Befristeter Mietvertrag

Befristeter Mietvertrag läuft aus – was kann ich tun?

Freie Mietwohnungen sind rar geworden und oft unerschwinglich. Diese Situation war vor wenigen Jahren nicht absehbar. Läuft mein befristeter Mietvertrag demnächst aus, folgt eine schwierige Wohnungssuche. IMMO.info sprach mit Fachanwalt Stefan Schmid über die Möglichkeiten, ein befristetes Mietverhältnis zu verlängern oder in ein unbefristetes umzuwandeln.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 28.03.2023 | Lesezeit: 11 Minuten | Drucken

Befristeter Mietvertrag läuft aus Mietrecht Fristen

Vielleicht brauchte die Familie schnell eine neue Wohnung oder sie wollte nur vorübergehend in der Stadt bleiben. Vielleicht hatte sie die Absicht, vor Ablauf der Mietfrist in Ruhe ein dauerhaftes Heim zu suchen. Es gibt viele Gründe, einen befristeten Mietvertrag zu unterschreiben.

Kaum jemand hat damit gerechnet, dass sich der Markt so ungünstig entwickelt: explodierende Nebenkosten und steigende Mieten, auch weil Vermieter damit auf die hohe Inflation reagieren. Zudem gibt es immer mehr Mieter; weniger Haushalte können Wohneigentum finanzieren und es ist fraglich ob Zinsen weiter steigen oder ob die Notenbank ihre Geldpolitik ändert. Der Neubau stockt und die Regierung verfehlte ihr Wohnungsbauziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr deutlich.

„Niederschmetternde Mietsteigerungen“

Der Münchner Mietspiegel 2023 verzeichnet zum vorherigen Mietspiegel 2021 den höchsten Zuwachs seiner Geschichte. Die Mieten stiegen um 21 Prozent auf eine durchschnittliche Nettomiete von 14,58 Euro pro Quadratmeter. Oberbürgermeister Dieter Reiter nannte die Zahlen bei der Präsentation des Mietspiegels „einigermaßen niederschmetternd“.

Es ist eine Herausforderung, in der aktuellen Zeit aufgrund eines befristeten Mietvertrags die Wohnung wechseln zu müssen. Was kann ich also tun, wenn demnächst mein befristeter Mietvertrag ausläuft, ich aber nicht ausziehen möchte?

Befristeter Mietvertrag läuft aus – ist das rechtmäßig?

„Zuerst überprüfe ich, ob die Befristung rechtmäßig ist“, sagt Stefan Schmid, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Nur ein qualifizierter Zeitmietvertrag ist rechtlich gültig. Die drei Gründe, die eine Befristung erlauben, sind:

  1. Zukünftiger Eigenbedarf
  2. Zukünftiges Instandsetzen, Renovieren oder geplanter Abriss
  3. Zukünftige Werkswohnung

In unserem umfassenden Ratgeber Wohnen auf Zeit, sind die Gründe detailliert erläutert.

„Habe ich einen gültigen befristeten Mietvertrag, bedeutet das nicht unbedingt, dass ich nach Ablauf der Frist ausziehen muss“, sagt Rechtsanwalt Schmid.

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietfrist habe ich das Reicht, meinen Vermieter zu fragen: „Besteht der Befristungsgrund weiterhin so wie im Mietvertrag angegeben?“ Er ist zu einer Antwort verpflichtet. Reagiert der Vermieter nicht binnen eines Monats, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um die Verspätungszeit der Antwort.

Mietvertrag Befristung Gesetz

Befristeter Mietvertrag: Die Gründe einer Befristung können entfallen. Damit verwandelt sich der befristete Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Hat sich der Befristungsgrund verschoben, etwa weil die Wohnung ein Jahr später als geplant renoviert wird, verlängert sich das Mietverhältnis ebenfalls. Der Vertrag läuft bis zum Eintreten des Befristungsgrundes weiter.

Vielleicht liegt der Befristungsgrund inzwischen nicht mehr vor: Der Sohn, der die Wohnung übernehmen wollte, studiert in einer anderen Stadt. Ohne den Eigenbedarf, der schriftlich festgehalten wurde, muss der befristete Mietvertrag auf Verlangen in einen unbefristeten verwandelt werden.

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Besser als nichts: befristete Verlängerung

Mieter können ihren Vermieter auch um Verlängerung des Vertrages bitten. Möglicherweise ist die Renovierung nicht so dringend wie angenommen.

Kommt es zu einer befristeten Verlängerung, ist auch diese neue Befristung nur aus den drei im § 575 BGB genannten Gründen rechtmäßig

„Kommt es zu einer befristeten Verlängerung, ist auch diese neue Befristung nur aus den drei im § 575 BGB genannten Gründen rechtmäßig“, erklärt Fachanwalt Schmid. Der formale Anspruch an einen qualifizierten Zeitmietvertrag gilt ebenfalls für dessen Verlängerung: Diese muss schriftlich erfolgen und einen konkreten Befristungsgrund nennen. Erfüllt die befristete Verlängerung diese Ansprüche nicht, muss der Vertrag auf Verlangen in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt werden (§ 575 BGB  Abs. 3 Satz 2 BGB).

Und was passiert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit nicht auszieht?

„Bei einer zulässigen Befristung ist das keine gute Idee. Das Mietverhältnis endet am letzten Tag dieser Frist“, sagt Schmid. Falls der Mieter nicht fristgerecht auszieht, muss der Vermieter binnen zwei Wochen der Weiternutzung widersprechen. Reagiert er nicht, gilt das nach § 545 BGB als stillschweigende Verlängerung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Meist wird jedoch im Mietvertrag die Wirkung des § 545 BGB ausgeschlossen“, erklärt der Fachanwalt. In diesem Fall ist es rechtlich nicht notwendig, dass der Vermieter binnen zwei Wochen der Weiternutzung widerspricht.

Wird die Wohnung binnen dieser Frist nicht zurückgegeben, kann der Vermieter Klage auf Räumung erheben. „Die Miete ist weiter zu zahlen und kann ebenfalls eingeklagt werden. Die Kosten der Klage trägt der Mieter“. Wie schnell eine Zwangsräumung droht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Nach Schmids Erfahrung gehen oft sechs bis acht Monate ins Land. „Entscheidend ist die Arbeitslast des zuständigen Amtsgerichts.“

Falls der Mieter nach Ablauf der Mietfrist in der Wohnung bleibt, sollte er seinen Mietvertrag genau lesen: Aller Wahrscheinlichkeit nach ist darin die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeschlossen, und er muss die Wohnung binnen zwei Wochen räumen.

Falls der Mieter nach Ablauf der Mietfrist in der Wohnung bleibt, sollte er seinen Mietvertrag genau lesen: Aller Wahrscheinlichkeit nach ist darin die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeschlossen, und er muss die Wohnung binnen zwei Wochen räumen.

Nur wenn § 545 BGB nicht im Mietvertrag aufgenommen ist und innerhalb von 14 Tagen keine schriftliche Aufforderung zum Auszug erfolgt, gibt es einen Grund zu feiern: Dann kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit weiter bestehen.

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