Größte Immobilienfonds: Lohnt der Uniimmo Deutschland?

Uniimmo Deutschland: Die Gesellschaft Union Investment ist ein Ableger der Volksbanken und Raiffeisenbanken.

Offene Immobilienfonds sind bei den Deutschen extrem beliebt. Über 132 Milliarden Euro stecken in den Fonds, die vorwiegend Büros, Einkaufszentren und Hotels in Westeuropa vermieten. Das ist ein Zehntel der gesamten Gelder, die in Publikumsfonds aus Deutschland investiert sind. Der drittgrößte entsprechende Fonds ist Uniimmo Deutschland der Kapitalverwaltungsgesellschaft Union Investment, einem Ableger der Volks- und Raiffeisenbanken. 16,5 Milliarden Euro steckten im August 2023 in dem Fonds mit dem Fokus Gewerbeimmobilien Deutschland.

Der Honorar-Finanzanlagenberater Klaus Porwoll ist indes trotz der Beliebtheit des Fonds kritisch. “Wir haben gerade für Gewerbeimmobilien ein anhaltend schwieriges Umfeld, wo der Uniimmo einen Schwerpunkt hat”, erklärt der Berliner. Gewerbeimmobilien würden teils unter strukturellen Problemen leiden, aufgrund des Trends zum Homeoffice und Onlineshopping.

Sind Immobilienaktien sind die bessere Alternative?

Der Uniimmo Deutschland (ISIN: DE0009805507, WKN: 980550) ist für einen Offenen Immobilienfonds relativ breit diversifiziert: Der Fonds hält 87 Objekte in über zehn europäischen Ländern. Ein Großteil sind wertmäßig allerdings deutsche Immobilien (56,9 %) und der Anteil der Wohnimmobilien ist relativ klein (1,5 %). Die meisten Anlegergelder stecken in Büros (58 %), Einzelhandelsobjekten (27,2 %) und Hotels (11,5 %).

Klumpenrisiko? Uniimmo konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien in deutschen Großstädten.

Ein weiteres Klumpenrisiko ergibt sich aus der regionalen Streuung. Rund 40 Prozent des Fondsvermögens steckt in Immobilien in München, Hamburg und Berlin. Allein die Münchner Immobilien stehen für einen Anteil von knapp 20 Prozent.

Entwickelt sich eine Stadt schlecht – etwa aufgrund einer Naturkatastrophe oder schädlicher Wirtschaftspolitik -, kann das die Geschäfte der dortigen Unternehmen und somit die Performance des Fonds belasten.

Gewerbeimmobilie oder Union Investment / Uniimmo. Quelle: Presseservice union-investment.de

Die Ratingagentur Scope  erachtet das Immobilienportfolio von Uniimmo Deutschland im Vergleich zu 19 anderen Offenen Immobilienfonds aus Deutschland als “leicht unterdurchschnittlich”. Besonders die Bewertung der Alters- und Größenstruktur der Immobilien fällt relativ schwach aus. “Über die Hälfte der Immobilien sind großvolumig und damit potenziell schwerer zu verkaufen”, schreiben die Scope-Analysten in einem Bericht vom Juni 2023. “Des Weiteren verfügt der Fonds über einen geringeren Anteil junger Objekte und generiert mit 33 Prozent einen im Branchenvergleich (25 Prozent) erhöhten Anteil aus aktuell als risikoreich bewerteten Mieterbranchen.”

Außerdem habe der Fonds relativ viele Immobilien in der Höchstpreisphase von 2019 bis 2022 gekauft. In diesen Zeiten waren hohe Kaufpreisfaktoren von 30 üblich, also Kaufpreise in Höhe des 30-fachen der jährlichen Mieteinnahmen. 11,3 Prozent der Objekte seien Büroimmobilien in B-Lagen oder schlechter, was “Risiken bergen kann”. Gut aufgestellt sei das Portfolio wiederum hinsichtlich der innerstädtischen Lage der Immobilien und der geringen Mieterkonzentration.

Deutlich positiver urteilen die Scope-Analysten über die finanzielle Lage. Uniimmo Deutschland verfüge über eine der besten Bewertungen und sei in puncto Finanzstruktur unter den Top drei.

Aktuell hält der Fonds Kredite in Höhe von nur drei Prozent des gesamten Fondsvermögens. Außerdem ist der Liquiditätspuffer relativ groß. Sollten Anleger vermehrt Anteile zurückgeben, etwa angesichts rückläufiger Immobilienpreise, sind relativ viele Mittel vorhanden, um die Anleger auszuzahlen und Immobilienverkäufe zu den gesunkenen Preisen zu vermeiden.

Die Vermietungsquote ist laut dem Honorarberater Klaus Porwoll “recht gut”. Mit 96,2 Prozent liegt sie deutlich über dem Branchenschnitt. Seit dem Jahr 2019 war sie laut den Angaben von Scope immer über 95,8 Prozent.

Die laufenden Kosten (TER) von Uniimmo Deutschland sind mit 1,2 Prozent pro Jahr im oberen Bereich der großen Offenen Immobilienfonds. Dazu kommt ein Ausgabeaufschlag von bis zu fünf5 Prozent, wenn Anleger die Anteile über einen Vermittler oder eine Bank kaufen anstatt über die Börse.

Scope erwartet im Jahr 2023 eine Wertentwicklung von Uniimmo Deutschland leicht oberhalb des Branchenschnitts. Für die Branche rechnet Scope mit einer “leicht sinkenden Performance”.

Aufgrund der schwierigen Lage bei den Gewerbeimmobilien kann man weitere Kursabschläge nicht ausschließen

An der Börse werden Anteile mit einem Abschlag von 6,3 Prozent gehandelt (Stand: 25. September 2023). Der Wertverlust sei im Gegensatz zu anderen Offenen Immobilienfonds “vergleichsweise gering”, erklärt der Honorarberater Klaus Porwoll. Dennoch könne man aufgrund der schwierigen Lage bei den Gewerbeimmobilien nicht ausschließen, “dass weitere Kursabschläge folgen”. Insbesondere wenn es wieder mehr Transaktionen in gleichen Städten und Lagen gibt. Sollten diese Transaktionen zu niedrigeren Preisen erfolgen, so könnte der Fonds gezwungen sein Abwertungen vorzunehmen.

Die Rendite von Uniimmo Deutschland ist mit 2,7 Prozent auf Zehn-Jahressicht im Bereich der anderen großen Offenen Immobilienfonds, die zwischen 2,3 und 2,8 Prozent pro Jahr rentierten (ohne Inflation). Der Fonds schneidet auf Fünf-Jahressicht besser und auf Zehn-Jahressicht in etwa gleich wie ein europäischer Immobilienaktien-ETF ab.

Das dürfte aber vor allem an dem 45-Prozent-Einbruch von europäischen Immobilienaktien aufgrund der EZB-Zinserhöhungen liegen. Bei den Offenen Immobilienfonds ist die Entwicklung noch nicht eingepreist. Hier findet keine Marktpreisfindung statt, sondern zwei voneinander unabhängige Gutachter bewerten mindestens vierteljährlich den Wert aller Immobilien im Fondsvermögen. Details zur Bewertung des Fondsvermögens und der aktuellen Marktlage lesen Sie in unserem Artikel “Lohnen sich Offene Immobilienfonds?”.

Trotz des Einbruchs von 45 Prozent liegt ein europaweit streuender Immobilienaktien-ETF deutlich vor dem Uniimmo Deutschland, wenn man einen langen Zeitraum von 2005 bis 2023 vergleicht. Klaus Porwoll erachtet daher Immobilienaktien als “langfristig renditeträchtiger”.