Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer berechnen bei Immobilien

Sie können mit unseren Tabellen die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer für eine erste Abschätzung selbst berechnen – ganz einfach und Schritt für Schritt.

Der Gesetzgeber unterscheidet im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz ErbStG  nicht, ob vererbt oder verschenkt wird. Die Steuer aus einer Erbschaft oder Schenkung wird in Deutschland gleichermaßen berechnet.

Die Steuer muss immer der Beschenkte oder Erbe an das Finanzamt entrichten. Insbesondere bei illiquiden Immobilien sollten Sie als Schenker oder Erblasser berücksichtigen, dass der Beschenkte oder Erbe für die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer aufkommen muss.

Grundsätzlich ist es nicht relevant, ob Sie Aktien, Geldvermögen, Wertgegenstände oder Immobilien als Schenkung oder Erbe erhalten. Allerdings bestehen unter Umständen für Immobilien Privilegien. Sie sollten prüfen, ob Sie diese für sich nutzen können. Wir gehen auf die Besonderheiten und Ausnahmen bei Schenkung und Erbe von Immobilien ein. Sie können mit unserer Hilfe die Steuer einer Immobilienschenkung oder des Immobilienerbes für eine erste Abschätzung ganz einfach selbst berechnen. Die exakte steuerliche Bewertung muss durch einen Steuerberater erfolgen. Wie Sie die Höhe der Steuerlast bestimmen, welche Freibeträge gelten und was bei Immobilien hinsichtlich der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer zu beachten ist, stellen wir Ihnen im Folgenden ausführlich dar.

Bei Erbe oder Schenkung einer Immobilie können Sie die reguläre Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer in drei Schritten für eine Erstabschätzung selbst berechnen:

• AWert der verschenkten oder vererbten Immobilie ermitteln,
• BFreibeträge ermitteln,
• CSteuersatz ermitteln und damit Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer berechnen.

Außerdem sollten Sie auf Ausnahmen und Sonderfälle für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien achten. Hierauf gehen wir später ein.

Sollte das Haus, die Wohnung oder das Grundstück mit einem Immobilienkredit belastet sein, dann muss dieser von dem Wert der Immobilie abgezogen werden.

Beispiel

Schenkung oder Erbe einer Wohnung mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Die Immobilie ist im Grundbuch mit einem Immobilienkredit belastet und geht auf den Erben oder Beschenkten über. Die Darlehenshöhe beträgt zum Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbens 200.000 Euro. Für die Berechnung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer wird die Belastung vom Immobilienwert abgezogen.

Es wird demnach nur ein Wert von 300.000 Euro angesetzt.

Ebenso sind Nießbrauchrechte oder Wohnrechte wertmindernd. Die Vereinbarung solcher Rechte bieten nicht nur den Vorteil, dass die berechtigte Person die Immobilie weiterhin bewohnen kann. Gleichzeitig wird Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer gespart, denn eine so belastete Immobilie ist weniger wert.

In unserem Ratgeber gehen wir ausführlich auf die Berechnung und Besonderheiten der Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Vorliegen eines Nießbrauchs oder Wohnrechts ein:

Erfreulicherweise sind für Schenkungen und im Erbfall Freibeträge vorgesehen. Dies bedeutet, dass Sie als Beschenkter oder Erbe für Werte bis zu diesen Freibeträgen keine Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer bezahlen müssen.

Für die Ermittlung der Steuersätze und der Freibeträge für Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ist neben dem Wert der Immobilie der Verwandtschaftsgrad entscheidend. Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie Immobilien im Wert von bis zu 500.000 Euro steuerfrei geschenkt oder vererbt bekommen.

Die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer Freibeträge sind großzügig bemessen. Außerdem können Sie die Freibeträge bei Schenkungen mehrfach nutzen und erheblich Steuern sparen. Mehr erfahren Sie in unseren Steuerspar-Tipps bei Schenkungen und Erbe.

Die oben angegebenen Steuerklassen haben nichts mit der Lohnsteuerklasse zu tun. Sie benötigen diese Steuerklassen in der untenstehenden Tabelle in Schritt C zur Berechnung des Steuersatzes.

Es ist nur der Wert einer Schenkung oder eines Erbes zu versteuern, der

• über den Freibetrag hinaus geht
• und nach Abzug der Schulden oder anderer Wertminderungen, zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnrecht übrig ist.

Im Schritt drei sehen Sie, zu welchem Steuersatz die Versteuerung erfolgen muss:

Zuerst müssen Sie ausrechnen, wie hoch der Wert der Schenkung oder des Erbes ist, der über den Freibetrag hinaus geht und die Schulden abziehen. Siehe Schritt B. Damit erhalten Sie den steuerpflichtigen Betrag. Entsprechend der folgenden Tabelle ergibt sich dann der Prozentsatz für die Versteuerung des steuerpflichtigen Betrags. Die Steuerklasse hängen mit dem Verwandtschaftsverhältnis zusammen und entnehmen Sie bitte der obigen Tabelle. Damit können Sie dann die Steuersätze ablesen und die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer berechnen.

Beispiel 1: Sie schenken Ihrem Kind Ihre schuldenfreie Wohnung im Wert von 500.000 Euro.

Der Schenkungssteuer Freibetrag liegt für Kinder bei 400.000 Euro und das Kind fällt in die Steuerklasse I (Tabelle B Freibeträge ermitteln). Für Ihr Kind sind demnach nur 100.000 Euro steuerpflichtig (500.000 Euro Wert abzüglich 400.000 Euro Freibetrag). Gemäß der Steuersatz-Tabelle fällt bei Beträgen von bis 300.000 Euro und Steuerklasse I ein Steuersatz von 11 Prozent an. Ein Sonderfall, siehe unten, liegt nicht vor.

Ihr Kind muss also 11.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen (100.000 Euro multipliziert mit 11 Prozent).

Beispiel 2: Die Schwester erbt ein Haus im Wert von 800.000 Euro. Das Haus ist mit einem Immobilienkredit von 500.000 Euro belastet

Der Erbschaftssteuer Freibetrag beträgt bei Geschwistern nur 20.000 Euro und die Schwester fällt in die Steuerklasse II (Tabelle B Freibeträge ermitteln). Für die Schwester sind 280.000 Euro steuerpflichtig (800.000 Euro Wert abzüglich 500.000 Euro Schulden, abzüglich 20.000 Euro Freibetrag). Gemäß der Steuersatz-Tabelle fällt bei Beträgen von bis 300.000 Euro und Steuerklasse II ein Steuersatz von 20 Prozent an. Ein Sonderfall, siehe unten, liegt nicht vor.

Die Schwester muss also 56.000 Euro Erbschaftssteuer bezahlen (280.000 Euro multipliziert mit 20 Prozent).

Übrigens: Wenn Sie über ein größeres Vermögen verfügen und frühzeitig mit Schenkungen beginnen, dann können Sie Ihren Erben in einem erheblichen Umfang Erbschaftssteuern sparen. Außerdem können Sie Schenkungssteuer sparen, wenn Sie eine Immobilie verschenken und sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch behalten:

Für Immobilien gibt es zahlreiche Ausnahmen. Sie sollten prüfen, ob in Ihrem Fall eine Besonderheit und Abweichung zur Berechnung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer Immobilien vorliegt. Hierzu gehören folgende Fälle:

• Vermietete Immobilien,
• eigengenutzte Immobilien,
• Denkmalschutzimmobilie oder
• Immobilien Belastungen, zum Beispiel mit einem Nießbrauch- oder Wohnrecht.

Hier finden Sie den weiterführenden Artikel zu Sonderfällen bei vermieteten und eigengenutzten Immobilien:

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie vererben oder verschenken, dann kann der Beschenkte oder der Erbe in den Genuss einer reduzierten Schenkungs- oder Erbschaftssteuer kommen. Unter Umständen ist eine vollständige Steuerfreiheit möglich. Hierfür sind die Anforderungen aber hoch. Insbesondere müssen die die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen, siehe § 13 (1) 2 ErbStG .

Ein häufiger Fall ist eine Schenkung einer Wohnung oder eines Hauses durch Eltern an die Kinder unter Beibehaltung des Wohn- oder Nießbrauchrechts. Es wird damit eine Immobilie verschenkt, die der Beschenkte nicht vollumfänglich nutzen kann. Der Wert der Immobilie ist damit reduziert und auch das Finanzamt erkennt einen reduzierten Wert zur Berechnung der Steuerlast an. Hier sind ausführliche weitere Informationen und die Berechnungen dazu:

Eine Grunderwerbssteuer fällt bei Schenkungen von Immobilien oder im Erbfall grundsätzlich nicht an. Aufpassen muss man nur bei Schenkungen, wenn a) diese mit Bedingungen verknüpft sind, damit keine volle Schenkung mehr, sondern teilentgeltlich, und b) diese nicht an Ehepartner, eingetragene Lebenspartner nach Lebenspartnerschaftgesetz oder Verwandte in gerader Linie erfolgen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Immobilie mit einem Darlehen belastet ist und der Beschenkte die Schuld übernehmen soll.

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