Wohnung tauschen

Wohnungstausch – Patentrezept bei Wohnungsmangel?

Was wäre, wenn Menschen, die ungenutzte Zimmer haben, ihre Wohnung tauschten mit denjenigen, denen der Platz nicht ausreicht? Die Wohnungsnot in Deutschland wäre mit einem Schlag gelindert. Kein Wunder, dass einige Politiker die Option auf Wohnungstausch für Senioren und junge Familien im Mietrecht verankern wollen. Kann Wohnungstausch tatsächlich den angespannten Wohnungsmarkt entlasten? Was ist schon heute ohne gesetzliche Vorgaben möglich? IMMO.info gibt Antworten.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 01.09.2023 | Lesezeit: 27 Minuten | Drucken

Wohnungstausch Wohnung tauschen

Die einen haben zu viel, die anderen zu wenig. Das gilt nicht nur für Geld, Lebensmittel und sauberes Wasser. Das gilt ebenso für Wohnraum in Deutschland.

Beengter Wohnraum: mehr Haushaltsmitglieder als Wohnräume

Wohnung tauschen

Beengter Wohnraum oder großzügiges Wohnen? Kann ein Wohnungstausch Probleme lösen?

Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW ) leben 6,5 Prozent der Haushalte in deutschen Großstädten auf zu beengtem Wohnraum. Die gestiegene Einwohnerzahl in Deutschland, auch aufgrund der Zuwanderung aus der Ukraine und der stockende Wohnungsbau spitzen die Situation zu. Was heißt zu beengt? Das IW spricht dann von beengt, wenn es mehr Haushaltsmitglieder als Wohnräume gibt, wenn sich etwa eine Familie mit zwei Kindern eine 2-Zimmer-Wohnung teilt.

Sehr große Wohnungen: drei Zimmer mehr als Anzahl der Haushaltsmitglieder

Neben den beengt lebenden Haushalten gibt es Haushalte mit viel Platz. In den deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern leben laut IW 6,2 Prozent der Haushalte in sehr großzügigen Wohnungen. Über sehr großzügigen Wohnraum verfügen dem Kölner Wirtschaftsinstitut zufolge Haushalte, in denen die Zahl der Zimmer die Zahl der Haushaltsmitglieder um drei oder mehr überschreitet, etwa wenn ein Paar in einer 5-Zimmer-Wohnung lebt.

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft

Beengt leben vor allem Familien und Migranten. Großzügig wohnen häufig ältere Menschen, etwa weil die Kinder ausgezogen sind. Das Statistische Bundesamt  gibt an, dass 27 Prozent der Senioren auf je mindestens 100 Quadratmetern Wohnfläche leben. Der Durchschnitt bei über 65-Jährigen liege bei 69 Quadratmetern, den 25 bis 44-Jährigen stehen nur 45 Quadratmeter zur Verfügung.

Wohnungstausch löst rechnerisch die Platzprobleme in Deutschland

Rechnerisch lassen sich Überbelegung und sehr großzügige Wohnverhältnisse in deutschen Großstädten optimal ausgleichen. Würden alle Haushalte mit zu großen und zu kleinen Wohnungen tauschen, würde der vorhandene Wohnraum optimal genutzt. Es müsste weniger gebaut werden, und die Lage am Mietmarkt würde sich entspannen. Das hört sich nach einem Patentrezept gegen den Wohnungsmangel an. Eine gesetzliche Regelung ist nicht nötig. Voraussetzungen sind zwei oder mehr willige Tauschpartner. Wie auf einer Singlebörse muss ein zeitlicher und räumlicher Match vorliegen mit den typischen Suchkriterien einer Immobilie: Objektart, Wohnfläche, Kosten, Lage, Ausstattung. Erschwerend kommt hinzu, dass die Vermieter zwingend dem Tausch zustimmen müssen. Es sind damit mindestens vier Parteien bei einem Wohnungstausch beteiligt. Das Problem: Mit neuen Mietverträgen erhöhen Vermieter normalerweise die Kaltmiete. Dann werden große Wohnungen unerschwinglich, und wer sich räumlich verkleinert, zahlt für die neue kleine Wohnung mehr Miete als für die alte große. Das macht Wohnungstausch für viele unattraktiv.

Hinzu kommt, dass Senioren ihr gewohntes Umfeld ungern verlassen. Trotz steigender Kosten und Nebenkosten, wollen sie in ihrer Wohnung oder ihrem Haus wohnen bleiben. Produkte der Altersfinanzierung anhand von Immobilieneigentum boomen, obwohl diese nur selten wirtschaftlich sind. Dazu gehören die Immobilienverrentung oder der Teilverkauf.

Forderungen von Steuervorteilen bei Wohnungstausch

Senioren und jungen Familien zu verankern und dabei festzuschreiben, dass die Kaltmiete beider Wohnungen nicht erhöht wird. Der Deutsche Mieterbund begrüßte den Vorschlag, Politiker der Grünen setzten sich schon 2019 für einen Rechtsanspruch auf Wohnungstausch ein. Zuletzt forderte Christina-Johanne Schröder (Grüne) in der Bild-Zeitung, dass „Senioren, die ihr Eigenheim zu einem fairen Mietzins an eine Familie vermieten, ihre Miete von der Steuer absetzen können“. Laut ihrer Aussage arbeitet die Bundesregierung an einem Vorschlag.

Wie läuft der Tausch von Mietwohnungen ab?

  1. Zustimmung des Vermieters einholen: Ist der Vermieter generell offen für einen Wohnungstausch? Zu welchen Bedingungen?
  2. Tauschpartner finden: Über verschiedene Internetportale kann ich meine Wohnung zum Tausch anbieten und die Angebote anderer Tauschwilliger einsehen. Es gibt nicht nur Tausche zwischen großen und kleinen Wohnungen; es werden auch gleichgroße Wohnungen in verschiedenen Stadtvierteln oder Städten getauscht. Nicht immer tauschen nur zwei Parteien gegenseitig. Manchmal kommt es zwischen drei Mietparteien zu einem Dreieckstausch.
  3. Wohnungen kündigen und neue Mietverträge unterzeichnen.
  4. Umzug an einem Tag: Damit niemand eine Zwischenbleibe benötigt und seine Möbel einlagern muss, müssen alle Parteien am gleichen Tag umziehen.

Was sind die Schwierigkeiten beim Wohnungstausch?

  1. Grundsätzlich suchen mehr Menschen eine größere Wohnung und nur wenige eine kleinere. Über das Missverhältnis gibt es verschiedene Angaben: Tauschwohnung.com nennt ein Verhältnis von 70 zu 30, die Berliner Tauschbörse inberlinwohnen.de gibt an, dass auf fünf Vergrößerungswünsche eine Suche nach einer kleineren Wohnung kommt.
  2. Nicht alle Menschen, die per Definition großzügig wohnen, wollen ihre große Wohnung verlassen. Viele Menschen hängen an ihrem Zuhause und der vertrauten Umgebung.
  3. Wer bereit ist, sich zu verkleinern, möchte in der Regel Geld sparen. Häufig ist jedoch die Kaltmiete großer Wohnungen dank langjähriger Mietverträge günstiger als die Miete kleiner Wohnungen mit neuen Mietverträgen. Experten sprechen von einem Lock-In-Effekt. Ältere Mieter sind in ihre großen Wohnungen „eingesperrt“, weil die Miete günstig ist. Bestandsmieten steigen weniger stark als neue Mieten. Daher kommt der Vorschlag, die Kaltmiete bei Wohnungstausch gesetzlich festzusetzen; zudem gibt es Überlegungen, Tauschwilligen den Umzug zu finanzieren und Senioren dabei zu unterstützen. Zudem soll vermehrt auf das Energiesparpotenzial und die geringeren Nebenkosten kleiner Wohnungen hingewiesen werden.
  4. Die Vermieter müssen einem Wohnungstausch zustimmen und einen akzeptablen neuen Mietvertrag anbieten. Politiker setzen auf die Freiwilligkeit aller Beteiligten. Ein Zwang ist rechtlich kaum möglich.
  5. An dem Wohnungstausch sind mindestens vier Parteien beteiligt: Zwei Mieter und zwei Vermieter. Alle müssen zuverlässig sein, damit der Tausch funktioniert.
  6. Die Logistik ist kompliziert: Am selben Tag müssen beide Wohnungen leegeräumt und renoviert sein. Größere Renovierungen wie etwa ein seniorengerechter Umbau sind in bewohnten Wohnungen sehr schwierig.
  7. Das Modell, Mietwohnungen zu tauschen, ist wenig bekannt.

Plattformen: Wo finde ich Angebote für den Wohnungstausch?

Wohnungen zu tauschen, war zunächst eine Idee für die Ferien. In den USA und Frankreich gab es schon in den 1950er-Jahren Listen und Broschüren mit Tauschwilligen. In den 1990er-Jahre gingen die ersten Börsen für vorübergehenden Wohnungstausch online.

Das erste Portal für den dauerhaften Tausch von Mietwohnungen ging in Deutschland 2016 an den Start und ist bis heute der größte Anbieter.

Wohnung tauschen mit Hilfe von Tauschwohnung.com

Tauschwohnung.com

Immerhin 41.000 Wohnungen zum tauschen sind bei Tauschwohnungen.com registriert.

Das Portal wurde 2016 gegründet und hat nach eigenen Angaben derzeit etwa 41.000 Tauschwohnungen in der Datenbank. Die Nutzung der Wohnungstausch-Plattform ist in einigen Städten kostenlos, in anderen kostenpflichtig. In München, Hamburg und Berlin kostet die Mitgliedschaft monatlich 20 Euro, in Frankfurt oder Leipzig zehn Euro.

70 Prozent unserer Mitglieder suchen eine größere Wohnung, 30 Prozent eine kleinere.

„70 Prozent unserer Mitglieder suchen eine größere Wohnung, 30 Prozent eine kleinere. Zusätzlich finden auch Tausche mit gleicher Zimmeranzahl statt“, so Clemens Kuhlke, Digital Marketing Manager von Tauschwohnung.com, gegenüber IMMO.info. „In 2023 tauschen hochgerechnet etwa 2000 Mieter ihre Wohnungen, im vergangenen Jahr waren es etwas weniger.“

Bei der großen Anzahl von Anzeigen sind 1000 Tausche mit rund 2000 beteiligten Mietparteien nicht viel. Kuhlke zufolge ist das Potenzial der Wohnungstausch-Plattform nicht ausgeschöpft, weil die Möglichkeit des Wohnungstausches und seine Vorteile sowohl unter Mietern als auch unter Vermietern nicht ausreichen bekannt sind.

Nicht jeder geplante Tausch wird abgeschlossen. Wenn er scheitere, liege es meist an einem Vermieter. Deshalb Kuhlkes Tipp an Tauschwillige: „Den Vermieter schon vor der Anzeigenerstellung kontaktieren. Nur durch eine offene und transparente Kommunikation können alle Seiten profitieren.“

Tauschwohnung.com verdient nicht nur an den Inseraten der Tauschwilligen. Das Unternehmen bietet zudem an, Tauschbörsen für einzelne Städte einzurichten. Aktuell sind Ableger für Freiburg und Düsseldorf online.

Wohnungsswap.de

Wohnungsswap

Unklare Preisgestaltung auf dem Portal Wohnungsswap.

„Wir sind die neue Wohnungstausch-Website in Deutschland“ heißt es auf der Homepage der Plattform, nach eigenen Angaben stehen aktuell knapp 19.000 Tauschmöglichkeiten zur Verfügung.

Wohnungsswap ist der deutsche Ableger einer schwedischen Wohnungstausch-Plattform; auf unsere Bitte um mehr Informationen reagierte das Unternehmen nicht. Falls die Seite ein Impressum hat – in Deutschland herrscht Impressumspflicht – ist es sehr gut versteckt. Auch die Preisgestaltung ist nicht auf den ersten Blick klar: „Leg umsonst los“ oder „Kostenlos starten!“ werden Tauschwillige aufgefordert. Auf einer tieferliegenden Seite finden sich dann Staffelpreise; monatlich kostet die Anzeige auf der Plattform 14,95 Euro.

Wohnungstauschportal Berlin

inberlinwohnen-de Webseite

Portal zum Wohnung tauschen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlin.

Auf dem Tauschportal inberlinwohnen.de, das seit 2018 besteht, können Mieter der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ihre Wohnung tauschen, ohne dass sich die Nettokaltmiete ändert. Degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND sowie WBM bewirtschaften nach eigenen Angaben gemeinsam fast jede fünfte Mietwohnung der Stadt, insgesamt rund 350.000 Wohnungen.

Aktuell sind 3187 Wohnungen zum Tausch auf dem Portal online. Seit 2018 wurden 491 Tausche durchgeführt, wobei es Jahr für Jahr mehr werden. Nach 118 erfolgreichen Tauschen in 2021 waren es 2022 schon 160 Tausche.

Wie kommt es, dass trotz so vieler Angebote und einer festgeschriebenen Kaltmiete – also optimaler Bedingungen – verhältnismäßig wenig getauscht wird? Vermutlich wegen des Missverhältnisses der Vergrößerungs- und Verkleinerungswünsche. „Auf fünf Gesuche einer größeren Wohnung kommt ein Gesuch einer kleineren Wohnung“, sagt Dr. David Eberhart, Pressesprecher des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Eberhards Tipp an Tauschwillige: Geduld mitbringen und gegebenenfalls auch in eine bisher unbewohnte Wohnung des Unternehmens wechseln. In diesem Falle bekommt man jedoch einen neuen Mietvertrag und nicht eine Miete, die schon vor Jahren vereinbart wurde und daher unter den aktuellen Preisen liegt.

Wohnungstausch München

Wohnungsbörse München

Lediglich 248 Wohnungen sind auf der Wohnungsbörse der Stadt München zu finden.

Im Dezember 2020 startete die Stadt München das Projekt „Wohnungsbörse München“, bei dem Mieter der städtischen Wohnungsgesellschaften GWG und Gewofag frei finanzierte Wohnungen untereinander tauschen können. Der Betrieb war zeitweise eingeschränkt, im Sommer 2023 startete nun ein digitales Angebot auf dem Onlineportal der Stadt. Auf dem Portal wohnungsboerse.muenchen.de sind aktuell 248 Wohnungen online.

Weitere Wohnungsportale

Auch auf den großen Portalen Immobilienscout24 und Immowelt finden sich Tauschangebote. Die meisten sind von den Tauschbörsen Tauschwohnung und Wohnungsswap eingestellt und führen zurück auf deren Webseite. Details dieser Anzeigen erfährt nur, wer sich auf dem jeweiligen Tauschportal registriert und seine eigene Wohnung zum Tausch anbietet.

Wohnungstausch für die Ferien

Bekannter als der dauerhafte Haustausch ist Haustausch für die Ferien; zwei große Anbieter sind Homelink und Home exchange. Die Idee dahinter: günstiger Urlaub abseits der Touristenhochburgen, dort wo andere leben. Man zahlt lediglich die Anreise und mit etwas Glück bekommt man gratis den Anschluss an Nachbarn, darf Fahrräder oder vielleicht sogar das Auto nutzen.

Gegen eine gewisse Jahresgebühr (Homelink: 169 Euro, Home exchange: 160 Euro) kann man sein Zuhause in einer Datenbank registrieren. Es gibt verschiedene Tauschmöglichkeiten: Zum einen der direkte Tausch, bei dem zwei Haushalte für einen gewissen Zeitraum ihr Zuhause tauschen.

Zum anderen gibt es indirekte Tauschmodelle: Ich stelle meine Wohnung zur Verfügung, wenn ich auswärts bin, und sammle Punkte. Diese Punkte kann ich einlösen gegen einen Aufenthalt bei einem anderen Mitglied. So verbringt ein Paar aus Frankreich seine Ferien in München, während ich auf Geschäftsreise bin. Ich dagegen fahre zu einer anderen Zeit in eine freie Wohnung nach Portugal.

Unser Fazit zum dauerhaften Tausch von Mietwohnungen

Große Mietwohnung gegen kleine Mietwohnung tauschen bei gleichbleibender Kaltmiete: Das ist eine vielversprechende Idee. Je bekannter das Tauschmodell wird, um so mehr Tausche wird es Jahr für Jahr geben.

Dass sich über den Tausch von Mietwohnungen die Situation am Wohnungsmarkt entspannt, halten wir dagegen für unwahrscheinlich. Wir glauben, weiterhin wird nur ein geringer Anteil der Umzüge in Deutschland auf Wohnungstausch zurückgehen.
Warum?

Zum einen, weil die meisten Vermieter mit ihrer Immobilie eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften möchten. Wenn die Kaltmiete trotz Mieterwechsel nicht steigt, wirft die Immobilie weniger Gewinn ab.

Zum anderen sind Wohnungen mit günstigen Altverträgen oft jahrzehntelang nicht renoviert. Wenn an einem Tag ein- und ausgezogen wird, gibt es dazu weiterhin keine Möglichkeit. Nur die wenigsten der kleinen Wohnungen, die Senioren angeboten werden, werden auf Senioren zugeschnitten sein. Damit (ältere) Menschen ihr liebgewonnenes Zuhause aufgeben, braucht es attraktive Wohnalternativen.
Einen Zwang zum Wohnung tauschen, wie von der Partei Die Linke gefordert, sehen Rechtsexperten kritisch.

Deutschlands Wohnungsproblem wird sich nur dadurch lösen lassen, dass die Regierung kräftig baut. Selbst wenn der Tausch von Mietwohnungen zunimmt, wird er kaum mehr als ein Tropfen auf dem heißen Stein sein.

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