (LVermGeo ST) beziehen. Diese könne aus dem Liegenschaftskataster selektiert und in den Geokompetenz-Centern Magdeburg, Stendal, Dessau und Halle kostenpflichtig bezogen werden.

Schleswig-Holstein führt keine Liste über herrenlose Immobilien, erklärt eine Sprecherin des Finanzministeriums auf Anfrage. “Informationen zu herrenlosen Grundstücken können Interessierte bei Nachweis eines berechtigten Interesses vom jeweiligen Grundbuchamt erhalten.”

Das Land Thüringen verzichtet auf ein Aneignungsrecht grundsätzlich nicht. Entweder werde es vom Land selbst genutzt oder an Dritte weiterverkauft, erklärt eine Sprecherin des Finanzministeriums. Zuständig für die Verwertung der Aneignungsrechte sei das Thüringer Landesamt für Finanzen (TLF ) in Erfurt.

Das Amt führe auch eine Liste aller herrenloser Immobilien, aber diese würde nicht veröffentlicht. Kaufinteressenten könnten sich mit einer Anfrage über ein konkretes Grundstück an das Amt wenden oder alle herrenlosen Grundstücke in einer Gemeinde oder Region erfragen, unter Angabe der Nutzungsart (Ein- oder Mehrfamilienhaus bzw. unbebautes Grundstück).

“Aufgrund dieser Angaben wird das TLF prüfen, ob es den Vorstellungen des Interessenten entsprechende herrenlose Grundstücke gibt und dem Interessenten mitteilen”, erklärt die Sprecherin.

Ansprechpartner für Aneignungsrechte beim Landesamt für Finanzen (Thüringen):

Frau Werner (0361) 57 3632 311
[email protected]
Steigerstraße 24
99096 Erfurt

Eine herrenlose Immobilie kann mit viel Aufwand verbunden sein, so dass diese für den Eigentümer unwirtschaftlich ist.

Ob sich eine herrenlose Immobilie lohnt, lässt sich natürlich nicht pauschal sagen. Experten mahnen aber zur Vorsicht. “Ein aufgegebenes Haus hat vielfach bauliche oder energetische Mängel oder sogar einen Sanierungsstau”, erklärt etwa Geraldine Fahle, Referentin beim Verband Wohneigentum.

Mit dem Kauf allein sei es nicht getan: Danach stehe die Sanierung an, deren Kosten den Wert der Immobilie meist deutlich übersteige. Kaufinteressenten sollten daher genau abwägen. Letztendlich biete sich eine Chance, ein Haus günstig zu erwerben, aber es gebe auch ganz erhebliche Risiken, erklärt Fahle.

Im Regelfall gebe es gute Gründe, warum jemand das Eigentum an einer Immobilie aufgebe.

Auch Jörg Hoppe, Leiter der Abteilung “Immobilien des Landes” beim Niedersächsischen Landesamt für Bau und Liegenschaften, sieht Nachteile. Im Regelfall gebe es gute Gründe, warum jemand das Eigentum an einer Immobilie aufgebe. “Dies geschieht meist, weil die Eigentümerposition wirtschaftlich wertlos oder nachteilig ist.”

Oft handele es sich um Kleinst- und Wegeflächen, bei denen die Eigentümer eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht hätten und die man nicht bebauen oder wirtschaftlichen nutzen könne. “Insofern ist das Thema ,Herrenlose Grundstücke’ immer wieder in den Medien präsent, für die tägliche Arbeit aber von niedriger Priorität.”