Indexmiete berechnen: So geht’s!

Indexmiete berechnen: Grundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI), um die Indexmiete zu berechnen.

Eine Indexmiete ist an die Inflationsrate gekoppelt. Steigt oder fällt der Verbraucherpreisindex, darf auch die Kaltmiete steigen oder fallen. Dabei ist als Berechnungsgrundlage bloß der Verbraucherpreisindex (VPI) zugelassen, den das Statistische Bundesamt  monatlich berechnet, erklärt Ira Hörndler, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Die Erhöhung der Indexmiete lässt sich mit dieser Formel und den Werten aus der untenstehenden Tabelle berechnen:

Anhand der Indexmiete Tabelle und Formel, können Sie die Veränderung der Indexmiete einfach berechnen:

Beispiel 1

Peter wohnt in einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Frankfurt am Main und zahlt 1.000 Euro Kaltmiete. Der Vermieter hat die Miete zuletzt zum Januar 2023 erhöht. Er möchte nun ein um 2,5 Prozent erhöhen. Peter müsste dann 1.025 Euro Kaltmiete bezahlen (zuzüglich Nebenkosten). Darf der Vermieter das?

Die Formel und Ergebnis lauten:

Im Ergebnis gerundet 2,9 Prozent Anstieg nach Verrbraucherpreisindex

117,6	÷	114,3	×	100	=	2,8871
Aktueller Indexstand		Alter Indexstand				prozentuale Mieterhöhung

Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von 114,3 Punkte (Januar 2023) auf 117,6 Punkte (Januar 2024). Das entspricht einem Anstieg von knapp 2,9 Prozent. Der Vermieter kommt Peter also sogar entgegen und macht nicht den gesamten Indexanstieg geltend.

Wer die Indexmiete nicht selbst berechnen möchte, kann auf den Online-Rechner des Statistischen Bundesamts zurückgreifen. Der Wertsicherungsrechner  zeigt nach wenigen Klicks an, um wie viel Prozent die Miete maximal steigen darf.

1. Veränderungsrate in Prozent auswählen
2. Verbraucherpreisindex für Deutschland anklicken
3. Monatsindizes auswählen
4. Indexstände September 2021 bis September 2023 angeben
5. Die prozentuale Änderung nach Verbraucherpreisindex wird berechnet. Hieraus kann ein konkreter Geldbetrag hochgerechnet werden.

Dr. Ira Hörndler ist Mediatorin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Nürnbergerin ist Partnerin der Kanzlei Advo Real Immobilienanwälte und hat mehrere Fachbücher über Mietrechtsfragen verfasst.

Angenommen, die Inflation steigt im ersten Jahr um fünf Prozent und im zweiten Jahr um zwei Prozent. Der Vermieter erhöht die Miete in Jahr eins aber bloß um drei Prozent. Darf der Vermieter im zweiten Jahr die Miete um mehr als zwei Prozent erhöhen, weil er in Jahr eins nicht den ganzen Indexanstieg geltend gemacht hat? Nein, erklärt die Anwältin Ira Hörndler gegenüber IMMO.info. “Nach dem Gesetzeswortlaut kann eine unterlassene Mieterhöhung nicht ,nachgeholt’ werden.” Der Mieter müsse im Mietanpassungsschreiben die Mieterhöhung berechnen und geltend machen. Die neue, erhöhte Miete dürfe bei der nächsten Mieterhöhung maximal um die Inflation steigen.

Nach dem Gesetzeswortlaut kann eine unterlassene Mieterhöhung nicht ,nachgeholt’ werden

Anders könne es eventuell aussehen, wenn der Vermieter im Anpassungsschreiben zwar eine höhere Miete verlange, aber auf die Zahlung für einen bestimmten Zeitraum oder “bis auf Weiteres” verzichte. “Ich kenne aber niemanden, der das bislang versucht hätte und es wäre auch fraglich, ob eine solche Regelung vor Gericht Bestand hätte”, erklärt Hörndler.

Ist die Erhöhung der Indexmiete rechtmäßig? Eine Prüfung der Mieterhöhung kann erfolgversprechend sein, denn Vermieter müssen einiges beachten.

Wenn der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres sinkt, hat der Mieter ein Recht auf Mietsenkung. Der Mieter müsse die Senkung aber gegenüber dem Vermieter gemäß § 557 b BGB  geltend machen, erklärt Mietrechtsexpertin Ira Hörndler. “Das ist vielen Mietern nicht bekannt, sodass sie von einem Sinken des Index nicht profitieren.”

Der Mieter müsse sich dabei an die gleichen Formalitäten halten, die auch für den Vermieter bei einer Mieterhöhung gelten würden und die in § 557 b BGB stehen würden.

Bislang sind Mieter mit einer Indexmiete offenbar etwas schlechter gefahren als mit einem regulären Mietvertrag, der unter die Mietpreisbremse fällt. Zwischen 1995 und 2022 stieg der Verbraucherpreisindex und somit die Indexmiete um 1,7 Prozent pro Jahr. Die Nettokaltmieten stiegen hingegen laut dem Statistischen Bundesamt bloß um 1,3 Prozent.

Lange Jahre verliefen die reguläre Mieten und die Indexmiete aber relativ gleichläufig. Erst mit der Inflationswelle von 2022 steigen die Indexmieten wesentlich rascher:

Das zeigt sich auch in unseren Rechenbeispielen: Wer im Jahr 2000 eine Nettokaltmiete von 480 Euro bezahlt hätte, der läge zehn Jahre später bei 535 Euro. Mit der Indexmiete wäre der Anstieg etwas höher gewesen (561 Euro). Auch bei einer 120-Quadratmeter-Wohnung mit einer Ausgangsmiete von 1 140 Euro sind die Unterschiede in dem Zehn-Jahreszeitraum relativ gering (1 271 Euro versus 1 325 Euro).

Von 2010 bis 2020 stiegen die Indexmieten sogar langsamer als die regulären Mieten (13,5 versus 14,3 Prozent). Erst in den 2020er-Jahren steigt die Indexmiete wesentlich rascher. Als Basis für die Berechnungen dienten der Mietpreisindex und der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Fall 1: 80-Quadratmeter-Wohnung, 480 Euro Nettokaltmiete im Jahr 2000 (6 Euro pro Quadratmeter)

Quelle: Statistisches Bundesamt (Entwicklung der Indexmiete und regulären Mieten) / Eigene Berechnungen IMMO.info im März 2024

	Mit Indexmiete	Mit Mietpreisbremse
Von 2000 bis 2010	560 Euro (+16,7%)	535 Euro (+11,5%)
Von 2010 bis 2020	636 Euro (+13,5%)	612 Euro (+14,3)
Von Januar 2020	701 Euro (+10,2%)	640 Euro (+4,6%)
Im Jahr 2023	742 Euro (+5,9%)	–

Fall 2: 120-Quadratmeter-Wohnung mit 1140 Euro Nettokaltmiete im Jahr 2000 (9,50 Euro pro Quadratmeter)

Quelle: Statistisches Bundesamt (Entwicklung der Indexmiete und regulären Mieten) / Eigene Berechnungen IMMO.info im März 2024

	Mit Indexmiete	Mit Mietpreisbremse
Von 2000 bis 2010	1330 Euro (+16,7%)	1271 Euro (+11,5%)
Von 2010 bis 2020	1510 Euro (+13,5%)	1453 Euro (+14,3)
Von 2020 bis 2022	1664 Euro (+10,2%)	1520 Euro (+4,6%)
Im Jahr 2023	1762 Euro (+5,9%)	–

Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR ) steigen die regulären Mieten langsamer, weil über 90 Prozent in bestehenden Verträgen festgelegt seien und ein Teil trotz wechselnder Marktverhältnisse unverändert bleibe. “Stärkere Anpassungen an die Marktsituation erfolgen häufig erst im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel.”

Ira Hörndler sieht gleichwohl Indexmieten langfristig im Vorteil. Bei inflationsindexierten Mieten seien Erhöhungen aufgrund von Sanierungen “nur sehr eingeschränkt möglich”. “Gerade im Hinblick darauf, dass der Bestand erheblich energetisch ertüchtigt werden muss, sehe ich trotz der momentan hohen Inflation weiterhin Indexmieten für den Mieter langfristig eher günstig an”, erklärt die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Eine Erhöhung der Indexmiete ist nicht immer rechtens. Der Vermieter kann formale Fehler begehen oder widerrechtlich handeln. Fünf Tipps, wie Sie eine Index-Mieterhöhung abwenden:

Wem eine Mieterhöhung zu hoch erscheint, sollte laut Expertin Ira Hörndler einen Blick auf den Mietspiegel werfen. “Wenn die Miete nach einer Indexmieterhöhung mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Miete liegt, und der Mieter wegen der Mieterhöhung auszieht, dürfte der Vermieter die Wohnung wegen der Mietpreisbremse nicht zu dem Preis vermieten, den er gegenüber seinem Bestandsmieter verlangt hat.”

Der Vermieter dürfe nämlich Mieterhöhungen der vergangenen zwölf Monate nicht gegenüber einem neuen Mieter geltend machen. Stattdessen erhalte er dann bloß den vor einem Jahr gültigen Mietzins. Ihm würde also der zwischenzeitliche Indexanstieg entgehen – das gibt Mietern Verhandlungsspielraum.

Der Vermieter habe daher ein Interesse daran, dass der Mieter bleibe, erklärt Hörndler. Das verstünden die meisten Vermieter und machten bloß die volle Indexentwicklung geltend, wenn die neue Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liege. “Wenn ein Vermieter das anders handhabt, würde ich als Mieter versuchen, ihm zu vermitteln, dass das nicht in seinem Interesse ist”, erklärt Hörndler.

Der Vermieter darf die Indexmiete bloß alle zwölf Monate erhöhen. Wenn die Miete also zum 1. September 2023 steigt, darf sie erst wieder zum 1. September 2024 steigen. Außerdem muss ein voller Kalendermonat zwischen der Ankündigung der Erhöhung und dem Mietanstieg liegen. Entscheidend ist hierbei der Tag, an dem Ihnen das Schreiben zugeht.

Das Schreiben muss angeben, um welchen Betrag die Indexmiete steigt und auf welcher Veränderung des Index die Mieterhöhung beruht (§ 557 b BGB).

Eine Indexmieterhöhung ist nur zulässig, wenn diese explizit vereinbart ist.

Und: Die Mieterhöhung darf Vereinbarungen aus dem Mietvertrag nicht verletzen. Wenn die Miete laut Vertrag bloß um 90 Prozent der Indexentwicklung steigen darf oder bloß nach Erreichen eines Schwellenwerts, darf der Vermieter nicht davon abweichen.

Der Vermieter darf als Berechnungsgrundlage bloß den Verbraucherpreisindex (VPI) verwenden. Prognosen der Europäischen Zentralbank oder von Wirtschaftsforschungsinstituten sind nicht erlaubt. Der Harmonisierte Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts darf ebenfalls nicht herangezogen werden.

Indexmieterhöhungen fallen zwar nicht unter die Mietpreisbremse. Dafür aber die Ausgangsmiete, die Mieter und Vermieter beim Einzug vereinbaren. Diese darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten bloß für umfassende Modernisierungen, für einen Neubau und falls der Vormieter bereits eine höhere Miete bezahlt hat. Mieterhöhungen, die der Mieter gegenüber dem Vormieter in den vergangenen 12 Monaten durchgesetzt hat, darf er gegenüber dem neuen Mieter allerdings nicht geltend machen.