Immobilienkredit
Immobilienkredit: Vergleich, Konditionen, Tipps zur Genehmigung
Großer Ratgeber: Immobilienkredit für die Immobilie zur Eigennutzung oder Kapitalanlage. Immobilienkredite sind schlagartig teurer geworden. Und die Hürden sind insbesondere für ältere Menschen oder Selbständige hoch. Wir erklären Ihnen, wie Sie Ihren Immobilienkredit genehmigt bekommen. Und wie Sie an den günstigsten Immobilienkredit kommen.
Wie funktioniert ein Immobilienkredit?
Es gibt unterschiedliche Bezeichnungen für einen Immobilienkredit:
- Immobiliendarlehen
- Hypothekendarlehen
- Hausfinanzierung oder Immobilienfinanzierung
- Hauskredit oder Baukredit
Im Grundsatz ist das Gleiche gemeint: Sie erhalten einen Geldbetrag geliehen, der mit Ihrer Wohnung, Ihrem Haus oder Grundstück abgesichert ist. Zur Absicherung erfolgt die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, bei einem Hypothekendarlehen die Aufnahme einer Hypothek. Der Immobilienkredit wird zumeist von einer Bank, manchmal von einer Versicherung ausgereicht. Sie müssen für den Immobilienkredit Zinsen bezahlen und diesen regelmäßig durch Tilgungen und spätestens zum Laufzeitende komplett zurückzahlen. Hierin unterscheiden sich Immobilienkredite. Es gibt Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, endfällige Darlehen und Umkehrhypotheken.
Welche Immobilienkredite gibt es?
Bei Auswahl des für Sie besten Immobilienkredits sollten Sie gleichartige Varianten betrachten, damit ein Vergleich möglich ist. Oft wird ein Annuitätendarlehen vereinbart, das mit einer Grundschuld abgesichert wird.
Absicherung des Immobilienkredits mit einer Grundschuld
Wenn der Immobilienkredit abbezahlt ist, dann besteht ein Anspruch des Eigentümers auf Löschung des Grundbucheintrags. Die regelmäßigen Belastungen des Eigentümers bestehen aus einer Zinszahlung und der Tilgungszahlung. Beides zusammen wird Kapitaldienst genannt. Die Zahlungen erfolgen zumeist monatlich, zum Teil quartalsweise.
Annuitätendarlehen sind üblich für einen Immobilienkredit
Bei einem Annuitätendarlehen müssen Sie monatlich oder quartalsweise gleichbleibende Beträge, Annuitäten genannt, an das Kreditinstitut bezahlen. Die Annuitäten umfassen die Zinsen und Tilgung, also den sogenannten laufenden Kapitaldienst. Je länger der Immobilienkredit läuft, desto höher wird der Anteil der Tilgung, weil das Darlehen sukzessive getilgt wird. Das Annuitätendarlehen hat den Vorteil, dass das Darlehen schneller zurückbezahlt wird. In unserem Beispiel können Sie die Funktionsweise des Annuitätendarlehens einfach nachvollziehen:
Beispiel Annuitätendarlehen
Sie nehmen auf Ihre Immobilie einen Immobilienkredit in Höhe von 100.000 Euro auf. Vereinbart ist ein Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von vier Prozent pro Jahr. Insgesamt müssen Sie also sechs Prozent pro Jahr bezahlen.
100.000 € x 6 % = 6.000 € Kredithöhe 2 % Zinssatz + 4 % Tilgungssatz Kapitaldienst pro Jahr
6.000 € : 12 = 500 € Kapitaldienst pro Jahr Monate Annuität Die Annuität, also die monatliche Belastung für den Immobilienkredit, liegt bei 500 Euro: 6.000 Euro pro Jahr geteilt durch zwölf Monate. Von den 500 Euro werden somit zu Beginn des Darlehens 333,33 Euro für Tilgung und 166,67 Euro für Zinsen aufgebracht.
Folgende Tabelle verdeutlicht die Funktionsweise des Annuitätendarlehens:
Tilgungsdarlehen und endfällige Immobilienkredite
Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen sind bei einem Tilgungsdarlehen die laufenden Beträge zur Tilgung immer gleich hoch. Die Gesamtbelastung aus Zins plus Tilgung sinkt hingegen im Laufe der Zeit. Deutlich wird dies anhand unseres Beispiels.
Beispiel Tilgungsdarlehen
Beispiel endfälliger Immobilienkredit
Ein endfälliges Darlehen hingegen wird während der Laufzeit des Immobilienkredits nicht getilgt. Sie haben dadurch eine gleichbleibende Zinsbelastung und müssen das Darlehen auf einmal zurückbezahlen.
Umkehrhypothek als Immobilienverrentung nur im Ausland relevant
Die Umkehrhypothek muss erst mit dem Tod des Kreditnehmers zurückgezahlt werden (Umkehrhypothek auf Lebenszeit, englisch „lifetime reverse mortgage“) oder nach einem vorher definierten Zeitraum (Umkehrhypothek auf Zeit, englisch „Retirement reverse mortgage“).
Die Umkehrhypothek ist mit erheblichen Kosten und Abschlägen verbunden. Wir empfehlen diese Variante daher nicht und sie findet keine Berücksichtigung in unserem Schnell-Check oder Vergleichsrechner. Hingegen etabliert sich in Deutschland zunehmend die Immobilienrente oder der Teilverkauf.
Übliche Konditionen und Kosten für Immobilienkredite
Es ist wichtig, dass Sie Konditionen für Ihren Immobilienkredit vereinbaren, die zu Ihrer Lebens- und Finanzplanung passen. Einflussfaktoren für die Genehmigung eines Immobilienkredits sind natürlich die Wertigkeit des Immobilienobjekts sowie Ihre Bonität. Weiter unten erläutern wir, warum bei der Kreditwürdigkeitsprüfung Ihr Alter und Beruf eine wichtige Rolle spielen.
Die Kosten und Konditionen des Immobilienkredits unterscheiden sich durchaus. Ein Immobilienkredit-Vergleich ist sehr empfehlenswert. Der Verhandlungsspielraum erstreckt sich nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf weitere Konditionsbestandteile.
So ist beispielsweise die Vereinbarung von kostenlosen Tilgungssatzwechseln sehr sinnvoll, um den Immobilienkredit flexibel an die aktuellen Lebensumstände, wie den Eintritt in die Rente, anzupassen. Oder die Vereinbarung von Sondertilgungen, sollte später mehr Geld zur Verfügung stehen.
Definitionen und übliche Kosten und Konditionen für Ihren Immobilienkredit
Für einen Immobilienkredit-Vergleich sollten Sie alle Begriffe, Definitionen und üblichen Kosten und Konditionen kennen. Wir helfen Ihnen mit unserem Überblick. Für ausführliche Erklärungen einfach die unterstrichenen Begriffe anklicken.
| Beleihungswert | 60 – 80 % des Beleihungswerts = Darlehenssumme |
| Eigenkapital | 20 – 40 % der Gesamtkosten als Eigenkapital wird empfohlen Die Gesamtkosten setzen sich aus dem Kaufpreis, den Nebenkosten und gegebenenfalls Baukosten zusammen.Neuerwerb einer Immobilie: Einen Anteil hieraus müssen Sie aus eigenen finanziellen Mitteln aufbringen, dem Eigenkapital.Darlehen für vorhandene Immobilie: Sollten Sie eine Immobilie beleihen, die Ihnen schon gehört, können Sie in der Regel nicht den kompletten Immobilienwert als Darlehen bekommen, Der übrige Wert entspricht dem von Ihnen eingesetzten Eigenkapital.Selten werden Immobilien ohne Eigenkapital finanziert. Dann nur in Verbindung mit höheren Zinssätzen. |
| Immobilienkredit Nebenkosten | 5 % bis 15 % |
| Wertgutachten | Kosten einer Ersteinschätzung: 0 Euro bis 500 EuroKosten eines Vollgutachtens je nach Objekt, Schwierigkeit und Gutachter: 1.000 bis 5.000 Euro |
| Sollzinssatz / Effektiver Jahreszins | Beispiel: Bei Finanzierung einer Wohnimmobilie mit guter Bonität und einem Eigenkapitalanteil von 30 % beträgt die Tilgung niedrige 2 % pro Jahr und der Zinssatz wie folgt:
|
| Zinsbindungsfrist (=Sollzinsbindung) | |
| Tilgung / Sondertilgung / Tilgungswechsel | z.B. 1,5 bis 4 % Gesamtschau Ihrer finanziellen Situation ist wichtig |
| Vertragslaufzeit Immobilienkredit / Sonderkündigung | Alle Laufzeiten sind möglich Gesetzliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren für Verbraucher |
Weitere Definitionen rund um Ihren Immobilienkredit finden Sie hier:
Kreditgeber Sicherheiten Immobilienkredit Kreditnehmer Kreditbetrag Vorfälligkeitsentschädigung Verkehrswert Grundschuld Hypothek
Immobilienkredit bei Immobilienkauf: Bestandteile der Gesamtkosten
Kostenpositionen | |
|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € |
| Nebenkosten 7.500 € Notar, Grundbuch 17.500 € Grunderwerbssteuer 17.850 € Maklerkosten + ggfs. Kosten Rechtsanwalt, eigener Gutachter, etc. | 42.850 € |
| Bau-/Sanierung Material und Arbeitskosten für Baufirmen oder Handwerker | 200.000 € |
| Baunebenkosten Architekt, Bauleiter, Planer und Sachverständige, Kosten der Baugenehmigung, Brandschutz, Statiker und Prüfstatiker, weitere öffentliche Gebühren, usw. | 20.000 € |
| Summe: 762.850 € | |
Gesamtfinanzierung / Gesamtkapital | |
|---|---|
| Eigenkapital (EK) Eigenmittel, z.B. Ersparnisse | 312.850 € 41% |
| Fremdkapital (FK) = Darlehensbetrag zur Immobilienfinanzierung / Darlehensbetrag | 450.000 € 59% |
| Summe: 762.850 € | |
| 762.850 € Gesamtkosten = EK + FK |
|---|
Achten Sie immer auf ausreichend Eigenmittel für die Nebenkosten und weitere Kosten. Insbesondere bei der Sanierung von Altbestand empfehlen viele Experten für Baukosten, Sanierungskosten sowie für unvorhergesehene Kostensteigerungen einen finanziellen Puffer von mindestens 20 Prozent. Einen zeitlichen Puffer sollte man ebenso vorsehen, da sehr viele Bauprojekte mit zeitlichem Verzug fertiggestellt werden.
Immobilienkredit-Vergleich: So finde ich den günstigsten Immobilienkredit
Wie komme ich an den günstigsten Immobilienkredit? Die Antwort ist: Durch einen umfassenden Immobilienkredit-Vergleich in drei Schritten. Es gibt in Deutschland mehrere hundert Anbieter für Immobilienkredite. Neben der regionalen Bank vor Ort und bundesweit tätigen Instituten bieten viele weitere Marktteilnehmer Immobilienkredite an. Mit günstigen Konditionen bei langer Sollzinsbindung warten beispielsweise Versicherungsunternehmen auf.
Ein Immobilienkredit-Vergleich von mehreren hundert Anbietern ist für Einzelpersonen unmöglich. Unabhängige Immobilienkreditvermittler und Online-Vergleichsportale helfen Ihnen bei der Auswahl der richtigen Finanzierung und des passenden Anbieters. Sie können mit ihrem Wissen dazu beitragen, welche Banken und Versicherungen zu dem Objekt und den Kreditnehmer passen und günstige Konditionen für den Immobilienkredit anbieten.
Wir empfehlen folgende Vorgehensweise für die Suche nach einem günstigen Immobilienkredit und Immobilienkredit-Vergleich:
Informieren Sie sich über aktuelle Konditionen der günstigsten Immobilienkredite
Die Konditionen für Immobilienkredite sind stark abhängig von der Zinsentwicklung. Die aktuell günstigsten Konditionen für Immobilienkredite können Sie Online-Portalen entnehmen. Sie müssen hierfür keine persönlichen Angaben machen. Die dort angegebenen Konditionen sind oft Lockkonditionen, die Sie nur für bestimmte Finanzierungen, Objekte und bei besten Ergebnissen der Kreditwürdigkeitsprüfung erhalten. Senioren und Selbständige werden diese beispielsweise nicht erhalten. Diese Lockkonditionen können Sie allerdings als Verhandlungseinstieg nutzen.
Fragen Sie mindestens zwei bis drei Banken oder Versicherungen direkt an
Sie sollten Ihre Hausbank und eine weitere Bank vor Ort anfragen. Vorteil ist, dass diese Kreditgeber Sie persönlich oder zumindest die Lage des Objekts schon kennen. Sie können außerdem weitere Banken direkt anfragen, die Ihnen beispielsweise über Empfehlungen oder die Internetrecherche aufgefallen sind.
Beauftragen Sie einen Kreditvermittler
Sie sollten einen Immobilienkreditvermittler wählen, der unabhängig und seriös ist und Zugriff auf viele Kreditinstitute und Versicherungen hat, um Ihnen in einem bundesweiten Immobilienkredit-Vergleich die günstigsten Immobilienkredite herauszusuchen. Sie müssen dem Vermittler mitteilen, welche Banken Sie bereits direkt angesprochen haben, da er diese nicht mehr anfragen darf.
Der Zeitaufwand für den Immobilienkredit-Vergleich ist nicht zu unterschätzen. Bei hohen Kreditsummen lohnt sich ein Vergleich der Immobilienkredit-Zinsen allerdings fast immer.
Weitere Tipps, damit Sie an einen günstigen Immobilienkredit kommen:
- Immobilienkredite zu günstigen Konditionen erhalten Sie, wenn Sie dem Kreditgeber Ihre Bonität bestmöglich darstellen: Faktoren im Rahmen der Bonitätsprüfung
- Achten Sie im Rahmen des Immobilienkredit-Vergleichs auf die Provision für die Vermittlung des Immobilienkredits. Diese können Sie nachverhandeln.
Wie hoch ist die Provision für die Vermittlung eines Immobilienkredits?
Die Vermittler von Immobilienkrediten arbeiten nicht umsonst, sondern erhalten eine Provision, die sie offenlegen müssen. Wir empfehlen vor Beauftragung eines Vermittlers offen über die Provision zu sprechen.
Bei Beträgen von über 500.000 Euro sollte die Provision für einen Immobilienkredit bei deutlich unter einem Prozent liegen. Bei über einer Million Euro bei einem halben Prozent.
Üblich ist außerdem, dass die Provisionen für Immobilienkredite nicht Sie als Verbraucher tragen, sondern die Kreditgeber. Außerdem dürfen für Sie keine Kosten entstehen, wenn die Anfrage eines Immobilienkredits nicht zu einem Erfolg führt.
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Liquidität mit Immobilienkrediten im Vergleich zu Verkauf oder Leibrente
Ein Immobilienkredit ist eine gute Möglichkeit, um mit der eigenen Immobilie Liquidität zu schaffen. Der Immobilienkredit sollte daher immer als Alternative zu anderen Modellen geprüft werden, wenn Sie an einem Verkauf, Teilverkauf oder einer Verrentung der Immobilie interessiert sind.
Wenn auf Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bereits ein Kredit lastet, dann sollten Sie prüfen, ob Sie diesen durch einen günstigeren Immobilienkredit ablösen können. Sie haben ein gesetzliches Kündigungsrecht nach dem Ablauf von zehn Jahren, siehe § 489 (1) 2. BGB . Mit sechs Monaten Kündigungsfrist werden Sie den teuren Kredit los.
Hier ist eine Übersicht zum Immobilienkredit einer eigengenutzten Immobilie:
| Kriterium | Antwort | Kurzinformation |
|---|---|---|
| Wohnrecht oder Nießbrauch |
Ja |
Ein Wohnrecht oder Nießbrauch ist im Gegensatz zu anderen Modellen nicht notwendig, denn Sie bleiben Eigentümer. |
| Sie bleiben Eigentümer |
Ja |
Die Eigentumsverhältnisse ändern sich mit einem Immobilienkredit nicht. |
| Verkaufter Anteil Ihrer Immobilie | 0 Prozent | Kein Verkauf, sondern Beleihung der Immobilie. |
| Zahlungen an Sie | Einmalzahlung | Immobilienkredit wird normalerweise als Einmalzahlung an Sie ausbezahlt. |
| Kosten |
Hoch |
Hohe laufende Belastung durch: Zinsen und Tilgung, Nebenkosten, Instandhaltung |
| Aufwand |
Hoch |
Als Eigentümer müssen Sie sich unter anderem um die Instandhaltung kümmern. |
| Einfacher Abschluss |
Nein |
Selbständige und ältere Menschen haben in vielen Fällen Schwierigkeiten einen Kredit genehmigt zu bekommen. |
| Fazit | Wirtschaftlich sehr attraktiv bei Niedrigzinsen. Immobilienkredite sind für Selbständige und Senioren oft schwierig zu erhalten. | |
Wie schließe ich einen Immobilienkredit ab?
Der Abschluss eines Immobilienkredits für die sich bereits im Eigentum befindliche Immobilie folgt einem über alle Anbieter weitgehend einheitlichen Prozess. Sehr viel Aufwand bedeutet allerdings je nach individueller Situation insbesondere die Bereitstellung der Unterlagen für die Kreditprüfung.
1.
Kreditanfrage und Kreditvergleich
Vergleichen, vergleichen, vergleichen… Wir empfehlen einen umfassenden Kreditvergleich. Eine direkte Anfrage bei Ihrer Hausbank und bei der Bank vor Ort ist sinnvoll, oftmals erhalten Sie von überregionalen Anbietern noch bessere Konditionen. Dafür können Sie Angebote über Finanzvermittler und Portale einholen. Vergleichen Sie nicht nur den Effektivzins, auch Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten und ausreichend lange Zinsbindungsfristen sind wichtig.
Bereiten Sie sich gut vor: Sie sollten alle Angaben zu Ihrer Immobilie parat haben, dazu gehören insbesondere die Informationen über bestehende Belastungen der Immobilie, ebenso Ihre persönlichen Angaben zu Einnahmen und Ausgaben, sowie eine konkrete Vorstellung zur Darlehenssumme, Verwendung des Darlehens und Tilgung sowie zu Ihrer Wohn- und Lebensplanung.
2.
Kreditwürdigkeitsprüfung
Objektprüfung
Die Kreditprüfung umfasst eine erste Bewertung der Immobilie durch die Bank oder angeschlossene Gutachter. Der Kreditbetrag darf den Beleihungswert nicht übersteigen. Bestehende Belastungen werden geprüft: Eine bereits bestehende Grundschuld muss vorher gelöscht oder abgelöst werden, nur in wenigen Fällen ist eine Bank damit einverstanden im zweiten Rang zu stehen. Hinderlich ist zudem ein eingetragenes Nießbrauchrecht oder Wohnrecht. Banken genehmigen in der Regel keine Immobilienkredite für Objekte, die damit belastet und im Zweifelsfall schlecht verwertbar sind.
Kreditwürdigkeitsprüfung Kreditnehmer
Der Kreditnehmer wird von der Bank vollständig durchleuchtet. Machen Sie sich darauf gefasst, dass Sie Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse komplett offenlegen müssen. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind Vermögen und ein gutes Objekt nicht mehr ausreichend für eine Kreditgenehmigung. Der Kreditgeber muss nachweisen, dass er die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit überprüft hat. Der Kreditnehmer muss voraussichtlich zu während der gesamten Kreditlaufzeit über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um Zinsen und Tilgungen zu erbringen. Immobilienkredite für Senioren und Selbstständige scheitern oft daran, dass dieser Nachweis nicht genehmigt, weil der Nachweis oft nicht gelingt. Selbst ein vermögender Unternehmer kann bei der Kreditwürdigkeitsprüfung durchfallen.
3.
Abschluss des Kreditvertrags und Eintragung der Grundschuld
Wenn Sie sich über die Konditionen des Immobilienkredits einig sind und die Kreditwürdigkeitsprüfung erfolgreich verlaufen ist, dann kann es schnell gehen. Sie unterzeichnen den Kreditvertrag und müssen bei einem Notar eine Grundschuld auf Ihre Immobilie eintragen lassen.
4.
Auszahlung des Immobilienkredits
Eine wichtige Auszahlungsvoraussetzung für Ihren Immobilienkredit ist die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, die wenige Tage bis Wochen dauert und die Sie normalerweise abwarten müssen. Selten kann bereits eine Notarbestätigung für die Bank ausreichend sein. Wenn alle Voraussetzungen für die Auszahlung des Immobilienkredits vorliegen, dann überweist die Bank den Kreditbetrag in der Regel innerhalb weniger Tage.
Wann wird ein Immobilienkredit genehmigt? Tipps zur Kreditgenehmigung.
Nicht jeder Kredit wird genehmigt. Die Voraussetzungen für die Vergabe von Krediten wurden verschärft. Banken sind risikoavers, denn sie haften, wenn sie die Immobilienkreditvergabe nicht umfassend geprüft haben. Sie erhalten in diesem Fall bei einer Kreditkündigung nach BGH-Rechtsprechung keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kreditgeber müssen neben dem Objekt insbesondere das zukünftige Einkommen der Kreditnehmer bewerten. Hinzu kommen viele weitere Faktoren, denn die Banken sind dazu verpflichtet eine Gesamteinschätzung für die Vergabe und Genehmigung eines Immobilienkredits vorzunehmen.
Wir haben die wichtigsten Voraussetzungen und Faktoren zusammengefasst:
- Einkommen
Das zukünftige Einkommen muss ausreichend sein, um bis Ende der Kreditlaufzeit Zinsen und Tilgungen zu bedienen. Bei Laufzeit bis ins Rentenalter sieht sich die Bank die zu erwartenden Rentenzahlungen an. Natürlich werden Ihre Ausgaben, Verpflichtungen und Schulden genau angesehen. - Weitere persönliche Faktoren
✔ Positiv: Unbefristetes Angestelltenverhältnis (noch besser Beamtenstatus), solide Branche, hohes Fixgehalt, Schufa-Score über 95 Prozent.
✘ Negativ: Hohes Alter, Selbständigkeit, geringes Fixgehalt und hohe variable Gehaltsbestandteile, befristete Anstellung, schlechter Schufa-Score unter 95 Prozent, Wohnsitz außerhalb von Deutschland und Nicht-EU-Bürger. - Lage, Zustand und Wertentwicklung
Eine gute Lage und eine positive Prognose für den Immobilienstandort sind für die Banken und auch für Sie wichtig, das gilt insbesondere für Immobilien, die nicht für Ihre Eigennutzung bestimmt sind. Das Risiko von Bauvorhaben oder Sanierungen wird ebenso bewertet.
In einem Ratgeber haben wir viele Tipps zur Vergabe und Kreditgenehmigung zusammengestellt.
Welche Alternativen zu einem Immobilienkredit gibt es?
Der geringe Eigenkapitaleinsatz und die mögliche Vereinbarung einer Kostensicherheit über viele Jahre machen Immobilienkredite attraktiv. Eigentümer profitieren außerdem, wenn die Immobilienpreise steigen. Auf der anderen Seite wird die Immobilie schnell zum Klumpenrisiko und bei kurzen Zinsbindungszeiten kann ein finanzielles Risiko entstehen, wenn Zinsen weiter steigen und die Immobilienpreise fallen sollten.
Nicht jeder bekommt den gewünschten Immobilienkredit. Beispielsweise erhalten Senioren oder Personen ohne festes Anstellungsverhältnis, etwa Selbständige, Immobilienkredite nicht oder nur mit Schwierigkeiten und zu ungünstigen Konditionen.
Es gibt andere Wege, um seine Wohnung oder sein Haus zu Geld zu machen. Auch ohne Bonitätsprüfung. Hierzu gehören der Teilverkauf, die Leibrente und der Verkauf der Immobilie unter Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts.
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Ausdruck: 21.11.2024
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