Erfolgreich in Immobilien investieren

Immobilienfonds und weitere Investments

Wohnen ist ein Grundbedürfnis und eine gefragte Assetklasse. Gerade in der seit Jahren vorherrschenden Niedrigzinsphase träumen viele Menschen vom Eigenheim und assoziieren mit der Verwirklichung dieses Traums die Altersabsicherung. Doch der Kauf oder gar Bau einer Immobilie kostet nicht nur viel Geld sondern vor allem viel Zeit und birgt Risiken. Wie kann man trotzdem in Immobilien investieren? Welche Immobilienfonds sind die besten für Privatanleger?

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 21.05.2021 | Lesezeit: 8 Minuten | Drucken

Immobilienfonds investieren in Immobilien

Betongold: Direkt in Immobilien investieren kann riskant sein

Wir empfehlen den Erwerb einer Immobilie nur dann, wenn ausreichend Vermögen und liquide Mittel vorhanden sind. Eine Immobilie ist nicht frei von Risiken und kann schnell zu einem Klumpenrisiko werden. In einem eigenen Beitrag haben wir die möglichen Risiken dargestellt und geben Empfehlungen, wie eine direkte Investition in Immobilien am besten aussehen sollte:

Wer nicht direkt in Immobilien investieren möchte, findet Alternativen. Um trotzdem an der Wertentwicklung von Immobilien teilhaben zu können, können Immobilienfonds eine passende Möglichkeit sein. Fünf dieser Alternativen möchten wir in diesem Beitrag vorstellen und auf die Vorteile und Nachteile der jeweiligen Möglichkeiten hinweisen.

Achten Sie auf jeden Fall auf eine ausgewogene Geldanlage in mehrere Assetklassen. Achten Sie auf die Kosten und investieren Sie Ihr Kapital in jeder Assetklasse in mehrere Produkte. Setzen Sie also keine größeren Anteile Ihres Vermögens auf eine Anlageklasse oder gar auf ein bestimmtes Produkt.
Leider gibt es zahlreiche Betrüger und schwarze Schafe auf dem Markt. Seien Sie immer misstrauisch. Insbesondere bei Anbietern, die eine sichere Anlage, eine garantierte Rendite und dazu hohe Gewinne oder ein nur sehr geringes Risiko versprechen!

Überblick Immobilienfonds und weitere Investments

Abgesehen von dem direkten Immobilienerwerb gibt es weitere Möglichkeiten, um Geld in Immobilien zu investieren. Auch Kleinanleger können breit in Immobilien investieren. Einige Produkte sind allerdings mit hohen Kosten und erheblichen Risiken verbunden.

Wir geben Ihnen eine Aufstellung von Investmentprodukten und deren übliche Ausgestaltung für Privatanleger. Es gibt allerdings viele Zwischenformen und jedes Produkt sollten Sie vor Abschluss genau prüfen.

Für wen sind geschlossene Immobilienfonds geeignet? Welche Vorteile und Nachteile gibt es?2021-05-21T14:09:30+02:00

Geschlossene Immobilienfonds werden außerbörslich gehandelt und eignen sich für vermögenden Anleger mit wesentlicher Vorkenntnis im Bereich der Immobilien. Das Volumen des Fonds ist beschränkt und konzentriert sich auf das Investment in ein bis zwei größere Immobilienvorhaben wie beispielsweise Hotels oder Krankenhäuser. Diese werden am Ende der meist langen Laufzeit verkauft und der Erlös an die Anleger ausgeschüttet.

Vorteile

Nachteile

  • Erwerb unternehmerischer Beteiligung.
  • Als Miteigentümer an strategischen Entscheidungen beteiligt.
  • Hohe Transparenz, da Anlageobjekt klar definiert ist.
  • Verlustzuweisungen können steuerlich geltend gemacht werden.
  • Hohe Mindestanlagesummen zwischen 2.500 Euro und 25.000 Euro.
  • Lange Laufzeiten, 10 bis 30 Jahre in der Regel.
  • Ausschüttungen üblicherweise erst wenn Gewinne gemacht werden.
  • Keine Fungibilität, Anteile müssen bis Ende der Laufzeit gehalten werden.
  • Keine Risikostreuung, daher hohes Risiko.
  • Bei Misserfolg Verlust der gesamten Anlagesumme.
  • Haftung mit Privatvermögen, wenn Fondsgesellschaft eine GbR oder OHG ist.
  • Objektbeurteilung für Laien schwierig.
  • Nachschusspflicht in Einzelfällen.
  • Hohe Kosten der Fondsgesellschaft, zum Beispiel Provision beim Verkauf des Fonds.
Für wen sind offene Immobilienfonds geeignet? Welche Vorteile und Nachteile gibt es?2021-03-22T11:28:40+01:00

Offene Immobilienfonds sind geeignet für Kleinanleger ohne größeres Vorwissen in diesem Bereich. Es handelt sich um einen normalen Investmentfond, dessen Anlageobjekte verschiedenste Immobilien und nicht wie sonst üblich Wertpapiere sind. Diese Fondsart wird an der Börse gehandelt und ist nicht gedeckelt, es kann ständig Geld einfließen (durch den Erwerb neuer Anteile) oder abfließen (durch den Verkauf bestehen-der Anteile).

Vorteile

Nachteile

  • Verkauf der Fondsanteile zum aktuellen Rücknahmepreis möglich.
  • Risikostreuung, Investment in mehrere Objekte.
  • Niedrige Mindestanlage.
  • Professionelle Verwaltung der Fonds
  • Rückgabefrist von zwölf Monaten bei Anteilsrückgaben.
  • Mindesthaltedauer von 24 Monaten.
  • Geringere Renditen als bei geschlossenen Fonds.
  • Keine unternehmerische Beteiligung.
  • Risiko von Liquiditätsproblemen, da Fondsanteile wieder zurückgegeben werden können.
Was ist Crowdfunding von Immobilienprojekten? Welche Nachteile und Vorteile gibt es?2021-03-22T13:39:11+01:00

Das Crowdfunding oder die Schwarmfinanzierung beschreibt die Suche nach Geldgebern über das Internet und beheimatet mittlerweile einen großen Immobilienmarkt, über den unter anderen die Finanzierung von Handelsimmobilien ermöglicht wird. Dieser Markt verzeichnet jedes Jahr ein erhebliches Wachstum und dient den Emittenten zumeist zur Ergänzung ihres Eigenkapitals um Fremdkapital, um den Kapitalbedarf zu decken. Die größten Anbieter offerieren Projekte über 2,5 Millionen Euro, sind somit dem Kleinanlegerschutzgesetz entwachsen und können anstelle von Nachrangdarlehen Anleihen anbieten.

Vorteile

Nachteile

  • Hohe und feste jährliche Renditen.
  • Niedrige Mindesteinlage.
  • Diversifizierung und Risikostreuung möglich.
  • Rate der gescheiterten Projekte sichtbar.
  • Laufzeit variabel.
  • Renditen werden in der Regel nicht durch hohe Kosten wie zum Beispiel Provisionen gemindert.
  • Provision wird vom Emittenten gezahlt.
  • Transparenz hinsichtlich Projektdetails, Gesamtinvestitionskosten, Finanzierungsziel und Laufzeit.
  • Anbieter prüfen Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Marktumfeld der Projekte, bevor sie diese auf ihren Plattformen anbieten.
  • Einige Anbieter bieten immobilienbesicherte Anleihen anstelle von Nachdrangdarlehen.
  • Häufig Beteiligung über Nachrangdarlehen: Im Insolvenzfall hohe Wahrscheinlichkeit des Totalverlusts.
  • Großteil der Projekte investiert in Neubauten, die allgemein größere Risiken beinhalten als Bestandsimmobilien.
  • Immobilienbesicherte Anleihen bieten dem Anleger zwar mehr Sicherheit, schließen es aber nicht aus, Anleger hinter den Banken „nur“ auf dem zweiten Rang.
  • Anleger besitzen im Regelfall nicht die nötigen Kenntnisse, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Immobilienprojektes sowie der Emittenten adäquat zu bewerten.
  • Sehr geringe Fungibilität, da kein großer Zweitmarkt wie bei Wertpapierbörse.
Was sind die Vorteile und Nachteile von ETFs mit Immobilienwerten?2021-05-17T21:03:23+02:00

ETFs mit Immobilienwerten bieten grundsätzlich die gleichen Eigenschaften sowie Vorteile und Nachteile wie ETFs mit Wertpapieren. Es handelt sich um passiv gemanagte, börsengehandelte Fonds, die in den meisten Fällen Indizes von REITs (Real Estate Investment Trusts) nachbilden.

Vorteile

Nachteile

  • Geringe Einstiegskosten.
  • Kurse gemessen an den Immobilienwerten vergleichsweise günstig.
  • Fungibilität
  • Risikostreuung.
  • Vergleichsweise hohe Renditechancen.
  • Günstiger als aktiv gemanagte Fonds.
  • Dem Anleger wird ein diversifiziertes Portfolio zusammengestellt.
  • Höhere Volatilität als bei direkten Immobilieninvestments.
  • Investment in Unternehmen, die mit Immobilien handeln und nicht in die Immobilien direkt.
  • Aufgrund zwischenzeitlicher Wertschwankungen sollte langfristig gedacht werden.
Was sind die Vorteile und Nachteile von REITs, Immobilienaktien und Anleihen?2021-05-17T21:02:55+02:00

Immobilienaktien und -anleihen haben die gleichen Eigenschaften sowie Vorteile und Nachteile wie ihre Pendants, bei denen Wertpapiere gehandelt werden. REITs (Real Estate Investment Trusts) stellen eine Sonderform der Immobilienaktien dar und lassen sich als börsennotierte Immobiliengesellschaften beschreiben, die mit Grundstücken und Immobilen handeln, diese verwalten oder vermieten.

Vorteile

Nachteile

  • Geringe Einstiegskosten.
  • Kurse gemessen an den Immobilienwerten vergleichsweise günstig.
  • Fungibilität
  • Vergleichsweise hohe Renditechancen.
  • Mindestausschüttung von 90 Prozent der Gewinne bei REITs.
  • Steuervorteile bei Ausschüttungen der REITs auf Unternehmensebene.
  • Keine Liquiditätsprobleme, da REITs keine Anteile zurücknehmen.
  • Höhere Volatilität als bei direkten Immobilieninvestments.
  • Investment in Unternehmen, die mit Immobilien handeln und nicht in die Immobilien direkt.
  • Keine Risikostreuung.
  • Der Anleger muss sich sein Portfolio selbst zusammenstellen, Vorkenntnisse sind empfehlenswert.

Immobilienfonds, ETF, Aktien oder Crowdfunding?

Die Frage kann nicht pauschal beantwortet werden.

Bei welchen Produkten sind direkte Beteiligungen an Immobilien möglich?

Geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilienfonds und das Crowdfunding bieten die Möglichkeit, sich als Anleger eine direkte Beteiligung an einem Immobilienprojekt zu sichern.

ETFs mit Immobilienwerten, REITs sowie Immobilienaktien und -anleihen beschreiben hingegen lediglich das Investment in ein oder mehrere Unternehmen, die mit Immobilien handeln, nicht aber ein Investment in die Immobilien selbst.

Die einzige Möglichkeit, an strategischen Entscheidungen rund um die Immobilienprojekte zu partizipieren, stellen geschlossene Immobilienfonds dar. Diese bergen aber die größten Risiken und kennzeichnen sich durch sehr lange Laufzeiten. Sie sind ausdrücklich nur den Anlegern zu empfehlen, die wesentliches Vorwissen im Bereich der Immobilien haben und über ein hohes Einkommen und Vermögen verfügen, sodass der geschlossene Immobilienfonds nur einen kleinen Anteil des Portfolios abbildet.

Welche sind die besten Immobilienfonds für Privatanleger?

Immobilienfonds Reits Aktien ETF Auswahl

Das Crowdfunding-Modell ist unter anderem aufgrund der geringen Mindesteinlage für Privatanleger sehr geeignet, aber kann durchaus spekulativ sein. Um im Falle eines gescheiterten Projektes das Risiko eines Totalverlusts zu mindern, ist von Nachrangdarlehen abzuraten. Im Insolvenzfall werden zunächst alle anderen Gläubiger bedient, die Kleinanleger erhalten in der Regel nicht einmal einen kleinen Teil ihres Geldes zurück. Immobilienbesicherte Anleihen schließen dieses Risiko zwar nicht gänzlich aus, reduzieren es aber etwas, da sie den Anleger hinter der Bank auf Rang zwei setzen.

Am meisten Flexibilität bieten offene Immobilienfonds. Auch das Risiko ist geringer. Entsprechend sind die zu erwartenden Renditen im Vergleich zur geschlossenen Variante und dem Crowdfunding-Modell geringer.

Die Varianten der ETFs mit Immobilienwerten, Immobilienaktien, -anleihen und REITs eröffnen dem Anleger die Möglichkeit, an den Entwicklungen des Immobilienmarktes insofern teilhaben zu können, dass man von den Wertsteigerungen einzelner Unternehmen der Branche profitiert. Letztendlich sind es aber „normale“ Aktien-, Anleihen- oder ETF-Geschäfte, die unabhängig von der Wertentwicklung konkreter Immobilien sind. Kleinanleger partizipieren aber am Immobilienmarkt oder an Marktsegmenten und viele ETFs bieten die Vorteile, dass diese eine breite Streuung zu niedrigen Kosten ermöglichen.

Informieren Sie sich zu Immobilien als Vermögensanlage anhand unserer ausführlichen Ratgeber:

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Ausdruck: 19.10.2021

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