Grunderwerbsteuer sparen: So geht’s mit diesen legalen Tricks!

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung an.

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und darauf befindlichen, unbeweglichen Gebäuden.
• Die Höhe der Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Ein Beispiel verdeutlicht die Spannen: In Nordrhein-Westfalen würden bei einem Grundstücks- und Hauswert von einer Million Euro 65.000 Euro fällig. In Bayern wären es nur 35.000 Euro

Die einfachste Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer komplett zu vermeiden, ist der Erwerb unter nahen Angehörigen.

• Übertragungen in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt für Verkäufe zwischen:
  • Eltern an Kind oder an Enkel
  • Übertragungen zwischen Ehegatten
• Lassen sich Eheleute scheiden und erhält ein Ehepartner eine gemeinsame Immobilie, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies soll die steuerliche Belastung der Eheleute beim Zugewinnausgleich reduzieren.
• Ebenso ist die Übertragung von Schwiegereltern auf das Schwiegerkind (Ehepartner des Kindes) von der Grunderwerbsteuer befreit.
• Auch Schenkungen und Erbschaften sind befreit. Da hier bereits Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen kann, wird die Grunderwerbsteuer in diesen Fällen nicht zusätzlich erhoben.
• Bringt ein Eigentümer seine Immobilie in die eigene Personengesellschaft ein, ist die Übertragung in Höhe der Beteiligung steuerbefreit. Bei einer Kapitalgesellschaft (GmbH) gibt es diese generelle Befreiung nicht. Hier kann aber mit Modellen wie der Ratenzahlung oder einem Verkauf unter Wert gearbeitet werden, um die Steuerlast zu senken (mehr dazu weiter unten).

Jonas Brüdern von der Steuerberatung ImmoTAX weist im Gespräch mit IMMO.info darauf hin, dass diese Befreiungen nicht für alle Familienmitglieder gelten:

„Für Geschwister, Onkel oder Tanten gibt es keine Befreiung.“

Obwohl es keine pauschale Patentlösung gibt, kann die Steuerlast legal reduziert werden. Der Steuerberater Jonas Brüdern betont:

„Man kann Grunderwerbsteuer entweder komplett oder in Teilen vermeiden. Es kommt immer auf den Sachverhalt an.“

Immobilienkäufer können den Kaufpreis aufteilen, um die Bemessungsgrundlage zu senken. Die Steuer wird nämlich nur auf untrennbar mit dem Grundstück verbundene Gebäude fällig.

„Teile des Kaufpreises, die auf Möbel, Küche, Heizvorrat oder Gartengeräte entfallen, sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig“

, erklärt Jonas Brüdern.

Käufer sollten allerdings folgende Punkte beachten:

• Realistische Schätzungen: Jonas Brüdern betont, dass sich Käufer an realistischen Vergleichspreisen orientieren sollten, auch wenn eine Schätzung immer subjektiv sei. Etwa könne man bei einer Altküche nach Preisen auf Vergleichsplattformen für Küchen ähnlichen Alters und Bauweise suchen.
• Nicht nur Gebrauchswert: Die Kosten für den Aufbau und Transport dürfen Käufer ebenfalls berücksichtigen, etwa bei einer Küche oder Möbeln.
• Belege sichern: Jonas Brüdern rät dazu, Rechnungen, Fotos und andere Belege aufzubewahren, falls das Finanzamt Nachweise verlange. In der Regel würden aber die Angaben aus dem Kaufvertrag anerkannt.
• Mit der Bank Rücksprache halten: Die Bank sollte über die Aufteilung im Kaufvertrag informiert werden. „Ein hoher Anteil auf Möbel kann den Beleihungsauslauf beeinflussen“, erklärt Steuerberater Brüdern. Der Wert der Immobilie sinkt dadurch und der Bank stehen weniger Sicherheiten für den Kredit zur Verfügung. Das kann den Darlehenszins erhöhen oder die Darlehenssumme reduzieren.
• Vorteile bei Vermietung: Wenn die Immobilie vermietet werden soll, bringt die Aufteilung des Kaufpreises einen zusätzlichen Vorteil: Möbel, Küche und andere Einrichtungsgegenstände können mit einem höheren Abschreibungssatz steuerlich geltend gemacht werden als das Gebäude selbst. Während die Immobilie normalerweise mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben wird, kann eine Küche mit zehn Prozent über zehn Jahre abgeschrieben werden. Dadurch steigen die Ausgaben, es muss weniger Gewinn versteuert werden und die Steuerlast sinkt.

Theoretisch wäre es möglich, die Grunderwerbsteuer durch eine Kaufpreiszahlung in Raten zu reduzieren. Dabei werden die Raten mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent auf einen Gegenwartswert heruntergerechnet. Die Grunderwerbsteuer fällt dann auf den niedrigeren Gegenwartswert an.

Jonas Brüdern merkt jedoch an: „Ich habe das noch nicht in der Praxis gesehen.“ Unter fremden Dritten sei dies unüblich, da der Verkäufer kein Interesse daran habe, dem Käufer über lange Zeiträume das Geld zu stunden.

Innerhalb der Familie sei es theoretisch möglich, aber oft unnötig, da dort meist Befreiungen gelten.

Ein weiterer Trick ist der Verkauf unter dem Marktwert der Immobilie an die eigene Kapitalgesellschaft.

Das Prinzip: Beträgt beispielsweise der Verkehrswert 100.000 Euro, könnte der Eigentümer die Immobilie für 20.000 Euro an die eigene GmbH verkaufen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf die 20.000 Euro an und wäre entsprechend niedriger.

Laut Brüdern lohnt sich diese Methode aber für Privatanleger in der Regel nicht, da der Verwaltungsaufwand und die Kosten in keinem Verhältnis zur Steuerersparnis stünden. Zudem sei der Trick in einer rechtlichen Grauzone.

„Die Rechtsprechung fordert lediglich, dass der Kaufpreis nicht nur einem ideellen Wert entsprechen darf“

, erklärt er. Es werde keine Mindesthöhe festgelegt, die der Preis erreichen müsse.

Durch die GmbH kann sich bei Mietimmobilien ein Steuervorteil ergeben. Im Privaten kann der persönliche Grenzsteuersatz schnell bei 42 Prozent liegen. In der GmbH kann man die Gewerbesteuer umgehen und zahlt dann nur noch 15 Prozent Körperschaftsteuer. Brüdern warnt jedoch:

„Der Vorteil greift nur, wenn die Immobilie auch steuerliche Gewinne macht.“

Bei Verlusten – etwa aufgrund einer Modernisierung – wäre ein hoher Steuersatz besser.

Wer eine Immobilie vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen.

• Bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. “Diese können über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden – allerdings nicht sofort in voller Höhe, sondern beispielsweise mit zwei Prozent pro Jahr über 50 Jahre”, erklärt Brüdern.
• Wird die Immobilie jedoch selbst genutzt, zählt die Grunderwerbsteuer zu den nicht abzugsfähigen Anschaffungsnebenkosten und kann die Steuerlast nicht reduzieren.

Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer Anteile (Shares) an einem Unternehmen, das Eigentümerin einer oder mehrerer Immobilien ist. Es handelt sich um einen Unternehmenskauf, weshalb keine Grunderwerbsteuer fällig wird.

„Grunderwerbsteuer fällt nur an, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile übergehen“

, erklärt Jonas Brüdern. Ebenso falle die Steuer an, wenn ein Käufer mehrmals innerhalb von zehn Jahren kaufe und dabei insgesamt mehr als 90 Prozent der Anteile erwerbe.

Laut Brüdern lohnt sich ein Share Deal für private Selbstnutzer oder Privatinvestoren nicht.

„Share Deals sind steuerlich und rechtlich kompliziert und erfordern Notar, Anwalt und Steuerberater, was in der Regel teurer ist als eine klassische Immobilientransaktion“

, erklärt er.