Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen: So gehen Sie als Vermieter vor

Wenn im Mietvertrag keine Staffelmiete (Paragraph 557a BGB ) oder Indexmiete (Paragraph 557b BGB ) vereinbart wurde, gelten für Mieterhöhungen die allgemeinen gesetzlichen Regelungen nach dem Paragraph 558  des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Nach dem Gesetz darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Vorausgesetzt:

• Die Miete besteht seit mindestens 15 Monaten unverändert.
• Die Erhöhung erfolgt frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung.
• Die neue Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das sogenannte Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erklärt und begründet werden (Paragraph 558a BGB ). Die Kappungsgrenze muss beachtet werden.

Wer als Vermieter die Miete erhöhen will, braucht einen triftigen Grund – und muss diesen nachvollziehbar belegen. Das Gesetz (Paragraph 558a BGB ) erlaubt vier anerkannte Begründungswege. Doch nicht alle eignen sich gleich gut in der Praxis.

Am häufigsten wird eine Mieterhöhung über den örtlichen Mietspiegel (Paragraphen 558c und 558d BGB) begründet. Es gibt zwei Varianten:

• Einfacher Mietspiegel: Eine Übersicht über ortsübliche Mieten, grob unterteilt nach Größe, Lage und Ausstattung.
• Qualifizierter Mietspiegel: Dieser wird nach wissenschaftlichen Methoden und mit statistischer Präzision erstellt. Er bietet eine deutlich höhere Aussagekraft – und hat besonderen rechtlichen Status.

Seit dem 1. Juli 2022 sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen – als einfachen oder qualifizierten. Diese müssen online frei zugänglich sein.

Einschränkung: Mietspiegel gelten in der Regel nicht für Einfamilienhäuser, es sei denn, sie lassen sich einer Mietspiegelkategorie zuordnen (beispielsweise über die Wohnfläche).

Wenn der Mietspiegel fehlt oder ungeeignet ist, können für Mieterhöhungen drei Vergleichswohnungen (Paragraph 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB ) herangezogen werden. Die Wohnungen müssen in Lage, Größe, Art und Ausstattung mit der zu erhöhenden Wohnung vergleichbar sein – und die verlangte Miete rechtfertigen.

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln (Paragraph 558a Absatz 2 Nummer 3 BGB). Diese Methode eignet sich vor allem dann, wenn:

• kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist,
• keine passenden Vergleichswohnungen zu finden sind.

Der Gutachter berücksichtigt Art, Lage, Größe und Zustand der Wohnung – eine Besichtigung ist nicht zwingend nötig, aber sinnvoll. Die Kosten liegen meist zwischen mehreren Hundert und über zweitausend Euro – und trägt der Vermieter.

Hinweispflicht: Auch bei einem Gutachten müssen Vermieter den Mieter auf einen existierenden Mietspiegel hinweisen und dessen Werte nennen, wenn sie niedriger sind. Siehe Paragraph 558a Absatz 3 BGB.

Weniger bekannt, aber gesetzlich erlaubt: die Mietdatenbank (Paragraph 558e BGB ). Sie wird von Städten, Gemeinden oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt und kontinuierlich aktualisiert – anders als der Mietspiegel, der meist nur alle zwei Jahre erscheint.

Vorsicht: Private Mietdatenbanken oder Auswertungen aus Immobilienportalen zählen nicht. Nur offiziell anerkannte Mietdatenbanken sind zulässig. Allerdings sind sie in der Praxis selten und oft schwer zugänglich. Deshalb greifen Vermieter in der Regel zu Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten.

Wer eine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen will, steht oft vor der Frage: Woher bekommt man belastbare Daten? Denn nicht jede Wohnung ist vergleichbar.

Eigene Bestände: Wer mehrere Wohnungen besitzt, kann auf den eigenen Bestand zurückgreifen – sofern die Wohnungen vergleichbar sind.

Makler und Hausverwalter: Diese verfügen oft über Mietdaten aus ähnlichen Objekten. Manche geben auf Nachfrage anonymisierte Werte heraus.

Nachbarn oder Bekannte: In Einzelfällen kann ein Gespräch mit der Nachbarschaft helfen – sofern diese bereit ist, ihre Mietpreise offenzulegen.

Nicht jede Wohnung eignet sich für den Vergleich. Laut Gesetz müssen die Wohnungen in den maßgeblichen Merkmalen ähnlich sein:

• Art: zum Beispiel Etagenwohnung, Reihenhaus, Dachgeschosswohnung
• Größe: Die Wohnflächen sollten nicht zu stark voneinander abweichen. Faustregel: Abweichungen bis circa 20 bis 25 Prozent können akzeptabel sein. Je näher dran, desto besser.
• Ausstattung: Dies umfasst beispielsweise die Art der Heizung, der Zustand von Bad/Küche (Alter, Modernisierungen), das Vorhandensein von Balkon/Loggia, Aufzug, Einbauküche, Schallschutz, Isolierverglasung, Art der Fußböden.
• Beschaffenheit: Baujahr, energetischer Zustand, Modernisierungsgrad, Instandhaltung des Gebäudes.
• Lage: Die Wohngegend (zum Beispiel Stadtteil), die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV, Schulen), Lärmbelastung, Grünflächen etc.

Die besten Vergleichswohnungen nützen nichts, wenn die Begründung formal fehlerhaft ist. Damit Ihre Mieterhöhung wirksam ist, muss das Schreiben bestimmte Pflichtangaben enthalten – und korrekt zugestellt sein.

Im Mieterhöhungsschreiben müssen alle drei Vergleichswohnungen benannt werden – mit folgenden Angaben:

• Straße (Hausnummer ist nicht zwingend, reicht aber zur Identifizierbarkeit)
• Wohnfläche (in m²)
• Baujahr
• wesentliche Ausstattungsmerkmale
• derzeit gezahlte Nettokaltmiete (pro m² oder gesamt)

Die Angaben können tabellarisch oder in einem Fließtext erfolgen – wichtig ist, dass sie verständlich und vollständig sind.

Damit das Mieterhöhungsschreiben formal korrekt ist, sollten auch diese Hinweise enthalten sein:

• Unterschrift des Vermieters – bei mehreren Eigentümern: alle unterschreiben
• Adressat: alle im Mietvertrag genannten Mieter
• Hinweis auf das Zustimmungsrecht des Mieters
• Angabe der Vergleichswohnungen mit oben genannten Kriterien
• Hinweis auf gegebenenfalls vorhandenen Mietspiegel und dessen Werte

Selbst wenn Sie die Mieterhöhung nicht mit dem Mietspiegel begründen, gilt laut Paragraph 558a Absatz 3 BGB:

„Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.“

Dieser Transparenzhinweis ist gesetzlich vorgeschrieben – unabhängig davon, ob der Mietspiegel Teil der Begründung ist.

Das Schreiben muss dem Mieter nachweisbar zugehen – idealerweise per Einwurf-Einschreiben oder Boten.

Der Mieter hat zwei volle Kalendermonate Zeit, um der Erhöhung zuzustimmen. Die Zustimmung ist auch per Überweisung der neuen Miete oder formlos in Textform möglich.
Reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht einreichen (Paragraph 558b Absatz 2 BGB).

Im Streitfall müssen Sie als Vermieter belegen können, dass:

• die Vergleichswohnungen existieren,
• die genannten Mieten tatsächlich gezahlt werden,
• und die Wohnungen vergleichbar sind.

Verzichten Sie auf persönliche Daten der Mieter der Vergleichswohnungen. Straßenname, Größe und Miethöhe reichen zur Identifizierung aus. Mehr zu nennen kann problematisch sein.

Sind nach gerichtlicher Prüfung weniger als drei Vergleichswohnungen übrig, ist das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Das heißt: Sie müssen von vorne anfangen.

Ist das Mieterhöhungsschreiben korrekt formuliert und dem Mieter nachweisbar zugegangen, beginnt die Uhr zu ticken.

Der Mieter hat laut Gesetz zwei volle Kalendermonate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Diese Zustimmung kann formlos erfolgen – etwa durch:

• schriftliche Mitteilung in Textform oder
• Zahlung der erhöhten Miete zum neuen Mietzins.

Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht einreichen (Paragraph 558b BGB ).

1. Mietspiegel prüfen: Gibt es einen Mietspiegel für die Gemeinde? Auch bei anderer Begründung muss darauf hingewiesen werden, wenn er existiert.
2. Geeignete Vergleichswohnungen finden: Mindestens drei Wohnungen mit ähnlicher Art, Größe, Lage, Ausstattung und Baualter – tatsächlich gezahlte Nettokaltmieten, keine Angebotsmieten.
3. Daten vollständig erfassen: Straße, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Miethöhe – ohne personenbezogene Daten (Datenschutz!).
4. Aktualität sicherstellen: Vergleichsmieten dürfen nicht älter als sechs Jahre sein. Es zählen nur Bestandsmieten, keine Neuvertragsmieten.
5. Vergleichbarkeit kritisch prüfen: Kleine Unterschiede (zum Beispiel Aufzug, Balkon, Mikrolage) können entscheidend sein. Im Zweifel: eine Wohnung mehr angeben.
6. Mieterhöhung berechnen: Nur bei überdurchschnittlicher Ausstattung ist die oberste Vergleichsmiete vertretbar.
7. Kappungsgrenze einhalten: Maximal 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 Prozent – unabhängig von der Vergleichsmiete.
8. Mieterhöhungsschreiben korrekt formulieren: Vergleichswohnungen aufführen, Hinweis auf Mietspiegel (falls vorhanden), Unterschrift aller Vermieter, Adressat: alle Mieter im Vertrag.
9. Zustellung sicherstellen: Schreiben per Einwurf-Einschreiben oder Boten zustellen – der Zugang muss im Streitfall nachweisbar sein.
10. Fristen beachten: Zwei Monate Zeit für Zustimmung. Danach: Drei Monate Frist für Zustimmungsklage beim Amtsgericht.

Tipp:
Je klarer und transparenter das Schreiben, desto höher die Chance, dass der Mieter ohne Streit zustimmt. Gründlichkeit zahlt sich aus – im Zweifel lieber einen Fachanwalt oder Haus- und Grundbesitzerverein zur Prüfung hinzuziehen.

Die Wohnungspolitik bleibt ein Brennpunkt – besonders in angespannten Märkten.

Ein bundesweiter Mietendeckel, wie er in Berlin versucht wurde, ist derzeit nicht geplant. Die Idee: Mieten nicht nur bei Neuvermietung, sondern auch im laufenden Mietverhältnis einfrieren oder senken.

Doch: Der Berliner Mietendeckel wurde im Jahr 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt – nicht wegen seines Inhalts, sondern weil das Land Berlin nicht die Gesetzgebungskompetenz hatte. Ein bundesweiter Mietendeckel wäre nur über den Bundestag möglich – wird dort aber derzeit nicht weiterverfolgt.

Anders sieht es bei der Mietpreisbremse aus. Sie gilt weiterhin – und wurde im Juni 2025 vom Bundestag bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Der Bundesrat hat bereits zugestimmt.

Die Mietpreisbremse bedeutet:

• Bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Ausnahmen gelten bei Neubauten (Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014) sowie bei umfassend sanierten Wohnungen.
• Die Bundesländer entscheiden per Rechtsverordnung, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt.
• Inzwischen nutzen 13 von 16 Bundesländern diese Möglichkeit. Keine Regelung gibt es nur im Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Eine Übersicht findet sich beim Deutschen Mieterbund .

Seit dem 1. April 2020 gilt: Mieter können überhöhte Mieten rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern, wenn sie den Verstoß innerhalb dieser Frist rügen. Diese Regelung macht die Mietpreisbremse rechtlich schärfer und risikoreicher für Vermieter.

Die Koalition hat die Einrichtung einer Expertengruppe angekündigt, die bis Ende 2026 weitere Vorschläge zur Weiterentwicklung des Mietrechts erarbeiten soll. Geplant sind unter anderem eine stärkere Regulierung von Indexmieten, also Mieten, die automatisch steigen, sowie von Kurzzeitmieten und Vermietungen von möblierten Wohnungen.