Immobilienfonds im Test: Lohnt sich der Hausinvest?

Der Immobilienfonds Hausinvest wird auf der Webseite der Commerz Real mit eindrucksvollen Gebäudeaufnahmen beworben. Quelle: hausinvest.de im Februar 2024

Der Hausinvest ist der zweitgrößte offene Immobilienfonds aus Deutschland. Das Flaggschiff der Fondsgesellschaft Commerz Real – einer Tochter der Commerzbank – verwaltet Anlegergelder von 17,3 Milliarden Euro (Stand: Januar 2024). Der Hausinvest ist somit einer der größten Investmentfonds überhaupt aus Deutschland.

Doch manche Experten – etwa die Honorarberater Matthias Krapp und Klaus Porwoll – sehen die Anlageklasse kritisch. Offene Immobilienfonds seien illiquide, denn Anleger müssen Anteile mindestens zwei Jahre halten. Außerdem seien die Renditen eher mau, betonen sie.

Geschäftsführer Matthias Krapp, Dipl. Bankbetriebswirt und Bankkaufmann

Matthias Krapp arbeitet als Vermögensberater in Dinklage (Niedersachsen). Der Diplom-Bankbetriebswirt leitete viele Jahre die Abteilung vermögende Privatkunden bei einer genossenschaftlichen Bank und gründete im Jahr 2008 die Abatus Vermögensmanagement. In seinem Podcast “Wissen schafft Geld” teilt er seine Expertise mit Privatanlegern.

Die schwache Performance zeigt sich auch beim Hausinvest. “Seit der Erstauflage 1972 verzeichnet Hausinvest jedes Jahr eine positive Wertentwicklung”, wirbt der Anbieter auf der Internetseite des Fonds.

Doch zuletzt waren die Renditen eher enttäuschend: In den vergangenen zehn Jahren erzielten die Anleger gerade einmal einen Inflationsausgleich. In den vergangenen fünf Jahren machten sie sogar einen inflationsbereinigten Verlust (-1,3 Prozent pro Jahr).

Dabei hat IMMO.info einen etwaigen Ausgabeaufschlag von bis zu fünf Prozent des angelegten Summe nicht eingerechnet. Dieser geht gleich zu Beginn unwiederbringlich verloren und fließt an die Bank oder den Vermittler, der den Fonds empfiehlt.

Auch der Vergleich mit günstigen ETFs fällt ernüchternd aus: Während der Hausinvest mit 2,3 Prozent pro Jahr in den vergangenen zehn Jahren rentierte, brachte ein ETF mit Aktien von europäischen Immobilienfirmen 3,8 Prozent pro Jahr ein.

Ein klassisches 60/40-Portfolio aus einem ETF auf den Weltaktienindex MSCI World und einem Bundesanleihen-ETF hätte 4,9 Prozent pro Jahr eingefahren. Der ETF mit deutschen Staatsanleihen ist aufgrund seiner kurzen durchschnittlichen Restlaufzeit (knapp fünf Monate) ein Pendant zu einem Tagesgeldkonto.

Selbst bei einer Mischung aus 30 Prozent MSCI World und 70 Prozent Bundesanleihen liegt der Hausinvest nur geringfügig vorne (2,3 versus 2,2 Prozent). Gleichwohl dürften die Aktien-Anleihe-Portfolios kräftiger im Wert schwanken – zumindest wenn man den Rückgabepreis des Hausinvest heranzieht, zu dem Anleger die Anteile aber erst nach Ablauf der 12-monatigen Kündigungsfrist zurückgeben können.

Im Vergleich zu anderen offenen Immobilienfonds aus Deutschland, zum Beispiel Uniimmo oder Deka-Immobilien, schneidet der Hausinvest hingegen solide ab. Laut der Ratingagentur Scope  rentiert er besser als der Durchschnitt aus zwölf Fonds mit Anlagefokus Europa. Auch der maximale Verlust und die Kursschwankung sind sehr gering und nahe am Durchschnitt der anderen Fonds (siehe Tabelle).

Der Anbieter Commerz Real betont denn auch die im Vergleich zu anderen Anlageklassen “sehr geringe Wertschwankung”. Diese habe in den vergangenen zehn Jahren bei 0,3 Prozentpunkten und somit “auf dem Niveau von europäischen Geldmarktfonds” gelegen, heißt es im Halbjahresbericht vom September 2023.

Hausinvest ist gut diversifiziert in guten Lagen. Allerdings haben Büroimmobilien in den USA einen hohen Anteil. Quelle: Commerzbank AG

Die Ratingagentur Scope stufte Hausinvest im Sommer 2023 von der zweit- auf die drittbeste von zehn Ratingstufen herab. Insgesamt liegt der Fonds auf Rang 11 von 22 Immobilienfonds aus Deutschland (Stand: Januar 2024).

Scope sieht das Immobilienportfolio als gut diversifiziert an, aber kritisiert den hohen Anteil von US-Büroimmobilien (12,2 Prozent). Die US-Gewerbeimmobilienmärkte sind weiter im Krisenmodus. Zuletzt sind die Preise aufgrund eines Trends zum Homeoffice und höherer Zinsen gesunken.

Scope sieht außerdem kritisch, dass der Fonds viele Immobilien in der Hochpreisphase von 2019 bis 2022 gekauft hat. Der Anteil von weniger marktfähigen Objekten mit einem Verkehrswert über 200 Millionen Euro sei relativ hoch (46,5 Prozent im Vergleich zum Branchenschnitt von 18 Prozent). Gleichwohl sei der Fonds aufgrund des großen Portfolios von 155 Immobilien flexibler als kleine Fonds.

Positiv sieht Scope die gute Lagequalität der Immobilien, die geringe Mieterkonzentration und den hohen Anteil von Immobilien mit mehreren Mietern. Zudem plane das Fondsmanagement, den Anteil der weniger riskanten Wohnimmobilien auf 10,3 Prozent zu erhöhen (im Januar 2024: 6,9 Prozent).

Dennoch dürfte ein Immobilienaktien-ETF breiter streuen. Solche ETFs enthalten die größten Immobilienfirmen der Welt. Jeder der Konzerne ist eine Art Immobilienfonds in sich, der in mehreren Ländern und Geschäftsfeldern tätig ist. Etwa bewirtschaftet allein die Vonovia über 500.000 Wohnungen in allen Regionen Deutschlands und eine fünfstellige Zahl in Österreich und Schweden.

Hausinvest liegt im Vergleich zum Branchenschnitt leicht zurück, was die Finanzsituation angeht. Etwa hat der Fonds etwas weniger Liquidität auf der hohen Kante als der Durchschnitt der anderen Immobilienfonds. Außerdem sind relativ viele Fondsimmobilien nicht vermietet und die Schuldenquote ist leicht erhöht (siehe Tabelle).

An der Börse wird der Hausinvest mit einem etwas höheren Abschlag gehandelt als die beiden anderen großen Immobilienfonds mit Anlagefokus Europa (Stand : Januar 2024). Die Marktteilnehmer sehen offenbar etwas höhere Risiken beim Hausinvest.

Gleichwohl haben die Anleger trotz der schwierigen Lage auf dem Immobilienmarkt nur wenige Gelder abgezogen. Die Nettomittelabflüsse betrugen 234 Millionen Euro im Jahr 2023, teilte ein Sprecher der Commerz Real IMMO.info mit. Das entspricht rund einem Prozent des Fondsvermögens.

Anleger können Hausinvest-Anteile über zwei Wege verkaufen:

• Verkauf an die Commerz Real zum Rückgabepreis (in der Regel mit einer Wartefrist von einem Jahr)
• Verkauf an der Börse (ohne Wartefrist, aber derzeit mit Abschlag)

Hausinvest Fonds der Commerz Real verkaufen – hier gibt es einiges zu beachten. Foto: Commerzbank AG

Wer an die Commerz Real verkauft, erhält den Rückgabepreis der Fondsgesellschaft. Allerdings gilt für Anleger, die den Anteil nach dem 21. Juli 2013 gekauft haben, eine Haltefrist von zwei Jahren nach Kauf und eine Kündigungsfrist von einem Jahr.

Wer also am 1. Januar 2022 einen Anteil an der Börse oder anderswo gekauft hat, muss mindestens bis zum 1. Januar 2024 investiert bleiben. Einen Verkauf muss er bereits ein Jahr im Voraus – also am 1. Januar 2023 – bei der Commerz Real verbindlich anmelden. Er erhält aber nicht den Rückgabepreis vom 1. Januar 2023, sondern vom 1. Januar 2024.

Bei der Anmeldung weiß er also nicht, wie viel er am Schluss für einen Anteil erhalten wird. Sollte die Commerz Real die Fondsimmobilien abwerten – etwa aufgrund der derzeit angespannten Lage auf den Gewerbeimmobilienmärkten – würde er Verluste einfahren.

Eine Ausnahme gilt für Anleger, die Anteile vor dem 21. Juli 2013 gekauft haben. Diese dürfen pro Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro zum aktuellen Rückgabepreis zurückgeben

Wer sein Geld sofort möchte, kann Anteile über die Börse verkaufen. Derzeit liegt der Börsenkurs allerdings rund neun Prozent unter dem Rückgabepreis der Commerz Real (siehe Tabelle oben).

Bei den meisten Depotanbietern können Anteile an der Börse oder an die Fondsgesellschaft verkauft werden, erklärt ein Sprecher der Commerz Real gegenüber IMMO.info. Bei manchen Anbietern sei allerdings bloß ein Verkauf an die Fondsgesellschaft oder an der Börse möglich, etwa bei dem Onlinebroker ebase (nur Fondsgesellschaft) oder der Direktbank ING (nur Börse).

Anleger müssen in diesem Fall die Anteile an einen anderen Depotanbieter übertragen, um an den gewünschten Handelspartner zu verkaufen. Ein Depotübertrag dauert in der Regel bis zu drei Wochen und ist in Deutschland kostenlos.

Anteile sollten Anleger während der klassischen Börsenöffnungszeiten verkaufen (zwischen 9 und 17 Uhr). Dann ist die Chance am höchsten, aufgrund der größeren Handelsaktivität einen guten Preis zu erzielen.

Vergleichsportale wie Onvista veröffentlichen Ankaufspreise von verschiedenen Handelsplätzen, etwa der Börse Frankfurt oder der Börse Stuttgart. Diese können voneinander abweichen – ein Vergleich dürfte sich daher bei einer größeren Anlagesumme lohnen. Ob Sie allerdings Anteile zum bestmöglichen Preis verkaufen können, hängt auch davon ab, ob Ihr Broker Verkäufe über den jeweiligen Handelsplatz anbietet oder nicht.