Die Immobilienverrentung im internationalen Vergleich

Das Vermögen steckt im Haus, liquide Mittel fehlen. Man spricht in diesem Zusammenhang von Menschen, die “asset-rich”, aber “cash-poor” sind.

Gleichzeitig stehen die deutschen Sozialsysteme unter Druck: Die gesetzliche Rentenversicherung gerät zunehmend an ihre Grenzen. Die Schere zwischen Renteneinkünften und Lebenshaltungskosten geht immer weiter auseinander – Prognose eher verschärfend. In dieser Situation wird die Frage immer dringlicher, wie das in Immobilien gebundene Vermögen für den Lebensunterhalt im Alter nutzbar gemacht werden kann – ohne dass die Menschen ihr Zuhause verlassen müssen.

Die Immobilienverrentung bietet hier einen möglichen Lösungsansatz. Doch während andere Länder funktionierende Modelle etabliert haben, ist der Markt in Deutschland nach wie vor zersplittert, unreguliert und für Verbraucher schwer durchschaubar.

Dieser Beitrag zeigt, wie andere Länder mit der Immobilienverrentung umgehen – und was es in Deutschland bräuchte, damit dieses Modell zu einem fairen, verlässlichen und sozialpolitisch sinnvollen Baustein der Altersvorsorge werden kann.

Bei der Immobilienverrentung wandeln Eigentümer ihr Immobilienvermögen in laufende Zahlungen oder eine einmalige Geldsumme um, ohne ihr Zuhause aufgeben und ausziehen zu müssen.

Je nach Modell behalten sie ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnungsrecht, ein Nießbrauchrecht oder eine zeitlich befristete Nutzungsmöglichkeit, die im Rahmen eines Mietvertrages schuldrechtlich vereinbart wird.

Diese Lösungen richten sich in der Regel an Senioren, deren Einkommen im Ruhestand nicht ausreicht, um ihren Lebensstandard zu halten – obwohl sie über einen beträchtlichen Vermögenswert in Form ihrer Immobilie verfügen. in diesem Kontext spricht man von “Altersfinanzierung” mittels Immobilienverrentung. In Deutschland steckt diese Form der “Aufstockung” der gesetzlichen Rente noch in den Kinderschuhen. In anderen Ländern ist man hier schon weiter in der Etablierung unterschiedlicher Modelle, die dazu dienen, Rentensysteme zu entlasten und Eigenkapital, das in Immobilien steckt, für die Eigentümer nutzbar zu machen.

Ein Blick über die Landesgrenzen zeigt, dass viele Länder bereits ausgereifte Modelle entwickelt haben, um das Immobilienvermögen älterer Menschen sinnvoll und vor allem sozial verträglich nutzbar zu machen.

In Frankreich ist das sogenannte “Viager”- Modell weit verbreitet. Dabei verkauft der Eigentümer seine Immobilie zu Lebzeiten und erhält im Gegenzug eine Anzahlung (Einmalzahlung) sowie eine lebenslange monatliche Rente.

Der Käufer übernimmt das Eigentum zwar sofort, kann aber erst nach dem Tod oder dem freiwilligen Auszug des Verkäufers über das Objekt verfügen.

Der französische Gesetzgeber hat dieses Modell klar geregelt und professionelle Investoren, Versicherungen oder spezialisierte Unternehmen treten als Käufer auf. Trotz gelegentlicher moralischer Debatten hat sich das Viager-Modell als fester Bestandteil der privaten Altersvorsorge etabliert.

Der sogenannte „Immobilienverkauf gegen Leibrente“ (französisch: vente en viager) stellt in Frankreich eine interessante Alternative zum klassischen Immobilienverkauf dar. Dieses Modell erlaubt es Eigentümern, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen, ohne sofort den vollen Kaufpreis zu erhalten – stattdessen beziehen sie eine regelmäßige Rentenzahlung auf Lebenszeit. Diese Art der Veräußerung eignet sich insbesondere für ältere Menschen, die über Immobilieneigentum verfügen, aber gleichzeitig eine regelmäßige finanzielle Absicherung im Ruhestand benötigen.

Im Kern beruht das Modell darauf, dass der Käufer dem Verkäufer eine lebenslange monatliche Zahlung schuldet, anstatt eine Einmalzahlung zu leisten. Der Verkäufer bleibt weiterhin in der Immobilie wohnen. Dies geschieht auf Basis eines Rechts, das einem lebenslangen Wohnrecht oder einem Nießbrauchrecht nach deutschem Recht vergleichbar ist.

Auch steuerlich ergeben sich Besonderheiten: Nach dem Verkauf ist der Verkäufer von der Grundsteuer befreit. Die Verpflichtung zur Zahlung der Wohnsteuer bleibt nur dann bestehen, wenn er die Immobilie weiterhin selbst nutzt.

Für den Erwerber liegt der Vorteil in der gestreckten Zahlungsweise – der Kaufpreis wird in diesem Modell über viele Jahre verteilt. Gleichzeitig geht er aber auch ein gewisses Risiko ein, denn die Gesamtkosten hängen direkt von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Verstirbt dieser früh, ist das Geschäft für den Käufer wirtschaftlich vorteilhaft. Lebt der Verkäufer jedoch sehr lange, kann sich die Gesamtbelastung erheblich erhöhen.

Eine zentrale Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrags ist die sogenannte „Unwägbarkeit“ (aléa), also die Ungewissheit über die Lebensdauer des Verkäufers. Stirbt dieser kurz nach Vertragsabschluss, etwa innerhalb von 20 Tagen, kann der Vertrag durch ein Gericht rückwirkend für nichtig erklärt werden – insbesondere, wenn der Käufer von einer schweren Erkrankung wusste.

Der Verkauf gegen Leibrente wird in Frankreich – wie jeder Immobilienverkauf – notariell beurkundet. Bei den Erwerbsnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuer (droit de mutation), besteht bei Verrentungsvarianten kein Unterschied zu herkömmlichen Immobiliengeschäften.

Der Leibrentenverkauf in Frankreich ist eine besondere Form der Immobilienveräußerung, die für bestimmte Lebenslagen – etwa zur Altersabsicherung – große Vorteile bieten kann. Für Käufer wie Verkäufer birgt dieses Modell sowohl Chancen als auch Risiken, weshalb eine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung unbedingt zu empfehlen ist.

In Italien ist die Nuda Proprietà – also der Verkauf des nackten Eigentums unter Beibehaltung des Wohnrechts für den vormaligen Eigentümer – ein gängiges Mittel zur Kapitalfreisetzung im Alter. Die Immobilie wird also vollständig verkauft, doch der Verkäufer behält das lebenslange Recht, darin zu wohnen. Anders als in Frankreich erfolgt die Zahlung hier meist als Einmalbetrag. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar und die Bevölkerung steht dem Modell offen gegenüber.

In Italien ist diese Form des Verkaufs unter dem Begriff “nuda proprietà con usufrutto” bekannt. Anders als bei einer klassischen Veräußerung, bei der Eigentum und Nutzung sofort vollständig übergehen, trennt dieses Modell in Italien bewusst zwischen dem sogenannten “nackten Eigentum” (nuda proprietà) und dem lebenslangen Nutzungsrecht (usufrutto).

In der Praxis bedeutet das: Der Eigentümer veräußert die Substanz seiner Immobilie, behält sich aber das lebenslange Recht vor, diese zu bewohnen oder gegebenenfalls zu vermieten. Dieses Nießbrauchrecht wird notariell beurkundet und im Immobilienregister eingetragen, wodurch es rechtlich abgesichert ist. Der Käufer hingegen erhält das Eigentum an der Immobilie, kann jedoch erst nach Ablauf des Nießbrauchs – also im Regelfall nach dem Tod des Verkäufers – tatsächlich darüber verfügen.

Finanziell profitiert der Verkäufer unmittelbar: Er erhält einen einmaligen Betrag, der allerdings deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt, da der Käufer über viele Jahre keine Nutzungsmöglichkeit hat. Die Höhe dieses Abschlags richtet sich maßgeblich nach dem Alter und dem Gesundheitszustand des Verkäufers. Anders als etwa beim französischen viager-Modell sind laufende Rentenzahlungen in Italien eher unüblich.

Für ältere Eigentümer kann dieses Modell eine attraktive Lösung sein, um im Alter Liquidität zu schaffen, ohne das vertraute Wohnumfeld verlassen zu müssen. Gleichzeitig bleibt die Wohnung oder das Haus bis zum Lebensende gesichert. Insbesondere Menschen ohne direkte Erben oder solche, die ihre Altersvorsorge nicht auf klassischem Weg absichern konnten, nutzen diese Möglichkeit verstärkt.

Auf der Käuferseite steht oft das langfristige Investitionsinteresse im Vordergrund. Besonders in Städten wie Rom, Mailand oder Florenz ist das Modell der nuda proprietà beliebt – nicht zuletzt, weil dort Immobilienpreise langfristig stabil oder steigend sind und sich so ein später Zugriff auf das Objekt lohnen kann.

Für beide Seiten bringt das Modell Herausforderungen mit sich. Für den Verkäufer bedeutet der endgültige Eigentumsverlust einen tiefgreifenden Schritt, der gut überlegt sein will. Zudem gibt es in manchen Fällen Spannungen mit Angehörigen, die sich um den zukünftigen Erbwert gebracht sehen. Käufer wiederum tragen das Langlebigkeitsrisiko – stirbt der Verkäufer erst nach Jahrzehnten, kann sich das Investment wirtschaftlich als unattraktiv erweisen.

Steuerlich ist das Modell jedoch interessant: Der Erlös aus dem Verkauf ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, insbesondere wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde. Die Bewertung des Nießbrauchs bei der Berechnung etwaiger Abgaben erfolgt nach amtlichen Tabellen und richtet sich nach dem Lebensalter des Berechtigten zum Zeitpunkt der Übertragung.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienverrentung in Italien durch das Modell nuda proprietà con usufrutto ein bewährtes, gesetzlich fundiertes Instrument zur Kapitalfreisetzung im Alter ist. Es bietet wirtschaftliche Sicherheit, wahrt gleichzeitig das lebenslange Wohnrecht und eröffnet Investoren einen mittel- bis langfristigen Zugang zu Immobilien.

Entscheidend ist jedoch eine fachkundige rechtliche und steuerliche Begleitung – sowohl für Verkäufer als auch für Käufer –, um Fallstricke zu vermeiden und die Vertragsgestaltung transparent und fair zu regeln.

Das Vereinigte Königreich zeigt, wie ein professioneller und insbesondere verbraucherfreundlicher Markt aussehen kann. Unter dem Begriff Equity Release bietet der britische Markt zwei Modelle: Die “Lifetime Mortgage”, bei der es sich um ein Darlehen auf das Immobilienvermögen handelt und das “Home Reversion-Modell”, bei dem das Eigentum ganz oder teilweise verkauft wird.

Beide Varianten sind stark reguliert. Die Aufsicht über diese Modelle liegt bei der Financial Conduct Authority (FCA), einer unabhängigen Behörde, die Anbieter und Berater überwacht. Eine qualifizierte, unabhängige Beratung ist gesetzlich vorgeschrieben – erst nach dieser dürfen Verträge abgeschlossen werden. Dieses Schutzkonzept sorgt für Vertrauen in die Produkte. Das hilft Verbrauchern, aber auch Anbietern solcher Modelle und ihren Investoren.

In Großbritannien hat sich der Markt für sogenannte „Equity Release“-Produkte seit vielen Jahren etabliert. Es handelt sich dabei um Finanzierungsmodelle, die es älteren Immobilieneigentümern ermöglichen, den in ihrer selbstgenutzten Immobilie gebundenen Vermögenswert in liquide Mittel umzuwandeln – ohne dass sie dafür aus ihrem Zuhause ausziehen müssen. Gerade in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten und begrenzter Renteneinkünfte bietet Equity Release eine Möglichkeit, den Lebensstandard im Alter aufrechtzuerhalten. Anders als in vielen anderen europäischen Ländern gilt der britische Markt in diesem Bereich als weit fortgeschritten, professionell reguliert und dadurch auch verbraucherfreundlich strukturiert.

Das Grundprinzip von Equity Release besteht darin, dass Hauseigentümer ab einem Alter von 55 Jahren die Möglichkeit erhalten, einen Teil des Immobilienwerts in Form eines Darlehens oder einer Rentenzahlung ausgezahlt zu bekommen. Im Gegenzug gewährt die Immobilie dem Anbieter eine Sicherheit – entweder in Form eines Grundpfandrechts oder durch einen Eigentumsanteil. Entscheidend ist: Die Immobilie muss nicht (ganz) verkauft werden und das Wohnrecht bleibt lebenslang erhalten.

Am häufigsten genutzt wird das Modell der sogenannten Lifetime Mortgage, also einer lebenslangen Hypothek. Dabei bleibt die Immobilie vollständig im Eigentum des Verbrauchers, während der Anbieter ein Darlehen gewährt, das in der Regel nicht während der Laufzeit zurückgezahlt werden muss. Stattdessen werden die auflaufenden Zinsen dem Darlehensbetrag zugeschlagen, sodass der Rückzahlungsbetrag im Zeitverlauf anwächst. Zurückgezahlt wird erst beim Tod des Eigentümers oder beim Umzug in eine Pflegeeinrichtung – in der Regel durch den Verkauf der Immobilie. Am ehesten vergleichbar ist dieses Modell mit der deutschen Umkehrhypothek.

Daneben existiert ein weiteres, etwas weniger verbreitetes Modell: der Home Reversion Plan. Bei diesem verkauft der Eigentümer einen Teil oder sogar die gesamte Immobilie an einen Anbieter, behält jedoch ein lebenslanges Wohnrecht. Der Kaufpreis liegt unter dem Marktwert, da der Käufer erst nach dem Tod oder Auszug des Verkäufers tatsächlich über das Objekt verfügen kann. Dieses Modell eignet sich vor allem für Personen, die möglichst sofort eine höhere Einmalzahlung wünschen und sich mit dem vollständigen oder teilweisen Verlust des Eigentums arrangieren können.

Beide Modelle unterliegen strengen Regeln. Der britische Markt wird von der Financial Conduct Authority (FCA ) reguliert. Zusätzlich sorgt der Equity Release Council (ERC ), ein Branchenverband, für hohe ethische Standards. So garantiert er unter anderem, dass jeder Vertrag eine „No Negative Equity Guarantee“ enthält – das heißt, der Rückzahlungsbetrag wird niemals höher ausfallen als der tatsächliche Verkaufserlös der Immobilie, selbst wenn die Zinsen stark gestiegen sind oder sich der Immobilienmarkt negativ entwickelt hat. Darüber hinaus schreibt der ERC vor, dass jedes Angebot mit einer qualifizierten, unabhängigen Finanzberatung verbunden sein muss. Auch ein rechtliches Beratungsgespräch durch einen zugelassenen Solicitor (Anwalt) ist verpflichtend, bevor ein Vertrag unterzeichnet werden darf.

Der Markt selbst ist erheblich gewachsen. Während im Jahr 2022 britische Hauseigentümer über 6 Milliarden Pfund über Equity Release-Produkte mobilisiert haben, war im Jahr 2023 allerdings ein Rückgang auf etwa 2,6 Milliarden Pfund zu verzeichnen. Gründe dafür waren vor allem steigende Zinsen und eine generelle Zurückhaltung auf dem Immobilienmarkt. Dennoch bleibt die Nachfrage stabil – insbesondere, weil immer mehr ältere Menschen einen Großteil ihres Vermögens in der eigenen Immobilie gebunden haben und dieses Kapital im Alter zugänglich machen möchten oder müssen.

Die Gründe für die Inanspruchnahme von Equity Release sind vielfältig. Viele Verbraucher nutzen das Kapital für Renovierungen, zur Finanzierung von Pflegeleistungen oder zur Unterstützung der Kinder bei deren Immobilienkauf. Besonders beliebt ist auch die Möglichkeit, Schulden zu tilgen oder den Lebensstandard im Ruhestand aufzustocken. In Großbritannien ist es längst keine Ausnahme mehr, sondern ein gängiger Bestandteil der Altersvorsorge – und wird nicht selten mit anderer professioneller Finanzplanung kombiniert.

Ein besonderer Vorteil des britischen Modells liegt in der regulatorischen Absicherung. Die klare Struktur, die verpflichtende Beratung und der Schutz vor Überschuldung sorgen dafür, dass Equity Release als seriöses und bewährtes Instrument gelten kann. Dennoch ist – wie bei jedem komplexen Finanzprodukt – eine individuelle Prüfung unerlässlich. Nicht für jeden Verbraucher ist das Modell geeignet. Die Entscheidung hängt von Faktoren wie Alter, Gesundheitszustand, familiären Verpflichtungen und der Höhe des gewünschten Kapitals ab.

Im internationalen Vergleich ist Großbritannien beim Thema Equity Release ein Vorreiter. In Ländern wie Deutschland, Frankreich oder Österreich ist das Modell rechtlich möglich, jedoch weit weniger etabliert. Häufig fehlen die rechtlichen Rahmenbedingungen oder standardisierte Produkte. Der britische Markt hingegen zeigt, wie ein kontrollierter, transparenter Zugang zum Immobilienvermögen im Alter funktionieren kann – zum Vorteil von Verbrauchern, Familien und dem Finanzsystem insgesamt.

Auch in den USA ist die Verrentung der eigenen Immobilie gängige Praxis – meist in Form einer Reverse Mortgage. Personen ab 62 Jahren können über dieses Modell ein staatlich abgesichertes Darlehen auf ihre Immobilie aufnehmen.

Die Rückzahlung erfolgt erst beim Auszug oder dem Tod des Kreditnehmers, meist durch den Verkauf der Immobilie.

Zentral ist hier das Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Programm, das durch staatliche Stellen reguliert wird. Auch in den USA ist eine unabhängige, verpflichtende Beratung Voraussetzung für den Vertragsabschluss.

In Spanien setzt sich die Immobilienverrentung – Renta Vitalicia genannt – zunehmend durch. Die Modelle ähneln denen in Frankreich und Italien, werden aber häufig auch über Banken angeboten. Die Rentenzahlungen sind steuerlich begünstigt, was die Attraktivität zusätzlich erhöht. Der Markt ist zwar kleiner als in Großbritannien oder den USA, wächst aber stetig.

Deutschland verfügt über verschiedene Modelle der Immobilienverrentung – darunter die klassische Leibrente, die befristete Zeitrente, der Teilverkauf oder das Nießbrauchmodell mit Eigentumsübertragung. Doch es fehlt an klaren Regeln, verbindlichen Standards und einer wirksamen Aufsicht.
Viele Anbieter treten gleichzeitig als Makler, Käufer und Berater auf. Dadurch entstehen massive Interessenkonflikte, die zulasten der Eigentümer gehen können. Anders als in Großbritannien oder den USA gibt es keine Pflicht zur unabhängigen Beratung und keine zentrale Aufsichtsbehörde, die Produkte oder Anbieter kontrolliert. Die Folge: Viele Eigentümer fühlen sich überfordert oder werden schlichtweg schlecht beraten.

Damit die Immobilienverrentung in Deutschland nicht länger eine vielfach noch unbekannte Nische des Immobilienmarktes und der Altersfinanzierung bleibt, sondern zu einem verlässlichen Instrument der Altersvorsorge wird, sind grundlegende Überlegungen nötig.

Die Regulatorik des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB ) gibt einen klaren gesetzlichen Rahmen vor, innerhalb dessen die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien definiert werden. Erfreulich wären jedoch Mindeststandards für die Vertragsgestaltung, Wohnrechte, Rentenzahlungen und gegebenenfalls auch eine finanzielle Absicherung im Pflegefall könnten so in den zugrundeliegenden Vertragswerken verankert werden. Eine staatliche Aufsicht – etwa durch eine spezielle Abteilung bei der BaFin  – sollte Anbieter und Produkte überwachen, um die Entwicklung von schwarzen Schafen zu vermeiden.

Vor jedem Vertragsabschluss sollte eine verpflichtende Beratung erfolgen – idealerweise durch zertifizierte Stellen. Denkbar wäre eine Beratung durch Notare, Fachanwälte oder anbieterunabhängige Plattformen. Transparenz und umfassende Beratung können Eigentümer darin unterstützen, fundierte und wohl überlegte Entscheidungen zu treffen. Alleine die Frage, welches Modell überhaupt für den jeweiligen Interessenten in Frage kommt, ist für viele Immobilieneigentümer schon gar nicht zu beantworten. Alle Optionen, die mit Blick auf die Lebenssituation (insbesondere das Alter) der Eigentümer sowie die Immobilie (Lage, Ausstattung, Wert etc.) einmal erklärt zu bekommen, ist ein guter erster Schritt. Diese Art der Beratung bietet deutschlandweit Renteplusimmobilie an.

Die Deutsche Rentenversicherung  und andere Beratungsstellen sollten das Thema “Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung” aktiv aufnehmen und Betroffene frühzeitig über Möglichkeiten, aber auch Grenzen der Immobilienverrentung informieren. Auch die Verbraucherzentralen können hier eine wichtige Rolle spielen – durch Schulungen, Informationsmaterial und Online-Rechner.

Um die Verrentung der eigenen Immobilie attraktiver zu machen, könnten Rentenzahlungen steuerlich begünstigt werden – ähnlich wie in Spanien.

Nicht zuletzt braucht es eine breite Informationskampagne, um über die Chancen und Risiken der Immobilienverrentung aufzuklären. Die Hemmschwelle, sich mit dem Thema zu befassen, ist bei vielen Menschen hoch – dabei könnte gerade dieses Modell vielen helfen, finanziell unabhängig zu bleiben, ohne das eigene Zuhause aufgeben zu müssen.

Gleichzeitig bietet die Immobilienverrentung einen äußerst interessanten Markt für Investoren, denen sich durch die Verrentung von Immobilien ein Bereich des Immobilienmarktes eröffnet, auf dem es ausschließlich Off-Market- Opportunitäten gibt, die mit wenig Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber eine immobilienbesicherte Rendite einbringt.

Wenn Immobilieneigentümer durch Verrentung zusätzlich 500 bis 1.000 Euro im Monat zur Verfügung haben, reduziert sich die Wahrscheinlichkeit, im Alter auf staatliche Unterstützung angewiesen zu sein. So kann die Immobilienverrentung langfristig zur Entlastung der Rentenversicherung und der Grundsicherung im Alter beitragen. Sie fördert finanzielle Selbstständigkeit und gibt älteren Menschen mehr Entscheidungsfreiheit. Damit stellt die Immobilienverrentung das Paradebeispiel einer sozialverträglichen Investition dar, deren ESG- Kriterien noch gar nicht abschließend beleuchtet wurden, aber mit Blick auf den demografischen Wandel immer relevanter wird.