Größte Immobilienfonds: Lohnt sich der Deka-Immobilien Europa?

Der Immobilienfonds Deka ImmobilienEuropa ist einer der größten Immobilienfonds in Deutschland und gehört zu den Sparkassen. Quelle: Deka Bank

Der Deka-ImmobilienEuropa ist der größte offene Immobilienfonds aus Deutschland. Über 18 Milliarden Euro stecken in dem Fonds, der vorwiegend in Büros, Hotels und Einkaufszentren im westeuropäischen Raum investiert (ISIN: DE0009809566).

Damit ist der Fonds der Deka-Gruppe  – dem Fondsherausgeber der Sparkassen Gruppe – einer der größten Investmentfonds überhaupt aus Deutschland.

Doch trotz der Beliebtheit sind manche Vermögensberater kritisch. ”Offene Immobilienfonds bieten nach meiner Auffassung keine gute Wertentwicklung, auch schaffen Sie keinen Diversifikationseffekt in den Depots”, erklärt etwa Matthias Krapp von Abatus Vermögensmanagement  gegenüber IMMO.info.

Geschäftsführer Matthias Krapp, Dipl. Bankbetriebswirt und Bankkaufmann

Matthias Krapp arbeitet als Vermögensberater in Dinklage (Niedersachsen). Der Diplom-Bankbetriebswirt leitete viele Jahre die Abteilung vermögende Privatkunden bei einer genossenschaftlichen Bank und gründete im Jahr 2008 die Abatus Vermögensmanagement. In seinem Podcast “Wissen schafft Geld” teilt er seine Expertise mit Privatanlegern.

Eine häufige Kritik an den offenen Immobilienfonds ist die relativ schwache Performance. Das zeigt sich auch am Deka-Fonds. In den vergangenen zehn Jahren lag er nur geringfügig über der Inflationsrate (0,4 Prozentpunkte pro Jahr zum 30. November 2023).

In den vergangenen fünf Jahren machten die Anleger sogar einen inflationsbereinigten Verlust von 0,7 Prozent pro Jahr (siehe Tabelle). IMMO.info hat dabei einen etwaigen Ausgabeaufschlag von bis zu 5,26 Prozent der investierten Summe nicht eingerechnet.

Auch im Vergleich zu einem Aktien-ETF mit europäischen Immobilienfirmen liegt der Fonds zurück. Der ETF rentierte seit Auflage am 4. November 2005 mit 4,4 Prozent pro Jahr. Der Deka-Fonds fuhr im gleichen Zeitraum bloß 3,1 Prozent ein. Dafür schwanken die Kurse eines Immobilien-ETFs aber deutlich kräftiger.

Wer eine Wohnimmobilie in Deutschland gekauft und vermietet hätte, wäre wahrscheinlich genauso gut oder besser gefahren. Laut dem Statistischen Bundesamt  stiegen die Wohnimmobilienpreise seit dem Jahr 2000 zwar langsamer als der Deka-Fonds (2,5 Prozent versus 3,4 Prozent). Allerdings kommen Mietsteigerungen on top, die langfristig bei circa zwei Prozent pro Jahr lagen.

Im Vergleich zu anderen offenen Immobilienfonds schneidet der Deka-Fonds hingegen überdurchschnittlich ab. Laut der Ratingagentur Scope  war die Performance am besten von allen Fonds mit ähnlichem Anlageschwerpunkt. Bloß über den Gesamtzeitraum seit Auflage im Jahr 1997 war der Deka-Fonds schlechter (siehe Tabelle).

Ein Grund für die schwache Performance dürften die hohen laufenden Kosten sein. Diese belaufen sich auf 2,52 Prozent pro Jahr (inklusive der Kosten für Betrieb und An- und Verkauf der Fondsimmobilien).

Außerdem entwickelten sich die Preise von Gewerbeimmobilien in Europa relativ schwach – dem Anlagefokus des Deka-Immobilien Europa. Laut der EZB stiegen sie seit dem Jahr 2000 um 0,8 Prozent pro Jahr. Das war weniger als bei den Wohnimmobilienpreisen in Deutschland (2,5 Prozent).

Die Ratingagentur Scope lobt das Fondsmanagement und die Streuung. “Sehr gut schneidet der Fonds bezüglich seiner geografischen Diversifikation und der Lagequalität seines Immobilienportfolios ab”, heißt es in einer Analyse  von offenen Immobilienfonds vom Juni 2023, bei der Scope dem Deka-Fonds die Bestnote verliehen hat.

Positiv seien außerdem die geringe Mieterkonzentration und der relativ geringe Anteil von Mietverträgen mit Alleinvermietern. Die Vermietungsquote sei überdurchschnittlich hoch.

Schwächer sei die Alters- und Größenstruktur der Fondsimmobilien. “Knapp 40% des Portfolios entfallen auf Objekte, bei denen der Verkehrswert oberhalb von 200 Mio. Euro liegt, so dass der Käuferkreis in schwierigen Marktsituationen eingeschränkt sein könnte”, erklärt Scope.

Der Fonds habe Gewerbeimmobilien zwischen 2019 und 2022 zu hohen Preisen gekauft. Das berge Risiken, sollten die Preise von Gewerbeimmobilien sinken.

Deka investiert neben Europa mit anderen Immobilienfonds in Immobilien in Nordamerika. Quelle: Webseite Deka Investment im Januar 2024

Dennoch dürfte ein Immobilienaktien-ETF breiter diversifiziert sein. Etwa investieren ETFs auf den Index “FTSE EPRA NAREIT Developed” in mehr als 300 der größten Immobilienfirmen aus Industrieländern. Enthalten sind die Unternehmen, die in der Vergangenheit am erfolgreichsten Immobilien bewirtschaftet haben. Jeder der Großkonzerne ist zudem in sich über Nutzungsarten und Länder diversifiziert.

Etwa ist auch die deutsche Vonovia in Immobilien-ETFs enthalten. Der Konzern vermietet über 500.000 Wohnungen in allen Regionen Deutschlands und eine fünfstellige Zahl in Schweden und Österreich.

Scope beurteilt die Finanzsituation im Branchenvergleich positiv. Diese sei besonders aufgrund der hohen Absicherung der Fremdwährungspositionen und der hohen Liquidität “überdurchschnittlich im Peergroupvergleich”.

Außerdem lobt Scope die relativ hohe Vermietungsquote und den hohen Anteil von Indexmietverträgen. Der Fonds könne sich besser gegen Inflation absichern, weil laut dem Fondsmanagement 73 Prozent der Nettosollmieten an die Inflationsrate gekoppelt seien, schreibt Scope.

Im Zuge der Finanzkrise 2008 verloren viele Anleger das Vertrauen in offene Immobilienfonds und zogen hohe Gelder ab. Das zwang die Fonds, Immobilien zu Niedrigpreisen zu verkaufen. Zahlreiche Fonds wurden daraufhin geschlossen und Jahre später mit teils hohen Verlusten für die Anleger abgewickelt.

Derzeit sind die offenen Immobilienfonds wieder in unruhigem Fahrwasser. Die EZB-Zinserhöhungen, mögliche Trends zum Homeoffice und Onlineshopping sowie Sanierungsauflagen setzen die Bewertungen der Fondsimmobilien unter Druck.

Der Fonds nimmt denn auch aktuell keine neuen Anlegergelder an – trotz der Krise am Immobilienmarkt

Gleichwohl dürfte eine Schließung beim Deka-ImmobilienEuropa nach Einschätzung von IMMO.info eher unwahrscheinlich sein. Zum einen hat der Gesetzgeber im Jahr 2013 Mindesthaltefristen eingefügt, um ein erneutes Schließungschaos zu verhindern.

Zum anderen wird der Fonds von den Sparkassen vertrieben. Diese konnten dem Fonds selbst im Krisenjahr 2023 mehr Mittelzuflüsse als -abflüsse verschaffen. Das bestätigte eine Deka-Sprecherin Mitte Dezember gegenüber IMMO.info.

Der Fonds nimmt denn auch aktuell keine neuen Anlegergelder an – trotz der Krise am Immobilienmarkt (Stand: Januar 2024). Anleger können bloß über jederzeit kündbare Sparpläne zwischen 25 und 500 Euro pro Monat investieren, erklärt die Sprecherin.

Auch die Marktteilnehmer sehen offenbar kein akutes Schließungsrisiko. Wer Fondsanteile an der Börse verkauft, muss einen Verlust von 6 Prozent zum Rückgabekurs der Fondsgesellschaft hinnehmen (Stand: 10. Januar 2024). Das ist weniger als bei den anderen großen Immobilienfonds mit Anlagefokus Europa (siehe Tabelle).

Anleger haben beim Verkauf zwei Optionen:

• Verkauf über die Börse zum aktuellen Börsenkurs
• Verkauf an die Fondsgesellschaft zum Rückgabepreis mit Wartefrist von einem Jahr

Beim Verkauf über die Börse erhalten Anleger das Geld sofort. Allerdings müssen sie Abschläge hinnehmen. Etwa bekommen sie beim Deka-Fonds derzeit 6 Prozent weniger als bei einer direkten Rückgabe an die Fondsgesellschaft (siehe Tabelle oben).

Wer über die Börse verkauft, sollte das innerhalb der klassischen Börsenzeiten tun (zwischen 9 und 17 Uhr). Das erhöht die Chancen auf einen möglichst guten Verkaufspreis.

Wer ein Depot bei der Dekabank hat, kann die Anteile nicht an der Börse verkaufen. “Der Kunde muss die Anteile auf ein börsenfähiges Depot bei der Sparkasse oder einem anderen Finanzinstitut übertragen”, erklärt eine Deka-Sprecherin gegenüber IMMO.info. Die Übertragung zu einem Depot bei der Sparkasse dauere im Schnitt zwei bis drei Tage. Gebühren für die Übertragung würden nicht anfallen. Haltefristen seien nicht zu beachten.

Ein Depotwechsel ist in Deutschland kostenlos und darf maximal drei Wochen dauern. Anleger sollten sich allerdings beim Kundenservice des neuen Depotanbieters erkundigen, ob sich die Anteile des Deka-Fonds übertragen lassen. Manche Anbieter akzeptieren bestimmte Wertpapiere nicht.

Die Fondsgesellschaft kauft Anteile zu einem Rückgabepreis, der auf vierteljährlichen Gutachterbewertungen der Fondsimmobilien beruht. Das Problem: Anleger müssen den Verkauf jetzt anmelden, aber erhalten den Rückgabepreis, der in einem Jahr gilt. Wer also an die Fondsgesellschaft verkauft, weiß nicht, wieviel er in einem Jahr bekommt.

Eine Ausnahme gilt für Altanleger, die Anteile bis zum 21. Juli 2013 gekauft haben. Sie dürfen Anteile von bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr sofort zurückgeben und erhalten den aktuellen Rückgabepreis.

Nach dem Kauf müssen Anleger Anteile sogar mindestens zwei Jahre halten. Wer also am 1. Januar 2022 Anteile gekauft hat, könnte frühestens zum 1. Januar 2023 einen Verkauf gegenüber der Fondsgesellschaft anmelden und zum 1. Januar 2024 verkaufen.