Haus günstig kaufen? Immobilienkauf 2023

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ein komplexes Gebilde. Nur weil verhältnismäßig viele Häuser und Wohnungen zum Verkauf stehen, lassen sich diese nicht automatisch günstig erwerben. Unter anderem folgende Parameter beeinflussen die Kosten eines Immobilienkaufs:

Energiekrise, Krieg in der Ukraine, Spätfolgen der Corona-Pandemie und Lieferengpässe – das waren die großen Preistreiber in 2022. Die Teuerungsrate in Deutschland lag im November 2022 bei zehn Prozent. Für das Gesamtjahr rechnet das IW Köln  mit einer Inflationsrate von etwa acht Prozent; weit überdurchschnittlich stiegen die Preise von Energieträgern und zahlreichen Lebensmitteln.

In vier Schritten hat die EZB den Leitzins in der zweiten Jahreshälfte 2022 von 0 auf 2,5 Prozent angehoben. Zuvor lag er für lange Zeit mit einem halben Prozent im Minusbereich. Nicht nur Pekka Sagner und das IW Köln gehen davon aus, dass noch weitere kleine Zinsanhebungen folgen. „Die sind im Finanzmarkt schon eingepreist und werden für keine großen Überraschungen sorgen.“

Für den Immobilienmarkt sind vor allem die Bauzinsen wichtig. Um Wohneigentum finanzieren zu können, müssen sich die Haushalte Geld leihen. Die Gebühren dafür sind die Bau- oder Hypothekenzinsen. Je höher diese Zinsen, umso schwieriger ist es, ein Haus günstig zu kaufen. Die Zeiten von historisch günstigen Baufinanzierungen mit Zinssätzen von unter einem Prozent gehören der Vergangenheit an.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Die gute Nachricht im schwierigen Umfeld: Der Höhepunkt scheint überschritten, die Bauzinsen haben bereits etwa ein halbes Prozent nachgegeben und werden Sagner zufolge nicht mehr so stark steigen wie in diesem Jahr. „Ich erwarte, dass wir uns Anfang nächsten Jahres bei etwas über drei Prozentpunkten für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung einpendeln.“

Mit Zeitverzögerung ziehen die Sparzinsen an. „Die Dynamik bei Sparzinsen ist zurückhaltender als die bei Hypothekenzinsen“, dämpft der Immobilienökonom die Hoffnung auf schnelle Zinsgewinne. Die wird es erst dann geben, wenn der Realzins steigt.

Denn trotz Ende der Negativzinsen stehen Sparer heute schlechter da als vor einem Jahr. Die Rechnung ist einfach: Bei null Prozent Zinsen und einer Inflation von einem Prozent, habe ich einen jährlichen Kaufkraftverlust von einem Prozent. Bei zwei Prozent Zinsen und einer Inflation von zehn Prozent verliert meine Kaufkraft acht Prozent im Jahr.

Banken haben die Kreditvergabe bei Hauskauf eingeschränkt.

Anfang 2022 lief das Baufinanzierungsgeschäft vielversprechend an, bei Bausparverträgen, die lange Zeit aus der Mode waren, beobachtete Pekka Sagner einen regelrechten Boom. Hypothekenbesitzer mit auslaufenden Kreditverträgen zogen ihre Anschlussfinanzierung vor, um sich günstige Zinsen zu sichern. Mit den steigenden Zinsen in der zweiten Jahreshälfte brach das Kreditgeschäft massiv ein. Zinsen und Inflation sind hoch, die Unsicherheit ist groß – nur wenige interessierten sich für einen Baukredit.

Das Interesse an Baufinanzierung wird 2023 nicht schlagartig steigen. Diejenigen, die eine Immobilie kaufen möchten, müssen sich im Vergleich zum Vorjahresbeginn auf geänderte Rahmenbedingungen einstellen.

„Die gestiegenen Zinsen beeinflussen das Verhältnis von Annuität und Einkommen negativ“, sagt der IW-Immobilienexperte. Bei gleichbleibenden Einkommen auf der einen Seite, gestiegenen Zinsen und Verbraucherpreisen auf der anderen Seite „können sich Haushalte weniger Haus leisten“.

Banken und Baufinanzierer sehen bei Kaufwilligen genau hin und machen eine neue Haushaltsrechnung mit höheren Kosten für die Lebenshaltung auf. Je mehr Luft zwischen Einnahmen und Ausgaben und je höher das Eigenkapital, umso größer die Chance auf einen Kredit. Potenzielle Käufer von Bestandsimmobilien mit schlechter Energiekennzahl benötigen einen besonders großen Einkommenspuffer. Die Kosten für Energie und Sanierung sind hoch und kaum kalkulierbar. „Etliche Haushalte werden feststellen müssen, dass ihnen Kredite, die sie Anfang 2022 bekommen hätten, nun nicht mehr offen stehen“, beschreibt Sagner die Situation.

Wird ein Kredit bewilligt, sind Planbarkeit und Kalkulierbarkeit des Schuldenabbaus für Selbstnutzer entscheidend. Daher werden Baukredite in der Regel auf zehn bis 15 Jahre festgeschrieben. Damit nach Ablauf der Zinsfestschreibung keine böse Überraschung droht, empfiehlt Sagner von Anfang an folgende Fragen durchzuspielen:

• Wie hoch sind meine Schulden zum Ende der Zinsbindung?
• Wie würden sich verschiedene Zinssätze auf die Tilgungszeit auswirken?
• Wie kann ich bis zum Renteneintritt Schuldenfreiheit erreichen?

Wer jedes Risiko scheut, entscheidet sich für einen Volltilger-Kredit. Der wird mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,5 Prozentpunkten teuer bezahlt, ist aber bis zur Tilgung des letzten Euros planbar. Und was viele nicht wissen: In Deutschland ist jeder Baukredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar - unabhängig von der Vertragslaufzeit des Immobilienkredits. Dieses Widerrufsrecht gilt nur für Kreditnehmer. Wie lange das Darlehen noch läuft, spielt dabei keine Rolle.

Egal ob Volltilger oder nicht: Es rechnet sich, nach zehn Jahren die Kreditkonditionen auf dem Markt mit der eigenen Belastung zu vergleichen und gegebenenfalls umzuschulden.

Ein Kündigungsbrief an die Bank mit Darlehensnummer und der Formulierung ‚zum nächstmöglichen Zeitpunkt‘, der von allen Kreditnehmern unterschrieben ist, genügt. Der nächstmögliche Zeitpunkt liegt genau zehn Jahre und sechs Monate nach der Auszahlung des Darlehens.

Inflation und gestiegene Bauzinsen – die negativen Nachrichten entmutigen Immobiliensuchende. Für diejenigen, die sich nicht entmutigen lassen, hat das einen positiven Effekt: Die Annoncen stauen sich auf den Immobilien-Portalen, wie Immobilienscout oder Immowelt. Die letzte Auswertung der Immobilienportale von IMMO.info hat ergeben, dass sich die Anzeigenanzahl fast verdoppelt hat. Die Chancen, ein Haus günstig zu kaufen, könnten steigen.

Der Angebotsüberhang bringt Immobiliensuchenden drei Vorteile:

1. Käufer und Verkäufer können sich wieder auf Augenhöhe treffen und auf Augenhöhe einen für beide Parteien fairen Preis aushandeln. „Was wir die letzten Jahre gesehen haben, war ja kein Wunschzustand. Ein Markt funktioniert am besten mit ähnlich verhandlungsstarken Partnern“, so Sagner.
2. Irgendwo in der Vielzahl der Angebote findet man ein Objekt, das optimal zu den eigenen Präferenzen passt. Niemand muss irgendetwas kaufen, um überhaupt zu Wohneigentum zu gelangen.
3. Viele Angebote, das bedeutet mehr Zeit im Kaufprozess. Mehr Zeit zu überlegen und zu vergleichen, mehr Zeit, Bankangebote einzuholen und die Finanzierung aufzustellen. Dabei wird es immer Häuser und Wohnungen geben, die sehr schnell den Besitzer wechseln.

Noch wird vielerorts kräftig gebaut. Es sind jedoch alte Aufträge, die abgewickelt werden. Sie wurden meist schon vor einem Jahr oder früher erteilt und vor Baubeginn bezahlt. Neue Aufträge gibt es kaum, immer häufiger stornieren Bauherren ihre Projekte. Denn Neubau ist für viele Bauunternehmer unkalkulierbar geworden. Die Zeitspanne zwischen Projektkalkulation und Baubeginn ist so groß, dass niemand absehen kann, wie sich der derzeit instabile Markt bis dahin entwickelt. Da die Grundstücke teuer sind, muss knapp kalkuliert werden; es bleibt keine Luft für unerwartete Preissteigerungen der Bau- und Materialkosten.

Den Einbruch der Neubauten belegen auch die rückläufigen Baugenehmigungen. Wie das Statistische Bundesamt  im Dezember 2022 mitteilte, sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Oktober 2022 um 14,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Betrachtet man die Zeitspanne von Januar bis Oktober 2022 so gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Genehmigungen von Wohnungen um 4,7 Prozent, die Genehmigungen von Einfamilienhäusern um 15,9 Prozent zurück.

Mit dem Einbruch der Neubauten verfehlt die Bundesregierung ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr deutlich. Dennoch halten Bundeskanzler Olaf Scholz und Bauministerin Klara Geywitz an ihrer Absicht fest und bekunden damit den politischen Willen zur Bautätigkeit. Im „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“  haben sich im Oktober Länder, Kommunen, die Bauwirtschaft und andere auf 190 Maßnahmen verständigt, um bezahlbaren Wohnraum zu fördern.

Das Bekenntnis zur Förderung bezahlbaren Wohnraums geht mit der Abkehr von der Förderung neuer Einfamilienhäuser einher. Die einzige Neubauförderung im kommenden Jahr gebe Familien mit weniger als 60.000 Euro steuerpflichtiges Einkommen zinsvergünstigte Darlehen für die Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, sagt Sagner.

Ich sehe das als offensichtlich bekundeten politischen Willen, vom Eigenheimneubau wegzukommen und als Abkehr von der Wohneigentumsförderung im klassischen Sinne.
— Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Die Regierung möchte damit sowohl den ressourcenintensiven Einzelhausbau als auch die damit einhergehende Flächenversiegelung verhindern.

Die Situation bleibt Anfang 2023 angespannt, die Mieten steigen weiter. Vor allem drei Gründe sind dafür verantwortlich:

1. Vermieter holen sich über die Miete ihren persönlichen Inflationsausgleich. Indexmieten führten zu sprunghaften Mietsteigerungen – trotz Mietpreisbremse.
2. Alle Haushalte, die den Sprung ins Eigentum nicht schaffen, wohnen weiter zur Miete. In den vergangenen Jahren kauften rund 400.000 Haushalte jährlich Wohneigentum. Jetzt scheitern Sagner zufolge 280.000 bis 300.000 Haushalte an der schwierigen Marktsituation und bleiben – verhältnismäßig finanzkräftige – Mieter. Der Druck durch nicht frei werdende Mietwohnungen ist groß.
3. Da aufgrund der aktuellen Unsicherheiten und gestiegenen Kosten insgesamt weniger gebaut wird, geht auch der Bau von Mietwohnungen zurück.

Vor allem für Mieter mit geringem Einkommen wird die Situation zunehmend schwieriger: knappes Angebot, überproportional viele Marktteilnehmer, steigende Kaltmiete und weiterhin hohe Nebenkosten. Und bislang ist kaum Entspannung in Sicht.