Regulierung Teilverkauf
Minister fordern Regulierung des Immobilien-Teilverkaufs – Verbraucherschützer sehen Banken in der Pflicht
Am 7. November 2025 haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder in Leipzig einen Beschluss zum Thema Immobilienteilverkauf gefasst. Unter Federführung von Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Thüringen warnen die Minister vor erheblichen Risiken für Verbraucherinnen und Verbraucher beim Abschluss von Teilkaufverträgen und fordern den Bund auf, das Modell künftig strenger zu regulieren.
Teilverkauf unter Beobachtung
Der Beschluss hält fest, dass der Teilverkauf – als Modell zur Liquiditätsgewinnung im Alter – intransparente Vertragsgestaltungen aufweist und Senioren finanziell überfordern kann. Die Justizminister verweisen insbesondere auf folgende Punkte:
- Hohe Komplexität der Verträge erschwere es Verbrauchern, informierte Entscheidungen zu treffen.
- Verzug bei der Nutzungsentschädigung oder eine Insolvenz des Teilkäufers könnten den Verlust des Eigenheims zur Folge haben.
- Der Bund solle prüfen, wie lebzeitig tilgungsfreie Darlehen – etwa durch angepasste Kreditwürdigkeitsprüfungen – als kostengünstigere Alternativen zum Teilverkauf ermöglicht werden können.
Damit positionieren sich die Länder klar: Nicht institutionelle Teilkaufgesellschaften, sondern Banken sollen künftig stärker in die Verantwortung genommen werden, seriöse Modelle der Altersfinanzierung anzubieten.
Ist das fair? Risiko im Teilverkauf
Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab
Bundesverband Immobilienverrentung begrüßt Beschluss
Der Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) hat den Beschluss öffentlich begrüßt – mit einem deutlichen Akzent: Der Verband sieht in der Entscheidung einen Schritt zur Schaffung verbindlicher Regeln und Standards für Teilkaufanbieter. In seiner Stellungnahme betont der Verband, dass Transparenz, Aufklärung und Verbraucherschutz zentrale Anliegen seien und die Branche selbst an klaren Qualitätsmaßstäben interessiert sei.
Ein Blick auf die Struktur des Verbands zeigt, dass sieben der neun BVIV-Mitglieder Teilkaufgesellschaften sind und sich damit mit dem Modell des Teilverkaufs, aber auch den individuellen Kundenwünschen und -bedürfnissen in diesem Segment gut auskennen. Damit vertritt der Verband aber andererseits in erster Linie Anbieterinteressen innerhalb eines Modells, dessen Zukunft die Minister selbst infrage stellen. Die Forderung nach strengeren Regeln ist daher ambivalent: Sie kann als Versuch gesehen werden, den Markt zu legitimieren, während die politische Stoßrichtung klar auf Ersatz durch Banklösungen zielt.
Fragliches Verhalten der Liquidhome
Liquidhome zieht sich zurück – eine weitere Konsolidierung im Immobilienteilverkauf
Vom Teilverkauf zur Altersfinanzierung mittels Fremdkapital – ein Paradigmenwechsel?
Der Beschluss der Justizministerkonferenz markiert einen Kurswechsel in der politischen Wahrnehmung des Teilverkaufs:
Wo bislang private Anbieter mit hohem Marketingaufwand für Liquiditätsmodelle im Alter warben, fordern die Minister nun, strukturierte Bankprodukte als Standardlösung zu etablieren.
Das Ziel: Tilgungsfreie Darlehen für ältere Eigentümer, die ihnen eine ähnliche Liquidität ermöglichen wie ein Teilverkauf – jedoch ohne den Verlust von Eigentumsrechten oder Abhängigkeit von institutionellen Investoren.
Dieser Ansatz könnte den Immobilienteilverkauf perspektivisch obsolet machen:
Wenn Banken entsprechende Produkte entwickeln, entfällt der Bedarf für die aufwändigen und oft kostenintensiven Teilverkaufsmodelle, deren Risiken Verbraucherschützer seit vielen Jahren kritisieren.
In jedem Fall ist klar, dass die Situation so wie sie sich derzeit auf dem Markt darstellt, für Verbraucherinnen und Verbraucher unbefriedigend ist: Banken sind nur sehr vereinzelt auf die besonderen Bedürfnisse von Rentnerinnen und Rentnern mit Immobilieneigentum eingestellt und bieten nur sehr ausgewählte Produkte im Bereich der Altersfinanzierung an.
Hintergrund der Zurückhaltung bei Banken dürfte nicht zuletzt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU sein, die im Jahr 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde und u.a. Banken die Maßgabe auferlegte, dass Kundinnen und Kunden Darlehen zu Lebzeiten zurückzahlen können. Das macht die Finanzierbarkeit von älteren Menschen trotz werthaltiger Sicherheit in Form einer Immobilie oftmals schwer.
Altersfinanzierung
Altersfinanzierung: Ignorieren Banken die Senioren?
Was das für den Markt bedeutet
Für Anbieter von Teilverkäufen bedeutet die Entwicklung einen Reputations- und Legitimationsdruck. Die Diskussion um Intransparenz, Nutzungsentgelte und Insolvenzrisiken wird damit (erneut) auf die politische Ebene gehoben. Gleichzeitig ist klar: Der Markt für altersgerechte Immobilienfinanzierung bleibt bestehen – mit stetig wachsender Nachfrage, da immer mehr Menschen in Rente gehen und das Rentenniveau eben gerade nicht für einen sorglosen Lebensabend sorgen kann.
Während Banken bislang bei älteren Kreditnehmern zurückhaltend waren, sollen sie künftig gesetzlich ermutigt werden, passende Produkte zu entwickeln. Das öffnet einen Wettbewerbsraum für fairere und klar regulierte Finanzierungsmodelle – und fordert die bisherigen Teilverkaufsanbieter heraus, ihre Produkte neu zu definieren.
Kommentar Janine Hardi
Die aktuelle politische Linie zeigt deutlich: Der Teilverkauf steht nicht mehr im Fokus der Politik als Zukunftsmodell. Stattdessen wird eine stärkere Integration klassischer Finanzierungsinstrumente in den Bereich der Altersliquidität angestrebt.
Für Verbraucher heißt das: Mehr Sicherheit und Planbarkeit, aber auch höhere Anforderungen an Banken, ihre Produktpaletten zu erweitern. Gleichzeitig wird davon ausgegangen, dass Kundinnen und Kunden ihren Altersfinanzierungsbedarf auch bei Banken stillen wollen. Dies ist vielfach aber gar nicht der Fall.
Zitat Janine Hardi- Gründerin RentePlusImmobilie
“Viele unserer Kunden wollen gerade kein Bankprodukt mehr, wenn sie im Alter Bedarf an Altersfinanzierung haben. Die Bankenwelt hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert, was ältere Kundinnen und Kunden abschreckt. Die bedarfsgenaue und altersgerechte Kommunikation, die Teilkaufgesellschaften, die sich auf diese Kundengruppe spezialisiert haben, mit Interessenten führen, spricht diese viel mehr an und wird der vulnerablen Kundengruppe, mit der wir es bei Teilverkäufern zu tun haben durchaus auf äußerst professionellem Niveau gerecht.
Die Kritik am Teilverkauf aufgrund potentieller Risiken vernachlässigt, dass auch ein neues Bankprodukt potentielle Risiken birgt, die vergleichbar sind: Zahlt ein Teilverkäufer sein Nutzungsentgelt nicht, läuft er Gefahr, ausziehen zu müssen. Das ist bei einem Immobilienkredit identisch: Auch hier wird ein Kreditnehmer, der seine Raten nicht bedient, über kurz oder lang ausziehen müssen.
Außerdem fehlt bei der aktuellen politischen Betrachtung der Aspekt der Eigenverantwortung der Kunden, denen die Risiken transparent gemacht werden müssen, denen aber die Verantwortlichkeit für ihre wirtschaftlichen Entscheidungen nach meiner Erfahrung durchaus zugetraut werden kann.”
Sinnvoll wäre an dieser Stelle ein Aufgreifen der konkreten Kritikpunkte am Immobilienteilverkauf aus der Politik: Beispielsweise könnte eine juristische Stellungnahme zu Risiken im Falle der Insolvenz eines Teilkaufanbieters Klarheit auch für die Politik schaffen, um so gezielte Vorgaben zur vertraglichen Ausgestaltung zu machen, die für Rechtssicherheit im Sinne der Verbraucher sorgen kann. Bereits im Jahre 2023 hat Dr. Gianandrea Schmidt einen Artikel für die Neue Juristische Wochenschrift mit dem Titel “Das Recht des Teilverkaufs von Immobilien” verfasst (Ausgabe 13/2023, vom 23. März 2023, Seiten 873-877), in dem er die vielfach beschworenen Risiken juristisch aufarbeitet. Er zeigt dabei Lösungswege auf, durch die der Verbraucherschutz bestmöglich gewährleistet werden kann.
Ein vertiefender Blick auf die ökonomischen, rechtlichen und sozialen Implikationen des Teilverkaufs ist angezeigt. Denn ganz klar ist, dass das Produkt für viele Immobilieneigentümer eine sachgerechte und durchaus wirtschaftliche Lösung darstellt- besonders dann, wenn klassische Verrentungsmodelle wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht an Privatinvestoren aufgrund der individuellen Lebenssituation des Teilverkäufers oder der zu verrentenden Immobilie nicht gut passen.
Weiterführende Informationen
- Stellungnahme der Justizministerkonferenz (Leipzig, 7. November 2025)
- BVIV-Pressemitteilung zum Beschluss
- Hintergrundberichte zu Teilverkauf/aktuelle Berichterstattung zum Immobilienteilverkauf:
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Bankenprodukte mit tilgungsfreien Darlehen:
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Ausdruck: 07.12.2025
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