Immobilien aus einer Zwangsversteigerung – Augen auf!

Stefan Schmid, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Stefan Schmid ist seit 1994 Rechtsanwalt in Dresden und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Stefan Schmid war in Großkanzleien in München tätig und leitet in Dresden die Kanzlei immobilienrecht-dresden.de  mit den Schwerpunkten privates Immobilienrecht und Mietrecht, Bau- und Architektenrecht, Verwaltungs- und Gesellschaftsrecht.

Die Suche nach dem passenden Haus oder der passenden Wohnung ist zeitintensiv. Anzeigen vergleichen, Exposés studieren, Besichtigungen, Expertenrat einholen… Das Gute daran: Wer intensiv sucht, kennt den Markt.

„Marktkenntnisse sind grundlegend für Immobiliensuchende, auf dem freien Markt und ganz besonders auf Zwangsversteigerungen“, sagt Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stefan Schmid. Nur wer ein Objekt einzuordnen weiß, wird gute von schlechten Angeboten unterscheiden.

ZVG Justizportal – Das offizielle und kostenlose Portal mit allen Terminen für Zwangsversteigerungen in Deutschland. Quelle: Webseite zvg-portal.de

Kenne ich den Markt in meiner Wunschgegend, und erwäge ich, eine Immobilie zu ersteigern, finde ich im Internet über das Portal ZVG-Justizportal  einen Überblick.

Alle Zwangsversteigerungstermine der deutschen Amtsgerichte sowie die grundlegenden Informationen zu den einzelnen Objekten sind dort frei einsehbar.

Je nach Bundesland finden sich auch Verkehrswert-Gutachten sowie Fotos online, zudem die Adresse der Immobilie ohne Namen und andere personenbezogene Daten des Eigentümers. Die Termine werden auf dem ZVG Justizportal mit einem Vorlauf von bis zu acht Wochen eingestellt.

Wenn Sie an Immobilien in einer bestimmten Gegend interessiert sind, können Sie diese im ZVG Justizportal über den Menüpunkt „Termine suchen“ finden. Sie wählen zuerst das Bundesland und dann das zuständige Amtsgericht aus. Zum Beispiel befinden sich unter dem Bundesland „Hessen“ und dem Amtsgericht „Frankfurt am Main“ zurzeit 32 Immobilien in der Zwangsversteigerung:

Weitere Filter sind möglich. Zum Beispiel können nur bestimmte Objekte angezeigt werden (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Garage und weitere).

IMMO.info empfiehlt, regelmäßig zu überprüfen, ob der Termin noch steht. Nicht selten wird eine anberaumte Versteigerung abgesagt und die Immobilie auf dem freien Markt verkauft.

Das Gutachten zum Verkehrswert der jeweiligen zur Versteigerung stehenden Immobilie erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger im Auftrag des Amtsgerichts. Neben den Fakten sollte darin auch stehen, ob der Gutachter die Immobilie von innen besichtigen konnte und ob im Grundbuch Belastungen eingetragen sind. Dabei zählen nur Belastungen der Abteilung 2 wie Nießbrauch oder Wegrechte. Die Belastungen der Abteilung 3 wie eine Grundschuld werden mit der Zwangsversteigerung gelöscht.

„Grundbuch-Belastungen sind wertmindernd, ein ordentlicher Gutachter berücksichtigt sie. Manchmal wird das jedoch übersehen“, so Schmid. Zur Sicherheit empfiehlt der Fachanwalt potenziellen Bietern, selbst beim Amtsgericht die entsprechenden Seiten des Grundbuchs einzusehen. Auch die Gutachten kann man – mit Termin – vor Ort lesen.

Dabei ist es erlaubt, sich Notizen zu machen und Passagen abzuschreiben; Seiten zu kopieren oder zu fotografieren ist dagegen verboten.

Weder der Gutachter noch die potenziellen Bieter haben einen Anspruch darauf, die Wohnung oder das Haus von innen zu besichtigen. Der aktuelle Bewohner entscheidet, wen er in seine Wohnung lässt. Gutachter werden häufig eingelassen. Interessenten eher nicht. „Das ist die Regel“, sagt der Rechtsanwalt, „und kein Hinweis darauf, dass es etwas zu verbergen gibt.“

Umso wichtiger ist das Gutachten für Interessenten. Für Bieter sind folgende Fragen entscheidend:

1. In welchem Zustand ist die Immobilie?
2. Ist der Verkehrswert plausibel und marktgerecht?
3. Welche Folgekosten erwarten mich?

Vor allem, um die Folgekosten einzuschätzen, hilft der Rat eines Architekten oder Bauingenieurs. Im Gutachten könnte etwa stehen, „Dach seit Baujahr 1962 nicht renoviert“. Dann muss ich wissen: Wie lange hält so ein Dach in der Regel? Was kostet die Erneuerung nach aktuellen Vorgaben? Reicht es, die Ziegel auszutauschen, brauche ich eine Dämmung, sind die Holzbalken marode?

Wenn diese Sanierungsarbeiten in den nächsten Jahren fällig werden, muss ich sie für meine interne Rechnung auf den Versteigerungspreis aufschlagen.

Konnte der Sachverständige die Immobilie nicht besichtigen, bleibt auch bei ausführlichem Gutachten ein Risiko: Sind Wände von Schimmel befallen oder Rohre verstopft? Wenn niemand die Innenräume und Installationen gesehen hat, kann auch niemand wegen verschwiegener Mängel zur Rechenschaft gezogen werden. So muss jeder selbst entscheiden, wie viel Risiko er für einen gewissen Preisabschlag eingehen möchte.

Bei der Ersteigerung einer Immobilie fallen weder Notar- noch Maklergebühren an, dafür erhebt das Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr von etwa 0,5 Prozent des Höchstgebots. Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag sind wie bei jedem Immobilienkauf zu zahlen.

Da wenige Wochen nach dem Versteigerungstermin der gesamte Preis der Immobilie fällig wird, muss meine Finanzierung schon vorher stehen. Es lohnt sich, bei Zuschlag die Immobilie so schnell wie möglich zu bezahlen: Für die Zeit zwischen Versteigerungstermin und Zahlung erhebt das Amtsgericht vier Prozent Zinsen auf den Zuschlagswert abzüglich meiner Sicherheitsleistung.

Bevor ich als Bieter zur Versteigerung gehe, rät Schmid, eine Zwangsversteigerung als Zuschauer zu besuchen. Dann kenne ich den Ablauf, die Situation ist weniger neu und aufregend, und ich kann mit kühlerem Kopf teilnehmen.

Um schließlich auf der Zwangsversteigerung meiner Wunschimmobilie mitzubieten, muss ich Folgendes tun:

Ich registriere mich als Bieter beim entsprechenden Amtsgericht und hinterlege zehn Prozent des durch Beschluss des Amtsgerichtes festgestellten Verkehrswertes per Überweisung als Sicherheitsleistung. Damit soll sichergestellt werden, dass alle Bieter tatsächlich Kaufabsichten pflegen. Bargeld direkt auf der Auktion zu hinterlegen, wie es früher üblich war, ist heute nicht mehr erlaubt. Wer keinen Zuschlag erhält, bekommt sein Geld umgehend zurücküberwiesen.

Eine weitere Aufgabe vor dem Versteigerungstermin, laut Schmid unabdingbar:

Bieter sollten sich ein klares Preislimit setzen: Ich biete bis zu meinem gewählten Betrag. Und keinen Euro mehr.

Warum brauche ich so ein strenges Limit? „Weil man andernfalls immer noch einen Schritt mitgeht und noch mal ein paar Tausend Euro drauflegt.“ Irgendwann zahlt man mehr als geplant, mehr als einem die Immobilie maximal wert ist, mehr als finanzierbar ist.

Empfehlung: Bei Zwangsversteigerungen ein Preislimit setzen – zusammen mit einer Person des Vertrauens.

Wenn ich glaube, dass es mir schwerfällt, mich an mein Limit zu halten, nehme ich eine Person meines Vertrauens mit, die mich unterstützt.

Vermutlich setzen sich auch meine Mietbieter ein Preislimit. Da die Menschen im Allgemeinen runde Zahlen bevorzugen, könnte eine ungerade Summe als Obergrenze vorteilhaft sein. Wer etwa bis 352.000 Euro bietet, zieht an dem Mitbieter vorbei, der sich 350.000 als Grenze gesetzt hat.

Der Ablauf ist klar geregelt und immer gleich.

1. Die Bekanntmachung
   Zu Beginn der Versteigerung fasst ein Rechtspfleger Fakten zum Versteigerungsobjekt zusammen. All diese Informationen stehen auch im Internet.
2. Die Bieterstunde
   Nun geben Interessenten für mindestens 30 Minuten ihre Gebote ab. Beim ersten Termin muss das Mindestgebot bei 7/10 des Verkehrswertes der Wohnung oder des Hauses liegen. Die Bieterstunde endet, wenn das aktuelle höchste Gebot dreimal wiederholt wurde und kein weiteres Gebot eingeht.
3. Die Verhandlung
   Nun hat der Gläubiger das Recht, das Gebot zu akzeptieren oder abzulehnen. Wenn er es ablehnt, muss das Gericht einen neuen Zwangsversteigerungstermin festlegen. Beim zweiten Termin darf das Mindestgebot bei nur 5/10 des Verkehrswertes liegen. Die Chance, eine Immobilie günstig zu bekommen, liegt also beim zweiten Termin höher.
   Wird mein Gebot schon während dieser Verhandlung oder zu einem späteren Zeitpunkt akzeptiert, ist das bindend, und ich bin zum Kauf verpflichtet.

Erst nach dem Verteilungstermin, den das Amtsgericht in der Regel sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung ansetzt, kann ich frei über meine Immobilie verfügen.

Auf den Versteigerungen sind auch Profis unterwegs, die entweder für ihr eigenes Portfolio oder als Strohmänner bieten. Schmid nennt einen Trick der Profis, den auch Privatleute ausprobieren können, wenn sie an einer Immobilie besonders interessiert sind.

„Profis vereinbaren mit der Bank eine Ausbietungsgarantie. Sie bieten etwa an, 8/10 des Verkehrswertes zu zahlen und erhalten von der Bank die Garantie, dass sie dieses Gebot akzeptiert“.

Die Bank erhält zwar nicht 10/10 des Verkehrswertes, dafür aber möglichst schnell deutlich mehr als 5/10, dem Mindestgebot aus der zweiten Runde. Und der Bieter sichert sich das gewünschte Objekt zu einem verhältnismäßig günstigen Preis.