Erbpacht Finanzierung – so finanzieren Sie Ihr Haus auf fremdem Grund

Erbbaurecht: Gebäude und Grundstück sind im Grundbuch getrennt. Das Haus auf einem Erbpacht-Grundstück kann unter bestimmten Voraussetzungen finanziert werden.

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich „Erbpachtrecht“) erlaubt es, das Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum des darauf stehenden Gebäudes zu trennen. Dadurch ist es möglich, eine Immobilie auf fremdem Grund zu kaufen, zu nutzen oder zu bauen sowie sie später weiterzuverkaufen, zu vermieten oder zu vererben. Eigentümer des Grundstücks können Kirchen, Kommunen und Städte sein, Stiftungen, aber auch Unternehmen oder Privatpersonen. Die Eigentümer behalten ihr Grundvermögen, geben es aber für eine gewisse Zeit zur Nutzung frei.

Als Gegenleistung für das Nutzungsrecht muss der Erbbaurechtsnehmer (im Gesetz Erbbauberechtigter genannt) einen Erbbauzins (umgangssprachlich „Erbpacht“ oder „Pachtzins“) an den Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) bezahlen – pro Jahr etwa drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Vereinbart wird dies im Erbbaurechtsvertrag (umgangssprachlich „Pachtvertrag“ oder „Erbpachtvertrag“).

Die Basis jeder Erbpacht ist der Erbpachtvertrag, wichtige Punkte darin sind:

Der Erbbaurechtsvertrag beinhaltet wichtige Regelungen zwischen dem Grundstücks- und dem Gebäudeeigentümer, die auch die Erbpacht Finanzierung betreffen.

Erbpachtverträge laufen nicht unbegrenzt: Häufig werden sie für die Dauer von 60 bis 99 Jahren geschlossen. Läuft der Vertrag ab, geht das Grundstück samt Immobilie zurück an den Erbpachtgeber. Für den Immobilienbesitzer bedeutet der Zeitablauf den Verlust der Immobilie. Der Grundeigentümer muss den Erbpachtnehmer für diesen Verlust entschädigen und zahlt etwa zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes (§27 ErbbauRG ). Auch die Höhe der Entschädigung wird im Erbpachtvertrag festgelegt.

Je nach Pachtzins kommen Erbpachtnehmer langfristig günstiger oder teurer weg als Käufer einer Immobilie samt Grund. „Erbpachtgeber wollen in aller Regel eine gute Rendite erzielen, daher ist ein Mietzins zwischen vier und sechs Prozent durchaus üblich“, sagt Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierung bei dem Finanzdienstleister Dr. Klein.

Als Erbpacht in Deutschland in den Nachkriegsjahren populär wurde, sei das anders gedacht gewesen. Kirchen, Kommunen und Städte hätten damals ihr Land preiswert zur Nutzung abgegeben, damit schnell neuer Wohnraum entstehen konnte. „Es gibt alte Verträge, da fallen für ein Grundstück von 800 Quadratmetern 50 Euro Pachtzins im Monat an“, sagt der Finanzierungsexperte.

Erbpachtgeber wollen in aller Regel eine gute Rendite erzielen, daher ist ein Mietzins zwischen vier und sechs Prozent durchaus üblich

Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, wie teuer der Erbbaurechtszins (Pachtzins) im Laufe der Jahre kommt:

Langfristig günstig fährt nur derjenige, der einen sehr niedrigen Pachtzins bekommt. Alle anderen bezahlen den Grundstückspreis mehrfach, im vereinfachten Rechenbeispiel mit vier Prozent Pachtzins ist er schon nach 50 Jahren doppelt bezahlt.

Eine Erhöhung der Erbpacht während der Laufzeit ist möglich. Für Wohnimmobilien ist eine Erhöhung der Erbpachtzinsen entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI ) üblich. Eine Erhöhung darf frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss oder nach letzter Erhöhung erfolgen (§ 9 a  ErbbauRG).

Der Vorteil der Erbpacht liegt also nicht im Sparen, sondern darin, dass Menschen mit wenig Eigenkapital und einer verhältnismäßig geringeren Kreditsumme zu einem Eigenheim kommen.

Im Erbbaurechtsvertrag (Erbpachtvertrag) ist auch festgeschrieben, wie hoch ein Erbbaugrundstück als Sicherheit für einen Kredit belastet werden darf. Im Durchschnitt liegt die Belastungsgrenze bei 70 bis 80 Prozent des geschätzten Immobilienwertes; die verbleibenden 20 bis 30 Prozent muss der Erbpachtnehmer – neben den üblichen Kaufnebenkosten – als Eigenkapital mitbringen. Wer ein höheres Darlehen etwa wegen Renovierungskosten benötigt, ist auf den guten Willen des Erbpachtgebers zur Erbpacht Finanzierung angewiesen. „In klassischen Erbpachtverträgen fehlt eine Renovierungsklausel“, sagt Dr. Klein-Experte Handwerker.

Während der Laufzeit eines Erbpachtvertrages kann keiner der beiden Vertragspartner kündigen. Folglich gibt es auch keine Kündigung wegen Eigenbedarf. Nur wenn sich beide einig sind, kann der Vertrag vorzeitig aufgelöst werden. Erbpachtnehmer sind rechtlich also besser geschützt als Mieter. Lediglich wenn der Erbpachtnehmer seinen Pflichten nicht nachkommt, also den Pachtzins über mindestens zwei Jahre nicht bezahlt oder Immobilie und Grund nicht pfleglich behandelt, kann der Grundstückseigentümer eine außerordentliche Kündigung aussprechen.

Diese außerordentliche Kündigung nennt sich Heimfall (§ 32 ErbbauRG ). Das bedeutet, dass Immobilie und Pachtgrund schon vor Ablauf der Vertragszeit aus den oben genannten Gründen an den Erbpachtgeber zurückfallen. Kommt es zum Heimfall, muss der Grundeigentümer den Immobilienbesitzer – wenn nicht bei Vertragsabschluss anders vereinbart – mit zwei Dritteln des geschätzten Immobilienwertes entschädigen.

Die großen Finanzdienstleister Dr. Klein und Interhyp sind sich einig: Die Erbpacht Finanzierung ist für Banken nicht ungewöhnlich. Dennoch lehnen einige Banken das Geschäft mit der Erbpacht grundsätzlich ab. Andere finanzieren unter gewissen Bedingungen und schauen sich den Einzelfall genau an.

Die Bank, die grundsätzlich Erbbaurechte finanziert, wird keinen separaten Zinsaufschlag. Allerdings haben Kunden bei Erbbaurechten nicht die volle Auswahl an Banken. berechnen

Ob und inwiefern sich die Konditionen für die Finanzierung bei Erbpacht von einer normalen Baufinanzierung unterscheiden, lässt sich nicht eindeutig beantworten. „Die Bank, die grundsätzlich Erbbaurechte finanziert, wird keinen separaten Zinsaufschlag berechnen“, sagt Timo Handwerker von Dr. Klein. Allerdings haben Kunden bei Erbbaurechten nicht die volle Auswahl an Banken. Es könne also gut sein, dass eine andere Bank, die keine Finanzierung von Erbbaurechten anbietet, günstiger finanzieren würde.

Nicht alle Banken finanzieren bei Erbpacht.

Bei Interhyp heißt es, die Finanzierungspartner würden die Finanzierung von Erbbaurecht unterschiedlich handhaben. Bei einigen fielen keine Aufschläge zur Finanzierung eines Erbbaurechts an. Bei anderen Partnern hingen eventuelle Aufschläge oftmals vom konkreten Objekt und den Bedingungen des Erbbaurechts ab.

Bietet eine Privatperson eine Erbpacht an, kann es schwierig sein, ein Bankdarlehen zu erhalten. „Kirchen, Gemeinden und Stiftungen sind berechenbarer“, sagt Finanzierungsspezialist Timo Handwerker. „Mit privaten Grundstückseigentümern haben wir viel Willkür gesehen.“ Die beste Möglichkeit, eine Erbpacht von privat zu finanzieren: „Wir empfehlen, bei einer lokalen Bank nach einem Darlehen zu fragen. Lokale Banken kennen die Grundeigentümer und können deren Verlässlichkeit beurteilen“.

Interhyp weist darauf hin, dass auch potenzielle Erbpachtnehmer bestimmte Bedingungen erfüllen müssen, um einen Erbbauvertrag mit einer Kommune, Kirche oder Stiftungen zu bekommen. Kirchen wünschen sich gläubige Familien, Kommunen ziehen Familien mit mehreren Kindern vor und bei Stiftungen müsse der Stiftungszweck, beispielsweise gewisse soziale Belange, erfüllt werden.

Damit Banken eine Erbpacht Finanzierung vergeben, muss der Pachtvertrag noch viele Jahrzehnte laufen. Vor Ablauf des Erbbaurechts muss die Finanzierung abgeschlossen sein. „Viele Banken fordern einen zeitlichen Puffer“, sagt Handwerker. Bei Interhyp heißt es: Mindestens 15 Jahre vor Ablauf der Erbpacht müsse das Darlehen abbezahlt sein.

Mindestens 15 Jahre vor Ablauf der Erbpacht müsse das Darlehen abbezahlt sein.

Eine Erbpacht muss also noch 40 Jahre oder länger laufen, damit eine Bank das Objekt finanziert. Mit neuen Verträgen wird es hier keine Probleme geben. Wenn jemand jedoch in eine laufende Erbpacht einsteigt, kann es zeitlich eng werden. Je länger eine Erbpacht schon läuft, umso schwieriger bis unmöglich wird es, eine Erbpacht Finanzierung zu finden. Das bedeutet auch: Wenn das Ablaufdatum des Pachtvertrages näher rückt, lässt sich kaum mehr ein Käufer für die Immobilie auf dem Erbbaugrund finden.

„Erbpachtverträge sind eine komplizierte Angelegenheit“, sagt Timo Handwerker von Dr. Klein. „Auch ein Finanzierungsprofi kann die rechtliche Beratung nicht ersetzen“. Worauf müssen potenzielle Erbpachtnehmer bei der Erbbau-Finanzierung besonders achten?

Ein wichtiger Punkt ist die Belastungszustimmung. Auch wenn die Belastungsgrenze im Erbpachtvertrag formuliert ist, muss der Grundstückseigentümer dem Eintrag der Grundschuld aktiv zustimmen.

Vor allem bei dem Kauf einer bereits laufenden Erbpacht gerät die Belastungszustimmung leicht aus dem Blickfeld. Schließlich erwirbt der Käufer Haus und Erbpacht vom Immobilienbesitzer. Der Erbbauchrecht-Geber ist eigentlich nicht involviert, kann aber dennoch, wenn es um die Finanzierung geht, seine Zustimmung verweigern.

Timo Handwerker erklärt den Ablauf: „Ich bin mit dem Verkäufer von Haus und Erbpacht handelseinig und habe mit der Bank die Finanzierung geregelt. Nachdem ich den Kaufvertrag unterschrieben habe, brauche ich eine notarielle Erklärung von einer dritten Person: dem Grundstückseigentümer, mit dem ich nicht verhandelt habe. Im ungünstigsten Fall stimmt der Grundstückseigentümer der Grundbuchbelastung nicht zu, auch wenn sie im Erbpachtvertrag aufgeführt ist. Und ohne Belastungszustimmung muss ich meine Finanzierung rückabwickeln.“