Wertfaktor

Wertfaktor stellt Neugeschäft weitgehend ein. Ab 1.1.2024 wird die Ankaufstrategie nicht mehr fortgeführt. Mehr dazu:

Haben Sie Erfahrungen mit dem Anbieter Wertfaktor gemacht? Schreiben Sie uns!

Die Geschäftsführer: Christoph Neuhaus (li.) und Alexander Stendel (re.)
Bildquelle: Wertfaktor Immobilien GmbH

Das Unternehmen hat auch nach unseren Recherchen als erstes Unternehmen in Deutschland das Geschäftsmodell Teilverkauf umgesetzt und kann in dem jungen Geschäftsfeld auf eine bereits mehrjährige Erfahrung verweisen. Die Wertfaktor Immobilien GmbH bezeichnet sich deshalb als die “Nr. 1 im Immobilien-Teilverkauf”.  Mittlerweile gibt es zahlreiche weitere Teilverkauf-Anbieter.

Mit einer von Anfang an professionellen Aufstellung hat das Unternehmen Wertfaktor nach eigenen Angaben bereits Ende des Jahres 2020 Anteile an etwa 400 Immobilien erworben. Das Wert der angekauften Immobilienanteile hat Stand Februar 2022 einen Betrag von 100 Millionen Euro überschritten. Genaue Unternehmenszahlen kommuniziert Wertfaktor nicht. Nach Angaben von Wertfaktor gegenüber IMMO.info hat das Unternehmen allerdings im Jahr 2021 deutlich mehr Kunden gewonnen, als in den drei Jahren davor zusammen. Dabei wurde Ankaufsvolumen pro Objekt gesteigert, so dass dies zusätzlich zu einem überproportionalen Wachstum geführt hat.

Die durchschnittliche Höhe eines erworbenen Immobilienanteils beträgt knapp 200.000 Euro bei einem durchschnittlichen Anteil von 42 Prozent (Pressemitteilung Dezember 2021).

Inzwischen hat Wertfaktor die ersten Immobilienverkäufe vorgenommen. Christoph Neuhaus, Geschäftsführer von Wertfaktor teilt im Juni 2023 gegenüber IMMO.info mit, dass mittlerweile 35 Immobilien verkauft wurden, die im Schnitt einen Wertzuwachs von 25 Prozent hatten.

Die Refinanzierung der erworbenen Immobilienanteile erfolgt nach Aussage der Geschäftsleitung ausschließlich über Sparkassen und Genossenschaftsbanken.

Zur Kundengewinnung arbeitet Wertfaktor Pressemitteilungen zufolge unter anderem mit der Volksbank Mittelhessen, mit dem Pflegedienstanbieter Sencurina, der Volksbank Bielefeld-Gütersloh oder dem Immobilienmakler Planethome zusammen.

Hinzu kommt die wertfaktor Select GmbH, ein Joint Venture mit dem Immobilienunternehmen Basora . Die gemeinsame Firma erweitert das Geschäftsmodell von Wertfaktor über Wohnimmobilien hinaus und erwirbt Anteile an Gewerbeobjekten, Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Ferienobjekten und Mischhäusern.

Wertfaktor konzentriert sich auf Wohnimmobilien in Deutschland und erwirbt maximal 50 Prozent der Immobilie. Ein zertifizierter Gutachter stellt hierfür den Immobilienwert fest. Aufgrund des Abwicklungsaufwands muss der verkaufte Immobilienanteil mindestens 100.000 Euro wert sein. Folglich beträgt der Mindestwert der Immobilie bei einem maximalen Anteil von 50 Prozent 200.000 Euro. Die fokussierte Zielgruppe liegt bei Menschen mit einem Alter von über 60 Jahren, es gibt aber kein Mindestalter. Die Bewohner mit einem Alter von über 55 Jahren können mit einem Nießbrauchrecht lebenslang wohnen bleiben. Jüngere Bewohner erhalten ein auf immerhin 20 Jahre befristetes Nießbrauchrecht. Als Gegenleistung ist ein monatliches Nutzungsentgelt zu bezahlen.

Weitere Voraussetzungen sind, dass das Objekt keine Immobilie mit Denkmalschutz oder Erbbaurecht sein darf. Eine Grundschuld ist hingegen kein Hinderungsgrund, wenn diese bis zum Ankaufzeitpunkt gelöscht werden kann. Die Notarkosten für die Grundschuldlöschung oder Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank trägt der Verkäufer. Weitere Nebenkosten bei Hauskauf oder Wohnungskauf trägt Wertfaktor.

Wertfaktor passt die Konditionen für den Teilverkauf laufend an (letzte Aktualisierung am 2. Dezember 2023).

Nutzungsentgelt: Auf den verkauften Anteil muss eine Art Miete bezahlt werden. Aktuell beträgt das sogenannte Nutzungsentgelt 5,5 bis 6,18 Prozent pro Jahr – dies festgeschrieben auf 10 Jahre. Wer einen Immobilienanteil im Wert von 100.000 Euro verkauft hat, muss demnach bis zu 6.180 Euro pro Jahr bezahlen. Dies entspricht monatlichen Zahlungen von 515 Euro. Konditionenspanne: Neu eingeführt hat Wertfaktor die Angabe einer Spanne im Nutzungsentgelt. Abhängig von der individuellen Immobilie und dem Ergebnis des Gutachters, wird die finale Kondition fixiert.  Anpassung des Nutzungsentgelts: Das Nutzungsentgelt wird nur alle zehn Jahre angepasst. Nach Abschluss hat der Verkäufer demnach zehn Jahre keine Änderung der monatlichen Kosten. Die Anpassungen orientieren sich an der Zinsentwicklung der zehnjährigen Bundesrendite .

Option lebenslange Planungssicherheit: Neu ist die Möglichkeit, dass die Höhe des Nutzungsentgelts auf Lebzeiten festschrieben wird. Allerdings erhöht sich das Nutzungsentgelt dann auf stolze 6,5 bis 7,18 Prozent.

Die Option Flex (Basispaket) hat Wertfaktor zum März 2023 gestrichen.

Durchführungsentgelt: In einer umfangreichen Miteigentümervereinbarung werden die Konditionen und die Bedingungen zum späteren Verkauf der restlichen Anteile oder zu einem möglichen Rückkauf der Anteile festgelegt. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie, zum Beispiel aufgrund Tod oder auf Veranlassung des Verkäufers, erhält Wertfaktor ein Durchführungsentgelt von 3,3 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie zum Verkaufszeitpunkt, wenn das zehnjährige Nutzungsentgelt vereinbart wird. Sollte ein Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben erfolgen, wird das Entgelt reduziert.

Die Maklerkosten sind in jeder Variante bereits enthalten.

Mindestabsicherung der Wertentwicklung: Alle Anbieter im Teilverkauf sichern sich die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie gegenüber dem Verkäufer ab – mehr Informationen dazu. Wertfaktor schreibt fest, dass die Immobilie beim späteren Gesamtverkauf einen Mindestwert von 117 Prozent des ursprünglichen Werts haben muss. Wenn nicht, dann erhalten die Verkäufer entsprechend weniger Erlös für ihren Miteigentumsanteil.

Instandhaltung: Die Instandhaltungskosten verbleiben vollständig beim Verkäufer, obwohl diesem die Immobilie nur noch anteilig gehört. Diesen ungleichen Faktor sollten Interessenten in der Gesamtbetrachtung des Modells einbeziehen. Wertfaktor beteiligt sich an Instandhaltungsmaßnahmen nur gegen einen Aufpreis beim Nutzungsentgelt um 0,3 Prozent. Dann erfolgt die Beteiligung für energetische sinnvollen Investitionen nach KfW-Richtlinien und Instandhaltungsmaßnahmen mit jeweils bis zu 10.000 Euro.

Hier erhalten Sie die Konditionen von Wertfaktor als übersichtliche Tabelle. Wollen Sie Wertfaktor mit anderen Unternehmen vergleichen? Unsere große Teilverkauf-Konditionenübersicht gibt Ihnen einen umfassenden Überblick.

Der Verkäufer darf auf Lebenszeit in seiner Immobilie wohnen bleiben, obwohl diese ihm nur noch anteilig gehört. Hierfür wird ein Nießbrauchrecht für ihn und gegebenenfalls einen Partner im Grundbuch eingetragen.

Wichtig zu wissen ist, dass Wertfaktor das Nießbrauchrecht seit einiger Zeit nicht mehr an erster Stelle im Grundbuch eingetragen lässt. Die Eintragung des Nießbrauchrechts erfolgt an zweiter Stelle hinter der Grundschuld. Die Grundschuld dient Wertfaktor zur Refinanzierung des Kaufpreises. Nach Aussage des Unternehmens ist das Nießbrauchrecht im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz von Wertfaktor gesichert. Über eine Sicherungszweckerklärung verpflichtet sich die Bank die Immobilie nicht zu verwerten, solange der Bewohner ein Nießbrauchrecht hat und die Nutzungsgebühr bezahlt. Wenn allerdings die Bank pleite geht, dann könnte durch die Verwertung eines neuen Gläubigers das Nießbrauchrecht erlöschen. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig zu klären, wer der Finanzierungspartner ist. Der hohe Kapitalbedarf von Wertfaktor wurde zunächst zu über 80 Prozent durch Kredite einer Sparkasse gedeckt laut FAZ Sonntagszeitung vom 8. Dezember 2019 . Mittlerweile hat Wertfaktor nach Aussage der Geschäftsleitung gegenüber IMMO.info zehn Finanzierungspartner, allerdings ausschließlich Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Außerdem ist laut Geschäftsleitung geregelt, dass die Grundschuld nur an ein durch die Bafin  reguliertes Institut weiterveräußert werden darf.

Verbraucher sollten sich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags vergewissern, zu wessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird. Außerdem empfehlen wir Verkäufern, dass sie die Verträge und Sicherungszweckerklärung von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. 

Gründer: Christoph Neuhaus und Alexander Ey haben die Wertfaktor Immobilien GmbH über ihre Gesellschaften CHN Finance GmbH und Ey Ventures GmbH zu je 50 Prozent gegründet. Mittlerweile sind zahlreiche Privatinvestoren über die wertfaktor Angels GmbH eingestiegen. Unter anderem Dr. Gottfried Neuhaus (Neuhaus Partners), Vascos Management GmbH, Dr. Sundermann Beteiligungs GmbH, Stendel Beteiligungs GmbH oder Folkers Beteiligungs GmbH. Die Gründer halten Stand März 2021 immer noch die Mehrheit am Unternehmen.

Der Beirat des Unternehmens ist mit bekannten Personen aus Politik und Wirtschaft besetzt. Dem Beirat gehören unter anderem Brigitte Zypries, ehemalige Bundesministerin für Justiz und Wirtschaft und Michiel Gories, ehemals Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG an. Der Beirat soll nach Aussage des Unternehmens bei wirtschaftlichen Fragestellungen und beim verantwortungsvollen Umgang mit der Zielgruppe unterstützen.

Es wurden mittlerweile über zehn Beteiligungsfirmen durch die Akteure gegründet, hierzu gehören wertfaktor Beteiligungs GmbHs mit laufender Nummer 1 bis 7, wertfaktor select Beteiligungs Süd GmbH, wertfaktor select Beteiligungs Nord GmbH, wertfaktor Hessen Beteiligungs GmbH. Es ist anzunehmen, dass diese Gesellschaften die Miteigentumsanteile halten.

Der Mitgründer von Wertfaktor Dr. Alexander Ey (51 Jahre) ist seit August 2023 nicht mehr Geschäftsführer der Wertfaktor Immobilien GmbH. Nach Angaben des Unternehmens zieht sich Alexander Ey auf eigenem Wunsch aus der Geschäftsführung zurück. Alexander Ey war über fünf Jahre Geschäftsführer.

An Stelle von Alexander Ey tritt Alexander Stendel (49 Jahre). Alexander Stendel ist dem Unternehmen seit 2018 als Business Angel verbunden. Sein Investment tätigte er über die Stendel Beteiligungs GmbH, welche sich indirekt über einen Pool an Investoren an der wertfaktor Immobilien GmbH beteiligte. Alexander Stendel war lange Zeit tätig im Bereich Onlinemarketing und Eigentümer einer Werbe- und Kommunikationsagentur. Danach beteiligte er sich als Business Angel an verschiedenen Start-Ups.

Das innovative Unternehmen Wertfaktor wurde erst im Jahr 2018 gegründet. Trotzdem wurde sein Geschäftsmodell inzwischen oft kopiert. Mit dem Teilankauf von Immobilien hat Wertfaktor einen beachtlichen Immobilienbestand aufgebaut und bereits viel Erfahrung gesammelt. Die Gründer Christoph Neuhaus und Alexander Ey sind erfahrene Gründer und seriöse Manager.

Hohes Nutzungsgeld für Verbraucher: Mit einem „Nutzungsentgelt“ von bis zu 6,58 Prozent pro Jahr (zehnjährige Konditionenfestschreibung) liegen die laufenden Kosten im Wettbewerbsvergleich im oberen Bereich. Die Profitabilität der Firma ist von den Refinanzierungskonditionen und der weiteren Entwicklung von Zinsen und Immobilienpreisen abhängig. Der Kapitalbedarf ist enorm und die Frage ist, zu welchen Konditionen Banken und Investoren Kredite an Wertfaktor vergeben. Hilfreich für Wertfaktor ist, dass das Nießbrauchrecht inzwischen nur noch an zweiter Rangstelle hinter der Grundschuld eingetragen wird. So wird im Teilverkauf Geld verdient.

Verbraucher müssen Verträge prüfen lassen: Das Miteigentümer-Modell ist komplex und einige Regelungen sind einseitig zugunsten des Anbieters geregelt. Zum Beispiel liegen Instandhaltungskosten größtenteils beim Verkäufer und Wertfaktor beteiligt sich nicht an einem möglichen Wertverlust der Immobilie. Hier könnten im Laufe der Zeit Anpassungen notwendig werden. Um die Sicherheit des Nießbrauchrechts zu klären, müssen Verkäufer unbedingt prüfen lassen, ob die Sicherungszweckerklärung ausreichend ist und zu wessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird.

Die wachsende Nachfrage scheint für das Unternehmen zu sprechen. Die Anfragen sind von über 100 Anfragen pro Woche (Cash Online 11/2019 ) auf 440 Anfragen pro Woche laut Pressemitteilung vom 16. September 2020 gestiegen. Gegenüber IMMO.info hat Wertfaktor kommuniziert, dass das Unternehmen im Jahr 2021 mehr Immobilien im Teilverkauf erworben hat als in den drei Jahren zuvor. Stand Februar 2022 hat Wertfaktor Immobilienanteile im Wert von mehr als 100 Millionen Euro eingekauft.

In einigen Fällen werden Kredite an ältere Menschen nicht vergeben. Wertfaktor füllt eine Lücke: Die Liquidierung des Immobilienvermögens unter Beibehaltung des Wohnrechts wird für Menschen möglich, die vorher diese Chance nicht hatten.