Teilungsversteigerung – eine teure Lösung im Konfliktfall

Eine Teilungsversteigerung wird im ZVG , Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, geregelt, ist jedoch eine Sonderform.

Grundlegend ist eine Auseinandersetzung zwischen Eigentümern und nicht zwischen einem Gläubiger und einem Schuldner. Mit einer Teilungsversteigerung werden nicht teilbare Vermögenswerte zu Geld gemacht. Doch wie bei jeder Versteigerung einer Immobilie erzielt man selten einen marktgerechten Preis. Haus oder Wohnung wechseln oft deutlich unter Wert den Besitzer. Warum also kommt es zu einer Teilungsversteigerung, wenn doch ein freier Verkauf lukrativer ist?

Die Teilungsversteigerung ist häufiges Mittel für Erbengemeinschaften, wenn eine Einigung über den Wert einer Immobilie nicht möglich ist.

In der Regel ist es ein Konflikt, der zu einer Teilungsversteigerung führt. Eine Erbengemeinschaft ist unterschiedlicher Meinung: Einer möchte in die geerbte Immobilie einziehen, einer möchte sie vermieten, eine dritte Miterbin benötigt Geld und will verkaufen. Oder Ex-Partner können sich bei einer Scheidung nicht einigen, was mit der Immobilie geschehen soll, die beiden zur Hälfte gehört. Auch unter Geschwister mit gemeinsamem Immobilienbesitz ist manchmal kein Einvernehmen möglich.

Wenn der Konflikt nicht gelöst und die Immobilie nicht real geteilt werden kann, ist eine Teilungsversteigerung die letzte Option. Eine Einigung ist nicht nötig. Der Erlös des gemeinsame Eigentums wird im Rahmen einer Teilungsversteigerung unter den Eigentümern aufgeteilt, und die Eigentümergemeinschaft wird aufgelöst.

Jeder Miteigentümer einer Immobilie hat das Recht, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Der Antrag beim zuständigen Amtsgericht kann jederzeit schriftlich gestellt werden. Das Gericht prüft die Zulassung und informiert die Miteigentümer über das Verfahren. Im nächsten Schritt beauftragt es einen Gutachter, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Der ermittelte Wert dient als Basis für die Versteigerung. Schließlich veröffentlicht das Gericht Versteigerungstermin und notwendige Informationen. Die Auktion am Versteigerungstag startet mit einem vom Gericht festgelegten geringsten Gebot.

Dieses geringste Gebot hat nichts mit dem Verkehrswert zu tun. Es muss die Verfahrenskosten und weitere mögliche Belastungen wie Wegerechte, Grundschulden und Hypotheken decken. Damit das Höchstgebot einer Bieterstunde den Zuschlag bekommt, muss es in der Regel mindesten 50 Prozent des Verkehrswertes betragen. In einem Artikel zum Thema Zwangsversteigerung haben wir den Ablauf eines Versteigerungstermins erklärt.

Von dem Erlös der Teilungsversteigerung werden Kosten für Gericht, Gutachten und Grundbuch abgezogen. Sofern die ehemaligen Eigentümer einen Teilungsplan eingereicht haben, wird das restliche Geld entsprechend aufgeteilt. Einigen sich die Parteien nicht über die Aufteilung, bleibt der Erlös bis zur Klärung beim Gericht.

„Eine Teilungsversteigerung lässt sich eigentlich nur verzögern und nicht verhindern“, sagt Rechtsanwalt Schmid. „Nur dann, wenn ein Testament eine Auflage enthält, die die Versteigerung für eine bestimmte Zeit für unzulässig erklärt, darf innerhalb dieser Zeiträume nicht versteigert werden.“ Auch eine GbR könne eine Satzung haben, die eine Versteigerung für eine gewisse Zeitspanne unmöglich mache. Liegt weder ein Testament noch eine Satzung mit aufschiebender Wirkung vor, können Miteigentümer das Versteigerungsverfahren verzögern.

Die Aufhebung der Gemeinschaft kann verzögert, nicht verhindert werden.

Eine erste Möglichkeit ergibt sich innerhalb von 14 Tagen, nachdem die Miteigentümer über die Teilungsversteigerung informiert wurden. In diesem Zeitfenster kann ein Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens gestellt werden. Das Gericht wägt ab, ob eine Verfahrenspause angemessen ist. Falls ja, wird das Verfahren für maximal sechs Monate gestoppt. Dieser Antrag kann einmal wiederholt werden.

Das Gericht kann etwa dann Aufschub gewähren, wenn eine andere Lösung des Konflikts in Aussicht steht, wenn eine Wertsteigerung der Immobilie durch Sanierung bevorsteht oder wenn die Bewohner trotz ernsthaftem Bemühen keine Ersatzwohnung finden. Falls durch eine Teilungsversteigerung nach Scheidung das Wohl eines Kindes bedroht ist, beispielsweise der Schulabschluss gefährdet ist, kann das Verfahren ebenfalls für eine gewisse Zeitspanne ruhen.

Weitere Zeit lässt sich zum Beispiel gewinnen, wenn das Gutachten über den Verkehrswert angefochten wird. Zweifeln Miteigentümer an dem ermittelten Wert, können sie eine Nachbesserung oder ein neues Gutachten beantragen.

Nahezu jeder Verfahrensschritt lässt sich mit unterschiedlichen Einwänden verzögern. Doch Verzögerungen sind meist mit zusätzlichen Kosten verbunden. IMMO.info empfiehlt rechtliche Beratung. Ein Anwalt kann helfen, erfolgversprechende Anträge zu stellen und die Kosten einzuschätzen.

Die gewonnene Zeit kann den Miteigentümern verschiedene Vorteile bringen. Jemand kann länger in dem Haus oder der Wohnung wohnen. Es kann nach einem Käufer gesucht werden, der mehr Geld für die Immobilie bezahlt, als bei einer Versteigerung zu erwarten ist. Möchte einer der Antragssteller bei der Versteigerung mitbieten, kann er in Ruhe eine Finanzierung beschaffen.

Eine Teilungsversteigerung dauert ohne große Verzögerungen etwa zwölf Monate. „Bei stark belasteten Amtsgerichten in Großstädten sollten eher 18 Monate angesetzt werden“, räumt Rechtsanwalt Schmid ein. Zieht sich das ohnehin langfristige Verfahren weiter in die Länge, bleibt den Miteigentümern mehr Zeit, den Antragssteller umzustimmen. Möglicherweise steigt bei allen Beteiligten nach und nach die Kooperationsbereitschaft.

„Da eine Teilungsversteigerung privat ist, kann sie vom Antragsteller durch Rücknahme des Antrages beendet werden“ erklärt Rechtsanwalt Schmid und weist darauf hin, dass durch die Rücknahme Kosten entstehen. Trotz dieser Kosten ist ein freier Verkauf im Allgemeinen für alle Beteiligten finanziell lohnend. Noch während der Auktion – solange kein Zuschlag erteilt wurde – kann der Antragsteller die Versteigerung stoppen.

Da eine Teilungsversteigerung privat ist, kann sie vom Antragsteller durch Rücknahme des Antrages beendet werden

Da sich eine Teilungsversteigerung nicht auf direktem Weg abwehren lässt, bleibt den Beteiligten der indirekte Weg über die Umstimmung des Antragstellers. Falls das gelingt, sparen sich die Eigentümer Zeit, Geld und Aufregung.

Bis spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin haben alle Miteigentümer das Recht, dem Verfahren als Antragsteller beizutreten. Damit wird die starke Position des bisher alleinigen Antragstellers geschwächt, und für alle Eigentümer gelten die gleichen Rechte. Der wichtigste Vorteil ist vielleicht, dass Antragssteller unter bestimmten Voraussetzungen einen Zuschlag bei der Versteigerung abwenden können. „Ob dies jeweils ratsam ist, sollte aber im Einzelfall entschieden werden. Ein generelles Anraten sehe ich nicht“, sagt Stefan Schmid.

Miteigentümer einer Immobilie können auf der Teilungsversteigerung ebenso bieten wie außenstehende Interessenten. Auch der Antragssteller kann das Objekt ersteigern. „Meistens bietet bei einer Teilungsversteigerung mindestens einer der Anteilseigner mit. Der Streit besteht ja üblicherweise darüber, welchen Wert die Immobilie hat. Daher kann man versuchen, über eine solche Versteigerung zu einer günstigen Immobilie zu kommen“, sagt Rechtsanwalt Schmid.

Miteigentümer können auf die Immobilie mitbieten und das Objekt ersteigern.

Um mitzubieten, muss in der Regel eine Sicherheit von mindestens zehn Prozent des vom Gericht festgelegten Verkehrswertes hinterlegt werden. Mit der Sicherheitsleistung soll ausgeschlossen werden, dass jemand unüberlegt oder ohne ausreichende finanzielle Mittel mitbietet.