Haus überschreiben, verkaufen oder vererben? Vorteile und Nachteile. Steuern sparen.

Wollen Sie Ihre Wohnung oder Haus überschreiben oder verkaufen? Oder Ihr Erbe mit einem Testament oder Erbvertrag regeln? Die Entscheidung ist nicht einfach. Jede familiäre Konstellation ist anders und kann sich im Laufe der Zeit ändern. Immobilien haben den Vorteil, dass Sie sich Überschreibung des Eigentums ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalten können. Wir beleuchten die Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Handlungsmöglichkeiten:

Regelungen nach dem Tod:

1. Keine Regelung: Was passiert, wenn ich nichts unternehme?
2. Erbe: Immobilien mit Testament oder Erbvertrag vererben.

Regelungen zu Lebzeiten:

3. Verkauf: Immobilie verkaufen und Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalten.
4. Schenkung: Wohnung oder Haus überschreiben und Steuern sparen

Zuerst sollten Sie sich informieren, wie in Ihrer familiären Konstellation die Erbfolge aussieht. Also:

• Gesetzliche Erbfolge: Wer erbt welchen Anteil?
• Wie kann ich die Erbfolge ändern – Wie hoch ist das Pflichterbe?
• Testament: Wer soll was erben?

Informieren Sie sich anhand unseres Ratgebers über die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Gleichzeitig können Sie Steuern sparen.

Schenkung steuerfrei:

Es gibt Konstellationen, in denen Sie Ihre Immobilie ohne weiteres Tun vererben können.

• Sie wollen entsprechend der gesetzlichen Erbfolge vererben.
• Es gibt keinen finanziellen Bedarf für eine frühzeitige Schenkung oder einen Verkauf.
• Sie können oder wollen Maßnahmen zu Steueroptimierungen nicht nutzen. Zum Beispiel übersteigt der Wert Ihres Erbes, inklusive der Immobilie, keine steuerlichen Freibeträge.
• Der Aufwand zur Abwicklung Ihres Erbes ist Ihren Erben zumutbar. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ausreichend liquide Mittel zu Erbringung der Erbschaftssteuer vorhanden sein müssen.
• Sie sind sich sicher, dass Ihr Erbfall nicht zu Streit führt. Beispielsweise haben Sie haben nur einen Erben.
• Sie wollen bis zuletzt flexibel bleiben: Sie können Ihre Immobilie weiterhin ohne Einschränkungen bewohnen, beleihen, vermieten, modernisieren oder eben nicht. Eine Schenkung oder ein Verkauf kann nur schwer rückgängig gemacht werden.

Sie können ein eigenhändiges Testament verfassen (§ 2232 BGB ), oder gebührenpflichtig bei einem Notar (§ 2232 BGB ) ein Testament beurkunden lassen. Mehrere Personen, in der Regel sind das Ehepartner, können einen Erbvertrag abschließen, der nur notariell abgeschlossen wirksam ist. Bei testamentarischen Regelungen gibt es einiges zu beachten, damit das Testament wirksam ist.

Testament wirksam vereinbaren:

Sie können mit einem Testament regeln, wie Ihr Immobilienvermögen vererbt werden soll. Es gibt allerdings eine Pflichtteilsquote zu berücksichtigen, das heißt Sie können einem gesetzlichen Erben  das Erbe nicht ohne gewichtige Gründe komplett entziehen. Hinzu kommt, dass Sie sich Ihre testamentarischen Regelungen im Hinblick auf die Steuerlast durch die Erbschaftssteuer  ansehen sollten. Die Minimierung der Erbschaftssteuer ist ein häufiger Grund dafür, dass Immobilienvermögen frühzeitig verkauft oder verschenkt wird, Stichwort „vorweggenommene Erbfolge“.

In der selbstgenutzten Immobilie sind oft hohe Werte gebunden. Es gibt gute Gründe, weshalb die Freisetzung von liquiden Mitteln aus der Immobilie sinnvoll sein kann. Zum Beispiel Geldbedarf, die Reduktion von Verwaltungsaufwand oder lediglich die Nutzung der hohen Immobilienpreise. Ebenso kann die Regelung des Erbes zu Lebzeiten ein guter Grund sein, das Eigentum an einer Immobilie aufzugeben. Hierbei ist es trotzdem möglich sicher wohnen zu bleiben, zum Beispiel durch ein Wohnrecht oder das weitergehende Nießbrauchrecht.

Gründe für den Immobilienverkauf mit Hinblick auf die Erbregelung:

Die Aufteilung von Geld unter Erben ist einfacher. Die Erbschaftssteuer kann aus den erhaltenen Geldmitteln beglichen werden.

Erben kann das geerbte Immobilienvermögen vor große Herausforderungen stellen. Wenn es um Geld geht, dann kann es in den besten Familien zu Streit kommen. Oft sind mit Immobilien Emotionen verbunden und nicht alle Erben handeln rational. Im schlechtesten Fall muss die Immobilie zwangsversteigert werden, weil die Erben sich nicht einigen können oder die Erbschaftssteuer nicht aufbringen können. Aktuell ist aufgrund der hohen Immobilienpreise je nach Lage eine Zwangsversteigerung nicht immer nachteilig. Je nach Region oder zukünftiger Marktlage kann diese aber zu großen finanziellen Nachteilen führen.

Immobilien werden in der Regel wie Geldvermögen behandelt. Der Verkehrswert, also der echte Marktwert, Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ist Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Steuerliche Vorteile gibt es in der Bewertung der Immobilien für die Erbschaftssteuer im Regelfall nicht mehr. Sie können Ihre Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös (teilweise) verschenken und mit Schenkungen Steuern sparen. In den vielen Konstellationen ist der Gewinn bei Verkauf Ihrer Immobilie steuerfrei, es fällt keine Spekulationssteuer an.

Sie können außerdem Geldvermögen, Wohnung oder Haus überschreiben:

Je nach finanzieller und familiärer Lage kann ein Verkauf der Immobilie an eine Drittperson, an ein Unternehmen, oder innerhalb der Familie erfolgen. Gleichzeitig können Sie sich ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht einräumen lassen.

Für den Verkauf der eigenen Immobilie an Dritte unter Beibehaltung des Wohnrechts oder Nießbrauchs gibt es unterschiedliche Modelle, die wir ausführlich betrachten:

Sie können alle zehn Jahre Steuerfreibeträge bei Schenkungen nutzen, die dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz entnommen werden können, siehe § 16 ErbStG . Je nach Verwandtschaftsgrad ist bis zu 500.000 Euro eine Schenkung steuerfrei möglich. Wenn Sie rechtzeitig mit den Schenkungen beginnen, dann kann das zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Wenn Sie sich gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen, können Sie nicht nur wohnen bleiben, sondern zusätzlich den Immobilienwert reduzieren und die Freibeträge besser ausnutzen.

Grundsätzlich können Sie die gesetzlichen Erbregelungen ändern. Bei den gesetzlichen Erben verbleibt aber, mit Ausnahme von wenigen Spezialfällen, ein Pflichtteil, auf den die Erben unabhängig von Ihren Regelungen einen Anspruch haben entsprechend § 2303 BGB . Sie können unter Umständen durch frühzeitige Schenkungen Ihr Immobilienvermögen frühzeitig verschieben. Damit wird die Erbmasse reduzieren. Es sind einige Besonderheiten bei Schenkung oder beim Vererben von Immobilien mit Nießbrauch- und Wohnrecht zu beachten.

Es gibt gemeinnützige Anbieter oder Stiftungen, denen Sie Ihre Immobilie kostenfrei oder unter Marktwert stiften können. Sie können hierbei ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch und nach Vereinbarung eine Leibrente oder Einmalzahlung vereinbaren. Wir stellen eine Aufstellung von gemeinnützigen Stiftungen zur Verfügung, die dem wohltätigen Zweck nachkommen.

Immobilien können Sie innerhalb der Familie zu einem reduzierten Preis überschreiben. Das ist nicht verboten, aber es greifen die schenkungsrechtlichen Regelungen für den Betrag, den Sie eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus unterhalb des Verkehrswerts überschreiben. In der Praxis kommen solche Mischformen aus Schenkungen und Verkauf durchaus vor. Das Finanzamt wird sich die Verträge und Wertansätze innerhalb der Familie besonders genau ansehen. Hierfür kann die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts sinnvoll sein.

Erschwerend für die Ermittlung des Werts kommt hinzu, dass die Gegenleistungen für die Immobilie können unterschiedlicher Natur sein:

• Einmalige Zahlungen,
• eine laufende Rentenzahlung oder eine Leibrente,
• die Verpflichtung auf sonstige Gegenleistungen wie zum Beispiel Pflegeleistungen.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht reduziert hingegen den Wert der Immobilie zum Schenkungs- oder Verkaufszeitpunkt: Berechnung des Werts von Wohnrecht oder Nießbrauchs.