Immobilienfonds Uniimmo

Größte Immobilienfonds: Lohnt der Uniimmo Deutschland?

Die Deutschen haben sehr viel Geld in den Uniimmo Deutschland investiert. Über 16 Milliarden Euro stecken in dem Offenen Immobilienfonds. Zu Recht?

Autor: ELI Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 14.10.2023 | Lesezeit: 22 Minuten | Drucken

Uniimmo Deutschland

Gebaeude der Union Investment, die den Immobilienfonds Uniimmo aufgelegt hat. Quelle: Presseservice union-investment.de

Entwicklung Immobilienfonds Uniimmo Deutschland

Uniimmo Deutschland: Die Gesellschaft Union Investment ist ein Ableger der Volksbanken und Raiffeisenbanken.

Offene Immobilienfonds sind bei den Deutschen extrem beliebt. Über 132 Milliarden Euro stecken in den Fonds, die vorwiegend Büros, Einkaufszentren und Hotels in Westeuropa vermieten. Das ist ein Zehntel der gesamten Gelder, die in Publikumsfonds aus Deutschland investiert sind. Der drittgrößte entsprechende Fonds ist Uniimmo Deutschland der Kapitalverwaltungsgesellschaft Union Investment, einem Ableger der Volks- und Raiffeisenbanken. 16,5 Milliarden Euro steckten im August 2023 in dem Fonds mit dem Fokus Gewerbeimmobilien Deutschland.

Gewerbeimmobilien leiden teils unter strukturellen Problemen.

Der Honorar-Finanzanlagenberater Klaus Porwoll ist indes trotz der Beliebtheit des Fonds kritisch. “Wir haben gerade für Gewerbeimmobilien ein anhaltend schwieriges Umfeld, wo der Uniimmo einen Schwerpunkt hat”, erklärt der Berliner. Gewerbeimmobilien würden teils unter strukturellen Problemen leiden, aufgrund des Trends zum Homeoffice und Onlineshopping.

Diversifikation bei Uniimmo Deutschland

Der Uniimmo Deutschland (ISIN: DE0009805507, WKN: 980550) ist für einen Offenen Immobilienfonds relativ breit diversifiziert: Der Fonds hält 87 Objekte in über zehn europäischen Ländern. Ein Großteil sind wertmäßig allerdings deutsche Immobilien (56,9 %) und der Anteil der Wohnimmobilien ist relativ klein (1,5 %). Die meisten Anlegergelder stecken in Büros (58 %), Einzelhandelsobjekten (27,2 %) und Hotels (11,5 %).

Investment Großstädte Uniimmo Köln München Berlin Hamburg

Klumpenrisiko? Uniimmo konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien in deutschen Großstädten.

Ein weiteres Klumpenrisiko ergibt sich aus der regionalen Streuung. Rund 40 Prozent des Fondsvermögens steckt in Immobilien in München, Hamburg und Berlin. Allein die Münchner Immobilien stehen für einen Anteil von knapp 20 Prozent.

Entwickelt sich eine Stadt schlecht – etwa aufgrund einer Naturkatastrophe oder schädlicher Wirtschaftspolitik -, kann das die Geschäfte der dortigen Unternehmen und somit die Performance des Fonds belasten.

Diversifikation von Uniimmo Deutschland im Vergleich zu den zwei größten Offenen Immobilienfonds

Quellen: Internetseiten der Fondsanbieter und Jahresberichte, Zusammenstellung von IMMO.info
Fonds Fondsvermögen Anzahl der Immobilien Aufteilung nach Nutzungsart Aufteilung nach Ländern
Uniimmo Deutschland 16,5 Mrd. Euro 87 Büro: 58 %
Einzelhandel: 27,2 %
Hotel: 11,5 %
Logistik: 2,0 %
Wohnen: 1,5 %
DE: 56,9 %
FR: 12,7 %
GB: 6,2 %
Polen: 4,4 %
Tschechien: 4,1 %
NL: 3,9 %
Irland: 2,8 %
Finnland: 2,1 %
Sonstige: 6,9 %
Deka Immobilien Europa 18,1 Mrd. Euro 134 Büro: 69 %
Handel/Gastronomie: 11 %
Mischobjekte: 10,1 %
Lager/Logistik: 5,4 %
Hotel: 4,5 %
DE: 33,5 %
FR: 17,7 %
GB: 16,1 %
NL: 9,2 %
Italien: 4,3 %
Ö: 3,6 %
Spanien: 3,3 %
Polen: 2,5 %
Belgien: 2,2 %
Tschechien: 2,0 %
Sonstige: 5,6 %
Hansainvest 17,4 Mrd. Euro 156 Büro: 41,7 %
Einzelhandel: 23,7 %
Hotel: 9,8 %
Wohnen: 6,3 %
Mobility: 5,6 %
Gastronomie: 2,5 %
Sonstige: 10,4 %
DE: 44,5 %
Asien/Pazifik/USA: 17,8 %
GB: 12,1 %
FR: 7,4 %
Benelux: 4,9 %
Sonstiges Europa: 13,3 %

Geografische Diversifikation innerhalb Deutschlands von Uniimmo Deutschland

Quelle: Jahresbericht zu Uniimmo Deutschland zum 31.03.2023
Region/Stadt Anteil am gesamten Fondsvermögen
München 17,5 %
Berlin 11,4 %
Hamburg 11,3 %
Rhein-Ruhr 4,8 %
Stuttgart 4,1 %
Rhein-Main 2,5 %
Sonstige deutsche Städte 5,3 %
Deutschland gesamt 56,9 %

Qualität des Immobilienportfolios von Uniimmo Deutschland: viele Immobilien wurden in Zeiten der Höchstpreise gekauft

Union Investment

Gewerbeimmobilie oder Union Investment / Uniimmo. Quelle: Presseservice union-investment.de

Die Ratingagentur Scope  erachtet das Immobilienportfolio von Uniimmo Deutschland im Vergleich zu 19 anderen Offenen Immobilienfonds aus Deutschland als “leicht unterdurchschnittlich”. Besonders die Bewertung der Alters- und Größenstruktur der Immobilien fällt relativ schwach aus. “Über die Hälfte der Immobilien sind großvolumig und damit potenziell schwerer zu verkaufen”, schreiben die Scope-Analysten in einem Bericht vom Juni 2023. “Des Weiteren verfügt der Fonds über einen geringeren Anteil junger Objekte und generiert mit 33 Prozent einen im Branchenvergleich (25 Prozent) erhöhten Anteil aus aktuell als risikoreich bewerteten Mieterbranchen.”

Außerdem habe der Fonds relativ viele Immobilien in der Höchstpreisphase von 2019 bis 2022 gekauft. In diesen Zeiten waren hohe Kaufpreisfaktoren von 30 üblich, also Kaufpreise in Höhe des 30-fachen der jährlichen Mieteinnahmen. 11,3 Prozent der Objekte seien Büroimmobilien in B-Lagen oder schlechter, was “Risiken bergen kann”. Gut aufgestellt sei das Portfolio wiederum hinsichtlich der innerstädtischen Lage der Immobilien und der geringen Mieterkonzentration.

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Uniimmo Deutschlands finanzielle Situation: hohe Liquidität, geringe Fremdkapitalquote und guter Vermietungsstand

Deutlich positiver urteilen die Scope-Analysten über die finanzielle Lage. Uniimmo Deutschland verfüge über eine der besten Bewertungen und sei in puncto Finanzstruktur unter den Top drei.

Aktuell hält der Fonds Kredite in Höhe von nur drei Prozent des gesamten Fondsvermögens. Außerdem ist der Liquiditätspuffer relativ groß. Sollten Anleger vermehrt Anteile zurückgeben, etwa angesichts rückläufiger Immobilienpreise, sind relativ viele Mittel vorhanden, um die Anleger auszuzahlen und Immobilienverkäufe zu den gesunkenen Preisen zu vermeiden.

Geschäftskennzahlen von Uniimmo Deutschland im Vergleich zu den zwei größten Offenen Immobilienfonds*

Quellen: Scope, Internetseiten sowie Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds // IMMO.info *Die durchschnittlichen Angaben stammen von Scope und sind zum 31.12.2022. Die Zahlen von Uniimmo Deutschland und Deka Immobilien Europa beziehen sich auf den 30.6.2023. Die Liquiditätsquote und Fremdkapitalquote von Hausinvest ist zum Stichtag 31.3.2023, während sich die Vermietungsquote auf den 30.6.2023 bezieht. Die 20 Offenen Immobilienfonds stehen für mehr als 75 % des gesamten Fondsvermögens aller Offenen Immobilienfonds in Deutschland.
Vermietungsquote Liquiditätsquote Fremdkapitalquote
Uniimmo Deutschland* 96,23 % 19,69 % 3,01 %
Deka Immobilien Europa 94,7 % 14,5 % 15,0 %
Hausinvest 94,1 % 9,9 % 12,2 %
Durchschnitt von 20 Offenen Immobilienfonds 94,1 % 14,0 % 15,7 %

Die Vermietungsquote ist laut dem Honorarberater Klaus Porwoll “recht gut”. Mit 96,2 Prozent liegt sie deutlich über dem Branchenschnitt. Seit dem Jahr 2019 war sie laut den Angaben von Scope immer über 95,8 Prozent.

Jährliche Kosten liegen im oberen Bereich für Immobilienfonds

Die laufenden Kosten (TER) von Uniimmo Deutschland sind mit 1,2 Prozent pro Jahr im oberen Bereich der großen Offenen Immobilienfonds. Dazu kommt ein Ausgabeaufschlag von bis zu fünf5 Prozent, wenn Anleger die Anteile über einen Vermittler oder eine Bank kaufen anstatt über die Börse.

Kosten der fünf größten Offenen Immobilienfonds aus Deutschland

Quelle: Internetseiten der Fonds (Stand: August 2023) // IMMO.info *Der Ausgabeaufschlag kann einmalig beim Kauf von Anteilen anfallen und in seiner Höhe je nach Vermittler oder Bank variieren.
Fonds Laufende Kosten pro Jahr (TER) Ausgabeaufschlag*
Deka Immobilien Europa 0,93 % bis zu 5,26 %
Hausinvest 0,84 % bis zu 5 %
Uniimmo Deutschland 1,2 % bis zu 5 %
Uniimmo Europa 1,3 % bis zu 5 %
Westinvest Interselect 0,89 % bis zu 5,26 %
Immobilienaktien-ETF In der Regel zwischen 0,3 und 0,5 % Kein Ausgabeaufschlag
Globaler Aktien-ETF (MSCI World, FTSE All-World etc.) In der Regel zwischen 0,1 und 0,5 % Kein Ausgabeaufschlag

Rendite des Immobilienfonds Uniimmo Deutschland

Scope erwartet im Jahr 2023 eine Wertentwicklung von Uniimmo Deutschland leicht oberhalb des Branchenschnitts. Für die Branche rechnet Scope mit einer “leicht sinkenden Performance”.

Aufgrund der schwierigen Lage bei den Gewerbeimmobilien kann man weitere Kursabschläge nicht ausschließen

An der Börse werden Anteile mit einem Abschlag von 6,3 Prozent gehandelt (Stand: 25. September 2023). Der Wertverlust sei im Gegensatz zu anderen Offenen Immobilienfonds “vergleichsweise gering”, erklärt der Honorarberater Klaus Porwoll. Dennoch könne man aufgrund der schwierigen Lage bei den Gewerbeimmobilien nicht ausschließen, “dass weitere Kursabschläge folgen”. Insbesondere wenn es wieder mehr Transaktionen in gleichen Städten und Lagen gibt. Sollten diese Transaktionen zu niedrigeren Preisen erfolgen, so könnte der Fonds gezwungen sein Abwertungen vorzunehmen.

Abschlag von Uniimmo Deutschland an der Börse

Quelle: Berechnung von IMMO.info (Stand: 25.09.2023)
Fonds Rücknahmepreis Börsenkurs Abschlag
Uniimmo Deutschland 95,26 Euro 89,25 Euro 6,3 %
Deka Immobilien Europa 47,98 Euro 43,22 Euro 9,9 %
Hausinvest 43,57 Euro 38,06 Euro 11,4 %

Die Rendite von Uniimmo Deutschland ist mit 2,7 Prozent auf Zehn-Jahressicht im Bereich der anderen großen Offenen Immobilienfonds, die zwischen 2,3 und 2,8 Prozent pro Jahr rentierten (ohne Inflation). Der Fonds schneidet auf Fünf-Jahressicht besser und auf Zehn-Jahressicht in etwa gleich wie ein europäischer Immobilienaktien-ETF ab.

Das dürfte aber vor allem an dem 45-Prozent-Einbruch von europäischen Immobilienaktien aufgrund der EZB-Zinserhöhungen liegen. Bei den Offenen Immobilienfonds ist die Entwicklung noch nicht eingepreist. Hier findet keine Marktpreisfindung statt, sondern zwei voneinander unabhängige Gutachter bewerten mindestens vierteljährlich den Wert aller Immobilien im Fondsvermögen. Details zur Bewertung des Fondsvermögens und der aktuellen Marktlage lesen Sie in unserem Artikel “Lohnen sich Offene Immobilienfonds?”.

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Trotz des Einbruchs von 45 Prozent liegt ein europaweit streuender Immobilienaktien-ETF deutlich vor dem Uniimmo Deutschland, wenn man einen langen Zeitraum von 2005 bis 2023 vergleicht. Klaus Porwoll erachtet daher Immobilienaktien als “langfristig renditeträchtiger”.

Quelle: Internetseiten der Fondsanbieter // IMMO.info *Einschließlich der laufenden Kosten (TER) und ohne Ausgabeaufschlag (BVI-Methode).
**TER: 0,4% pro Jahr, ISIN: IE00B0M63284, WKN: A0HGV5
Fonds In den vergangenen 5 Jahren In den vergangenen 10 Jahren Seit Auflage Kumulierte Rendite seit 4.11.2005
Uniimmo Deutschland 2,61 % 2,7 % 5,32 % (seit 1.7.1966) 70,04 %
ishares European Property Yield** -7,23 % 2,79 % 3,5 % (seit 4.11.2005) 85,16 %

Fazit zu Uniimmo Deutschland: Immobilienaktien sind die bessere Alternative

Der Honorarberater Klaus Porwoll sieht den Uniimmo Deutschland kritisch. Gewerbeimmobilien würden im Gegensatz zu Wohnimmobilien teils unter einer strukturellen Schwäche leiden. Der Trend zum Homeoffice und Onlineshopping belaste die Nachfrage.

“Da es zudem andere offene Immobilienfonds mit höheren Vermietungsquoten, ebenfalls geringen Wertverlusten und einer breiteren Streuung gibt, würde ich mich nicht unbedingt für den Uniimmo entscheiden.” Außerdem sei die inflationsbereinigte Rendite der Offenen Immobilienfonds weiter negativ.

Eine langfristig renditeträchtigere und aktuell bessere Alternative seien Immobilienaktien. Diese seien momentan besonders günstig. “Viele dieser Gesellschaften notieren derzeit unter ihrem Nettoinventarwert und bieten damit, sollten die Zinsen wieder sinken, erhebliches Aufwärtspotenzial”, erklärt Porwoll (Stand: August 2023). “Wer ein Investment in Einzeltitel scheut, kann dort breit gestreut über Exchange Traded Funds (ETFs) investieren.” ETFs seien zudem börsentäglich handelbar, transparent und kostengünstig.

Auch der Direkterwerb einer Immobilie sei für langfristige Anleger “überlegenswert”, die über ausreichend Liquidität und ein gut gestreutes Portfolio verfügten. Denn die Preise würden derzeit sinken. “Ich rate angesichts des nach wie vor unsicheren Umfeldes, der hohen Finanzierungs- und Baukosten sowie der immer strengeren Nachhaltigkeitsauflagen aber dazu, genau hinzusehen und gründlich abzuwägen, bevor man investiert”, erklärt Porwoll.

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