Wette auf steigende Zinsen: Ist ein Bausparvertrag sinnvoll – und was sind die Alternativen?

Ein Bausparvertrag ist ein Mischprodukt aus einer Zinsanlage und einem Immobilienkredit. Es wird in Deutschland seit Ende des 19. Jahrhunderts von Bausparkassen vertrieben.

Der Bausparvertrag ist in Deutschland äußerst beliebt. Trotzdem: Ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Bausparverträge sind äußerst beliebt: Im Jahr 2023 besaßen die Deutschen 22 Millionen Bausparverträge. Statistisch gesehen hatte also jeder zweite Haushalt einen Bausparvertrag abgeschlossen. Laut dem Bundeswirtschaftsministerium  kommt im Schnitt ein Drittel der Mittel zum Bau und Erwerb von selbstgenutzten Immobilien aus Bausparverträgen.

Bausparen läuft in vier aufeinanderfolgenden Etappen ab:

Die Grundzüge sind bei allen Bausparverträgen gleich: Man zahlt monatliche Sparbeiträge an die Bausparkasse, bis ein vertraglich festgelegtes Mindestguthaben erreicht ist. Dann kann man die Zuteilung, also die Auszahlung eines Baukredits, beantragen.

Werfen wir einen genaueren Blick auf die einzelnen Phasen.

Bevor Sie mit dem Bausparen beginnen, müssen Sie ein Angebot auswählen. Bereits hier wird es kompliziert, denn die Angebote der 15 Bausparkassen sind zahlreich und sehr unterschiedlich.

Welchen Bausparvertrag abschließen? Der Vergleich von Bausparverträgen ist sehr aufwändig.

Laut der Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest ist das sogar der “vielleicht größte Nachteil” des Bausparens. Für Kunden sei es “fast unmöglich”, den günstigsten Tarif aus über 200 Tarifvarianten herauszufiltern, schreiben die Tester in der Ausgabe vom Mai 2024.

Bei Vertragsabschluss müssen Sie sich festlegen, wie viel Geld Sie in den kommenden Jahren jeden Monat sparen wollen und wie hoch das Baudarlehen sein soll. Konkret wird eine sogenannte Bausparsumme vertraglich vereinbart. Diese setzt sich aus einem Mindestguthaben zusammen, das üblicherweise zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme beträgt, und dem späteren Darlehen.

Ein Bausparvertrag ist vergleichsweise unflexibel. Die Abschlussgebühren sind erheblich

Die Sparrate können Sie später erhöhen oder senken, allerdings ist dazu die Zustimmung der Bausparkasse nötig. Sollte diese mit einer Senkung nicht einverstanden sein, kann diese den Vertrag gemäß den vereinbarten Regelungen kündigen. “Ein Bausparvertrag ist vergleichsweise unflexibel”, findet daher Dirk Scobel, Baufinanzierungsberater bei der Verbraucherzentrale Hamburg , im Gespräch mit IMMO.info.

Für Bausparer entstehen bei Vertragsabschluss erhebliche Kosten.

Daneben fallen bei Vertragsabschluss Kosten an. “Die Abschlussgebühren sind erheblich und liegen in der Regel zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme”, erklärt Dirk Scobel.

Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro wären das 1000 bis 1600 Euro. Dieses Geld ist auf jeden Fall verloren, selbst wenn Sie den Bausparvertrag später kündigen oder die Bausparsumme herabsetzen sollten.

Die Ansparphase zieht sich in der Regel über viele Jahre hin. In unserem Beispiel mit einer Sparrate von 400 Euro pro Monat dauert es 8 Jahre und 6 Monate, bis der Vertrag “zuteilungsreif” ist. Das bedeutet, nach dieser Zeit erhalten Sie die angesparten 40.000 Euro und ein Darlehen von 60.000 Euro.

Großer Nachteil des Bausparens: Die Zinsen eines Bausparvertrags sind in der Ansparhase niedrig.

Die Bausparkasse verzinst die Sparbeitrag. Der Zins liegt allerdings in der Regel tiefer als die Zinsen für Tages- oder Festgelder, die Sie bei anderen Banken erhalten würden. Dafür erhalten Sie einen Baukreditzins zugesichert, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss vergleichsweise gering ist. Sie erkaufen sich also einen aktuell geringen Kreditzins mit unattraktiven Sparzinsen. Ist damit ein Bausparvertrag sinnvoll?

Laut der Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest zahlten Mitte 2024 die meisten Bausparkassen Zinsen von 0,1 bis 0,25 Prozent pro Jahr (Ausgabe vom Mai 2024). Zum Vergleich: Große Banken leihten sich damals unbesicherte Tagesgelder zu einem Zinssatz von 3,9 Prozent (Geldmarktzins Euro Short-Term Rate ).

Sobald Sie das Mindestguthaben erreicht haben, können Sie die Auszahlung des Bauspardarlehens beantragen (auch Zuteilung genannt). Die Bausparkasse teilt Ihnen erst jetzt verbindlich mit, wann Sie das Darlehen erhalten. Vorher ist das der Bank gesetzlich verboten.

Das Problem: Die Zuteilung kann sich hinziehen. “Bei einem Immobilienkauf muss es häufig rasch gehen, also Tage oder Wochen. Bis aber eine Bausparkasse ein Darlehen zuteilt, kann es viele Monate dauern”, sagt Baufinanzierungsexperte Dirk Scobel.

Bei einem Immobilienkauf muss es häufig rasch gehen, also Tage oder Wochen. Bis aber eine Bausparkasse ein Darlehen zuteilt, kann es viele Monate dauern

Etwa erklärt die größte Bausparkasse, die Bausparkasse Schwäbisch Hall, auf ihrer Internetseite, die Bausparsumme frühestens drei Monate nach Erreichen der Zuteilungsreife auszuzahlen. Wüstenrot spricht von “etwa zwei Wochen”.

Außerdem sind die günstigen Bauspardarlehen begehrt, wenn die Zinsen für normale Immobilienkredite steigen. Die Mittel der Bausparkassen werden dann knapp, erklärt Hartmut Walz von der Hochschule Ludwigshafen auf seinem Blog.

Die Bausparkassen würden infolge die Zuteilungsfristen verlängern. Bausparer müssten schlimmstenfalls einen teuren Kredit zur Überbrückung aufnehmen. “Gerade in der schlimmsten Hochzinsphase der Nachkriegszeit erhielten Bausparer ihre zinsgünstigen Bauspardarlehen nicht planmäßig ausgezahlt”, schreibt der Finanzprofessor.

In der Darlehensphase erhalten Sie einen Kredit in Höhe der Bausparsumme abzüglich der eingezahlten Sparbeiträge. Bei einem Mindestguthaben von 40.000 Euro und einer Bausparsumme von 100.000 Euro würde das Darlehen also 60.000 Euro betragen.

Nun tilgen Sie das gewährte Darlehen. Üblicherweise sind die Tilgungsraten vergleichsweise hoch und die Tilgungsdauer relativ kurz.

Benötigen Sie das Baudarlehen nun erst später, kann die Bausparkasse verlangen, dass Sie weiter die regelmäßigen Sparraten zahlen. Die Darlehenssumme sinkt dann entsprechend. Zahlen Sie etwa 45.000 Euro anstatt dem Mindestguthaben von 40.000 Euro ein, erhalten Sie einen Kredit von 55.000 Euro statt 60.000 Euro.

Erst bei der Gewährung des Darlehens wird klar, ob sich der Bausparvertrag überhaupt gelohnt hat. Den Darlehenszins haben Sie ja bereits zum Vertragsabschluss mit der Bausparkasse vereinbart. Sollten die Bauzinsen inzwischen niedriger sein, wäre das Darlehen unattraktiv teuer.

Ein Bausparvertrag ist daher eine Wette auf steigende Zinsen

Sind hingegen die Darlehenszinsen gestiegen, war der Bausparvertrag möglicherweise ein gutes Geschäft, wie Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg betont. “Niemand kann seriös voraussagen, wie hoch die Bauzinsen in fünf oder acht Jahren sein werden und ob sich ein Bausparvertrag daher lohnen wird oder nicht.”

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Das Darlehen der Bausparkasse steht außerdem oft nur nachrangig im Grundbuch. Immobilienkäufer können also einen weiteren regulären Immobilienkredit aufnehmen.

Gleichwohl könnte es laut Baufinanzierungsberater Dirk Scobel schwieriger werden, eine herkömmliche Baufinanzierung zu erhalten, wenn bereits ein Bauspardarlehen im Grundbuch eingetragen ist.

Die Sparrate kann jederzeit mit Zustimmung der Bausparkasse herabgesetzt oder ausgesetzt werden. Außerdem können Sie mit Zustimmung der Bausparkasse die Laufzeit verlängern, sobald das Mindestguthaben erreicht ist. Allerdings kann eine Verlängerung die Zuteilung “mitunter erheblich” verzögern, erklärt die BaFin.

Zehn Jahre nach Zuteilungsreife darf die Bausparkasse den Vertrag kündigen. “Bei relativ hoch verzinsten Altverträgen suchen manche Bausparkassen nach Gründen, um Kunden zu kündigen”, warnt Dirk Scobel.

Ein Bausparvertrag ist daher eine Wette auf steigende Zinsen

Sind hingegen die Darlehenszinsen gestiegen, war der Bausparvertrag möglicherweise ein gutes Geschäft. Ein Bausparvertrag ist daher eine Wette auf steigende Zinsen, wie Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg betont. “Niemand kann seriös voraussagen, wie hoch die Bauzinsen in fünf oder acht Jahren sein werden und ob sich ein Bausparvertrag daher lohnen wird oder nicht.”

Bausparer können eine Arbeitnehmer-Zulage von neun Prozent pro Jahr erhalten (Voraussetzung: zu versteuerndes Jahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro). Maximal sind 470 Euro pro Jahr und Arbeitnehmer drin.

Daneben gibt es eine Wohnungsbauprämie von zehn Prozent auf die eingezahlten Sparbeiträge. Dieser Zuschuss ist bei 700 Euro pro Jahr und Bausparer gedeckelt (Voraussetzung: zu versteuerndes Jahreseinkommen von 35.000 Euro). Bei Ehepaaren gelten jeweils die doppelten Maximalbeträge und Einkommensgrenzen.

Wer einen Bausparvertrag kündigt, muss die Zuschüsse in der Regel zurückzahlen. Außerdem darf die Wohnungsbauprämie bloß für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden, etwa eine Modernisierung oder einen Hausbau.

Ausnahmen gelten nur unter engen Grenzen, etwa für junge Arbeitnehmer unter 25 Jahren. Details erfahren Sie auf der Internetseite  des Bundeswirtschaftsministeriums.

Dirk Scobel hält es für fraglich, ob Bausparen selbst mit Zuschüssen sinnvoll ist. “Bei Leuten mit einem eher geringen Jahreseinkommen stellt sich die Frage, ob eine kreditfinanzierte Immobilie überhaupt sinnvoll ist”, erklärt Dirk Scobel angesichts der relativ hohen Immobilienpreise.

Hauskäufer haben angesichts der gestiegenen Zinsen mehrere Möglichkeiten, um Geld zinsbringend anzulegen.

• Der Baufinanzierungsberater Dirk Scobel rät zum Tagesgeld. “Mit einem Tagesgeldkonto bleibe ich flexibel und die Zinsen sind Mitte 2024 relativ hoch.”
• Wer bereits weiß, wann er das Geld benötigt, kann auf ein Festgeld zurückgreifen. Hier sind die Zinsen etwas höher und in Notfällen, etwa einem Abrutschen ins Bürgergeld oder einer Scheidung, kommen Sparer vorzeitig an das Geld heran.
• Eine Alternative zum Festgeld sind deutsche Staatsanleihen. Wer etwa eine Immobilie in fünf Jahren kaufen will, kann eine Staatsanleihe mit einer Restlaufzeit von fünf Jahren kaufen. Bundesanleihen lassen sich über den sogenannten Anleihenfinder der Börse Stuttgart recherchieren.
  Um eine konkrete Bundesanleihe zu kaufen, müssen Sie die ISIN oder die Wertpapierkennnummer (WKN) in das Suchfeld in Ihrem Onlinedepot eingeben. Weil die Zinsen von länger laufenden deutschen Staatsanleihen derzeit höher sind als von kürzer laufenden, bietet es sich an, Anleihen mit einer eher kürzeren Restlaufzeit zu kaufen, etwa von 1,5 bis 2,5 Jahren. Die nominale Rendite solcher Anleihen liegt bei circa 2,5 Prozent pro Jahr (Stand: September 2024). Wer sich die Zinsen längerfristig sichern will, kann aber auch zu einer höheren Restlaufzeit greifen.
• Eine Alternative zu regulären Bundesanleihen sind inflationsindexierte Bundesanleihen. Hier ist nicht die nominale Rendite im Voraus bekannt, sondern die reale (inflationsbereinigte). Diese liegt derzeit bei einer Anleihe, die am 15. April 2026 fällig wird (ISIN: DE0001030567), bei 1,45 Prozent (Stand: September 2024). On top kommt ein Inflationsausgleich in Höhe der amtlich festgestellten Inflationsrate. Eine weitere Anleihe wird zum 15. April 2030 fällig und rentiert derzeit inflationsbereinigt mit 0,47 Prozent (ISIN: DE0001030559). Der Vorteil: Sollte die Inflation unerwartet hoch ausfallen, wären Käufer von inflationsindexierten Anleihen weniger betroffen als von regulären Bundesanleihen.
• Eine Alternative zum Tagesgeldkonto sind Geldmarkt-ETFs, die in deutsche Staatsanleihen mit einer Restlaufzeit von maximal 12 Monaten investieren. Anteile an solchen ETFs lassen sich jederzeit mit wenigen Klicks an der Börse verkaufen. Der Vorteil zum Bankkonto: Geldmarkt-ETFs zählen als Sondervermögen. Geht der ETF-Anbieter pleite, gehören die Bundesanleihen im ETF den Anlegern und haften nicht für Schulden des Anbieters. Bankeinlagen haften bei einer Bankinsolvenz für die Schulden der Bank. Experten empfehlen daher, nicht mehr als 100.000 Euro bei einer Bank anzulegen, weil bis zu diesem Betrag die gesetzliche Einlagensicherung einspringt.