Baufinanzierung für Selbstständige: So erhalten Unternehmer und Freiberufler die besten Konditionen

Manche Banken würden allerdings keine Baufinanzierung gewähren, wenn der Selbstständige vor weniger als drei Jahren gegründet habe. Außerdem würden Unternehmer durchaus öfter ausgeschlossen, die in umstrittenen Branchen wie dem Glücksspiel tätig seien oder in wirtschaftlich schwächelnden Branchen. “Wenn etwa gerade wenig gebaut wird, könnten es Architekten oder Handwerker schwerer haben”, erklärt Lohdau.

Experte Robert Lohdau, Diplom-Kaufmann und Experte für Baufinanzierung. Quelle: Robert Lohdau

Robert Lohdau arbeitet als selbstständiger Immobiliardarlehensvermittler in Berlin und vermittelt Immobilienkredite bei “Mein Finanzkonzept”. Er hat eine Lehre als Bankkaufmann absolviert und später Betriebswirtschaftslehre studiert. Der Diplom-Kaufmann arbeitete 14 Jahre lang bei der Deutschen Bank als Kreditentscheider im Bereich Immobilienfinanzierung.

Laut Robert Lohdau sind vor allem positive Geschäftszahlen entscheidend. Weitere Umstände, die die Bank positiv bewertet:

• Ausreichend hohes und regelmäßiges Einkommen
• Eigenkapital (idealerweise 20 Prozent oder höher)
• Sicherheiten (etwa eine bestehende Lebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung)
• Dauer der Selbstständigkeit (idealerweise drei Jahre oder länger)
• Höhe des Schufa-Scores und keine negative Schufa-Auskunft (folgt auf eine unbezahlte Rechnung trotz zweimaliger Mahnung)
• Gute Lage und Zustand der Immobilie
• Zweiter Darlehensnehmer

Eine Baufinanzierung ist für Selbstständige im Schnitt nur geringfügig teurer als für Angestellte. Das erklären Banken und Kreditvermittler gegenüber IMMO.info. Etwa beziffert die Commerzbank den Aufschlag auf 10 Basispunkte (0,1 Prozentpunkte).

Ein Immobiliendarlehen ist für Selbstständige im Schnitt geringfügig teurer als für Angestellte

Laut Interhyp zahlten Selbstständige im Januar 2024 im Schnitt fünf Basispunkte mehr. In den vergangenen zwei Jahren habe sich der Aufschlag zwischen vier und zwölf Basispunkten bewegt. “Einen deutlichen Zinsaufschlag für die Kundengruppe Selbstständige gibt es aus unserer Beratungserfahrung nicht”, erklärt ein Sprecher. Interhyp untersuchte mehrere tausend Angebote von 170 aktiven Kreditgebern.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Selbstständige zahlen also in der Regel kaum mehr als Angestellte für eine Baufinanzierung. Ein Risikoaufschlag von fünf Basispunkten macht in unserem Rechenbeispiel rund 15 Euro pro Monat aus. Dabei legen wir typische Finanzierungsannahmen und das aktuelle Zinsniveau zu Grunde (siehe Tabelle).

Annuitätendarlehen Baufinanzierung über 350.000 Euro, 10 Jahre Laufzeit und Sollzinsbindung, 2 Prozent Tilgungsrate, 30 Prozent Eigenkapital

Je nach Berufsgruppe fallen die Zinskonditionen unterschiedlich aus. Während Freiberufler oft günstigere Konditionen erhalten, bekommen Existenzgründer in der Regel keine Baufinanzierung.

Bilanzierende würden um wenige Basispunkte besser gestellt, erklärt Interhyp gegenüber IMMO.info. In Deutschland müssen Unternehmer mit einem Jahresumsatz über 600.000 Euro oder einem Gewinn über 60.000 Euro eine Bilanz erstellen. Freiberufler sind von der Bilanzierungspflicht befreit.

Laut Interhyp fällt der Zinssatz je nach Berufsgruppe unterschiedlich aus. “Tendenziell erhalten Selbstständige mit einem höheren Einkommen, beispielsweise Ärzte, im Schnitt günstigere Zinsen als andere selbstständige Berufsgruppen”, erklärt ein Sprecher.

Laut dem Kreditvermittler Dr. Klein erhalten Freiberufler wie Ärzte, Anwälte und Architekten normalerweise bessere Konditionen für eine Baufinanzierung. Unternehmer wie Handwerker oder Händler hätten es schwerer. Schüler, Studenten, Zivildienstleistende, Saisonarbeiter oder Existenzgründer hätten bloß eine Chance, wenn ein zweiter Darlehensnehmer mit guter Kreditwürdigkeit im Boot sei.

Laut Robert Lohdau ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. “Wenn die Geschäftszahlen stimmen, haben Selbstständige ebenso wie Angestellte Chancen auf eine 100-Prozent-Finanzierung”, erklärt er.

Der Kreditvermittler Dr. Klein empfiehlt, mindestens 15 Prozent als Unternehmer oder Freiberufler einzubringen. So könne man zumindest die Erwerbsnebenkosten begleichen. Wer Eigenkapital von 20 Prozent und mehr einbringt, habe gute Chancen auf günstige Zinsen.

Laut Interhyp können sowohl regionale als auch überregionale Banken Top-Konditionen bieten. “Wie auch bei Angestellten ist hier ein Vergleich deswegen wichtig”, erklärt ein Sprecher.

Selbstständige müssen je nach Art der Tätigkeit und je nach Bank die folgenden Unterlagen vorlegen:

• Bilanz beziehungsweise Einnahmen-Überschuss-Rechnung (für die vergangenen drei Jahre)
• Steuerbescheide (für die vergangenen drei Jahre)
• Sonstige Einkommensnachweise
• Eine aktuelle Selbstauskunft
• Eine Schufa-Auskunft (fordert in der Regel die Bank an)
• Einen Grundbuchauszug
• Nachweise über Sicherheiten
• Vermögensaufstellung
• Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben
• Gegebenenfalls Nachweise von Versicherungen (Berufsunfähigkeitsversicherung, Lebensversicherung, Pflegeversicherung)

Folgende neun Tipps können Ihnen helfen, bessere Konditionen zu erhalten und die Baufinanzierung rasch abzubezahlen:

Selbstständige sollten umgehend den Steuerberater mit der Bilanzierung beauftragen und die Steuererklärung beim Finanzamt einreichen. “Bilanz und Steuerbescheid sollten möglichst frühzeitig vorliegen”, erklärt der Immobilienkreditvermittler Robert Lohdau. So könne sich die Bank ein besseres Bild verschaffen und biete günstigere Konditionen zur Baufinanzierung für Selbstständige.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert Bauvorhaben mit bis zu 150.000 Euro für Privatpersonen und mit bis zu 270.000 Euro für Familien, wenn das Gebäude bestimmte Sanierungsstandards erfüllt. Auch der Kauf von Bestandswohnungen und die Sanierung alter Gebäude werden gefördert. Die staatliche Bank gewährt dabei Angestellten und Selbstständigen die gleichen Konditionen. Details erfahren Sie auf der Internetseite  der KfW.

Sie können sich von der Schufa eine kostenlose Datenkopie zusenden lassen. Diese enthält alle Informationen, die die Kreditauskunftei über Sie gespeichert hat, einschließlich des Schufa-Scores. Sie können den Datensatz auf der Internetseite  der Schufa anfordern. Falls ein Fehler drin ist, können Sie die Angabe über das Rückfrageformular der Schufa über das Rückfrageformular der Schufa korrigieren lassen.

In einem ersten Schritt können Sie auch mit dem Score-Simulator der Schufa schätzen lassen, wie hoch Ihr Schufa-Score ist. Details zum Schufa-Score, der Datenkopie und dem Simulator erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel zum Schufa-Score.

Als Unternehmer oder Freiberufler können die Einnahmen stark schwanken. Vereinbaren Sie daher nach Möglichkeit eine flexible Tilgungsrate und freiwillige Sonderzahlungen, um flexibel zu bleiben.

Fragen Sie nicht bloß bei Ihrer Hausbank an, sondern bei mehreren Vermittlern und Banken und vergleichen Sie genau. Etwa können Sie sich an Immobilienkreditvermittler in Ihrer Region oder an die Branchenführer Interhyp und Dr. Klein wenden.

Webseite Dr. Klein Privatkunden AG. Einer der größten Vermittler für Immobilienkredite in Deutschland 

Ein zweiter Darlehensnehmer senkt das Risiko eines Kreditausfalls. Die Bank honoriert das mit einem niedrigeren Darlehenszins. Daher kann es sinnvoll sein, den Ehepartner oder eine andere Person mit ins Boot zu holen.

Der Kreditvermittler Interhyp rät derzeit von einer zu langen Zinsbindung ab (Stand: Februar 2024). Die Bauzinsen sind aktuell im 15-Jahresvergleich relativ hoch.

Nennen Sie gegenüber der Bank alle Sicherheiten, über die Sie verfügen. Etwa können dies weitere Vermögenswerte oder Versicherungen sein, die Sie vor bestimmten Lebensrisiken schützen (Berufsunfähigkeitsversicherung, Pflegeversicherung, Lebensversicherung).

Geben Sie weitere Gründe an, die für Sie als Kreditnehmer sprechen. Laut Paragraf 4  der ImmoKWPLV darf die Bank auch “zukünftige wahrscheinliche positive Ereignisse” berücksichtigen. Das können laut dem Verordnungstext sein:

• Eine Verlängerung oder Entfristung eines Beschäftigungsverhältnisses
• Die Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach einer Elternzeit
• Die Aufstockung der Arbeitszeit nach Teilzeittätigkeit
• Eine Beförderung
• Ein Vermögenszuwachs
• Eine Abfindungszahlung
• Künftig zu erwartende Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung von Immobilien (wobei zu erwartende Mietsteigerungen nicht zu berücksichtigen sind)

Das zu erwartende Ereignis muss demnach wahrscheinlich, aber “nicht sicher” sein. “Ein zukünftiges positives Ereignis ist wahrscheinlich, wenn es bezogen auf die konkreten Umstände, wie beispielsweise die Branche und den Beruf, nach der Lebenserfahrung voraussichtlich anzunehmen (…) ist”, heißt es im Verordnungstext.