Nießbrauchrecht: Rechte und Pflichten mit Nießbrauch-Immobilien

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Der Begriff des „Nießbrauchs“ stammt aus dem Lateinischen. Das lateinische Wort Usus fructus heißt übersetzt Fruchtgenuss. Ein Nießbrauchrecht bedeutet, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er Eigentümer der Sache ist. Bei Nießbrauch findet keine Übertragung von Eigentum an den Nießbrauchberechtigten statt.

In der Regel hat ein Eigentümer drei Kernrechte:

1. das Recht auf Nutzung, lateinisch usus
2. das Recht auf Fruchtziehung, lateinisch fructus
3. das Recht auf Verfügung, lateinisch abusus

Durch die Einräumung eines Nießbrauchs, gehen nur die ersten beiden Rechte an den Nießbrauchberechtigten über:

Neben dem reinen Nutzungsrecht erhält der Nießbrauch-Berechtigte das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Sache zu ziehen.

Angenommen Person A überträgt Person B das Niessbrauchrecht an einem Stück Land oder einer Sache, so darf Person B es nicht nur nutzen, sondern auch verwenden, um aus dem Stück Land oder der Sache einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Beispielsweise durch landwirtschaftliche Nutzung und dem anschließenden Verkauf der landwirtschaftlichen Erträge.

Bei einer Nießbrauch-Immobilie bedeutet das zum Beispiel, dass der Nießbrauchberechtigte in der Immobilie wohnen darf, siehe Wohnrecht, und aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generieren kann. Das Nießbrauchrecht an Sachen ist in Deutschland im BGB geregelt in § 1030 BGB . Der Nießbrauch ist ein persönliches Besitzrecht, das nicht übertragen oder vererbt werden kann.

Immobilien sind immer öfter mit einen Niessbrauchrecht belastet. Ältere Menschen kommen somit an Geld, aber können wohnen bleiben.

Warum betrifft ein Nießbrauch und Nießbrauchrecht zunehmend Immobilien? Immer öfter trennen sich zumeist ältere Menschen von ihrem Immobilieneigentum. Sie möchten dieses zu Geld machen und gleichzeitig wohnen bleiben.

Es gibt weitere Gründe und Vorteile eine Wohnung oder Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Beliebt ist die Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung, zum Beispiel an Kinder. Dies einhergehend mit Steuervorteilen, weil der Freibetrag der Schenkung alle zehn Jahre genutzt werden kann.

Eine sichere Lösung ist die Eintragung eines Nießbrauchrechts oder eines Wohnrechts im Grundbuch durch eine erstrangige Eintragung im Grundbuch. Damit wird sichergestellt, dass die ehemalige Eigentumsimmobilie und jetzige Niessbrauch-Immobilie lebenslang oder nach Wunsch zeitlich befristet bewohnt werden kann.

Sollte sich ein Eigentümer dazu entschließen, ein Haus oder eine Wohnung auf Niessbrauchbasis zu verkaufen, so wird die Immobilie von Kaufinteressenten günstiger erworben, da der Nießbrauch zu einer Wertminderung führt.

Wollen Sie die Berechnung und Formeln nachvollziehen und das Nießbrauchrecht selbst berechnen? Alles dazu erfahren sie in unserem Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht berechnen. In den Rechnern und Tabellen sind stets die aktuellen Tabellen hinterlegt, derzeit die Tabelle zur Bewertung von lebenslänglichen Nutzungen vom 1. Dezember 2023 für Bewertungen ab dem 1. Januar 2024 des Bundesfinanzministeriums (BMF ).

Oder Sie nutzen unseren Onlinerechner, um den Nießbrauchwert, beziehungsweise die Wertminderung der Immobilien aufgrund des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts zu berechnen:

Bei Immobilien ist die Absicherung des Nießbrauchrechts im Grundbuch dringend zu empfehlen. Außerdem sind individuelle Abmachen möglich.

Eigentum verpflichtet. Mit dem Verkauf von Haus oder Wohnung werden Sie die Pflichten des Eigentümers los. Gleichzeitig verlieren Sie aber das Recht über die Immobilie zu verfügen. Sie können beispielsweise die Immobilie nicht mehr für einen Immobilienkredit beleihen oder nach Belieben umbauen.

• Habe ich mit Nießbrauch Pflichten und Rechte? Ja, mit der Vereinbarung eines Nießbrauchs behalten Sie Rechte und Pflichten, die in einigen Punkten einer Eigentümerstellung gleichkommen. Sie werden sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer.
• Zu Gunsten einer natürlichen Person kann ein Nießbrauchrecht für eine Immobilie vereinbart werden, das durch Eintragung in das Grundbuch gesichert wird. Das wichtigste Recht liegt für viele Menschen darin, dass sie mit einem Nießbrauchrecht die Immobilie weiterhin bewohnen dürfen.
• In vielen Fällen wird vereinbart, dass der Nießbrauch kostenfrei ist. Alternativ kann ein Nutzungsentgelt vereinbart werden, das die Bewohner an die neuen Eigentümer entrichten müssen. Berücksichtigen Sie die Folgen des Nießbrauchrechts für die Steuer.
• Die Nebenkosten tragen selbstverständlich weiterhin die Bewohner der Immobilie.
• Welche Seite die Kosten der Instandhaltung trägt, kann individuell vereinbart werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten, so handhabt es auch der Anbieter Deutsche Leibrenten AG.
• Zu den Nießbrauch Pflichten gehört, dass der Nießbrauchberechtigte mit der Immobilie ordnungsgemäß umgeht. Eine übermäßige Abnutzung ist ihm nicht gestattet. (§ 1036 BGB )

Es gibt weitere Nießbrauch Pflichten und Rechte, derer sich Eigentümer und Nießbrauchberechtigte vor Abschluss klar sein sollten.

Die Begrifflichkeiten Nießbrauch, Nießbrauchrecht, Wohnrecht oder auch Wohnungsrecht werden schwammig verwendet, sodass sich deren Bedeutung in einigen Zusammenhängen nicht hundertprozentig erschließt.

Der Nießbrauch wird durch den §§ 1030 ff. BGB geregelt und ist ein beschränkt dingliches Recht. Der Rechtsinhaber ist dazu berechtigt Nutzen zu ziehen aus

• einer fremden Sache
• einem fremden Recht oder
• einem fremden Vermögen

Nießbrauch ist in der Regel unvererblich (§§ 1061 BGB ) und nicht übertragbar (§ 1059 BGB ). Zudem ist die Pfändung eines Nießbrauchrechts nicht möglich (§ 1059b BGB ).

Das Wohnungsrecht, zu unterscheiden vom Wohnrecht im nächsten Abschnitt, räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, unter Ausschluss des Eigentümers ein Gebäude teilweise oder komplett bewohnen zu können, obwohl der Berechtigte nicht der Eigentümer ist (§ 1093 BGB ).

Wohnrecht erteilt dem Berechtigten das Recht auf eine Mitbenutzung der Immobilie. Das heißt, der Eigentümer und der Berechtigte können die Immobilie gemeinsam nutzen. Ein Wohnrecht ist demnach eine abgeschwächte Form des Wohnungsrechts.

Wir haben die Unterschiede zu Nießbrauch und Wohnrecht in einem ausführlichen Artikel dargestellt:

In unserem Steuer-Ratgebern zu Immobilien mit Wohnrecht haben wir viele Informationen zusammengefasst, die Sie für die Schenkung oder das Vererben von Nießbrauch-Immobilien benötigen. Sie können Ihren Immobilienwert mit Nießbrauch und die Nießbrauch Steuer ganz einfach anhand unserer Anleitungen und Tabellen selbst berechnen.

Ein häufiger Fall ist zum Beispiel der Entschluss der Eltern bereits zu Lebzeiten, ihren Kindern die eigene Immobilie unentgeltlich zu übertragen, also zu schenken. Damit die Eltern jedoch weiterhin abgesichert sind und in der Immobilie wohnen bleiben können, lassen sie sich ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. Bei der Schenkung der Immobilie und der gleichzeitigen Eigentumsübertragung, erhebt das Finanzamt eine Schenkungssteuer. Die Immobilie wird durch das eingetragene Recht zu einer Nießbrauch-Immobilie und hat damit für den Beschenkten einen geringeren Wert.

Beispiel

Eine Frau besitzt eine Eigentumswohnung. Die Wohnung ist zu einer Nettokaltmiete von 1.500 Euro vermietet. Die Frau ist 65 Jahre alt und möchte die Wohnung ihrem Sohn schenken. Der Wert der Wohnung beläuft sich auf 500.000 Euro.
Der Sohn hat einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro bei Schenkungen von seiner Mutter § 16 Abs. 1. Nr. 2. ErbStG 

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Variante 1: Übertragung ohne Nießbrauch

Sollte eine Übertragung ohne Nießbrauch stattfinden, so müssten die 100.000 Euro, um die die 400.000 Euro Grenze überschritten wird, mit einem Steuersatz von elf Prozent versteuert werden (§ 19 ErbStG )

Ergebnis: Es würden 11.000 Euro Schenkungssteuer fällig werden

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Variante 2: Übertragung mit Nießbrauch

Die Nettokaltmiete pro Jahr beträgt 18.000 Euro. Der anzuwendende Kapitalwertfaktor bei einer 65-jährigen Frau liegt bei 12,580 (Stand: Bewertungsstichtag ab 1. Januar 2024) Somit ergibt sich ein Wert für den Nießbrauch:

18.000 € x 12,580 = 226.440 €

Nach Abzug des Nießbrauch-Werts, liegt der Wert der Wohnung (der Nießbrauch-Immobilie) noch bei 273.560 Euro. Somit wird keine Steuer fällig, denn der Wert liegt unter dem Schenkungsfreibetrag von 400.000 Euro. Man kann daher unkompliziert mit Nießbrauch Steuer sparen.

Ergebnis: Keine Steuerbelastung

Und hier besteht der große Vorteil: Eine Nießbrauch-Schenkung zu Lebzeiten hat den Vorteil, dass den Erben Erbschaftssteuer gespart werden kann. Bei Schenkungen können die Begünstigten (zum Beispiel Kinder oder Ehepartner) Freibeträge in Anspruch nehmen, die im zehnjährlichen Rhythmus neu anfallen. Die Erbschaftsfreibeträge betragen bei Ehepartnern 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro, bei sonstigen Erben nur noch 20.000 Euro (§ 16 ErbStG ) – dies alle zehn Jahre.

Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, aber ein Nießbrauchrecht behalten? Hier sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:

Wie hoch ist die Wertminderung bei Nießbrauch wirklich? IMMO.info hat die Angebotspreise von Nießbrauch-Immobilien ausgewertet:

Nutzen Sie außerdem unseren Online-Rechner und Schell-Check, um verschiedene Modelle nachvollziehen und berechnen lassen, die Ihnen die Realisierung Ihres Immobilienvermögens ermöglichen – stets unter Beibehaltung des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts: