Heimkapital

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Das Geschäftsmodell der Heimkapital GmbH ist ähnlich zu ihren Wettbewerbern. Der zu verkaufende Anteil und die Höhe der Sofortauszahlung können flexibel festgelegt werden. Das monatliche „Nutzungsentgelt“ und das Verkaufsengelt sind vergleichbar. Jedoch spricht Heimkapital auch jüngere Kunden für einen Teilverkauf an.

Webseite der Firma Heimkapital. Neben Senioren spricht die Firma Immobilieneigentümer unter 60 Jahren für einen Teilverkauf an. Quelle: heimkapital.de im Februar 2024

Das Unternehmen wurde im Jahr 2019 gegründet. In einem Interview mit Munich Startup erklären die Gründer, eine sechsstellige Seedfinanzierung erhalten zu haben und Immobilienpartnerschaften im unteren zweistelligen Bereich abgeschlossen zu haben. Laut Mitteilung im Unternehmensregister wurden Ende des Jahres 2020 und im Mai 2021 weitere Kapitalerhöhungen durchgeführt. Im Januar 2022 gibt Heimkapital bekannt, Fremdkapital in Höhe von 300 Millionen Euro eingesammelt zu haben, das ein Konsortium aus Bankinstituten zur Verfügung stellt. Damit soll der Erwerb der Immobilienanteile refinanziert werden. Außerdem hat sich die Vereinigte Volksbank eG mit Sitz in Reinheim an Heimkapital beteiligt.

Probleme im Teilankauf – Volksbank finanziert Teilverkauf nicht mehr: Gegenüber IMMO.info hat die Vereinigte Volksbank eG (VVRB ) im August 2025 mitgeteilt, dass sie “die Refinanzierung des Immobilien-Teilverkaufs zukünftig nicht mehr anbietet”.

Nach eigener Aussage hat Heimkapital im Jahr 2023 Immobilienanteile im Wert von 175 Millionen Euro erworben. Das verwaltete Immobilienvermögen liegt bei 500 Millionen Euro (Pressemitteilung Januar 2024).

Ankauf-Stopp im Teilverkauf: Zuletzt gab es im Immobilien-Teilverkauf bei vielen großen Anbietern Probleme mit dem Teilverkauf-Modell und der Refinanzierung, zum Beispiel Wertfaktor oder Engel & Völkers Liquidhome.

Wieviele Immobilienanteile Heimkapital Stand heute zukauft, ist nicht klar. Zuletzt vermeldete das Unternehmen im Oktober 2025 ein verwaltetes Immobilienvermögen von 650 Millionen Euro. Die vergleichsweise moderate Steigerung von 150 Millionen Euro in knapp zwei Jahren spricht für ein stockendes Wachstum.

Heimkapital hat das Mindestlebensalter von 60 Jahre gestrichen und bietet den Teilverkauf jüngeren Immobilienbesitzern an. Auf das branchenübliche Modell eines „20-Jahres-Nießbrauchs“ wird verzichtet. Auch die jüngeren Kunden erhalten einen unbefristeten Teilverkaufsvertrag.

Das „Nutzungsentgelt“ liegt bei aktuell 5,3 bis 5,6 Prozent (Stand 14. Oktober 2025) des verkauften Immobilienanteils pro Jahr und ist wie eine Mietzahlung monatlich zu entrichten. Das Serviceentgelt ist auf zehn Jahre festgeschrieben und wird danach alle fünf Jahre entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex VPI  angepasst.

Erfreulich: Das Durchführungsentgelt, Heimkapital nennt es “Serviceentgelt“, hat Heimkapital gestrichen. Die Kosten für Maklerleistungen sind nach Aussage von Heimkapital im Serviceentgelt dagegen anteilig von den Miteigentümern zu bezahlen.

Instandhaltungsmaßnahmen: Heimkapital beteiligt sich insbesondere an außergewöhnlichen Instandhaltungskosten und außerordentlichen öffentlichen Lasten in Höhe des Miteigentumsanteils.

Wertsteigernde Investitionen (insbesondere gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierungen) werden entsprechend dem Miteigentumsanteilen finanziert. Der Kunde hat ein Wahlrecht, ob er den Zuschuss von Heimkapital in Anspruch nimmt. Tut er dies nicht, so kommt dem Kunden auch die Wertsteigerung aus den Maßnahmen beim Verkauf alleine zu Gute.

Wie auch bei anderen Teilverkaufanbietern müssen die Senioren für eine Wertsteigerung des teilweise verkauften Eigenheims geradestehen. In den Verträgen wird ein Mindestverkaufswert von 117 Prozent festgeschrieben. Mehr Informationen zur Wertsteigerung im Teilverkauf.

Welche Sicherheiten bietet Heimkapital den Verkäufern? Analog zu anderen Teilkäufern, wird das Nießbrauchrecht im Rang hinter der Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.

Anhand einer Sicherheitsabrede mit den Finanzierungspartnern, zum Beispiel Banken, wird vereinbart, dass das Nießbrauchrecht bestehen bleibt, solange das Nutzungsentgelt bezahlt wird. Der Nießbraucher unterwirft sich im Teilverkaufsvertrag nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das gilt insbesondere hinsichtlich der Zahlung des Nutzungsentgelts. Der Nießbraucher erteilt keine Löschungsbewilligung hinsichtlich des Nießbrauchs. Detailinformationen zur Sicherheit im Teilverkauf.

Im Oktober 2025 vermeldet Heimkapital den Start einer Lösung im Bereich Erbbaurecht. Ähnlich zu den Angeboten der Firmen Grundpartner oder Hausvorteil wird nur das Grundstück erworben und an die Verkäufer zurück verpachtet. Hierfür ist ein regelmäßiger Erbbauzins (“Erbpacht“) zu bezahlen. Das Modell funktioniert nur für Grundstücke und Häuser, die real geteilt sind. Nicht für Eigentumswohnungen.

Die Gründer sind Julia Miller (geb. Julia Schabert), 35 Jahre, Dimitrij Miller, 37 Jahre und Timm Freiheit, 41 Jahre. Neben Julia Miller und Dimitrij Miller  wurde Benedikt Wenninger, 36 Jahre, in die Geschäftsführung berufen. Dieser ersetzte bis zum Jahr 2024 den ausgeschiedenen Gründungsgesellschafter Timm Freiheit.

Stand heute ist Dimitrij Miller alleiniger Geschäftsführer der Heimkapital GmbH.

Die Gründer haben verfügen über mehrere Jahre Erfahrung in den Bereichen Banken, Finanzierungen und Venture Capital.

Neuer heimkapital CTO (Technikvorstand) Ritavan, Quelle: Unternehmen

Seit Juni 2023 verantwortet der Datenspezialist Ritavan als Technikvorstand (CTO) die Bereiche Technologie und Datenwissenschaft (Data Science). Heimkapital bietet seit Gründung das Produkt “Teilverkauf” an, möchte sich jedoch weiterentwickeln. Das Unternehmen bezeichnet sich als “Immobilien-Plattform mit innovativen Finanzprodukten”. Nach eigener Aussage möchte Heimkapital sein Produktangebot erweitern um innovative Produkte für die Zielgruppe Immobilienbesitzer ab 60 Jahren.

Heimkapital bezeichnet sich als modernes PropTech-Unternehmen, also ein Unternehmen, das die digitale Transformation der Immobilienwirtschaft vorantreibt. Das war für das neue Segment Immobilien-Teilverkauf zutreffend. Die Teilverkauf-Branche steht jedoch vor Problemen. Es stellt sich die Frage, wie sich die Firma Heimkapital zukünftig refinanzieren und vom Wettbewerb differenzieren wird. Neuerdings hat Heimkapital Lösungen im Bereich Erbbaurecht ins Angebot aufgenommen. Die Nachfrage ist da: Immobilienfinanzierungen für ältere Menschen sind seitens der Banken oft nicht darstellbar, so dass innovative Geschäftsmodelle und finanzstarke Partner gefragt sind.

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